山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终11192号
上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市香港中路22号。
主要负责人：刘泽云，行长。
委托诉讼代理人：章评、姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐文幸，男，汉族，1991年6月19日出生，住山东省胶州市。
委托诉讼代理人：徐毅，系徐文幸的父亲。
被上诉人（原审被告）：徐勇，男，汉族，1971年7月9日出生，住山东省胶州市。
被上诉人（原审被告）：张妍，女，汉族，1971年4月26日出生，住山东省胶州市。
被上诉人（原审被告）：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市北京东路271号喜来登酒店4楼。
法定代表人：虞沁文，董事长。
委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
上诉人中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行）、上诉人徐文幸、被上诉人徐勇、被上诉人张妍、被上诉人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司（以下简称绿城地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初616号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
中信银行上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判绿城地产公司、徐勇对判决第一项的债务承担连带清偿责任，张妍对判决第一项的债务承担共同还款责任；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、绿城地产公司的阶段性担保责任不可免除。涉案房屋既未办理产权证，也未办理正式抵押登记手续，绿城地产公司依据合同提供的阶段性担保的期限届满条件未成就，根据合同约定，绿城地产公司应承担连带保证责任。二、中信银行与徐勇签订编号为（2013）青胶银保字第350044号《中信银行保证合同》约定，徐勇为本案贷款提供连带责任保证担保。张妍系徐勇的配偶，其在合同上签字确认。徐勇应对徐文幸的债务承担连带清偿责任，张妍应对本案借款承担共同还款责任。
绿城地产公司答辩称：一、一审判决已判中信银行对涉案房屋享有优先受偿权，中信银行的贷款风险，可以通过该优先受偿权得到救济。二、涉案房屋已具备办证及办理抵押的条件，且徐文幸及中信银行已知晓，绿城地产公司没有任何过错，不应承担担保责任。三、如绿城地产公司需承担担保责任，将产生一系列的诉讼及执行程序，将极大的造成司法资源的浪费。
徐文幸同意绿城地产公司的观点。
徐文幸上诉请求：变更一审判决第一项，改判徐文幸不向中信银行支付贷款利息16120.23元；本案的诉讼费用由中信银行负担。事实与理由：一审判决认定截止2019年1月11日徐文幸欠中信银行贷款本金1212623.28元及相应利息、罚息与事实不符。因徐文幸在中信银行同时有两笔房贷，徐文幸于2019年1月2日向中信银行偿还5万元，应当偿还本案贷款16120.23元，而中信银行作为另一笔贷款的还款全部扣收，致使本案贷款逾期。因此中信银行提前收回贷款的条件不成就，一审认定没有事实依据。
中信银行答辩称：徐文幸偿还的款项中信银行在起诉前已扣除，徐文幸的主张不能成立。
绿城地产公司述称：以一审判决认定的事实为准。
中信银行向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐文幸偿还中信银行借款本金1212623.28元及利息161427.89元、罚息76317.92元（截至2019年1月11日），以及自2019年1月11日起至实际给付之日止按照合同约定计算的利息、罚息；2.判令中信银行对徐文幸抵押的位于胶州市北京东路279号10号楼商业104房产（胶房地预市字第××号）拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3.徐勇、张妍、绿城地产公司对徐文幸的上述债务承担连带清偿责任；4.判令上述债务人承担本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的费用。事实与理由：2013年7月12日，中信银行与徐文幸签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定中信银行向徐文幸提供147万元的购房贷款，贷款期限120个月，用于购买胶州市北京东路279号10号楼商业104房产，绿城地产公司对该贷款提供阶段性连带责任保证。同日，中信银行与徐勇签订编号（2013）青胶银保字第350044号《中信银行保证合同》，约定徐勇为本案借款提供连带责任保证，徐勇的配偶张妍在合同上签字确认。2013年7月19日，涉案房屋办理预购商品房抵押预告登记。中信银行向徐文幸发放贷款147万元，徐文幸未按约定还本付息。
徐文幸、徐勇、张妍在一审中未作答辩。
绿城地产公司在一审中辩称：1.在本案起诉前，绿城地产公司对欠款纠纷事宜并不知情，该欠款的相关事宜最终应以法院查明的事实为准；2.中信银行就涉案房屋办理预抵押登记，中信银行对涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权，该部分优先受偿的款项已能够完全清偿徐文幸所欠贷款及其他费用，绿城地产公司不应再承担担保责任；3.徐文幸作为借款人具有相应的还款能力，其应自行承担还款责任，绿城地产公司仅为保证人，不应直接对徐文幸的欠款本息承担还款责任，且承担保证责任后，有权向徐文幸追偿。
