山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终4923号
上诉人（原审被告）：朱辉，女，1964年5月29日出生，汉族，户籍地：青岛市市南区。
委托诉讼代理人：邱成涛，北京市盈科(青岛)律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：邢卫忠，男，1964年6月16日出生，汉族，住青岛市即墨区。
被上诉人（原审原告）：刘贤辉，女，1970年1月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周森，山东森扬律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙翠翠，山东森扬律师事务所律师。
上诉人朱辉与被上诉人邢卫忠、被上诉人刘贤辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱辉向本院提出上诉请求：1、依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求；2、依法判决被上诉人偿还上诉人评估清点增建的租赁场地设施及物品的价值（以评估清点的价值为准）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人在签订“房屋租赁合同”过程中有欺骗行为，房屋租赁合同不应生效。上诉人朱辉与被上诉人邢卫忠、刘贤辉2012年10月31日所签订的《房屋租赁合同》是在邢卫忠与该使用场地所属的店集镇垒里村村委会所签订的《承包协议书》的基础上签订的。当时邢卫忠说其与村委会签订的承包合同“每年承包费为两万元，”“在承包范围内投资拾万元为村庄建设公益事业项目一处”、“投资贰拾陆万元，配套水上小公园设施等”。之后其为上诉人提供了一份其与村委会签订的承包合同书复印件，内容与其所说相符。上诉人认为，该地偏僻民风淳朴，不会有大的差错，在此基础上签订履行了合同。后来，上诉人听说被上诉人在与上诉人的合作中有诸多隐瞒行为，引起上诉人的警觉，但仍不知其在哪些方面有隐瞒行为，致使该场地使用效益入不敷出，无以为继，直至上诉人看到本案公告、查阅卷宗才真正发现，被上诉人交给上诉人的、其与村委会的承包合同书，与其提供法院的与村委会签订的、经过见证的承包合同书差距巨大。这份承包协议书中“每年承包费为贰仟元（2000）”与提供给上诉人的两万元差了10倍；“在承包的范围内投资肆万元”与提供给上诉人的拾万元差了2.5倍；“投资拾叁万元，配套水上小公园设施”等，与提供给上诉人的贰拾陆万元的投资也相去甚远。被上诉人这是典型的欺骗行为，隐瞒了该处租赁设施的投资情况和收益基础情况，误导了上诉人的签约行为，双方所签署的“房屋租赁合同”应为无效合同。二、本案上诉人是恶意诉讼，不应支持其诉讼请求。上诉人2017年6月初已经委托律师与被上诉人洽谈解除“房屋租赁合同”、进行物品清点交接或作价抵顶欠款等事项。最晚在2017年6月26日上诉人律师持律师函在被上诉人家中与邢卫忠继续商谈解除合同的后续事宜，邢卫忠将律师函拍照，说商量后答复。在此之前邢卫忠就对出租场地加挂了门锁控制了场地，不让上诉人的有关人员进入。上诉人代理律师曾经于2017年7月11日通过EMS特快专递向邢卫忠发出快件，快件的内件品名一栏写明“关于解除房屋租赁合同的律师函”，邢卫忠于7月13日拒收退回；代理律师又于2017年7月25日向邢卫忠发出同样内容的律师函快件，邢卫忠于7月27日拒收退回。邢卫忠一边拒收函件不与上诉人协商，一边在即墨法院提起诉讼。2017年8月4日，被上诉人即写出诉状在即墨法院对上诉人提起诉讼，即墨法院缺席审理，于2018年2月5日作出山东省青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0287民初7821号民事判决书，并公告送达生效。被上诉人又于2018年6月22日第二次在即墨法院提起本案诉讼，即墨法院仍是缺席审理作出判决。可以看出被上诉人的两次诉讼行为均是恶意的诉讼行为。上诉人的函件其已经收到，其起诉的目的就是隐瞒真相，企图以公告送达不到的方式，赚取不法利益。不应得到法律的支持。其同意解除房屋租赁合同，实际控制了租赁场地，又故意延迟了租赁时间，企图单方面赚取租赁费和违约金、利息的行为是恶意的诉讼行为，应驳回其诉讼请求。