山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终7808号
上诉人（原审被告）：毛付彦，男，1952年9月14日出生，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所青岛市市北区威海路2号6号楼3单元601户。
法定代表人：陈世军，总经理。
委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，系该公司经理，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。
上诉人毛付彦因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2946号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年9月11日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
毛付彦上诉请求：1.撤销原判，依法驳回；2.本案一、二审诉讼费用由对方承担。庭审中明确上诉请求为依法改判合同无效；润凯物业公司和其无关。事实与理由：原审法院认定事实、适用法律均有错误不当之处。通过微信平台“城市服务-治安-印章查询”得知，润凯物业公司在原审法院诉状中使用的印章与在公安部门提存的印章痕迹明显不符，不能证明其身份真实性，违反了印章管理办法第五条、第十三条规定，用未备案的印章起诉不能证明其真实意思表示。润凯物业公司还在持续使用私刻公章，不能证明具备备案印章的效力，主体不适格，不符合民诉法第119条规定，应依法驳回起诉。该公章的文件为无效文件，应撤销该证据导致的判决。涉案公章已在辖区公安部门立案。通过“天眼查”核实，润凯物业公司工商注册时间2014年6月12日，营业执照注明物业管理“凭资质经营”，润凯物业公司资质批准时间2015年8月4日，本案合同签署时间2014年9月，在无资质时签署合同并执业不应支持。
润凯物业公司辩称，一、关于涉案物业合同的合法性。原审法院（2017）鲁0203民初2011号民事判决的原告为何敬桥、房信国、赵世发诉润凯物业公司物业服务合同纠纷，法院已对物业合同的合法性予确认，并已经生效。二、关于公司印鉴。润凯物业公司设立之初就办理了工商备案，使用至2016年9月，因到银行办理业务，银行提出印鉴自然损耗，另行办理公章后重新办理新印鉴，该印鉴在银行和住房公积金管理部门办理了变更。公司每年正常年检、正常营业，法定代表人对公司起诉涉案小区物业服务合同纠纷一案同意，且公司不存在非法使用印章的情况，公司名称一直有唯一性。三、润凯物业公司在履行物业服务合同中不存在违约行为。涉案小区共计634户，诉前交费为449户，诉前交费率已达71%；起诉185户，起诉后调解交费为80户，原审判决后交费为2户。由此对于润凯物业公司履行物业合同的情况也可以予以证明。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
润凯物业公司向原审法院起诉请求：1.判令毛付彦交纳拖欠的物业服务费2675.6元、违约金1235.56元；2.诉讼费由毛付彦负担。
原审法院查明，2014年9月，润凯物业公司与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。毛付彦系河马石小区10号楼1单元1803户（建筑面积143.5平方米）房屋使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，毛付彦欠交物业服务费2683.5元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。
庭审中，毛付彦称润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》、关于回复《物业合同到期解聘通知书》的函和接收签字均与本人无关，且没见过催费通知单。润凯物业公司服务不到位，包括：小区内消防通道门封死、绿化不到位、电梯维护不到位、住户自行修理损坏的下水道。润凯物业公司对毛付彦反映的上述问题的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为物业公司一直在提供物业服务，不存在毛付彦所述的情况。
原审法院认为，根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合对本案事实的认定，原审法院对本案作如下判定：
关于本案管辖权问题。毛付彦认为双方当事人均为军人或者军队单位的案件，由军事法院管辖。本案润凯物业公司非军人或军队单位，因此应当由毛付彦住所地所在人民法院管辖。
关于毛付彦是否是适格被告问题。本案系物业服务合同纠纷，即因服务费标准发生争议或业主拖欠物业服务费引起的物业管理纠纷。毛付彦是涉案小区的业主，因此是本案适格被告。
关于本案涉案物业与毛付彦是否存在服务关系问题。河马石小区系舰队自管军产房，按舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，约定内容效力及于小区内全体物业使用人，双方存在服务关系。毛付彦的房屋坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业公司的服务，若对物业公司服务不满意，可通过正当途径提出，不得以其不履行应尽义务或者服务有瑕疵为由拒绝交纳物业服务费。因此毛付彦未交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定交纳费用并承担违约责任。合同约定违约金比例过高，应予以适当调减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、毛付彦给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2683.5元（2014年11月至2017年8月31日）；二、毛付彦支付青岛润凯物业管理有限公司违约金800元。上述一、二项于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由毛付彦负担。青岛润凯物业管理有限公司已预缴，毛付彦于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
