山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终11328号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙晓雯，女，1984年6月2日,汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：管燕伟，山东恒信通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜靖伟，山东恒信通律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：殷太敏，男，1970年6月12日，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：马春晓，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜洪州，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：青岛市黄岛区黄岛街道办事处小殷社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区小殷社区。
法定代表人：孙新，职务：主任。
委托诉讼代理人：张杰，青岛市西海岸德倡法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨联方，青岛市西海岸德倡法律服务所法律工作者。
上诉人孙晓雯因与上诉人殷太敏、被上诉人山东省青岛市黄岛区黄岛街道办事处小殷社区居民委员会（以下简称小殷社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙晓雯向本院提出上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市黄岛区区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求、驳回殷太敏的反诉请求；2、诉讼费、上诉费等费用由殷太敏承担。不服一审判决数额为:194192元。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、自涉案房屋的拆迁公告发布之日起（2016年11月5日），涉案房屋应当由拆迁主体自行处置或予以拆除或另作他用，即便案涉房屋实际未拆除，此时殷太敏对于案涉房屋已经不再享有使用权、收益权，判决由上诉人支付殷太敏租金属于认定事实不清、适用法律错误。根据上诉人对经营性补助费的理解，经营性补助费系征地拆迁导致的经营性房屋不能继续使用进而给付部分费用，系一种补偿损失的手段。一审法院也在判决书第5页认定“原告孙晓雯无法经营受到的经营性损失。”据此，征收单位既已确定了拆迁范围、并支付了相应的补偿费用（补偿款已经于2017年1月19日支付至第三人账户）。根据条例规定及合同履行情况而言，涉案房产及土地应自拆迁公告下发之日，即自（2016年11月5日）起应属于征收单位，该房屋出租人的房屋出租经营性损失已经包含在补助费内，此时不享有涉案房屋的出租权。《青岛市城市房屋拆迁管理条例（2005年）》第十五条规定“自房屋拆迁公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动:（三）租赁房屋。”青岛市黄岛区黄岛街道办事处下发的青黄黄街发（2016）56号文中，第一条明确规定了拆迁范围。涉案房屋已经于2016年11月5日被纳入到上述拆迁范围。根据条例规定，该房屋已经于2016年11月5日起不得对外出租。而法院基于双方的合同要求上诉人承担房租费无事实及法律依据。此外，根据合同法第94条的规定:合同因不可抗力不能实现合同目的时法定解除。