山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终7895号
上诉人（原审被告）：高绪胜，男，1963年3月7日出生，汉族，住山东省胶州市。
被上诉人（原审原告）：穆德胜，男，1941年11月2日出生，汉族，住山东省胶州市。
委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。
原审被告：宋文，男，1965年6月14日出生，汉族，住山东省胶州市。
原审被告：刘炳欣，女，1968年4月13日出生，汉族，住山东省胶州市。
上诉人高绪胜因与被上诉人穆德胜、原审被告宋文、原审被告刘炳欣案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初5815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高绪胜上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与原审被告宋文订立的合同无效。在一审被告缺席的情况下，上诉人无法判断二人之间合同的真伪，不排除被上诉人及其儿子租住房屋的可能性。被上诉人及其证人也自认房改房不能过户，不能买卖，所以二人之间订立的买卖合同即使真实，也属无效。该无效因违反法律法规的效力性规定而自始无效，不存在后来变为有效的情况。所以，一审认定合同有效属于适用法律错误。二、即使买卖合同有效，有没有过户导致的法律后果应当由被上诉人承担。即使合同真实有效，因为标的物属于不动产，不动产的所有权是需要公示的，没有过户，即使合同有效，也不产生所有权变动的效力，所以涉案房屋仍然属于原审被告宋文所有。被上诉人的自认及其提供的证人证言均可以证明，没有过户不是因为宋文的缘故，主要原因是被上诉人及其儿子怠于履行义务、行使权利，其至少可以采取诉讼的方式宣示权利。
穆德胜辩称，一审判决书认定事实清楚，判决正确，上诉人高绪胜主张合同无效没有任何依据。其主张不排除被上诉人穆德胜及儿子租住的可能，没有提供相应证据。高绪胜的上诉请求及事实理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判，理由如下：一、一审时，因宋文在穆德胜的代理人单位的一楼办公，是代理人找到宋文去一审法院签收的诉状及送达地址确认书，宋文向一审法院提交了书面答辩状，代理人还留了一份复印件。宋文认可1996年12月12日与穆德胜签订售房协议书，自愿将位于主房及附房以4万元的价格卖给穆德胜，卖房款已收到。当时签协议时孙某在场见证，房子早已交付穆德胜，穆德胜已居住至今。因当时是福利分房，政策不允许过户，所以一直未过户。对于穆德胜主张的事实宋文认可。二、高绪胜一审提交了与宋文的售房协议书，并申请证人孙某出庭作证。证人孙某证实穆德胜1996年12月12日与宋文签订了售房协议，当时证人孙某在场，答辩人现场交付的是现金，宋文没打收到条，付清现金后宋文将房产证及钥匙交给了穆德胜，自1996年开始由穆德胜及儿子穆东民一直居住至今。证人王某证实其系涉案房屋的对门，自1996年开始入住郑家小庄小区11号楼4单元7层西户，对门叫穆东民，也是自1996年居住至今。当时是工商银行房改房，房改给了宋文，宋文又卖给了穆东民的父亲。一审时穆德胜提交了自2010年至今的水电费单据均可以证实穆德胜一家在涉案房产内居住至今。且一审法庭到涉案小区所在的居委会调查过，涉案房产自2010年起登记的是穆德胜的儿子穆东民及儿媳王晓丽。而本案涉案房屋法院查封的时间为2015年7月24日（青岛中院作出（2015）青执字第600-1号裁定书），也就是说在法院查封之前，穆德胜已付清全款购买了涉案房屋并居住至今。涉案房屋没有过户也不是穆德胜的原因，刚开始是因为房改房在5年内不许买卖，后来是因为宋文不协助过户。穆德胜的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就执行标的享有足以排除强制执行的权利，一审法院就涉案房产判决停止执行是正确的。
宋文、刘炳欣均未发表答辩意见。
穆德胜向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于胶州市住房及附房（主房房产证胶房改售字第××号，附房房产证胶房改售字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认高绪胜与宋文1996年12月12日签订的售房协议书有效，确认位于胶州市住房及附房（主房房产证胶房改售字第××号，附房房产证胶房改售字第××号）归高绪胜所有；3.请求判决宋文、刘炳欣协助办理胶州市住房及附房（主房房产证胶房改售字第××号，附房房产证胶房改售字第××号）的产权过户登记手续；4.诉讼费由穆德胜、宋文、刘炳欣承担。
对当事人无异议的事实，一审法院确认如下：
2013年8月1日，青岛市中级人民法院受理高绪胜诉宋文、刘炳欣、青岛创佳商贸有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2013）青民四初字第160号，青岛市中级人民法院于2014年5月2日作出（2013）青民四初字第160号民事判决书：驳回高绪胜对宋文、刘炳欣、青岛创佳商贸有限公司的诉讼请求。高绪胜不服（2013）青民四初字第160号民事判决书，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2015年2月10日作出（2014）鲁民一终字第503号民事判决书：“一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2013）青民四初字第160号民事判决；二、被上诉人宋文于本判决生效之日起十日内向上诉人高绪胜返还借款本金1200万元；三、被上诉人宋文于本判决生效之日起十日内向上诉人高绪胜支付借款利息和逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，以150万元为基数，从2012年10月3日计算至本判决生效之日、以500万元为基数，从2012年10月11日计算至本判决生效之日、以150万元为基数，从2012年10月15日计算至本判决生效之日、以200万元为基数，从2012年10月16日计算至本判决生效之日、以200万元为基数，从2012年10月19日计算至本判决生效之日，以100万元为限）；四、被上诉人刘炳欣对上述二、三款项支付义务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人高绪胜的其他诉讼请求。”
