山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终9390号
上诉人(原审原告)：王佐民，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。
委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏霞，山东锦林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：肖义训，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
被上诉人(原审被告)：顾兵，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
两被上诉人委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。
两被上诉人委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。
上诉人王佐民因与被上诉人肖义训、顾兵执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王佐民上诉请求：1、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3623号民事判决书；2、支持王佐民的诉讼请求；3、本案受理费由肖义训、顾兵承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，雒仁春对涉案房屋有转租权，且其租赁权的设立先于抵押权，根据买卖不破租赁原则应当中止执行。判决书以租金的支付方式系抵债为由，认定不能适用买卖不破租赁是错误的。法院在评估拍卖前对本案中的租赁关系予以认可，却不适用买卖不破租赁，前后矛盾。对该房屋的拍卖系带租拍卖，应由竞拍人自行清户，现再由法院强制清户，对王佐民不公平，且当时拍卖评估的价格远低于市场价，否则肖义训、顾兵可能会得到超出涉案债权部分的金额，法院在办理完涉案房屋产权过户手续后，在已完结结案的情况下又恢复执行，有违公正。
肖义训、顾兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王佐民向一审法院起诉请求：1、请求判令对涉案的位于青岛市辽源路128号-13号房屋中止执行；2、请求判令确认王佐民享有对上述标的物的租赁权（租赁期限至2030年11月27日）；3.诉讼费由肖义训、顾兵承担。
一审法院认定事实。
因案外人杜爱荣与案外人雒仁春存在借款纠纷，雒仁春向青岛市市北区人民法院提出诉讼，2013年5月15日，青岛市市北区人民法院作出（2012）北民三商初字第835号民事判决书，判决杜爱荣偿还雒仁春借款本金1847809.86元及相应利息。
因案外人杜爱荣与肖义训、顾兵存在借款纠纷，肖义训、顾兵向一审法院提起诉讼，2013年12月2日，一审法院作出（2013）南民初字第70402号民事判决书，判决：一、杜爱荣于判决生效之日起十日内偿还肖义训借款本金130万元及该款项自2012年10月1日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息；二、杜爱荣于判决生效之日起十日内偿还顾兵借款本金270万元及该款项自2012年10月1日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息；三、杜爱荣于判决生效之日起十日内偿付肖义训、顾兵律师代理费16万元；四、肖义训、顾兵有权就上述债务对已经设定抵押的位于青岛市市北区辽源路128号-13户房产作折价或者以拍卖、变卖方式所得的价款享有优先受偿权。因杜爱荣未履行生效法律文书确定的还款义务，2014年5月22日，肖义训、顾兵向一审法院申请强制执行。2016年7月13日，一审法院作出（2014）南执字第11337-2号执行裁定书，裁定：一、解除对杜爱荣继承的登记在单连胜名下位于青岛市市北区网点房产的查封；二、将杜爱荣继承的登记在单连胜名下位于青岛市市北区网点房产交付肖义训、顾兵，抵偿杜爱荣在（2013）南民初字第70402号民事判决书中应支付申请执行人的债4429000元，位于青岛市市北区网点房产的所有权自裁定送达肖义训、顾兵时起转移；三、肖义训、顾兵可持裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续。2016年8月3日，该执行裁定书送达给肖义训、顾兵。2017年4月17日，一审法院张贴公告，责令杜爱荣及青岛市市北区房产的居住使用人于2017年5月15日前将涉案房屋腾交给肖义训、顾兵。
王佐民于2018年12月10日向一审法院提出执行异议，要求撤销强迁公告。2019年1月11日，一审法院作出（2014）南执字第11337-3号执行裁定书认为，虽然王佐民提交的杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同在本案抵押借款合同之前，但根据租赁合同约定和王佐民的陈述表明，即使双方之间的租赁合同成立，也是基于双方之间的借贷关系而签订的以租金折抵借款协议，该协议属于名为租赁实为房屋使用权抵债协议，该租赁合同不能对抗肖义训、顾兵的抵押权，亦不适用合同法规定的买卖不破租赁原则；一审法院虽然在拍卖公告中载明上述拍卖财产是内有租户，实际是一审法院根据现场勘查作出的现状拍卖，经审查该租赁合同不适用合同法规定的买卖不破租赁原则，杜爱荣涉案房产占有使用人应当依法腾交房产给肖义训、顾兵；裁定书裁定：责令王佐民及房屋占有使用人于裁定书生效之日起五日内从青岛市市北区房产内迁出。后王佐民向一审法院提出书面异议，2019年4月9日，一审法院作出（2019）鲁0202执异174号执行裁定书，驳回王佐民的异议。王佐民签收上述裁定书后向一审法院提起本案诉讼。