毛付彦提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号裁定书。拟证明润凯物业公司起诉所用的物业管理委托合同签署合同的甲方无主体资格，本合同无合同效力。证据二、2019年9月1日微信平台查询的润凯物业公司印章查询结果。拟证明润凯物业公司起诉所用的印章未备案，印章至今正常使用。证据三、天眼查工商信息。拟证明物业管理应凭资质经营，润凯物业公司2015年8月4日之前违法签署合同并经营。证据四、最高人民法院（2017）最高法3714号参考案例；本案与3714号案是孪生案件。润凯物业公司质证称，证据一真实性认可，对关联性不认可。民事裁定书上载明了中国人民解放军直属保障队并非涉案物业合同签订的主体。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可；对公司印鉴变更问题在答辩意见中已阐述。证据三的真实性、合法性、关联性不予认可；物业公司自接手该小区后即到市物业办咨询关于办理物业资质问题，市物业办人员答复因涉案小区不属于地方管理，不作资质要求，后因部队和业主的要求，润凯物业公司取得了物业管理资质；国务院2017年对于物业资质管理已经取消，不能证明毛付彦主张。证据四与本案无关联性，涉案的物业合同与该判决的物业合同没有同一性，不能证明其主张。对上述证据是否采信以裁判理由为准。
润凯物业公司提交其法定代表人陈世军说明及身份证复印件各一份、工商年检打印件、青岛市住房公积金汇缴变更清册。拟证明其法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意。润凯物业公司正常年检，对于公章变更已在职能部门予以备案。毛付彦质证称，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对上述证据是否采信以裁判理由为准。
二审经审理查明，2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，其中第四章服务费用第九条第1项约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月1-15日向物业公司交纳。逾期缴纳者，有权要求补缴，并从第二个月起按欠缴总额每天5‰的比例交纳滞纳金。原审法院将“滞纳金”写为“违约金”有误。
询问毛付彦主张涉案公章是假的公安机关已经立案，有无证据时，毛付彦主张“没有拿到立案的证据。当时只是告诉立案，没有结果”。
询问涉案小区共经过几个物业公司及现在物业公司时，毛付彦主张“第一个是青岛裕源物业有限公司，第二个是被上诉人公司”、现在的物业公司是“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”。润凯物业公司主张“现在的物业公司我们不清楚，第一个物业公司没有异议”。
询问小区业主委员会有无成立时，毛付彦主张“没有成立，因为工程没有结束，无法成立”。
询问润凯物业公司提到2017年国务院取消了物业资质有无具体的文件时，润凯物业公司主张“国务院2017年7号文件，名称是国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政事项的决定，文件第12项提到了这项规定”。毛付彦主张“国务院2018年有这个文件，当时润凯公司已经撤离了”。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，毛付彦以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，毛付彦已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。毛付彦认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。
其次，诚如毛付彦所述，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，毛付彦也认可润凯物业公司在之后取得了相应的资质，且在之后国务院取消了物业公司需要相应资质的要求。毛付彦认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营，合同无效的上诉理由不成立，不予支持。对双方提交的证据均不予采信。
本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，现在应是由“北部战区海军保障部直属保障队下设的维修大队”行使物业公司的部分职能。现在社会生活中由物业公司提供小区物业服务系常态，而物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为毛付彦所在小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。毛付彦对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决毛付彦支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业公司已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。
综上，上诉人毛付彦的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，但判决不支持润凯物业公司违约金诉讼请求有利于保护业主权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2946号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。
二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2946号民事判决第二项。
三、驳回上诉人毛付彦的其他上诉请求。
四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人毛付彦承担。
本判决为终审判决。
审判长 高大海
审判员 朱见晓
审判员 刘歆鑫
二〇一九年十月十八日
法官助理 韩晓琪
书记员 李德军
书记员 隋欣孜