也与经营性补助费的性质相吻合，据此上诉人认为，涉案合同应于拆迁公告下发时法定解除，涉案的房屋及土地所有权应当转移至征收人，即使上诉人占有使用该房屋，使用费也应当支付给征收人，而不是殷太敏。上诉人不应向殷太敏支付相应租金。故一审法院判令上诉人继续支付房屋属于认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。二、一审法院依据上诉人与殷太敏之间的合同所约定的价款来认定小殷社区应得的经营性补偿属于认定事实不清，理应依法改判。本案中，涉案房屋系小殷社区先行出租给殷太敏之后，殷太敏又转租给上诉人经营使用的。上诉人认为既然一审法院认定殷太敏转租也是一种经营性行为，则殷太敏不可能依据小殷社区出租给其自身的价款，在不提升价格的情况下转租给上诉人。殷太敏在本案中的转租行为实际上是一种赚取中间差价的行为，法院判给小殷社区的经营性补偿含有殷太敏的一部分。故一审法院依据殷太敏与上诉人之间所签订的合同来衡量小殷社区应得的租赁经营性补偿属于认定事实不清，理应改判。此外，一审法院认为:根据公平原则，经营性损失补偿应当在扣除殷太敏和小殷社区各10个月的租金后才属于上诉人的经营性损失，应当属于认定事实错误。涉案房屋存在转租行为，那转租后的差价才属于殷太敏的房租利益，一审法院认定各10个月租金，属于经营性损失的重复计算。损害了上诉人的经营性损失利益。三、退一步讲，即便殷太敏在拆迁公告下发（2016年11月5日）之后依然享有案涉房屋的使用权、收益权，但是涉案房屋系殷太敏自身原因导致未能进行交接，据此造成的租赁损失应由殷太敏自行承担，且即便房屋一直由上诉人所占据，房屋旁边的相关设施也不足以达到相关的租赁使用要求一审法院未考虑实际情况即按照租赁合同所约定的价款判令上诉人支付租金，属于认定事实不清，理应依法改判。首先，本案所涉及房屋于2017年初即开始拆迁动工，上诉人自拆迁伊始就积极联系殷太敏沟通领取补偿款、解除合同以及办理交接等相关事宜，殷太敏多次拒绝。上诉人无奈于2017年撤出了涉案房屋。上诉人认为，殷太敏一直拒绝配合的行为，属于怠于履行合同自身义务，造成的损失应由其自身承担。其次，上诉人租赁房屋是用来生活及饭店经营，涉案房屋自拆迁开始破土动工以来，尘土飞扬、道路泥泞崎岖，无法达到应有的使用条件。众所周知，房屋作为生产、生活、经营等日常需求必不可少的使用原料，除了本身的实用性外，交通环境、附属设施等也是非常重要的一部分，即便一审法院认定房屋一直由上诉人所占有使用，那涉案房屋也无法达到上诉人进行饭店经营的目的，其租赁使用价值也理应大打折扣，一审法院依据拆迁前所签订的合同价款判令孙晓雯承担相应的房屋租赁费，应属于认定事实不清。最后，虽然在一审中上诉人自认2017年夏天在房屋中存有货物，但在庭审中，上诉人也陈述因涉案地点周围进行拆迁改造的施工，管道水倒灌，将存放的部分货物毁损。这也证明，涉案房屋已经无法达到经营使用的目的，上诉人也没有在此处从事饭店经营。仅是因为双方无法就各项补偿的分配达成一致意见，殷太敏也拒绝交接而造成了占有，但未用于正常的租赁时上诉人与殷太敏约定的涉案房屋的用途为饭店经营。四、涉案房屋添附物应属于上诉人。上诉人租赁房屋的用途就是用于饭店及公司经营，上诉人在本案一审庭审过程提交了构筑物附着物清单，清单中已明确写明了部分添附物属于“现租赁户”，且上诉人还在一审庭审过程中申请了当初给上诉人装修房屋的工人出庭说明了相应的情况，并出示了相应的合同及收据，证明了其他添附物的归属性。此外，从上诉人在一审中提交的照片及与殷太敏签订的租赁合同内容、微信聊天记录均可知，上诉人在使用房屋之前对房子进行了装修及升级改造。上诉人在一审庭审过程中所举出的证据已经符合民法的“高度盖然性”原则，而殷太敏及小殷社区未能提供相应证据证明添附物的归属，应当承担举证不能的不利后果。一审法院不仅未认定添附物的归属，也未就证人的证词在判决书中进行阐述，进而直接认定添附物不属于上诉人属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销，依法改判，望判如所请。
