山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终8130号
上诉人（原审原告）：陈维光，男，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：付钰靖，山东倡通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜晓，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛万国通运管理有限公司，住所地青岛市保税港区北京路49号4-17#(B)。
法定代表人：高传收，总经理。
委托诉讼代理人：火统玲,该公司法务。
被上诉人（原审被告）：青岛金海岸装饰设计工程有限公司，住所地青岛市市南区延吉路111号。
法定代表人：张卫星，总经理。
委托诉讼代理人：于健，山东岛城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩亚男，山东岛城律师事务所律师。
上诉人陈维光因与被上诉人青岛万国通运管理有限公司（以下简称万国通运公司）、青岛金海岸装饰设计工程有限公司（以下简称金海岸公司）案外人执行异议纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈维光的委托诉讼代理人付钰靖、杜晓，被上诉人万国通运公司的委托诉讼代理人火统玲，被上诉人金海岸公司的法定代表人张卫星及委托诉讼代理人于健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈维光上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:2005年12月20日，上诉人与被上诉人万国通运公司签订《购房协议》，协议明确约定，上诉人以1167600元的价格购买被上诉人万国通运公司所有的位于万国通运国际大厦(鼎业大厦)十二层一号房屋，上诉人交付了第一笔购房款39万元，被上诉人万国通运公司向上诉人出具了收据，双方约定待被上诉人万国通运公司交房并办理产权证后，上诉人再将剩余购房款全部交付被上诉人万国通运公司。后被上诉人万国通运公司将涉案房屋交付给上诉人，由上诉人占有、使用。上诉人按照《购房协议》的约定履行了自己应尽的义务，被上诉人万国通运公司将涉案房屋交付给上诉人，但因被上诉人万国通运公司的原因导致上诉人无法继续办理房屋产权手续。之后被上诉人万国通运公司与被上诉人金海岸公司之间又发生纠纷，案件诉讼过程中被上诉人金海岸公司申请对涉案房屋进行查封保全，现该案件已进入执行拍卖程序。综上，上诉人认为一审判决在事实认定、法律适用上均有错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
万国通运公司辩称，上诉人与万国通运公司于2005年12月签订了购房协议，约定前期购房款到位后视为上诉人取得涉案房屋所有权，后上诉人以转帐形式向万国通运公司支付39万，以现金形式支付1万，后该涉案房屋工程竣工后万国通运公司将涉案房屋交付给上诉人使用，并约定办理房屋产权证后分三次付清余款。后因涉案房屋工程存在质量问题等因素未能及时办理过户手续。据了解，该房屋目前由上诉人占用。
金海岸公司辩称，1.上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其诉求于法无据，异议不能成立。上诉人在法院查封之前没有合法占有涉案房屋，未支付全部价款也未达到房屋款50%。《确认函》证明上诉人自身原因不能办理过户。且上诉人未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。2.上诉人未取得房屋所有权，不存在阻却案件执行合法理由。3.上诉人明知被上诉人万国通运公司将房屋出售他人，因其自身原因造成未办理过户登记，应承担不利后果。4.上诉人有故意通过执行异议等程序拖延执行进程之嫌。综上，上诉人提出的执行异议之诉无事实法律依据，应予驳回。
陈维光向一审法院提出请求：1.依法确认山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2018）鲁0211执异125号《执行裁定书》错误，并判令停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由万国通运公司、金海岸公司承担。
