山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终7623号
上诉人(原审原告)：孙忠华，男，1981年9月1日出生，汉族，住黑龙江省克山县。
委托诉讼代理人：张庆民，山东名律律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：李晓花，女，1981年11月1日出生，汉族，住黑龙江省克山县。
委托诉讼代理人：张庆民，山东名律律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：青岛远鹏置业有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处华侨村富华路7号。
法定代表人：姚志远，总经理。
委托诉讼代理人：吕楠，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：李稳，女，系该公司员工。
上诉人孙忠华、李晓花因与被上诉人青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初8484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙忠华、李晓花共同的委托诉讼代理人张庆民，被上诉人远鹏公司的委托诉讼代理人李稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙忠华、李晓花上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判远鹏公司支付孙忠华、李晓花逾期交房违约金5285.63元；2、撤销一审判决第二项，依法改判远鹏公司立即支付孙忠华、李晓花自2016年9月14日起至起诉之日止逾期办理房屋产权证违约金62164元、自起诉之日起至实际办理房屋产权证之日止按已付房款433415元日万分之二点一计算的违约金；3、本案诉讼费用由远鹏公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、关于房屋交付，一审认定以转移占有为准系适用法律错误。房屋交付必须具备交付条件，满足房屋基本的安全居住属性。远鹏公司交付涉案房屋时未通过竣工验收，未达到双方合同约定的交付条件，违反了合同约定和法律强制性规定，应当视为交房无效，故所谓的违约金抵顶物业费也无效。二、关于逾期办证违约金。双方合同第十四条约定：在甲方（远鹏公司）取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙（孙忠华、李晓花）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。一审仅凭字面理解即认定远鹏公司未违约并不需承担违约责任是错误的。涉案房屋不能办理房产证是因为远鹏公司在工程上长期设定抵押未解除，导致其无法取得房地产权属证明，致使业主无法办理房产证，其应承担逾期办证的违约责任。双方合同第十六条约定：甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。远鹏公司交付房屋时应当是解除抵押的最后期限，也是其取得房地产权属登记证明时间，也就是双方可以办理房屋交接书的起始期限。远鹏公司提前交房时间就应视为其自行承诺可以申领业主该房屋的房地产权证的开始计算时间。故，因远鹏公司原因导致涉案工程没有解除抵押，不能办理权属登记证明，进而不能办理业主房产证，责任在远鹏公司，远鹏公司应承担逾期办证违约责任。对于涉案工程抵押以及解除的情况，远鹏公司应承担举证责任而未举证，依法应承担举证不能的不利后果，故应推定其此前未取得权属登记证明就是因为其没有解除抵押原因所致，因远鹏公司过错导致不能办证应依法承担违约责任。
远鹏公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙忠华、李晓花向一审法院提出诉讼请求：1、判令远鹏公司支付孙忠华、李晓花自2015年10月1日起至2016年3月16日止的逾期交房违约金7281元；2、判令远鹏公司支付孙忠华、李晓花自2016年9月14日起至起诉之日止的逾期办理产权证的违约金62164元；3、判令远鹏公司支付孙忠华、李晓花自起诉之日起至实际办理房屋产权证之日止按已付房款433415元日万分之二点一计算的违约金；4、诉讼费用由远鹏公司承担。
一审法院认定事实:
2014年3月9日，孙忠华、李晓花（乙方）与远鹏公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要内容：1、房屋坐落：乙方向甲方购买即墨市通济街道办事处华侨村兴华路7号《华侨?幸福里》x号楼x单元x层x户，政府批准的规划用途为住宅；2、房屋价款及交付：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5081.07元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币433415.00元。附件一付款方式和付款期限双方约定：付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款；乙方于2014年2月28日与甲方签约，并付首付房款133415元；于2014年3月30日前应支付房款300000元；第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择书面形式通知乙方解除本合同……；甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之一支付从约定付款日到实际付款日止的违约金。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：1、甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方；但如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：（1）本合同签订后，因遵守国家及地方政府新颁布可能导致甲方延期交房的各种法律、法规和通知而导致延期交房；（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误的；（3）因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。交付之日商品房内的配套设施状况：……。2、乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交接手续：……。3、甲方可通过登报公告或者电话通知的形式通知乙方办理房屋交付手续。甲方采取登报公告交房通知等，自交房通知刊登之日，视为交房通知已经送达给乙方……。第十一条：甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之壹的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