殷太敏答辩称，1、根据《合同法》的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”殷太敏与孙晓雯签订的房屋租赁合同，合法有效，对双方均具有约束力，且已经履行完毕。双方租赁关系形成在政府拆迁公告发布之前，且即便是政府发布了拆迁公告，也并未影响双方租赁合同的实际履行，孙晓雯仍持续正常占有、使用涉案房屋，未对其经营产生任何影响，未产生任何经营性损失，其主张经营性损失无任何事实及法律依据。另，孙晓雯在上诉状中引用的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》早已废止多年，其依据废止的条例进行说理，令人费解，无任何事实及法律支撑。孙晓雯主张《合同法》第94条：“合同因不可抗力不能实现合同目的时法定解除”。但事实上，本案中，并未存在任何不可抗力，致使合同目的不能实现。截至2019年3月19日，合同期限届满，孙晓雯仍在占用、使用涉案房屋，完全不存在其所述合同目的不能实现的问题。既然合同仍在履行过程中，殷太敏要求孙晓雯支付租金具有事实及法律依据，一审判决要求被答辩人支付租金是正确的，应予维持。2、经评估审定，殷太敏所合法拥有的包括涉案租赁房屋在内的建筑物、构筑物等应获得拆迁补偿款857159元，该款项已拨付至第三人小殷社区，但由于该赔偿的计算标准、赔偿范围不合理，殷太敏与相关部门就最终赔偿额并未达成一致，因此，拆迁款一直没有下发给殷太敏，既然该款项并未在殷太敏手中，孙晓雯向殷太敏主张经营性补偿费用无任何事实基础。一审判令殷太敏向孙晓雯支付相关款项也不具备可履行性。3、孙晓雯在合同履行期间一直占有、使用涉案房屋，从未提出解除合同，更不存在要求殷太敏办理交接等事项。相反，合同到期后，殷太敏通知、要求孙晓雯办理交接，孙晓雯拒不配合，仍强行占用涉案房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。”事实上，即便政府发布了相关公告，也未对被答辩人使用房屋产生任何影响。其所述房屋及相关设施未达到租赁使用要求，明显与事实不符。
殷太敏向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决第一项；2、请求依法将第一项改判为驳回孙晓雯的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由孙晓雯承担。事实和理由：一、经营性损失的赔偿款未下发给上诉人，上诉人主张的款项不在上诉人处，一审判决让上诉人支付孙晓雯经营性补助费无事实和法律依据。根据黄岛区政府规划，黄岛街道办事处负责辖区内蓝色海湾整治范围内的清理、补偿工作。经评估审定，上诉人所合法拥有的包括涉案租赁房屋在内的建筑物、构筑物等应获得拆迁补偿款857159元，该款项已拨付至第三人小殷社区，但由于该赔偿的计算标准、赔偿范围不合理，上诉人与相关部门就最终赔偿额并未达成一致，因此，拆迁款一直没有下发给上诉人，既然该款项并未在上诉人手中，一审判令上诉人向孙晓雯支付相关款项就根本没有事实依据，也不具备可履行性。二、在涉案房屋租赁期内孙晓雯的经营活动并未受到任何影响。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为自2016年3月18日至2019年3月18日，结合一审查明涉案租赁房屋在庭审时仍未拆除的事实（至今仍未拆除），且租赁合同在一审审理过程中已到期自然终止，因此一审法院认定孙晓雯应按合同约定向上诉人支付相应的租金。也就是说孙晓雯在租赁期限内一直正常使用涉案租赁房屋，生产经营并未受到任何影响。同时，根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定:“乙方在合同期内的装修升级改造部分因国家政策的变动和统一规划所造成的无法经营、生产的损失国家赔付部分与甲方无关。装修升级改造和生产经营的损失由国家赔付，这部分国家赔偿款归乙方所有”。