山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终5050号
上诉人（原审被告）：杜嘉琪，女，1968年2月22日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：辛春光，山东星鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛雅园物业管理有限公司，住所地:山东省青岛市市南区香港中路40号。
法定代表人：郑华成，总经理。
委托诉讼代理人：杨培银，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵云飞，山东德衡律师事务所律师。
上诉人杜嘉琪因与被上诉人青岛雅园物业管理有限公司（以下简称雅园物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杜嘉琪上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未依法送达民事诉讼文书，致使上诉人丧失了依法参与诉讼的权利，一审法院开庭审理程序违法、判决不当。二、被上诉人实际服务中不断降低服务成本和质量，提供的物业管理服务水平、能力远远低于双方约定的服务标准。三、被上诉人所提供的物业管理服务严重违约，造成上诉人严重的经济损失，所交付的房屋在长达两年内不能实际入住，没有享受到上诉人所提供的物业服务，上诉人无权获得相应的物业费用。1、被上诉人没有尽到管理义务，没有保持除湿设备正常运转，导致车库天花板漏水，墙面、地面大面积积水，墙面、房顶全部发霉。车库内的天花板全部重新购买，漏水还导致了夹层大理石脱落，使上诉人不得不做二次装修，上诉人只能在外租住。二次装修期间的损失均应由物业公司承担，物业公司无权收取该阶段的物业管理费。2、2016-2017年供暖季，上诉人房屋的暖气不热，被上诉人没有依约维护好供暖设施，导致上诉人的生活居住水平远远低于被上诉人所收取的物业管理费水平。四、停车库属于开发商免费赠与，物业公司收费属于乱收费，违反购房合同约定。被上诉人违反《中华人民共和国价格法》规定违法收费不应支持，多收取的应当退还，未收取的无权按照约定收取。综上，请二审法院依法查明事实、判如所请。
被上诉人雅园物业辩称，一、一审法院依法履行了送达程序，开庭程序合法有效。二、被上诉人严格依照合同约定提供了符合水准的物业服务，上诉人是单方陈述，并没有相应的证据。三、房屋质量问题应由房地产开发企业负责，被上诉人作为物业服务公司只负责协调房地产开发企业进行维修。四、双方明确约定了车库收费标准为375元/月，上诉人车库是如何获得的，并不影响被上诉人对车库收取物业费。上诉人应当按照双方签订的合同等标准来交纳物业费。请求驳回上诉、维持原判。
雅园物业向一审法院起诉请求：一、杜嘉琪支付拖欠雅园物业自2016年7月1日至2018年4月30日期间的物业管理费48499.10元及滞纳金46321.70元；二、杜嘉琪支付拖欠雅园物业自2016年8月1日至2018年4月30日期间的车库服务费共计7875.00元；三、本案诉讼费由杜嘉琪承担。
一审法院认定事实：一、2014年3月25日，雅园物业与青岛市市南区燕儿岛路23号远洋公馆开发商青岛远佳置业有限公司（以下简称远佳公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定远佳公司委托雅园物业为远洋公馆小区提供前期物业管理服务，雅园物业有权向业主及物业使用人收取物业服务费等相关费用；物业服务费收费标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓物业服务费（含电梯费）7元/平方米/月。业主应从远佳公司通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付季度物业服务费，此后按季度交纳，即每季度首月5日前，交纳本季度物业服务费。逾期交纳的，应当按照逾期每日3‰（应付而未付费用的总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。物业服务期限自合同签订之日起至远洋公馆项目业主大会成立后，业主委员会重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业止。雅园物业自2014年3月25日在远洋公馆小区提供物业服务至今。
二、2015年10月29日，雅园物业与杜嘉琪签订《物业收费协议书》，约定雅园物业为杜嘉琪所有的位于远洋公馆1号楼2单元102户物业所在远洋公馆小区提供物业服务管理工作，杜嘉琪按7元/平方米/月（含电梯费）向雅园物业交纳物业服务费，交费日期为每月25日前。每月15日前，远洋公馆管理处将综合收费通知单发放给业主。业主未在收费通知单约定的日期内交纳物业服务费的视为违约，自次月1日起按每日3‰计算违约金。
三、杜嘉琪系青岛市市南区户业主，房产建筑面积315.28平方米。
四、2016年5月25日，雅园物业与杜嘉琪签订《远洋公馆车场收费协议》，约定使用人购买（或租用）的物业位于远洋公馆x号楼x单元x户，车库号：1-2-102；车库收费标准为每月375元；自2016年8月1日起开始收取。