（2014）鲁民一终字第503号案件进入执行阶段后，青岛市中级人民法院于2015年7月24日作出（2015）青执字第600-1号执行裁定书：查封宋文所有的位于胶州市户的房产（胶房改售字第××号）。后青岛市中级人民法院将该案指定胶州市人民法院执行，执行案号（2015）胶执字第2796号。
穆德胜于2016年5月26日提出执行异议，胶州市人民法院于2017年6月9日做出（2017）鲁0281执异45号执行裁定书裁定：驳回案外人穆德胜的异议。
庭审中穆德胜提交《售房协议书》一份，载明“甲方（即宋文）同意把楼房（银行宿舍楼4单元6楼东）转让给乙方，乙方同意接受（转让费肆万元正），产权全款付清后由乙方接受，办理过户手续，费用由乙方承担。甲方签字：宋文乙方签字：穆德胜证明人签字：孙某签字生效，永不反悔。”
本案审理过程中，2018年10月16日，法庭到胶州市龙街道办事处云华社区居民委员会进行调查。居委会工作人员经查询育龄妇女登记本，涉案房屋登记的是穆东民和穆东民之妻王晓丽，工作人员称，该登记是2010年时的情况。
还查明，涉案房屋所有权证登记地址为，现实际地址为云华小区22号楼4单元6楼东户。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故本案审理焦点为案外人穆德胜就本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
穆德胜主张其在法院查封前就已经购买了涉案房屋并获得了署名宋文的《房屋所有权证》（1996年12月12日），因该房系中国工商银行的房改房，在购房的前几年不允许过户，后来因宋文的原因一直没有办理过户，但该房自1996年起就由穆德胜及儿子穆东民居住至今，故应当停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。证人孙某、王某出庭作证对上述情况予以证实。一审法院对证人证言予以采信，结合法庭对居委会所做调查，可以确认，在涉案房屋被查封之前，穆德胜已经购买并居住，故穆德胜就执行标的胶州市房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行的异议理由成立，依法应予支持。
穆德胜请求确认其与宋文1996年12月12日签订的售房协议书有效，确认位于胶州市住房及附房（主房房产证胶房改售字第××号，附房房产证胶房改售字第××号）归穆德胜所有，请求判决宋文、刘炳欣协助办理胶州市住房及附房（主房房产证胶房改售字第××号，附房房产证胶房改售字第××号）的产权过户登记手续，与本案案外人执行异议之诉纠纷不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，当事人可另案处理。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审判决：一、停止对位于胶州市户的房产（胶房改售字第××号）的执行；二、驳回穆德胜的其他诉讼请求。案件受理费100元，由高绪胜负担。
二审中，上诉人高绪胜提交两份法律依据并提交一组证据：胶州市人民法院移送公安机关移送函、胶检民（行）监【2019】37028100002号胶州市检察院通知书及胶州人民法院（2018）鲁0281民初875号民事判决书各一份，证明宋文千方百计转移财产，而被上诉人提供的证据中，售房协议无效且已过诉讼时效，没有交付款项证明，长达20年没有主张其权利。被上诉人穆德胜对该证据质证称，法院的移送侦查函没有加盖法院的印章，真实性无法确认；即使是真实的，也是因为宋文涉嫌拒执罪移送侦查，无法证实宋文转移财产。对有关执行情况的报告没有法院的印章，真实性无法确认，被上诉人不认可。对判决书的真实性无异议，但是2018年才下发的判决书，与本案没有任何关系，无法证实宋文在转移财产。涉案房产是在1996年就已经签订协议并且交付给被上诉人，法院查封是在2015年7月份，因此涉案房产情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况。本院认为，上述证据均为复印件，且与本案无直接的因果关系，本院依法不予采信。
被上诉人穆德胜提交2016年6月10日宋文给被上诉人出具的证明一份，证明宋文认可1996年12月12日与穆德胜签订售房协议书，自愿将位于主房及附房以4万元的价格卖给穆德胜，卖房款已收到。当时签协议时孙某在场见证，房子早已交付穆德胜，穆德胜已居住至今。因当时是福利分房，政策不允许过户，所以一直未过户。对于穆德胜主张的事实宋文认可。上诉人对该证据质证称，该证据无法证明是宋文出具的，而且既然被上诉人能找到宋文，就应要求宋文办理过户。判决生效的时间是2016年3月12日，2016年6月10日正是宋文转移资产的时间。被上诉人应在1996年让宋文打收到条。本院认为，上诉人对被上诉人提出的证据不予认可，应提交相应证据予以证明，但是其未能尽到其举证义务，应当承担不利的法律后果，故本院对该证据予以采信。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：是否应停止对本案涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人穆德胜主张在涉案房屋被法院查封之前，其与原审被告宋文已就涉案房屋签订售房协议书，并向宋文支付了房屋价款，且穆德胜及其子已在涉案房屋中居住，因该房屋性质及宋文的原因一直没有办理过户。根据穆德胜提交的售房协议书、证人证言、宋文出具的证明，结合一审法院对涉案房屋所在社区居委会的调查，本院认为，上述证据能够形成完整的证据链，证明了穆德胜的购房及居住情况，故本院对上述事实予以确认。一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决停止对涉案房屋的执行，并无不当，本院依法予以维持。
上诉人高绪胜主张穆德胜与宋文之间买卖合同的真实性存疑，但未对该买卖合同的真伪提出司法鉴定申请；其主张穆德胜与其子有在涉案房屋中租住的可能性，但是未就此提交证据予以证明；其主张涉案房屋系房改房不能过户，但房改房的相关规定仅系对过户年限有约束，并不对购房合同的效力产生直接的影响。综上所述，高绪胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高绪胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 侯 娜
审判员 王昌民
二〇一九年十一月十八日
法官助理 王 蕾
书记员 郑 昭
书记员 于国英