也就是说合同约定国家赔付的生产经营损失归孙晓雯（乙方）所有的前提条件是“造成了无法经营、生产”，而孙晓雯在租赁期间的生产经营活动并未受任何影响，根据合同约定及实际情况，孙晓雯无权获得任何经营性补助。三、经营性补助费的给付对象为上诉人，而非孙晓雯。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。依据合同法以及民法通则的相关原理，一般是谁受损失给谁补偿，上诉人系从红石崖镇小殷村村民委员会租赁的涉案房屋，系涉案房屋的承租人，租赁期限为25年，至2025年9月18日到期，一旦发生拆迁，上诉人则无法再继续利用涉案房屋进行经营活动。而孙晓雯则未因征收房屋而造成停产停业，因此，经营性补助费的补偿主体是上诉人，而非孙晓雯。四、涉案租赁房屋对应的经营性补助费仅有64265元，一审认定为344105元，系认定事实错误。经上诉人仔细核实，涉案租赁房屋仅包括北平房、东平房、板房，对应的经营性补助金额分别为31365元、22325元、10575元，三项合计64265元，而评估明细表中载明的344105元对应的房屋除了上述三项外，还包括上诉人其他并未租赁给孙晓雯的房屋部分。因此一审认定涉案房屋对应了上诉人所有房屋的经营性补助款，属认定事实错误。五、孙晓雯仅承租涉案房屋3年，而上诉人承租期限为25年，即使经营性补贴有孙晓雯份额，也应根据房屋面积，按其租期占上诉人租期的比例计算应支付孙晓雯的款项。一审法院认定了相关拆迁补偿款中的经营性损失补偿应当包含上诉人及第三人小殷村在房租方面受到的经营性损失以及孙晓雯无法经营受到的经营损失。即使该观点是正确的，那么也应统一补偿标准，要么统一按三方的实际损失来评估，要么按各方租赁期限的比例来进行核算，不应对上诉人及第三人小殷村的损失以租金计算，对孙晓雯的损失却不按实际经营损失（实际其并没有经营损失），而是扣减上诉人和第三人的剩下的即是孙晓雯的经营损失，显然是不合法也不合理。同时，上诉人的租赁期限系25年，而孙晓雯的租赁期限仅为3年，即使经营性补贴有孙晓雯份额，也应根据租赁房屋面积对应的款项，按其租期占上诉人租期的比例计算应支付孙晓雯的款项，一审法院几乎将全部的款项都判给了孙晓雯，显然认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实不清，上诉人恳请贵院查清事实，依法改判。
针对殷太敏的上诉请求，孙晓雯答辩称：一、一审法院判决殷太敏支付孙晓雯经营性补助费适用法律正确，但事实认定不清，应当增加经营性补助费的数额。本案中第三人小殷社区居委会为租赁合同涉案房屋的实际权利人，殷太敏与孙晓雯皆为涉案房屋的一、二级承租方，本案的85.7万元的涉案补偿款的数额原本就是小殷社区居委会与政府协商的结果，殷太敏并没有协商赔偿标准、赔偿范围的主体资格。而殷太敏以此为由拒绝领取补偿款项，属于怠于履行合同项下义务，造成的法律后果应当由殷太敏本人承担。并且根据一审法院的判决，法院认定殷太敏的租赁行为本身也是一种经营行为。那么一审法院在支持了殷太敏本身的经营性补偿后，就不应当再要求孙晓雯支付剩余租期的租赁使用费，涉案房产一旦被征收使用，该房产上的收益权应当归征收人所有。且一审法院在留出第三人的经营性补偿后，又以同样的计算方式再一次计算了殷太敏的经营性补偿。须知殷太敏的经营行为本身应当是赚取差价的经营模式，如果全额扣除属于重复计算，故答辩人认为，一审法院判决殷太敏支付孙晓雯经营性补助费适用法律正确，但事实认定不清，应当增加经营性补助费的数额。二、涉案房屋在被征收后已经无法达到相应的使用条件，且即便涉案房屋仍能使用，此时的经营归属权已不属于殷太敏，殷太敏无权索要租赁费用。涉案房屋于2016年底17年初已经开始进行拆迁活动，从孙晓雯一审提交的相关证据来看，涉案房产周围已经开始进行拆迁施工，现场环境嘈杂、脏乱并不适合继续经营。殷太敏仅以房屋存在便主张可继续经营，未考虑客观事实情况。