一审法院认定事实如下：
2017年7月12日，徐文幸（甲方、借款人、抵押人）与中信银行（乙方、贷款人、抵押权人）、绿城地产公司（丙方、保证人）签订（2013）青胶银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，载明：贷款金额为147万元，用于购买胶州市北京东路279号10号楼商业104房产。贷款采用浮动利率，调整方式为自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。贷款期限为120个月，自2013年7月12日至2023年7月12日。如甲方违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息、相关费用的，乙方有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收复利和罚息，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求甲方立即偿还已发放全部贷款本息及相关费用，实现抵押权。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，丙方同意对本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在本合同项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。本合同项下的抵押和保证担保的范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。
2013年7月19日，徐文幸与中信银行就胶州市北京东路279号10号楼商业104房产办理了预购商品房抵押预告登记。
中信银行依约发放贷款，徐文幸逾期还款。截止至2019年1月11日，徐文幸尚欠借款本金1212623.28元、利息161427.89元、罚息76317.92元。
另查明，徐勇与张妍系夫妻关系。
再查明，2014年12月26日，胶州房地产管理局向绿城地产公司出具《房地产权属登记证明》，载明该公司开发的胶州市北京东路279号绿城.紫薇广场.风华苑西苑小区1-12号楼具备房地产权属登记条件，准予登记。其后所附准予登记房屋明细表中包含本案所涉房屋。且涉案房屋所在楼座的部分其他房产已经完成了不动产登记手续。
此外，中信银行提交了中信银行（乙方、债权人）与徐勇（甲方、保证人）签订编号为（2013）青胶银保字第350044号《中信银行保证合同（适用于自然人提供担保）》，系复印件，约定甲方所担保的主债权为主合同项下的本金147万元，担保期限自2013年7月12日至2023年7月12日，保证方式为连带责任保证，保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、主债权金额100%内的律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用，徐勇在合同甲方处签字并捺印。甲方配偶确认：已知晓上述合同约定并对于甲方依据本合同承担保证责任（包括但不限于处分夫妻共同财产）不持任何异议。张妍在合同甲方配偶确认处签字并捺印。因该证据系复印件，因无法与原件进行核对，一审法院对该证据的真实性不予认定。
一审法院认为，中信银行与徐文幸签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。中信银行依约放款，徐文幸未按期还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任。中信银行有权宣布合同提前到期，并要求徐文幸偿还全部剩余欠款本息。
中信银行与徐文幸就其购买的胶州市北京东路279号10号楼商业104房产办理了预告抵押登记手续,该登记行为具有公示性，可以对抗第三人，中信银行有权对该房产在折价或者拍卖、变卖价款范围内优先受偿。
关于绿城地产公司的阶段性保证责任，一审法院认为开发商阶段性担保制度是为了解决贷款风险敞口期问题，为了加快房地产交易的进程而设立，是附解除条件的担保。如果银行的贷款风险能够通过房产本身得到解决，开发商的担保责任即失去意义。本案中涉案房屋所在楼座已经具备了办理房产证以及他项权证的条件，涉案房屋未办理正式抵押权证并非绿城地产公司的原因，且中信银行的贷款风险可以通过对房产的优先受偿得到救济，在此情况下一审法院认为绿城地产公司的阶段性担保责任可免除，对于中信银行要求绿城地产公司承担连带担保责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
中信银行提交的《中信银行保证合同（适用于自然人提供担保）》系复印件，中信银行未提交原件进行核实，在无法与原件核对的情况下，一审法院对该保证合同的真实性不予认定，对中信银行要求徐勇、张妍承担连带担保责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
徐文幸、徐勇、张妍经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐文幸于判决生效之日起十日内向中信银行偿还截止至2019年1月11日的借款本金1212623.28元、利息161427.89元、罚息76317.92元，并支付自2019年1月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（以欠款本金为基数，具体按合同约定计算）；二、中信银行有权对徐文幸购买的位于胶州市北京东路279号10号楼商业104房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在上述债权范围内优先受偿。三、驳回中信银行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17853元，由徐文幸负担；申请费5000元，由徐文幸负担。