三、被上诉人不予交接清点物品、控制接受了租赁场地、恶意诉讼，应承担相应的法律责任。在租赁场地周围有不低于四组摄像记录设备，在被上诉人的家门口和周围也有数组摄像记录设备，可以证实被上诉人不予交接强制控制租赁场地、不让上诉人的有关人员进入的事实；可以证实代理律师多次进入被上诉人家中的事实；还有其他证据也可证明。被上诉人恶意诉讼，对上诉人所造成的损失应承担相应的法律责任。对物资没有清点、固定资产没有折算等等损失也应承担法律责任。所以，被上诉人隐瞒事实，欺骗上诉人签订房屋租赁合同，强制控制收回了租赁场地，恶意诉讼等等，应承担法律责任。请二审法院依法驳回其诉讼请求。
被上诉人邢卫忠、被上诉人刘贤辉答辩称,一、被上诉人与上诉人所签订《房屋租赁合同》合法有效。1、被上诉人在办理公证时出示与村委签订的承包合同原件且公证处复印留存，不可能存在像上诉人所述的欺骗行为。双方签订合同时应上诉人朱辉要求双方到即墨区公证处办理了合同公证，公证过程非常严谨，被上诉人身份材料、房产证、与村委的承包合同等双方合同所涉及的材料公证处均要求被上诉人提供原件，被上诉人公证时提交了其与村委签订的承包合同书，上诉人当时在现场其不可能不清楚承包合同书的内容。上诉人因经营不善导致无法继续租赁被上诉人的房屋，为逃避其应承担的违约责任，上诉人故意编造歪曲事实。2、双方合同约定的租赁标的物为被上诉人的房屋，水中小岛、院内荷花池、岸边花园只是无偿提供给上诉人使用的，双方签订《房屋租赁合同》时承租房屋为精装修、水中小岛、院内荷花池、岸边花园等免费提供上诉人使用的设施也都早已修建完成，并非上诉人使用过程中被上诉人才投资进行建设，因此上诉人经营不下去的根本原因是其经营无方，与被上诉人无任何关系。3、承包合同中约定的乙方投资数额仅是签订被上诉人与村委签订承包合同时预算的最低投资金额，实际修建过程中被上诉人投资数额远远高于合同中所列数额。二、根据合同约定双方合同终止增建设施无偿归被上诉人所有，上诉人无权要求评估及返还。双方所签《房屋租赁合同》第八条第2项约定:本合同终止或中止时，承租方须保证其装修或所增加的附属设施及建筑物、构筑物完整不得损坏，并无偿归出租方所有。因此租赁过程中上诉人即便有增建设施也无权要求被上诉人予以价值返还。三、合同履行过程中，上诉人本人仅支付一年的租赁费，之后虽经被上诉人多次催要但其一直拖欠租赁费，之后更是干脆失联，上诉人本人从未向被上诉人提出解除合同，更未将其租赁房屋返还被上诉人，上诉人的物品至今仍放置在涉案房屋中导致被上诉人不能出租，给被上诉人造成巨大损失，上诉人的行为严重违反诚实信用原则。而且本案原一审过程中一审法官及被上诉人代理人都曾多次联系上诉人现代理律师，上诉人现代理律师也多次联系朱辉本人，朱辉本人明确知道被上诉人一审诉讼请求的情况下却既未出庭也未委托律师参与一审诉讼更未对被上诉人一审诉讼请求提出任何异议，被上诉人认为上诉人现提起上诉是恶意拖延诉讼，其行为严重浪费诉讼资源。综上所述，请求二审法院在依法查明事实的基础上维持原判，驳回上诉。
邢卫忠、刘贤辉向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令双方之间签订的《房屋租赁合同》解除；2、依法判令朱辉支付邢卫忠、刘贤辉租赁费230000元，并按年利率24%承担自2017年8月8日起至款项付清之日止的逾期付款违约金；3、依法判令朱辉支付邢卫忠、刘贤辉解除合同违约金276000元；4、本案诉讼费用由朱辉承担。事实与理由：2012年10月31日双方签订《房屋租赁合同》，约定朱辉租赁邢卫忠、刘贤辉位于即墨区南文星岛三层楼房使用，租赁期限自2012年10月31日起至2022年10月31日止，第一个五年租赁费为900000元，朱辉需在签订合同30日之前一次性交齐，第二个五年租赁费115000元，朱辉应在2017年8月8日前一次性交齐。现朱辉拖欠租赁费未缴，因此，为维护合法权益，请求依法裁判。本案审理中，邢卫忠、刘贤辉明确诉讼请求：1、判令双方之间签订的《房屋租赁合同》解除；2、依法判令朱辉支付邢卫忠、刘贤辉租赁费230000元（2017年10月31日至2018年10月30日一年的租赁费），并按年利率24%（之前双方签订的房屋租赁合同第七条第二项中有约定，约定承租方不按时缴纳租金，每逾一天，应按日租金的3倍赔偿给出租方，在第一个五年朱辉欠付租赁费720000元，向邢卫忠、刘贤辉出具欠条，欠条上载明逾期利息为月息2%），承担自2017年8月8日（合同约定的付款时间）起至款项付清之日止的逾期付款违约金；3、依法判令朱辉支付邢卫忠、刘贤辉解除合同违约金276000元（合同约定第七条第四项剩余租期租金的30%违约金，即剩余4年:2018年10月31日至2022年10月31日，共计920000元×30%=276000元）；（租赁费230000加违约金276000元，合计506000元）4、本案诉讼费用由朱辉承担。