且据孙晓雯之前所述，涉案房屋经营归属权、收益权、所有权等权利自小殷社区与政府签订了拆迁补偿协议之日起已不属于殷太敏，殷太敏片面强调客观事实无法律依据，不应予以采纳。一审法院仍判定孙晓雯需要支付后续相应租金属于认定事实不清，适用法律错误。三、经营性补助费的给付对象应当是孙晓雯并非殷太敏。经营性补偿并非依据租赁期限计算，如果依据各方的使用期限计算，涉案房屋本身没有使用期限，第三人小殷社区的经营性补偿占比将无法计算，该房屋的拆迁补偿数额也将无从谈起。从一审孙晓雯提交的证据中经营性补助及搬迁补助费计算表以及《关于印发青岛市黄岛区国有土地回购储备管理办法（试行）的通知》中可知：补助的期限为10个月，而殷太敏在上诉状中所称其承租涉案房屋25年，故大部分影响补偿属于殷太敏的说法不符合法律逻辑及相关立法目的，不应予以支持。且根据孙晓雯与殷太敏所签订的房屋租赁合同以及一审提供的照片证据来看，该补偿款所涉及的房屋均在孙晓雯承租的区域内，也一直属于孙晓雯的掌控范围，殷太敏所称租赁区域仅包括北平房、东平房、板房的经营性补助缺少事实依据。涉案的经营性补偿款的数额应属于孙晓雯。即便法院认为小殷社区及殷太敏出租房屋的行为是一种经营性行为，那么殷太敏与小殷社区理应共同分配10个月租赁的经营性补偿费用，而不是重复计算。综上，恳请法院查清事实，驳回殷太敏的上诉请求，支持孙晓雯的上诉请求。
青岛市黄岛区黄岛街道办事处小殷社区居民委员会针对两上诉述称，上诉的事实与理由与第三人无关，第三人依据法律及相关拆迁规定，依法执行。且上诉人只与殷太敏存在租赁关系，因此孙晓雯的起诉只涉及殷太敏，与第三人没有任何法律关系。
孙晓雯向一审法院提出诉讼请求:1、殷太敏支付孙晓雯装修升级及经营性损失的赔偿款共计420964元；2、殷太敏返还孙晓雯租赁费30000元；3、本案诉讼费由殷太敏负担。事实和理由：孙晓雯、殷太敏于2016年3月8日签订书面房屋租赁合同1份，合同约定殷太敏出租位于小殷社区后王黄公路北侧场地内、东至路、西至外贸站厂房、南至马功峰厂房、北至虾池场地内的房屋七间以及小车间一座供孙晓雯用于经营。现殷太敏违反合同约定，对孙晓雯的合理损失拒不赔偿，孙晓雯多次找殷太敏协商，殷太敏均不予理会。为维护孙晓雯的合法权益，诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。
殷太敏一审中答辩称：孙晓雯要求殷太敏支付因拆迁产生的装修改造及经营性损失的赔偿款420964元无事实及法律依据，不应得到支持，应依法驳回其诉求；涉案租赁合同没有解除，返还房租3万元不成立。
殷太敏向一审法院提出反诉请求，请求判令：1、孙晓雯支付殷太敏租金（房屋占有使用费）5.4万；2、本案反诉费用由孙晓雯承担。事实和理由：殷太敏与孙晓雯于2016年3月8日签订房屋租赁合同1份，约定殷太敏将小殷社区后王黄公路北侧场地内房屋七间及小车间一座租赁给孙晓雯经营使用，租赁期限为3年，自2016年3月18日至2019年3月18日，年租金为3万元至4.4万元不等，每年2月18日前支付本年度租金。合同签订后，殷太敏依约将房屋交付孙晓雯使用，但孙晓雯未按期支付租金，殷太敏多次催要，孙晓雯拒不理睬，殷太敏无奈诉至法院，望判如所请。
孙晓雯一审中针对反诉答辩称：房屋拆迁补偿款已经在2017年1月19日下拨到黄岛区小殷社区居委会，依据合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，合同法定解除，时间为2017年1月19日，殷太敏反诉请求无法律事实依据，请求依法驳回。
一审第三人小殷社区述称：孙晓雯追加第三人无事实和法律依据，第三人与孙晓雯无任何法律关系，第三人与殷太敏签订的租赁合同载明“未经甲方书面同意，不得转租转让”，孙晓雯与殷太敏签订的租赁合同应属于无效合同，即使租赁合同有效，该补偿款也只是第三人与殷太敏之间的法律关系，与孙晓雯无关。
