山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2020)鲁02民终1506号
上诉人（原审被告）：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地:青岛市敦化路138号西王大厦907室。
法定代表人：卢成波，总经理。
委托诉讼代理人：康鹏，男，汉族，1996年1月2日出生，住址：山东省成武县。
被上诉人（原审原告）：侯临临，女，1988年4月10日出生，汉族，住址：青岛市。
上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司（以下简称金宣公司)因与被上诉人侯临临房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初25号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人金宣公司上诉称：1、请求依法撤销（2019）鲁0203民初25号判决；2、请求依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：1、一审判决由上诉人承担的违约金过高。一审法院判令上诉人向被上诉人支付两个月租金即4760元作为违约金。上诉人认为违约金过高，第一，此前上诉人一直全面履行合同，没有恶意逃避责任，并且因租房市场低迷，涉案房屋市场价格低于代理价格较多，其均按时支付约定租金，勇于承担损失，且曾多次联系被上诉人协商调整合同约定的租金的事宜，因为双方对后期租金谈不妥，才导致了租金停止支付。第二，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，其代理的涉案房屋并未盈利，而且属于严重亏损房源，再赔偿上诉人违约金4760元，严重不公平。同时双方商讨租金变动不成后其多次告知业主收回房子，所以产生的租金违约金12297元严重不公平。综上所述，上诉人认为一审法院判令上诉人承担的违约金过高，要求二审法院改判减少违约金。
被上诉人侯临临认为一审法院判决事实清楚，应予维持。
侯临临向一审法院提出诉讼请求：1、判令上诉人向原告支付2018年11月13日至腾还房屋之日止的租金4760元（按月租金2380元计算，暂计算至2019年1月13日）、违约金9520元（按照月租金2380元的200%计算，自2018年11月13日暂计算至2019年1月13日）；2、上诉人向被上诉人返还青岛市长兴路68号602户房屋（以下简称涉案房屋）及附属家具、设施；3、诉讼费由上诉人承担。
对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：涉案房屋登记在被上诉人及其丈夫名下，2017年11月12日双方签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：被上诉人委托上诉人出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2017年11月12日至2020年11月12日，每月房屋租金2380元，上诉人将各期租金划入被上诉人账户日期为：第一次2017年11月13日，第二次2018年2月13日，第三次2018年5月13日，第四次2018年8月13日。房屋代理期中，免租期上诉人免费使用，无需向被上诉人支付租金，第一年90天，合同第九条第四款中约定，上诉人未按规定划付租金达5日以上的，被上诉人有权单方解除合同。上诉人应按月租金200%支付违约金。合同第十条第一款约定，出租代理期内被上诉人或上诉人需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第三款约定：上诉人有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金。出租委托代理期限届满或本合同终止后，上诉人应将房屋交回。合同签订后，被上诉人已将房屋交付给上诉人，2018年11月13日起上诉人未再支付租金。在诉讼期间，双方于2019年4月16日办理了房屋交接，被上诉人收回了房屋及物品。
一审法院认为，双方就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，被上诉人交付房屋后，上诉人非以被上诉人的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归被上诉人所有，上诉人是按照与被上诉人合同约定的租金标准向被上诉人支付租金，因此双方的法律关系应为被上诉人同意上诉人转租的租赁关系。双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。根据本案查明的事实可确认，因上诉人违约导致双方合同解除，诉讼期间双方已办理了房屋交接，被上诉人已收回房屋和物品，因此对于交付房屋和物品的请求无需再行判决；被上诉人要求上诉人支付自2018年11月13日至房屋腾还之日的租金，上诉人同意支付，一审法院予以确认，但对于房屋腾还时间应以双方办理房屋交接手续的2019年4月16日为准，该期间的租金为12245元（2380元÷30天×155天＝12297元），上诉人应支付给被上诉人；被上诉人根据合同第十条第三款约定，以上诉人延期支付房租超过5天为由，主张月租金200%的违约金。按照合同约定,上诉人均是按季度预付租金,迟延超过5天支付租金造成的损失比较小,双方约定的月租金2380元,每季度租金7140元(尚未实际发生的预付租金),按年息24%计算迟延一天的利息损失为4.5元,按照200%的标准支付违约金为4760元,远高于被上诉人的实际损失。但是考虑到因上诉人违约致被上诉人要求解除合同,可以按照第十条第一款的约定,支持被上诉人要求上诉人支付月租金200%违约金的请求。被上诉人要求逐日计算违约金，没有事实依据且明显导致双方利益失衡，逐日计算违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解除》第九十条规定，判决：一、金宣公司向侯临临支付租金违约金12297元；二、金宣公司向侯临临支付违约金4760元；上述一至二项，由金宣公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果上诉人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元（原告已预交），由金宣公司负担。
本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。上诉人未按合同约定按期支付租金，且一直占用房屋至2019年4月16日，故一审法院判决上诉人承担按照合同约定的租金数额计算的房屋交接之前的占用费用并无不当。另外，关于本案的违约金数额问题，上诉人未按约支付房租，且一直占用房屋至2019年4月16日，其行为已构成严重违约，故一审法院以每季度租金为基数，按照双方的合同约定计算违约金，并对被上诉人所主张的违约金数额进行了酌减之后，认定本案违约金的数额，系对双方的合同约定以及合同履行情形的综合考虑。本院认为，该数额的认定，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费157元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 解 鲁
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇二〇年二月二十八日
法官助理 曹文斌
书记员 冯文静