五、自2016年7月1日起至2018年4月30日止，杜嘉琪欠交物业服务费（含电梯费）48499.1元；自2016年8月1日起至2018年4月30日止，杜嘉琪欠交车库服务费7875元。雅园物业采取微信、发送物业费催缴律师函等方式向杜嘉琪催缴了上述费用。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，雅园物业与远洋公馆小区开发商远佳公司签订的《前期物业管理服务合同》及雅园物业与杜嘉琪签订的《物业收费协议书》，内容合法有效。雅园物业、杜嘉琪均应按照约定的事项履行相应的义务。雅园物业依合同约定为杜嘉琪所有的青岛市市南区户房产所在的远洋公馆小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，杜嘉琪作为涉案房产的业主应按照合同约定及时交纳相关物业费用，因此杜嘉琪应向雅园物业支付自2016年7月1日起至2018年4月30日期间欠交的物业服务费48499.1元以及自2016年8月1日起至2018年4月30日期间欠交的车库服务费7875元。根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应在每月25日前履行交纳义务，逾期交纳的，自次月1日起按每日3‰计算违约金。一审法院认为，该协议约定的违约金标准过高，一审法院不予支持，应以同期银行贷款利率计付逾期付款违约金为宜。雅园物业主张杜嘉琪支付自2016年7月1日起至2018年4月30日的滞纳金46321.7元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。杜嘉琪经本院合法传票传唤无正当理由未到庭，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，一审判决：一、杜嘉琪于本判决生效之日起十日内向青岛雅园物业管理有限公司支付自2016年7月1日至2018年4月30日的物业服务费48499.1元，并按银行同期银行贷款利率为标准向青岛雅园物业管理有限公司支付逾期付款违约金（每月以物业服务费2206.96元为计算基数，自2016年8月1日起至2018年4月30日止，为2016年7月物业服务费的违约金；自2016年9月1日起至2018年4月30日止，为2016年8月物业服务费的违约金；依此类推……至自2018年4月1日起至2018年4月31日止，为2018年3月物业服务费的违约金）。二、杜嘉琪于本判决生效之日起十日内向青岛雅园物业管理有限公司支付自2016年8月1日起至2018年4月30日的车库服务费7875元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2353元，由杜嘉琪负担。
本院二审期间，上诉人杜嘉琪提交证据：一、《关于对物业服务进行彻底整改的函》，函中“同意”这两个字是楼长征求了业主同意由楼长一人书写，后期又重新写了一份。证明被上诉人在远洋公馆2015年11月开始交付入住一年左右，物业服务明显降低标准、不履行物业服务合同所示职责，导致业主在长达3年的时间里没有享受到与普通住宅物业服务相比高10倍的服务，小区物业管理状况混乱，入住体验和舒适度、尊贵感明显降低。二、不同时期小区内整体环境及服务情况的照片一宗（光盘一张），这些照片由上诉人和其他业主在2019年6月16日共同拍照留存。证明物业服务违背承诺、存在明显违约情形，导致小区环境脏乱差，扶梯不运行，地下车库不通风、潮湿，建筑垃圾不及时清理，绿化养护不到位，公共空间维修不作为，专业素养和专业能力严重不足，业主居住品质降低，生活体验差，与业主所支付的7元/平方米/月（含电梯费）的管理费不相匹配。
上诉人杜嘉琪还向本院申请远洋公馆小区业主薛师群、刘金生、吕登波出庭作证，三人分别陈述在《关于对物业服务进行彻底整改的函》上的签字分别是：x号楼x户是薛师群配偶所签，x号楼x单元x户是刘金生配偶所签，x号楼x户是吕登波本人所签。三证人称虽然三人均未欠交物业费，但对物业服务不满意，曾给物业下过整改函，之后物业服务更差，业主准备投诉，并保留追偿的权利。
被上诉人雅园物业质证称，对证据一的真实性不予认可，该证据手写件和复印件相互掺杂，特别是二号楼中“同意”明显是同一个字体，且在其他业主中亦有很多是同一字体。远洋公馆小区并没有上诉人所说的楼长，且对签字事项也没有相关人员授权，对签字人员身份无法核实，对该证据的真实性及证明目的不予认可。该证据对当时的真实情况无法反映，无从得知是否存在描述的问题，不能证明上诉人的主张。对证据二照片的真实性予以认可，照片中确实是被上诉人公司服务的小区，但对照片形成的时间无法确认，据上诉人所述并非本案所追偿物业费期间的情况，不能证明当时的物业服务水平，且设施在使用中发生损坏是正常的，许多问题被上诉人已经进行修复。
被上诉人雅园物业提交青岛市市南区综合行政执法局《行政处罚决定书》复印件一份，证明2018年11月19日青岛市市南区综合行政执法局对被上诉人车库服务费、子母车位服务费和普通车位服务费未执行政府指导价收费标准给予处罚。但《处罚决定书》上并未告知整改标准，仅是罚款。被上诉人经向青岛市物价部门电话询问，对定价标准只有征询意见稿，未有明确标准。