一审法院查明，金海岸公司与万国通运公司装饰装修合同纠纷一案，一审法院于2015年6月30日作出（2011）黄民初字第748号民事判决书，判令：万国通运公司于判决生效后10日内支付金海岸公司工程款1542983.77元、返还金海岸公司履约保证金40万元、支付金海岸公司利息（以40万元为本金，自2010年5月23日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决生效之日止）；金海岸公司于判决生效后10日内支付万国通运公司工程维修款18670元、罚款25000元；本诉案件受理费39054元、财产保全费5000元，反诉案件受理费10067元，合计54121元，由金海岸公司承担22121元，万国通运公司承担32000元；鉴定费65782元，金海岸公司承担24142元，万国通运公司承担41640元。金海岸公司不服该判决，向青岛市中级人民法院提出上诉。2016年12月7日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民一终字第2242号民事判决书，判决：一、维持青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第748号民事判决的第一、二、四、五项；二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第748号民事判决书的第六、七项；三、变更青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第748号民事判决书的第三项为：万国通运公司于判决生效后10日内支付金海岸公司利息（以1499313.77元为本金自2008年12月25日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以40万元为本金自2010年5月23日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，上述利息金额合计不超过金海岸装饰公司主张的312707.19元）；二审案件受理费23445元，金海岸公司负担11284元，万国通运公司负担12161元。判决生效后，万国通运公司未自觉履行义务，金海岸装饰公司向一审法院申请强制执行，一审法院立案执行，案号（2017）鲁0211执612号。案件在审理过程中，一审法院根据金海岸公司提出的财产保全申请，于2014年4月18日作出（2011）黄民初字第748-5号民事裁定书，查封了被执行人万国通运公司所有的、备案登记在张卫星名下的、位于青岛保税区房产一处。执行过程中，一审法院于2018年4月2日作出（2017）鲁0211执612号执行裁定书，继续查封了上述房产，案外人陈维光向一审法院提出执行异议，并在法定期间内提起本案诉讼。
一审庭审中，陈维光提交下列证据：
1、《购房协议》复印件一份。陈维光以此证明其于2005年12月20日与万国通运公司就涉案房屋签订买卖协议，约定陈维光以1167600元价格购买万国通运公司所有的位于万国通运国际大厦（鼎业大厦）十二层一号房屋，陈维光支付39万元购房款后，即视为陈维光已取得涉案房屋所有权。
2、《记账凭证》、《中国建设银行贷款转存凭证》复印件各一份，以此证明陈维光已支付给万国通运公司购房款39万元。
3、《确认函》复印件一份。案外人与被执行人签名、盖章，该确认函载明：基于陈维光与万国通运公司已于2005年12月20日签订了购房协议，因万国通运公司资金短缺，万国通运公司打算以张卫星购买的万国通运公司已出售给陈维光的涉案房屋的方式，用涉案房屋作为抵押物向银行申请贷款，万国通运公司承诺在贷款还清并解除该房屋的抵押之后、陈维光付清房款的情况下，为陈维光办理涉案房屋的过户手续，陈维光对此表示同意并不追究万国通运公司的违约责任。陈维光称，该确认函可以证明涉案房屋至今未办理过户手续的原因不是陈维光的过错导致的。
4、（2018）鲁0211执异125号《执行裁定书》一份。陈维光称收到该裁定书，但对其不认可。
5、房屋钥匙一把及房屋现状照片。用以证明万国通运公司已将房屋交付给陈维光。
6、青岛仲裁委员会青仲裁字（2011）第409号《裁决书》一份。用以证明涉案房屋存在质量问题，导致陈维光无法正常使用。
万国通运公司对上述证据质证称，对上述证据的真实性及证明目的均无异议。其中证据6裁决书第4条裁决案外人深圳市文业装饰设计工程有限公司对鼎业大厦安装的带型窗存在的质量问题予以拆除、重做、重新安装，以致涉案房屋未及时办理过户手续。