朱辉在一审中缺席无书面答辩。
一审法院查明事实如下：2012年10月31日，邢卫忠、刘贤辉作为出租方（甲方）、朱辉作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由邢卫忠、刘贤辉将其包括承包的即墨区民委员会的水库、库中小岛及部分土地等出租给朱辉使用，合同约定：1、将垒里村南文星岛三层楼房（即房私字第××号）租赁给朱辉使用；2、无偿使用范围及年限：水中小岛、院内荷花池、岸边花园。自签订合同之日到2022年10月31日前无偿提供给承租方使用，老年活动室及门球场除外。3、房屋租赁期限：10年，自2012年10月31日起到2022年10月31日止。第一个五年租赁费为900000元，每年180000元，第一个五年租赁费应在签订合同30日之前一次性交齐。第二个五年租赁费1150000元，每年230000元，第二个五年的租赁费应在2017年8月8日前一次性交齐。合同第七条违约责任第2项约定：合同签订后如承租方不按时交纳租金，每逾一天应按日租金的三倍赔偿给出租方，逾期一个月视为违约。第七条违约责任第4项约定：在承租期间内如果承租方导致违约解除本合同，剩余租期租金不退并向出租方赔偿剩余租期租金30%的违约金。邢卫忠、刘贤辉与朱辉签订《房屋租赁合同》当日，双方又向山东省即墨区公证处申请办理该《房屋租赁合同》的公证。该公证处于2012年11月5日出具了《公证书》。另查明，即房私字第××号房屋所有权证载明的房屋坐落在即墨区，建筑面积368.4平方米，层数为1-3层，房屋所有权人为邢卫忠。因朱辉欠付邢卫忠、刘贤辉第一个五年租赁费720000元，邢卫忠、刘贤辉于2017年8月8日向一审法院提出诉讼，请求：1、朱辉支付邢卫忠、刘贤辉2012年10月31日至2017年10月31日租赁费720000元，支付自2012年10月31日至2017年7月3日以720000元为基数，按照月利率百分之二计算的利息820444元以及自起诉之日至判决生效之日止以720000元为基数，按照月利率百分之二计算的利息。朱辉卢勇及朱辉承担共同还款责任；2、诉讼费由朱辉负担。一审法院经审理于2018年2月5日做出（2017）鲁0282民初7821号民事判决：1、朱辉于本判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉租赁费720000元；2、朱辉于本判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉自2012年10月31日至2017年7月31日以720000元为基数，按照月利率百分之二计算的利息，从中扣除80000元，以邢卫忠、刘贤辉主张的820444元为限；3、朱辉于本判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉自2017年8月8日至判决生效之日止，以720000元为基数，按照月利率百分之二计算的利息；4、驳回邢卫忠、刘贤辉的其他诉讼请求。另查明，朱辉使用到第一个五年到期的时候就不再经营了，但朱辉没有和邢卫忠、刘贤辉办理交接手续，后朱辉下落不明，其留在涉案房屋内有电视、床、长桌、椅子、电水壶等物品。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。结合本案的证据，邢卫忠、刘贤辉已按照协议约定履行了合同义务，朱辉应当按照协议履行支付租赁费义务，双方签订的《房屋租赁合同》约定“第二个五年租赁费为人民币壹佰壹拾伍万元。每年贰拾叁万元。第二个五年租金应在2017年8月8日前一次性交齐”。朱辉没有和邢卫忠、刘贤辉办理交接手续即离开涉案房屋，故朱辉应当支付邢卫忠、刘贤辉2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费230000元。