一审查明，2016年3月8日，孙晓雯和殷太敏签订房屋租赁合同1份，合同甲方为殷太敏，乙方为孙晓雯，合同约定：“乙方租赁坐落于红石崖街道小殷社区后王黄公路北侧场地内，东至路，西至外贸站厂房，南至马功峰厂房，北至虾池。厂地内的房屋七间以及小车间一座，租赁期限为2016年3月18日至2019年3月18日，每年房租30000元，第二年租赁费40000元，第三年递增10%……如遇到国家政策的变动和政府统一规划，必须服从政策的变迁，该房屋因国家拆迁所获得的赔偿部分归甲方所有，与乙方无关。乙方在合同期内的装修升级改造部分因国家政策的变动和统一规划造成的无法经营、生产的损失国家赔付的部分与甲方无关。装修升级改造和生产经营的损失由国家赔付，这部分国家赔偿款归乙方所有。”孙晓雯和殷太敏签字捺印予以确认。租赁合同签订后，孙晓雯缴纳了第一年的租金，并于2017年缴纳了第二年的部分租金30000元。根据黄岛区政府统一安排，黄岛街道办事处负责辖区内蓝色海湾整治范围内的清理、补偿工作。案涉场地及构筑物和建筑物等共计获得拆迁补偿款857159元，现该款项已拨付至第三人小殷社区，拆迁安置补偿款中经营性补助费344105元。另查明，孙晓雯在一审庭审中自认其2017年夏天仍在本案诉争租赁物中存放有货物。案涉租赁物在本案一审庭审时仍未拆除。再查明，殷太敏租赁给孙晓雯的案涉租赁场地和建筑物等系其从小殷社区租赁。
一审认为，本案作为租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：孙晓雯要求殷太敏支付装修升级和经营性损失的赔偿款、违约金以及要求返还租金能否得到支持；殷太敏要求孙晓雯支付2017年度的租金差额及2018年度的租金能否得到支持。结合法庭调查，一审作如下认定：案涉房屋系由殷太敏从第三人处租赁并转租给孙晓雯。虽在一审庭审中，小殷社区称其与殷太敏之间的租赁合同约定未经小殷社区的同意不得转租，但殷太敏与小殷社区均未提交双方的租赁合同予以证明，一审依法不予采信。孙晓雯、殷太敏双方所签订的租赁合同应视为有效合同，在孙晓雯、殷太敏之间，应当按照合同法的规定行使合同权利、履行合同义务。案涉房屋及场地因蓝湾整治项目拆迁，相关拆迁补偿款中经营性损失的赔偿应当包含殷太敏和小殷社区在房租方面受到的经营性损失以及孙晓雯无法经营受到的经营性损失。因根据相关文件确定的补偿标准，经营性损失补偿的期限为10个月，故此，依据公平原则，案涉租赁物的经营性损失补偿应当在扣除殷太敏和小殷社区各10个月的租金后，由殷太敏支付给孙晓雯。但因在孙晓雯、殷太敏的租赁合同中，双方约定经营性损失归孙晓雯所有，殷太敏放弃经营性损失的赔偿款，故孙晓雯主张的经营性损失赔偿，可在仅扣掉应归属于小殷社区的部分后，由殷太敏支付给孙晓雯。关于计算经营性损失所依据租赁费的标准。因殷太敏和小殷社区均未提交双方的租赁合同，而孙晓雯、殷太敏之间的租赁合同约定的第二年的租金为40000元，故，依据普遍的市场交易规则，以参照第二个租赁年度的租金计算为宜。关于孙晓雯主张的板房、建筑物搬迁补偿、构筑物补偿等。因孙晓雯提供的证据不能证明板房由其建造或其对建筑物、构筑物进行装修的相关情况，故孙晓雯的该项诉讼请求，证据不足，一审法院依法不予支持。关于孙晓雯主张的返还租金30000元的诉讼请求。在一审庭审中，孙晓雯自述其在2017年夏天，仍将货物存放在案涉租赁物中，孙晓雯未举证证明其何时搬出租赁物，且案涉租赁物在一审庭审时仍未拆除，而案涉租赁合同在本案审理过程中已到期终止，综合上述种种情况，孙晓雯要求返还租赁费证据不足，一审法院依法不予支持。关于殷太敏主张的孙晓雯应支付第二个租赁年度的租赁费10000元及第三个租赁年度的租赁费44000元的诉讼请求。因本案审理过程中，案涉租赁物仍未拆除，且孙晓雯自认在2017年夏天还在使用租赁物，而孙晓雯未提交证据证明其何时搬出租赁物，租赁合同业已在本案审理过程中到期终止，综合上述情况，孙晓雯仍应当按照合同约定向殷太敏支付相应的租金，殷太敏的反诉请求于法有据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院<关于适用简易程序审理民事案件的若干规定>第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、殷太敏于判决生效之日起10日内支付孙晓雯经营性补助费310772元【344105-（40000元/年÷12个月×10个月）】；二、孙晓雯于判决生效之日起10日内支付殷太敏房屋租赁费54000元；三、驳回孙晓雯的其他诉讼请求。