山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终7802号
上诉人（原审被告）：徐明德，男，1958年1月10日生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：徐明顺，男，1964年9月2日生，汉族，住青岛市市北区，徐明德之弟。
被上诉人（原审原告）：青岛荣华物业管理有限公司，住所地青岛市市北区平定路25号。
法定代表人：吕思久，董事长。
委托诉讼代理人：毛加友，山东科誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王蔚东，山东科誉律师事务所实习律师。
上诉人徐明德因与被上诉人青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
徐明德上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回荣华物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、荣华物业公司未履行财产安全保证义务，导致徐明德电表发生被盗，应承担违约责任。电表盒子钥匙由荣华物业公司保管。盒子表面未被破坏，就发生电表被盗，是荣华物业公司疏于管理或者有意为之。根据《物业管理条例》第29、35、36条规定，物业公司应承担责任。二、荣华物业公司与业主委员会2018年9月2日签订物业服务合同，电表被盗是2010年4月，故物业服务合同对徐明德不具有约束力。
荣华物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。物业服务符合合同约定。电表应属电业管理部门负责，被上诉人并不是电业及电的管理部门也不提供收取电费的服务。
荣华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐明德缴纳拖欠物业管理服务费4264元，电梯运行费2995.2元，违约金22648.7元，共计29907.9元；2、本案诉讼费由徐明德承担。
一审法院认定事实：2018年9月2日，荣华物业与6-9号楼业委会签订《物业服务合同》，为青岛市市北区海逸景园小区6-9号楼提供物业管理服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。对于物业服务收费，约定业主应按照每月/平方米0.57元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，合同中还约定了欠交费应按照日2‰支付违约金。徐明德系海逸景园小区内9号1单元304户业主，其房屋建筑面积71.96平方米。徐明德向荣华物业交纳物业服务费至2010年3月，自2010年4月至2018年11月，徐明德欠交物业服务费4264元，电梯运行费2995.2元。荣华物业对徐明德欠费进行过催交。庭审中，徐明德提交报案证明一份、病历二份、照片二份、意见签名一份、摔伤见证人签名一份，证明徐明德房屋电被盗；楼下平台走廊下坡无阶梯、无扶手，致使老人摔伤就医；小区业主对荣华物业走廊无扶手无栏杆有意见，荣华物业服务不到位。荣华物业对以上材料的的真实性认可，但认为徐明德电被盗不属于物业管理范围，徐明德母亲两次摔伤系开发商坡道配备设备问题，不属于物业管理范围，与交物业费无关联。庭审中，徐明德又称，自入住至今，屋内全部墙体开裂，2010年1月初多次找物业维修，物业回复找开发商，但开发商已经撤离，房屋何时维修，何时补齐物业费。
一审法院认为，荣华物业公司与6-9号楼业委会签订的《物业服务合同》合法有效，其约定内容效力及于全体业主。徐明德的房屋坐落于居民小区内，应受上述合同约定制约。小区内物业是不可分割的一个整体，荣华物业实行的是统一管理、综合服务，徐明德的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经融入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当交纳物业服务费。徐明德的电被偷，其已向公安机关报案，不能将责任归结于物业公司；房屋维修和楼梯扶手、栏杆的安装事宜，系房屋结构设计和房屋质量问题，物业公司并非责任主体，徐明德以此作为物业公司服务不到位拒绝交纳物业服务费的理由不成立，应当按合同约定交纳物业服务费并承担违约责任。合同约定违约金比例过高，应当适当调减。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、徐明德给付青岛荣华物业管理有限公司物业服务费4264元、电梯运行费2995.2元（2010年4月至2018年11月）。二、徐明德支付青岛荣华物业管理有限公司违约金2000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由徐明德负担85元、青岛荣华物业管理有限公司负担189元。
二审中，徐明德提交新证据：2019年8月9日拍摄的电箱门口照片打印件四张，物业公司负责电箱管理和保管钥匙，发生盗电应由物业公司负责。被上诉人荣华物业公司质证称，该公司不负责保管钥匙，是电业公司管理。该案已经报警，在公安机关未作出事实认定之前，不能推定物业公司管理失职。本院认为，照片不是拍摄于盗电发生现场，电箱状况与盗电、物业公司管理是否失职之间，并无直接因果关系。本院对证据关联性不予采信。
二审经审理查明，2009年6月20日青岛小港湾旅游开发建设有限公司与荣华物业公司签订《前期物业服务合同》；同年7月8日徐明德与荣华物业公司签订《前期物业服务协议》。其中第十五条约定，协议期限自2009年7月8日至2011年7月1日。合同期限届满，业主大会未要求物业公司退出或者物业公司未提前通知全体业主退出的，自动延续至业主大会与其选聘的物业企业签订物业服务合同止。一审答辩和上诉状中，徐明德对于荣华物业服务公司提供物业服务并无异议，但认为服务存在瑕疵。
一审判决审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，徐明德与荣华物业公司之间物业服务合同关系成立。对于盗电事件，在公安机关侦查结论作出之前，不能仅以电箱表面完好证明荣华物业公司失职。根据现有证据，小区栏杆设置与居民受伤之间，也并无直接的因果关系。从现有证据来看，上诉人提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定被上诉人的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为上诉人拒绝支付物业费的理由。作为业主，不按约定缴纳物业服务费及电梯费，也不利于物业服务机构更好地提供服务。关于违约金是否应当支付的问题。首先，根据一审相片，物业服务存在需要改进之处。本案中，上诉人暂未交纳物业费，不宜认定为恶意违约行为。其次，双方签订的《前期物业服务协议》约定了每天千分之二高额违约金，一审时被上诉人主张的违约金远远高于上诉人欠付的物业费。在双方因物业服务质量发生争议后，上诉人暂未交纳物业费事实清楚，金额明确，但被上诉人未能及时与上诉人妥善沟通，也未及时通过法律途径主张合法权益，导致数年来按照合同约定的违约金数额畸高。综合考量本案双方提交的证据及陈述，本院认为，被上诉人主张的违约金不应予以支持。
综上，本院根据合同约定和履行事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4247号民事判决第一项；
二、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4247号民事判决第二项；
三、驳回青岛荣华物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费548元，二审案件受理费548元，共计1096元，由徐明德负担100元，青岛荣华物业管理有限公司996元。
本判决为终审判决。
审判长 高大海
审判员 朱见晓
审判员 刘歆鑫
二〇一九年九月二十日
法官助理 郭建才
书记员 隋欣孜