至邢卫忠、刘贤辉起诉时朱辉未足额支付租赁费，无法实现合同目的，邢卫忠、刘贤辉请求解除《房屋租赁合同》一审法院予以支持。因朱辉未按时支付邢卫忠、刘贤辉自2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费，双方虽然在《房屋租赁合同》第七条违约责任第2项约定：“合同签订后如承租方不按时交纳租金，每逾一天应按日租金的三倍赔偿给出租方，逾期一个月视为违约”，但该约定违约金过高，邢卫忠、刘贤辉主张以2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费230000元为基数，按照年利率百分之二十四计算违约金，未超过法定标准，因此一审法院予以支持。关于邢卫忠、刘贤辉主张朱辉支付解除双方签订的《房屋租赁合同》违约金276000元，按照双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任第4项约定：“在承租期限内如果承租方导致违约解除本合同，剩余租期租金不退并向出租方赔偿剩余租期租金30%的违约金”，对此一审法院予以支持。因朱辉尚留在涉案房屋内有电视、床、长桌、椅子、电水壶等物品，故在双方合同解除后，因朱辉下落不明，邢卫忠、刘贤辉应当对朱辉的上述物品妥善保管，如产生保管费，邢卫忠、刘贤辉可另行依法处理。综上，朱辉经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自己放弃质证和抗辩的权利，应承担对己不利的法律后果。一审法院判决：一、解除邢卫忠、刘贤辉与朱辉于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》；二、朱辉于判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费230000元；三、朱辉于本判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉解除合同违约金276000元；四、朱辉于本判决生效后十日内支付邢卫忠、刘贤辉以尚欠2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费230000为基数，自2017年8月9日起按照年利率百分之二十四计算至本判决生效之日的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回邢卫忠、刘贤辉的其他诉讼请求。案件受理费8860元、公告费600元（邢卫忠、刘贤辉已预缴），由朱辉负担。朱辉于履行上述义务时一并支付给邢卫忠、刘贤辉。
本院二审审理期间，上诉人朱辉向本院提交证据如下：
证据一，假“承包合同书”，证明：被上诉人交给上诉人的其与村委会签订的假承包合同书，该《承包合同书》显示：“每年承包费为两万元，”“在承包范围内投资拾万元为村庄建设公益事业项目一处”、“投资贰拾陆万元，配套水上小公园设施”等等。
证据二，一审卷中被上诉人提供法院的与村委会的承包合同书。证明：这份承包协议书中“每年承包费为贰仟元（2000））”，“在承包的范围内投资肆万元”，“投资拾叁万元，配套水上小公园设施”等，证明证据一是假合同书，被上诉人这是典型的欺骗行为，隐瞒了该处租赁设施的投资情况和收益基础情况，误导了上诉人的签约行为，故双方所签署的房屋租赁合同应为无效合同。
证据三，关于解除《房屋租赁合同》的律师函。证明：代理律师于二零一七年六月二十日制作盈（青岛）非字（2017）第0582-1号，关于解除《房屋租赁合同》的律师函，证明上诉人要求解除合同并办理交接。
证据四，邢卫忠拒收的两封“关于解除房屋租赁合同的律师函”。证明：上诉人代理律师曾经于2017年7月11日、2017年7月25日通过EMS向邢卫忠发出同样内容的律师函快件，邢卫忠均拒收退回。说明被上诉人对上诉人解除房屋租赁合同的要求已经知情。
证据五，高新华、孙淑芹的证明并申请高新华出庭作证。证明：高新华、孙淑芹是上诉人安排在租赁场地的值守人员，2017年7月中旬回威海的家中，2017年9月23日，高新华、孙淑芹二人欲进入园区，发现邢卫忠全部换了门锁不给钥匙，不能进入园区，邢卫忠在2017年7月中旬已经实际控制了园区，即控制了全部租赁场地。租赁场地邢卫忠已经收回，不得再计算收取租金。