如果殷太敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8064元，减半收取4032元,由孙晓雯负担1250元，由殷太敏负担2782元；反诉费575元，由孙晓雯负担。
二审审理期间，上诉人孙晓雯提交证据一、从小殷社区处取得的涉案房屋拆迁补偿明细，该明细系孙晓雯从小殷社区处取得，随之提交取得现场录音一份。证明孙晓雯在一审时提交的拆迁明细系政府对涉案房屋的拆迁补偿明细。殷太敏质证称：对证据来源无法核实，录音各方当事人的身份无法确定，通话内容与本案无任何关联，无法达到其证明目的。对拆迁补偿明细最后一页经营性补助及搬迁补助费计算表，该表格中所述的相关数据并非最终数据，因殷太敏与相关部门就补偿费用等问题，未达成一致意见，因此该计算表不能作为裁判依据，另外该表格中所列序号1、2对应的西车间、平顶车间并未租赁给孙晓雯。该两处车间并非租赁合同所包含的内容，其对应相关补助孙晓雯无权向殷太敏主张，事实上租赁合同所涉及的房屋七间及小车间，仅系该计算表格中序号3、4、5对应的北平房、东平房、板房，因此孙晓雯依据该评估明细主张相关赔偿，无任何事实及法律依据。小殷社区质证称：对录音真实性无法认可，证明内容与小殷社区无关。表格的总数额857151元及表格中其他数额小殷社区均没有异议，补偿款权利人殷太敏一签字认可随时可以领取，不存在领取障碍。本院依法对拆迁明细的真实性予以认可。
证据二、手机录像一份，证明涉案房屋西车间及平顶车间的使用人。殷太敏质证称：从该视频中可以看出实际用于餐厅使用的是北平房而并非刚才孙晓雯所述的西车间，视频中仅拍摄了西车间的大门并未进入西车间内部进行拍摄，也说明孙晓雯并没有西车间的钥匙其根本不可能使用该车间作为餐厅，且该车间内有水池两座目前处于废旧状态，用作餐厅是完全不切实际的也是不可能的。另外视频中显示的平顶车间仅为其中的南半段，该南半段内容孙晓雯未经我方同意私自使用，已经违反了合同约定，另外一半即北半段并未由孙晓雯实际使用，也并非租赁合同约定内容。第三人对双方的使用面积表示不清楚。
上诉人殷太敏提交证据一、录音两段。证明孙晓雯与殷太敏租赁合同到期后殷太敏打电话通知孙晓雯合同到期，需要办理交接，孙晓雯先是拒绝配合后又同意，可以认定孙晓雯认可双方租赁合同的效力，并持续履行至合同期满，期间孙晓雯一直占有使用该房屋，不存在任何经营性损失。孙晓雯质证称：对录音真实性认可，证明事项不认可。录音中孙晓雯并未拒绝配合殷太敏验收房屋，且自小殷社区与政府签订拆迁补偿协议后，该房屋受益权自2017年初已不属于小殷社区及殷太敏。殷太敏无权向孙晓雯主张房屋租金。小殷社区质证称：该证据与小殷社区无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以认可。
证据二、《厂房、厂地租赁合同》补充协议复印件一份，证明殷太敏与小殷社区双方原有一个租赁合同到期日为2015年9月15日，后又续签了一个补充协议约定原租赁期限到期后续租25年。孙晓雯质证称：我方以前见过殷太敏与第三人的租赁合同，但没有见过该补充协议，对租赁期限没有印象，但当时殷太敏说自己还有十几年的租赁期限。所以当时我和殷太敏签订了合同。第三人表示对租赁期限及租赁合同需要庭后核实，但未在法庭规定时间内提供核实情况。
二审庭审中，孙晓雯主张涉案房屋的水电费由孙晓雯缴纳至2018年2、3月份；殷太敏认可租赁期间其未缴纳过水电费用。