2016年1月30日，远鹏公司提供青岛日报发布公告，内容为：尊敬的华侨?幸福里各位业主：您所购买的13#、16#-22#楼住宅已经达到合同约定的交房条件。将于2016年1月31日办理交房手续，请您携带本人身份证、购房合同、购房款收据等资料到营销中心办理交房手续，逾期视同已交付。特此公告！远鹏公司，2016年1月30日。
2016年3月29日，孙忠华、李晓花在交房申请表上签字，申请表的主要内容：已缴纳房款：433415元；延期交房违约金5331元；同日，远鹏公司向青岛宏正物业管理有限公司发出交房通知单，主要内容：业主孙忠华、李晓花所购买华侨?幸福里小区20号楼1单元302室，面积85.3㎡。材料齐全，已办理完所有手续，准予交房。
2016年3月29日，李晓花为远鹏公司出具收条，主要内容：今幸福里x号楼x单元x室业主，应收到贵司支付幸福里20号楼延期交房违约金5331元，抵扣3.5年物业费加电梯费（1.44元/月/㎡），今收到4张。合计抵扣金额5159元。抵扣完剩余延期交房违约金金额为172元。今收到剩余延期交房违约金现金172元。……
涉案房屋于2017年8月通过房屋建筑工程竣工验收。2018年8月28日，远鹏公司取得了涉案房屋的房地产登记证明。2018年12月3日，孙忠华、李晓花与远鹏公司签署了房屋交接书。2019年1月10日，涉案房屋办理了不动产权证书。
一审法院认为，孙忠华、李晓花与远鹏公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，孙忠华、李晓花应当按照合同约定的期限支付购房款，远鹏公司应当按照合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付给孙忠华、李晓花。（1）关于孙忠华、李晓花要求远鹏公司支付自2015年10月1日起至2016年3月16日止的逾期交房违约金7281元的问题。合同第十二条规定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止…，现远鹏公司逾期交房，应承担相应地违约金。根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；结合远鹏公司提交的交房申请表、交房通知单，一审法院认定远鹏公司于2016年3年29日将涉案房屋交付孙忠华、李晓花，并且双方计算延期交付违约金的截止时间为2016年1月30日，计算的违约金金额为5331元。2016年3月29日，李晓花出具收条，同意以延期交付违约金抵扣五年物业费和电梯费5159元，剩余延期交房违约金172元，远鹏公司已经支付给孙忠华、李晓花。2016年1月30日之前的违约金已处理完毕，故孙忠华、李晓花要求远鹏公司支付自2015年10月1日至2016年3月16日的逾期交房违约金7281元有误，其重复主张的部分应予扣除，2016年1月31日的部分远鹏公司应予偿付。（2）关于孙忠华、李晓花要求判令远鹏公司支付自2016年9月14日起至起诉之日止的逾期办理产权证的违约金62164元及自起诉之日起至实际办理房屋产权证之日止按已付房款433415元日万分之二点一计算的的违约金的问题。合同第十四条规定：在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。远鹏公司于2018年8月取得了涉案房屋的房地产登记证明，于2019年1月办理了涉案房屋的不动产权证书。双方已在合同约定的期限内办妥了不动产权证书，符合合同约定。故孙忠华、李晓花的上述诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、远鹏公司于判决生效后十日内偿付孙忠华、李晓花逾期交房的违约金1995.37元（443415×1?×45）；二、驳回孙忠华、李晓花的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，孙忠华、李晓花与远鹏公司于2014年3月签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。孙忠华、李晓花依约支付了全部购房款，远鹏公司未在合同约定的2015年9月30日之前交付涉案房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房违约责任。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、远鹏公司应承担的逾期交房违约责任如何确定；2、孙忠华、李晓花主张的逾期办证违约金应否支持。
关于第一个焦点问题。本院认为，虽然远鹏公司于2016年3月29日向孙忠华、李晓花交付涉案房屋时，涉案房屋未通过验收，但孙忠华、李晓花无证据证明其在接收涉案房屋后，涉案房屋存在无法正常居住使用的情形，应视为双方以实际行为变更了双方合同关于交付条件的约定。在此情况下，应对双方于2016年3月29日交付涉案房屋的法律效力予以认定。双方已对2016年1月30日之前的逾期交房违约金处理完毕，远鹏公司应当支付孙忠华、李晓花2016年1月31日至2016年3月15日期间的逾期交房违约金1995.37元，一审对此处理正确，本院予以确认。孙忠华、李晓花主张2016年3月16日之后的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。本院认为，根据双方合同第十四条的约定，在远鹏公司取得房地产权属登记证明后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。而从涉案合同履行情况看，远鹏公司于2018年8月28日取得涉案房屋所在楼座的房地产权属登记证明，双方于2018年12月3日签署了合同约定的《房屋交接书》，孙忠华、李晓花也于2019年1月10日取得涉案房屋的不动产权属证书，无证据证明远鹏公司在协助孙忠华、李晓花办理涉案房屋不动产权登记证书方面存在违约行为，孙忠华、李晓花要求远鹏公司支付逾期办证违约金无合同及法律依据，本院不予支持。虽然双方合同第十六条约定：甲方（远鹏公司）保证在向乙方（孙忠华、李晓花）交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷；如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任，但孙忠华、李晓花未举证证明在涉案房屋交付后至其提起本案诉讼时尚存在远鹏公司设定的抵押，且双方合同并未约定远鹏公司逾期解除抵押应向其支付违约金，故孙忠华、李晓花以远鹏公司未及时解除工程抵押导致无法及时办理房产证为由主张逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，孙忠华、李晓花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1486元，由上诉人孙忠华、李晓花负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈明明
审判员 高中日
审判员 齐 新
二〇一九年九月十八日
书记员 于遨洋
书记员 于国英