二审中，中信银行提供2013青胶银保字第350044号《中信银行保证合同》原件，证明：徐勇应当对本案主债务人徐文幸的全部债务，向上诉人承担连带偿还责任。张妍在甲方配偶确认栏签名，并同意依照合同条款承担保证责任，其也应当对本案债务承担连带偿还责任。徐文幸质证意见：首先徐勇和张妍于2014年已离婚，已不是夫妻关系。现已找不到徐勇和张妍，徐文幸认为这套房子足够偿还中信银行的贷款，没有必要追究徐勇和张妍。绿城地产公司质证意见：该保证合同系中信银行与徐勇、张妍签订，绿城地产公司对真实性无法核实，以法院查明事实为准。本院认为，中信银行提供了《中信银行保证合同》的原件，本院对证据的真实性予以确认。
本院二审查明，2013年7月12日，中信银行（乙方、债权人）与徐勇（甲方、保证人）签订编号为（2013）青胶银保字第350044号《中信银行保证合同（适用于自然人提供担保）》，约定甲方所担保的主债权为主合同项下的本金147万元，担保期间为主合同项下债务履行期限届满之日起二年，即自2013年7月12日至2025年7月12日。但按法律规定或主合同的约定主合债务提前到期的，则主合同提前到期日为主合同项下债务履行期届满之日。保证方式为连带责任保证，保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、主债权金额100%内的律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用，徐勇在合同甲方处签字并捺印。甲方配偶确认：已知晓上述合同约定并对于甲方依据本合同承担保证责任（包括但不限于处分夫妻共同财产）不持任何异议。张妍在合同甲方配偶确认处签字并捺印。
2019年1月2日，徐文幸向中信银行还了5万元，徐文幸主张该5万元应分别偿还在中信银行的两笔贷款，但中信银行只扣除另一笔的欠款，造成本案贷款利息计算错误。中信银行对徐文幸还款5万元事实无异议，但认为徐文幸还有另外一笔房贷，不存在少计算利息的问题。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、绿城地产公司是否应当承担阶段性保证责任；二、徐勇是否应承担保证责任，张妍是否应当承担共同还款责任；三、关于借款利息的认定问题。
关于焦点一，本院认为，根据《中信银行个人购房借款合同》的约定，在未办理正式抵押登记的情况下，绿城地产公司对案涉借款承担保证责任，保证期间为自合同生效之日起，至抵押房屋徐文幸取得房屋所有权证，并办妥抵押登记和其他相关手续之日止。上述关于保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，绿城地产公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至徐文幸，但因徐文幸的原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，一审确认中信银行对预抵押房产处分价款的优先受偿权并无不当，绿城地产公司的阶段性保证责任应予免除。
关于焦点二，本院认为，徐勇与中信银行签订《中信银行保证合同》，自愿为徐文幸在中信银行本案贷款提供连带责任保证，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。保证人徐勇应按合同约定的保证担保范围承担保证责任。张妍作为徐勇的配偶在合同中确认：已知晓上述合同约定并对于甲方依据本合同承担保证责任（包括但不限于处分夫妻共同财产）不持任何异议。张妍并未单独作出保证的意思表示，不是独立的保证人，徐勇承担保证担保责任的范围应及于其与张妍的夫妻共同财产。徐勇承担保证责任后可以向徐文幸追偿。因此，本院对中信银行主张张妍承担共同还款责任的请求不予支持。
关于焦点三，本院认为，徐文幸在中信银行同时有两笔按揭贷款，2019年1月2日，徐文幸向中信银行还了5万元款项，中信银行依据双方的合同约定扣收了该还款，对此双方无争议。徐文幸主张该5万元还款应当偿还本案贷款的利息，但其没有证据予以证明，因此本院对徐文幸的该上诉请求不予支持。
综上，中信银行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因中信银行二审中提供新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初616号民事判决第一、二项；
二、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初616号民事判决第三项；
三、徐勇对山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初616号民事判决第一、二项确认的给付义务承担连带清偿责任，徐勇承担责任的财产范围包括但不限于其与张妍的夫妻共同财产。徐勇承担保证责任后，有权向徐文幸追偿；
四、驳回中信银行股份有限公司青岛分行对青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司的诉讼请求。
五、驳回中信银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17853元、保全费5000元，由徐文幸、徐勇共同负担。二审案件受理费17853元（中信银行预交）、200元（徐文幸预交）由中信银行股份有限公司青岛分行负担17853元、徐文幸负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓静
审判员 林伟光
审判员 刘昭阳
二〇一九年十二月二十三日
书记员 方高海
速录员 韩 平