金海岸公司对上述质证称，对证据1的真实性无法认定，系复印件，不予认可；证据2的收据系单方制作，无银行转账凭证及盖章，不予认可；证据3确认函的真实性无法确认，系单方制作；证据4无异议；证据5的真实性及证明内容不予认可，照片无拍摄时间，金海岸公司在之前执行异议中提交的2018年3月6日房地产评估机构拍摄的照片中显示，陈维光未取得房屋，陈维光及万国通运公司现擅自进入法院查封的房屋内阻却执行，其行为非法；证据5的真实性无异议，但对其证明事项有异议，其证明事项只能证明涉案房屋所在的大楼存在部分质量问题，无法证明涉案房屋存在质量问题，而且涉案大楼已有其他公司进入使用，陈维光提出的房屋质量问题理由不成立。
万国通运公司提交一份竣工验收备案证，证明案涉房屋于2009年11月25日竣工验收。
金海岸公司提交下列证据：
1、（2011）黄民初字第748-5号民事裁定书一份。金海岸公司用以证明早在2014年4月18日，金海岸公司就申请查封涉案房屋，该房屋登记在张卫星名下但归金海岸公司所有。
2、照片六张，来自青岛骏盛房估字【2018】第1022号。用以证明评估公司在2018年1月份至2018年3月份对现场评估房屋实际拍照时，陈维光未进入房屋实际占有控制。
3、青岛保税区不动产登记信息一份，2018年2月8日打印。用以证明涉案房屋不动产的初始登记的房屋备案人是张卫星，查封状态是2014年4月21日至今一直由金海岸公司申请查封中。
4、确认函一份，即陈维光提交的证据3。证明陈维光与万国通运公司明知已经签署所谓的购房协议，但仍用张卫新（实际为张卫星）个人名义购买双方已确定的房屋并向银行贷款。充分证明陈维光及万国通运公司双方清楚涉案房屋一房二卖，因此陈维光不能正式办理房屋产权证及实际占有房屋的责任由其自身承担。
陈维光对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议，但根据该证据陈维光与万国通运公司的购房合同早于查封时间，购房合同合法有效。涉案房屋虽备案在张卫星名下，但所有权仍属于万国通运公司，因为万国通运公司、金海岸公司、张卫星之间的纠纷导致涉案房屋被查封，万国通运公司无法为陈维光办理房屋过户手续，不是因为陈维光原因未办理过户登记；证据2的真实性及证明内容不予认可，根据照片显示，虽然空置，但不能证明陈维光未合法占有该房屋；证据3、4的真实性无异议，根据该二组证据及张卫星当庭陈述与确认函陈述内容一致；证据5裁决书的真实性及证明内容不予认可，根据裁决书，张卫星应配合万国通运公司办理解除备案手续。
万国通运公司对上述证据质证称，证据1系复印件，不予认可，涉案房屋是万国通运公司开发的，在办理过户前，权属万国通运公司；证据2不予认可，涉案房屋竣工后，万国通运公司已经将涉案房屋交付给陈维光，至于具体如何使用，万国通运公司无权干涉；证据3的真实性无异议，不动产权没有登记不发生法律效力，虽然备案人为张卫星，但张卫星与万国通运公司的买卖合同已经解除，也未实际交付；证据4的真实性无异议，万国通运公司与陈维光在2005年签订购房协议，且陈维光将前期购房款交付万国通运公司，陈维光与万国通运公司仅在一处房屋有买卖且无其他经济往来，但因涉案房屋被查封无法办理过户；证据5有异议，万国通运公司与张卫星的买卖协议已经解除，但张卫星不配合办理注销备案手续。
关于涉案房屋为什么网签登记在张卫星名下，金海岸公司当庭陈述称，万国通运公司欠付金海岸公司装修工程款（涉案房屋所在大楼），万国通运公司无钱支付，万国通运公司提出以张卫星（金海岸公司的法定代表人）作为购买人向银行办理贷款，之后贷出来一百四五十万元，万国通运公司只给金海岸公司120万工程款，而后由金海岸公司向银行支付按揭贷款，共向银行支付了70多万借款。万国通运公司想强行将房子出售给张卫星，张卫星不同意并提起仲裁解除了房屋买卖协议，关于顶名贷款买房的事情已经处理完了，但万国通运公司还欠金海岸公司三百多万元工程款，金海岸公司提起诉讼并申请查封了涉案房屋，所以没能办理解除网签备案合同手续。
关于涉案房屋交付问题，金海岸公司当庭陈述称，2018年2月5日评估机构实地查看时，由万国通运公司的工作人员拿着钥匙打开涉案房屋房门进行评估的，跟评估人员一起进去的，在本案执行听证中，陈维光称因房屋质量问题未接收房屋，现在又说早就接收房屋，明显矛盾。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点，一审法院（2018）鲁0211执异125号《执行裁定书》是否错误，也即陈维光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益问题。
第一，根据提交的《购房协议》、《确认函》，显示陈维光与万国通运公司2005年12月20日签订了书面购房协议，房屋总价款为1167600元，合同签订时间在法院查封该房屋之前（2014年4月18日）。虽协议约定“上述39万元到位后，即视为甲方（陈维光）已取得十二层一号的房屋所有权”，但根据我国物权法规定，不动产物权的取得须经依法登记，不经登记不发生物权变动效力。故陈维光依据该约定而取得房屋所有权的主张不成立。