证据六，代理人对被调查人刘东做的调查笔录。证明：邢卫忠2015年将申请人使用的水库未经申请人同意，承包给了莱西人刘东、周斗一，每年承包费五万元，投入了鱼苗、养鸡、养鸭、养鹅等，还盖了房子，污染了水源，水质等，违约又侵权，应承担相应的责任。
被上诉人质证称，对证据一真实性的不认可，被上诉人从未向上诉人提供该合同。对证据二的真实性认可，该合同是被上诉人与村委签订的承包合同，被上诉人与上诉人签订合同过程中不存在隐瞒欺骗。对证据三真实性不予认可，无法说明上诉人的证明事项，不能证明上诉人与被上诉人进行面谈解除合同，认为证据四快递单无法明确反映出快递中“关于解除房屋租赁合同的律师函”是与朱辉有关，无法说明其通知被上诉人解除的是与朱辉的房屋租赁合同，且从两份快递单可明确看出并非朱辉本人主张与被上诉人解除合同，单纯两份快递单与本案有任何关系。从证据五、六的形式来看，两被调查人属于上诉人提供的证人，根据证据规则规定，证人证言应当出庭接受质证，否则不能作为证据使用。因证人未到庭接受质证，该证据不能使用，无法证明其证明事项。对高新华的证人证言认为不应采纳，证人是朱辉的舅舅，而非上诉人所说的仅是雇佣看门的，早在2016年9月23日上诉人即授权证人代其买卖房屋，与常理不符，且证人的陈述前后矛盾，不能采信。
被上诉人在二审中提交照片，证明被上诉人从村委承包荒地后进行了建设，租赁给上诉人时房屋及周边的情况。
上诉人质证称照片没有显示拍摄时间，不能证明被上诉人的主张。
二审期间，上诉人提交价值评估申请书，要求对租赁期间内新建、扩建房屋设备等进行价值评估。
对各方的证据本院认证如下：对上诉人提交的证据一，因没有原件，亦未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；对上诉人提交证据二，系被上诉人一审中提交，各方均无异议，本院予以采信；对上诉人证据三、证据四的真实性本院予以认可，对于能否达到其证明目的，本院将结合其他证据予以综合判断；对于证据五、证据六及证人证言，本院将结合其他证据予以综合判断。对于被上诉人提交的证据，因无其他证据佐证，本院不予采信。
本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明，上诉人在二审中主张其与被上诉人签订合同时，被上诉人存在欺诈行为，并提交了一份复印件作为证据。本院认为，本案双方当事人系在公证机关签订的涉案合同，上诉人提交的复印件无法证明系由被上诉人在签订合同时提交给上诉人的，也未能证明该复印件与涉案租赁合同的签署具有因果关系，故上诉人以此主张被上诉人存在欺诈缺乏事实和法律依据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，被上诉人已经按照合同约定履行了交付租赁场地的义务，上诉人作为承租人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，上诉人未能按约支付租金，构成违约，且上诉人的违约行为已经被（2017）鲁0282民初7821号民事判决所确认，故一审法院认定邢卫忠有权解除合同并无不当。因上诉人在合同履行过程中存在违约行为，其不享有合同解除权，即便上诉人委托代理人曾经向被上诉人发送过解除合同的函件，亦并不代表其有权解除合同。因双方未办理房屋交接手续，二审中上诉人提交的证人证言也不足以证明被上诉人实际控制涉案租赁物的时间，故一审法院判决由上诉人支付2017年10月31日至2018年10月30日的租赁费并无不当。涉案合同中对逾期交付租金的违约条件以及因承租人违约导致的解除合同的违约条件做了明确约定，一审法院依据合同约定对违约金进行了适当调整，符合法律规定。本案一审审理过程中，一审法院穷尽了送达方式，且上诉人明知晓本案诉讼事宜，却无故未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的漠视。关于上诉人提交的评估申请，因其在一审中未提出反诉，本院不予审理。
综上所述，上诉人朱辉的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8860元，由上诉人朱辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年八月五日
书记员 冯文静
书记员 祁 康