二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，因此本案应依据合同法的相关规定确定各方的权利义务。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接收补偿的实际情况予以认定。本案中，依据小殷社区确认，经营性补偿344105元其已收到。殷太敏主张其与小殷社区的房屋租赁期限自2015年起尚有25年，小殷社区未对此提出异议，本院对双方的约定予以认可，虽然超过20年期限的部分无效，但可见殷太敏与小殷社区之间的租赁合同为长期租赁合同，在双方均未提交证据证明双方对拆迁时经营补偿的分配有约定的情况下，根据双方的租赁期限，上述经营性补偿在殷太敏与小殷社区之间应归殷太敏所有。而在殷太敏与孙晓雯之间，租赁合同明确约定，“装修升级改造和生产经营的损失由国家赔付，这部分国家赔偿款归乙方所有”。上述经营性补偿在殷太敏与孙晓雯之间，应归孙晓雯所有。殷太敏主张孙晓雯仅使用部分被拆迁房屋，对此本院认为，首先在合同中，并不能体现涉案院落中的房屋有部分不归孙晓雯使用；第二，在一审中，殷太敏从未对使用范围进行抗辩；第三，殷太敏确认在租赁期限内其从未交纳过涉案场地的水电费用，故其主张孙晓雯租赁部分场地，殷太敏自行使用其他场地的主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。故关于经营性补偿共计344105元应全部归孙晓雯所有。一审法院对经营性补偿的认定，存在错误，应予纠正。
关于孙晓雯主张的装修升级改造的其他损失，本院认为，虽然双方合同约定“装修升级改造和生产经营的损失由国家赔付，这部分国家赔偿款归乙方所有”，但孙晓雯提供的证据不足以证明其装修“升级改造”部分与原房屋构筑物部分得到国家赔偿的区分比例，对不能举证部分，应承担举证不能后果。但对于拆迁评估明细表中构筑物部分中，明确写明“现租赁户（饭店）”的部分，应认定为其改造部分，该部分所得补偿应归孙晓雯所有，上述费用共计4512+567+156=5235元。关于其他损失，包括搬迁费、拆迁费、苗木移栽费等费用，因孙晓雯系合同期满后正常搬走，且并非拆迁合同一方当事人，其主张上述费用缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
殷太敏主张其未领取上述拆迁补偿款因此不应向孙晓雯支付，对此本院认为，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就时，条件已成就。故殷太敏的上诉抗辩理由，本院依法不予支持。
关于房屋租金，二审中殷太敏提交的证据足以证明孙晓雯系合同期满后搬离涉案房屋，应按照合同约定向殷太敏支付租赁费用。虽然孙晓雯主张房屋已不能实际经营，但其未能及时向殷太敏交还涉案房屋，致使殷太敏无法控制房屋，存在过错，故孙晓雯主张退还租金及对剩余租赁期限房屋不予交纳的主张，本院不予支持。
综上，上诉人殷太敏的上诉请求不成立，上诉人孙晓雯的上诉理由部分成立，应部分改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决第二项。
二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决第三项。
三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16837号民事判决第一项为：殷太敏于本判决生效之日起10日内支付孙晓雯经营性补助费344105元；
四、殷太敏于本判决生效之日起10日内支付孙晓雯装修升级损失5235元。
五、驳回孙晓雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费10046元，上诉人殷太敏缴纳4184元，由殷太敏负担。上诉人孙晓雯缴纳5962元，由殷太敏负担1184元，孙晓雯负担4778元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年十二月十九日
法官助理 徐 鹏
书记员 王晓雨