第二，根据陈维光提交的《记账凭证》、《中国建设银行贷款转存凭证》可以认定万国通运公司收到陈维光39万元，而凭证上注明了房款，在没有证据证明陈维光与万国通运公司之间还有其他经济往来的情况下，应认定该39万元是陈维光向万国通运公司交付的购房款。
第三，陈维光提交房屋钥匙和照片主张万国通运公司向其交付了房屋，但在2018年2月5日一审法院委托评估公司对涉案房屋进行房地产价值评估现场查看时，是万国通运公司的工作人员拿着钥匙打开房门的，评估公司拍摄的6张现场照片显示涉案房屋处于空置状态，陈维光也未能提交房屋交接手续、办理物业入住手续、交纳水电费、物业费等证据，故应认定陈维光主张其在房屋被查封前即已占有、使用房屋的证据不足，一审法院不予采信。
第四，陈维光提交的青岛仲裁委员会青仲裁字（2011）第409号《裁决书》裁决的“申请人应对其安装的涉案工程中存在质量问题的带型窗予以拆除、重做、重新安装”，并未指明为本案所涉的房屋，陈维光也未提交其曾向万国通运公司反映带型窗存在质量问题并要求万国通运公司维修、重做的证据，应认定陈维光以该《裁决书》证明涉案房屋存在质量问题致其无法正常使用的证据不足。根据《购房协议》约定，陈维光支付39万元后，其他房款是在交房并办理产权证后付清，涉案楼房于2009年11月25日竣工验收备案，而陈维光未提交有效证据证明其向万国通运公司提出了以上交房和办理房产权证的主张，直至2014年4月18日被法院查封。同时，陈维光在2007年2月5日的《确认函》中知悉并同意万国通运公司以自己所购房屋再以张卫星个人名义购买，以便办理银行抵押贷款供万国通运公司使用，才有万国通运公司与张卫星于2007年2月26日签订房屋买卖合同，任由张卫星以该房屋作为抵押物向银行申请贷款，必然导致涉案房屋无法办理过户登记手续，且2012年1月11日万国通运公司与张卫星通过仲裁程序解除对涉案房屋的买卖合同后，直至2014年4月21日一审法院查封涉案房屋之前，陈维光亦未与万国通运公司办理房屋过户手续，显系陈维光对自身权利的懈怠、放任行为。综上，涉案房屋在法院查封前没有办理过户登记显然有陈维光自身原因所致。
综上，陈维光提交证据不足以证明其在人民法院查封前已经合法占有涉案房屋和非因自身原因未办理过户登记，陈维光也未支付房屋全部价款，或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈维光针对涉案房屋提出的异议理由和事实，不符合上述情形，其权利不能够排除执行，一审法院对陈维光提出的停止对涉案房屋执行的请求和确认一审法院（2018）鲁0211执异125号《执行裁定书》错误的请求不予支持。
一审法院据此，判决：驳回陈维光的诉讼请求。案件受理费100元，由陈维光负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实同一审。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,虽上诉人陈维光与被上诉人万国通运公司就涉案房屋签订了购房协议，但庭审查明涉案房屋处于空置状态，上诉人未缴纳过物业费、水电费等相关费用，且一审法院委托评估现场查看时涉案房屋钥匙由被上诉人万国通运公司持有，故应认定上诉人在涉案房屋被查封前未对涉案房屋形成稳定性、充分性、实质意义上的占有。上诉人陈维光明知存在风险仍同意用自己所购房屋以他人名义办理银行抵押，且涉案房屋被查封前怠于办理房屋过户登记，上诉人作为房屋买受人自身显然存在过错。虽上诉人陈维光主张因房屋质量问题未办理过户登记，但现有证据不足以证明其主张，对此上诉人陈维光应承担举证不能的不利后果。且上诉人一审提交的青岛仲裁委员会青仲裁字（2011）第409号《裁决书》中被上诉人万国通运公司作为反请求人，仲裁要求申请人深圳市文业装饰设计工程有限公司赔偿损失、履行拆除、重做、重新安装带型窗并予密封等，而上诉人作为其中涉案房屋权利主张方,却未提交证据证明其曾向深圳市文业装饰设计工程有限公司或万国通运公司要求维修、重做等证据，有违正常交易行为习惯。另，上诉人陈维光未支付全部房款，也未将剩余价款交付执行。故一审法院认定上诉人陈维光对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益并无不当，本院予以支持。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈维光负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一九年十一月二十日
法官助理 宋 甜
书记员 张 旭