上诉人杜嘉琪质证称，对该证据真实性无异议，但被上诉人没有进行整改，被上诉人还是按照原合同主张母子车位费。上诉人的母子车位是由原开发商赠送的，已包含在购房款中，再收取车库管理费于法无据。本案中要求交费的行为是违法行为。
本院认为，证据应当同时具备真实性、合法性和关联性才能作为定案的依据。因被上诉人对证据一的真实性未予认可，对该证据的证明目的有异议，且该证据不能形成完整的证据链证明上诉人的主张，故本院不予采信。被上诉人虽对证据二的真实性无异议，但本案讼争物业费系2016年7月1日至2018年4月30日发生，而图片均系2019年6月所拍，不能证明当时小区状况，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明本案车库服务费的合法收费标准。
二审经审理查明，本院通过快递100查询，显示快递部门投递员钟山于2019年12月27日09:46第一次投递，12:57显示未妥投，原因为收件人不在指定地址，后于2019年1月2日15:47第二次投递，显示投递并由他人签收。为查明投递情况，本院向中国邮政速递物流有限公司青岛分公司辛家庄揽投部快递投递员钟山进行了电话询问，钟山向本院出具《关于法院专递投递情况证明》一份与手机通话明细打印件一份。载明投递员钟山于2019年1月2日14:17与收件人杜嘉琪手机139××××9797通话1分08秒，联系收件人开门取件，因收件人不在收件地址，另找他人代收，代收人填写身份证号码签字代收。此类邮件均以此种方式投递，收件人在收件地址时由自己签收，若不在指定地址，均以电联收件人经收件人同意代收后，由指定的他人签字代收。
另查明，被上诉人于2018年5月18日向上诉人发出律师催告函催交物业费、车库服务费。
对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：一审法院查明其他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为,雅园物业与杜嘉琪签订的《物业收费协议书》及《远洋公馆车场收费协议》是双方自愿真实意思表示，合法有效，双方应诚信按约履行。合同签订后，雅园物业对远洋公馆小区提供了物业服务，上诉人杜嘉琪作为该小区业主，应按照协议约定标准向雅园物业交纳物业费及车库服务费。基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以某项物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费及车库服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。上诉人杜嘉琪称被上诉人不履行应尽义务构成违约证据不足，其主张的车库漏水，地面大面积积水，墙面、房顶发霉等问题，要求被上诉人承担责任于法无据，应向相关责任主体主张。而被上诉人作为物业服务的经营者，在其与上诉人因物业费、车库服务费等问题发生争议后，应与上诉人积极沟通协商解决并引导上诉人合法行使权利，而不是消极拖延致使矛盾持续存在。本案纠纷始于2016年7月，被上诉人于2018年5月18日才向上诉人正式催告行使权利，亦存在权利行使不及时导致损失扩大行为，故被上诉人要求上诉人承担违约金理由不成立，本院不予支持。
关于一审法院送达程序是否合法，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百三十三条规定，“当事人本人因故不能签收的，可由其指定的代收人签收。”《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条规定，“邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。”本案一审中，因上诉人当时不在指定地址，投递员在与上诉人手机联系通话后，最终由他人签字代收并填写了上诉人身份证号码。故上诉人杜嘉琪指定他人代收一审法院开庭传票，视为一审已合法送达，程序并无不当。上诉人一审未到庭参加诉讼，是对自己权利的放弃，一审缺席审理符合法律规定。上诉人该上诉请求理由不成立，本院不予采信。
综上，上诉人杜嘉琪的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判令上诉人杜嘉琪支付逾期付款违约金不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7109号民事判决第二项；
二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7109号民事判决第一项；
三、上诉人杜嘉琪于本判决生效之日起十日内向青岛雅园物业管理有限公司支付自2016年7月1日至2018年4月30日的物业服务费48499.1元；
四、驳回被上诉人青岛雅园物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人杜嘉琪的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计4706元，由上诉人杜嘉琪负担2588元，由被上诉人青岛雅园物业管理有限公司负担2118元。
本判决为终审判决。
审判长 冯 梅
审判员 胡金鳌
审判员 曲 波
二〇一九年八月十四日
法官助理 纪 雪
书记员 刘欣瑜