对当事人有异议的证据，一审法院认定如下：王佐民提交：1、杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同一份，合同约定：房屋租金按年支付，以杜爱荣、单连胜及其关联方应向雒仁春偿还的借款本息折抵。王佐民以此证明案外人杜爱荣、单连胜于2011年3月30日将涉案房屋出租给雒仁春，租赁期限19年，年房屋租金为150万元，雒仁春有转租权，此合同履行至今。肖义训、顾兵质证称，对证据的真实性、合法性均有异议，根据（2012）北民三商初字第835号民事判决书查明其双方之间的借款关系开始于2011年12月27日，王佐民提交的房屋租赁合同签订于2011年3月30日，其中约定房租抵顶欠款的问题，所以该两份证据相互矛盾，房屋租赁合同明显是伪造的；2、雒仁春与王佐民签订的房屋租赁合同约定：雒仁春欠款抵顶房屋租金，王佐民以此证明雒仁春于2014年11月28日将涉案房屋转租给王佐民，租赁期限16年，年租金15万元，王佐民有转租权，以房租抵顶装修款。肖义训、顾兵质证称，对证据的真实性、合法性均有异议。
现涉案房屋登记在肖义训、顾兵名下。
一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王佐民主张对涉案青岛市市北区辽源路128号-13房屋中止执行并请求确认王佐民享有对上述标的物的租赁权。肖义训、顾兵认为：杜爱荣与雒仁春之间的房屋租赁合同名为租赁实为使用权抵债的行为不属于租赁法律关系，不适用买卖不破租赁原则，因此王佐民的诉讼请求不应支持。王佐民提交的杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同约定：房屋租金按年支付，以杜爱荣、单连胜及其关联方应向雒仁春偿还的借款本息折抵。一审法院认为，即使王佐民提交的杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同系真实的，一、一般的房屋租赁关系中，承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金；而王佐民提交的房屋租赁合同系以租抵债，其实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于普通的房屋租赁合同；二、根据合同相对性的原则，以租抵债协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。故本案情形不适用“买卖不破租赁”原则，王佐民主张其对涉案房屋的权利不能对抗肖义训、顾兵对涉案房屋的物权。因此，王佐民诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，一审判决：驳回王佐民的诉讼请求；案件受理费8050元，减半收取4025元，由王佐民负担。
本院二审期间，王佐民提交涉案拍卖公告一份，其中第4条中特别说明拍卖房屋无法进入，租赁和使用不详。实际此时王佐民正在装修涉案房屋，在发公告时涉案房屋是否对外承租拍卖人并未落实，房屋已对外出租的风险应由竞拍人承担。肖义训、顾兵质证称，对真实性、合法性均无异议，对证明事项有异议。1、公告发布的时间是2014年7月2日，法院拍卖时该房屋没有相关权利，所以在拍卖公告中不进行说明是正常的；2、王佐民与雒仁春签订的以房租抵债的合同是2014年10月28日，明显在拍卖公告之后，属于最高人民法院执行相关规定的在人民法院采取强制措施后转移执行物的相关规定，所以该证据恰恰说明王佐民无理占用房屋，应该立即腾让。
肖义训、顾兵提交青岛市市北区人民法院2012年9月3日协助执行通知书，证明在2012年9月3日该院已对该房产进行了查封，所以王佐民主张的在2014年与雒仁春签订的房屋租赁合同应符合最高院的相关规定。
本院认为，王佐民与肖义训、顾兵提交的证据系法院公文，本院对此予以采信。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，王佐民主张其与雒仁春、雒仁春与杜爱荣之间均为以租抵债关系，即债务人以其房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同关系，其真实目的是为了消灭债权，而不是为了取得使用权，因而，不同于出租人与承租人之间的房屋租赁关系，不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，亦不能适用上述司法解释第一款的规定，一审法院对此认定正确，应予维持。且本案王佐民提交的杜爱荣与雒仁春之间的租赁合同所约定的以租抵债时间早于所主张债权发生的时间，有违常理，自相矛盾，王佐民对此不能做合理解释，亦未提交证据进行佐证以补强其真实性，故对王佐民确认租赁权的主张存疑，本院无法予以确认。王佐民并不符合上诉司法解释规定的情形，其主张中止对涉案房屋的执行缺乏法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。王佐民上诉主张的带租拍卖及评估价的问题，不属于本案执行异议之诉的受理范围，本院对此不予处理。综上，王佐民的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人王佐民负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 琦
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一九年十二月五日
书记员 王冉冉
书记员 庞连捷