山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终5820号
上诉人（原审被告）:青岛华宫大酒店有限公司，住所地：青岛市市北区城阳路12号。
法定代表人:辛喜明，职务:经理
委托诉讼代理人:郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
委托诉讼代理人:隋锡青，青岛李沧北方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:青岛红星化工集团有限责任公司，住所地：青岛市市北区济阳路8号
法定代表人:郭汉光，职务:董事长。
委托诉讼代理人:范少峰，山东凯恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐辉辉，山东凯恩律师事务所律师。
上诉人青岛华宫大酒店有限公司因与被上诉人青岛红星化工集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青岛华宫大酒店有限公司向本院提出上诉请求:一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人青岛红星化工集团有限责任公司不是涉案房屋的权利人，诉讼主体不适格。涉案房屋登记在青岛凯联（集团）有限责任公司名下。2000年3月16日，青岛凯联（集团）有限责任公司将涉案房屋拨付给被上诉人青岛红星化工集团有限责任公司使用。该划拨国有资产的行为未经国资委审批，违反法定程序，且划拨行为未进行产权登记。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，划拨行为不产生法律效力，被上诉人没有取得涉案房屋的产权，被上诉人诉讼主体不适格。一审判决回避了上诉人提出的拨付房产未经国资委批准的事实和房产拨付后未经登记不发生法律效力的问题。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的行为是受到了欺骗，一审法院不能依据该行为认定被上诉人享有相应权利。二、一审判决认定事实不清。
上诉人原为青岛化工局（后改为青岛化工总公司，又改为青岛凯联集团公司）的正式员工，在青岛化工局直属单位青岛化工局供销总公司工作。2001年，公司效益不好，化工局领导动员上诉人办理下岗并购买了青岛华宫大酒店（当时，青岛华宫大酒店由青岛化工局下属单位青岛红星化工集团开办，经营陷入困境）。青岛华宫大酒店出让时，已没有有价值的资产。出让方领导告知上诉人:华宫大酒店是国有资产，所有出让资产必须按照账本审计评估，还要经国资委审批，装修及定做厨具等转让费高了（经评估，装修费用占酒店总资产的三分之一），可以从房子补贴。同时，出让方领导对上诉人承诺:只要你经营，房产永不收回。因此，上诉人基于对出让方的信任，支付18.33万元出让款购得青岛华宫大酒店，并在后续的经营过程中投入了巨额装修费用。一审法院未查明上述事实，作出的判决严重损害了上诉人的财产权益。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条和第九十二条规定是错误的，该规定与本案争议无关。本案应当适用《中华人民共和国物权法》第九条规定，驳回被上诉人的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重不公。上诉人请求贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人在法庭调查中补充上诉请求及理由：1、涉案房屋所在地段周边已经都拆迁，这是恶意诉讼，完全违背原来双方达成的物权转让，违背订立合同之初关于青岛市企业产权转移证体现的产权转让方式是整体转让，且只有合同签订的时间，没有使用年限，没有截止年限，产权转移证最后一页出让方与受让方凭此证办理其他变更手续，受让合同仍在履行过程中，双方应该就其我方受让的物品、设备进行变更登记，我方要求被上诉人对于受让的设备进行变更登记，还有8.58万元的设备也应该变更登记。设备与其他受让的物品是和房屋连成一体的，且一旦拆卸没有任何的价值，房屋使用权应该跟设备转移给我方的。使用年限应该是根据设备的使用寿命及房屋上我方购买的附着物的使用期限是一致的，所以转移产权证没有截止时间，产权转移证未列明交付的方式，说明这些物品无需交付，房屋的使用权是附着在这些物品上的。2、双方之前的行为也表明了受让的前提是持续经营，在山东省光大会计师事务所是在双方只有受让合意的前提下，没有受让合同，被上诉人委托的评估报告中列举的评估原则第三项就是持续经营。
被上诉人青岛红星化工集团有限责任公司答辩称，一、答辩人诉讼主体适格。答辩人曾是青岛凯联集团有限责任公司的下属企业，后者将其登记所有的本案房产拨付给答辩人使用，不需要国资委审批。退一步讲，即使需要国资委审批，也属于答辩人和其上级主管单位的内部程序问题，与答辩人作为本案的原告身份没有任何关系，答辩人主体适格。二、一审判决认定事实清楚。没有任何证据证明青岛华宫大酒店的产权出让存在被答辩人在上诉状中所称的那样，被答辩人的陈述与事实不符，而且被答辩人自承租以来一直交付租金的事实也从另一个方面否定了被答辩人的说法。被答辩人称其与答辩人签订租赁合同并交付了接近15年的租金是受到了欺骗，没有依据。一审判决对本案事实的认定非常清楚、明确。三、一审判决适用法律正确。本案是房屋租赁合同纠纷，一审判决适用合同法没有任何不妥之处。本案不是物权纠纷，被答辩人认为应该适用物权法没有任何依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。针对上诉人补充的上诉意见，被上诉人在法庭调查中补充答辩如下，1、上诉人与被上诉人的租赁合同已到期，上诉应该交还房屋，且不论现在没有拆迁的事实，即使存在拆迁的事实，上诉人在租赁到期后也应该搬离涉案房屋，不存在上诉人所说的恶意诉讼问题。2、上诉人所称的产权转让其实是股权转让，也就是华宫大酒店的股权由红星化工公司转让给辛喜明，股权转让的价格依据上诉人提交的会计师事务所的评估报告确定，这是双方合意的。股权转让合同已全部履行完毕，股权转让也不存在截止时间的问题，青岛市国资委批准该股权转让后，该合同已生效，华宫酒店的股权已由红星化工公司转移给辛喜明，根本不存在所谓的截止日期。3、也不存在上诉人所称的物品交接问题，物品永远属于华宫酒店的市场主体，既不属于原股东红星化工，也不属于新的股东辛喜明个人，永远是企业法人的财产，不存在登记备案问题，永远登记在华宫酒店企业法人名下。4、如按上诉人的逻辑，设备与房屋连结在一起，房屋的使用权限应该与设备使用的寿命挂钩，没有租赁合同，更没有租赁期限这一说。5、如上诉人认为已履行完毕的股权转让有问题的话，完全可以采取其他的救济途径进行救济，这与本案无任何的关联
青岛红星化工集团有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令青岛华宫大酒店有限公司立即向青岛红星化工集团有限责任公司交还青岛市济阳路8号房屋；2、判令青岛华宫大酒店有限公司向青岛红星化工集团有限责任公司赔付自2018年8月1日至实际返还房屋之日的租金及违约金，租金按照原租赁合同标准计算，违约金按照每日三万元的千分之五计算。事实和理由：青岛红星化工集团有限责任公司与青岛凯联（集团）有限责任公司同为国有独资企业，青岛红星化工集团有限责任公司曾是后者的下属企业。2000年3月26日青岛凯联（集团）有限责任公司将其所有的位于青岛市市北区济阳路8号办公楼两栋拨付青岛红星化工集团有限责任公司使用，自拨付之日至今，青岛红星化工集团有限责任公司一直在此办公。2015年8月1日双方签署房屋租赁合同，青岛红星化工集团有限责任公司将靠近城阳路12号一侧办公楼的部分房屋租赁给青岛华宫大酒店有限公司使用，租期三年，自2015年8月1日至2018年7月31日。租期届满后，经青岛红星化工集团有限责任公司多次催促，青岛华宫大酒店有限公司拒不搬离。
青岛华宫大酒店有限公司在一审中辩称，青岛红星化工集团有限责任公司作为诉讼主体不适格，青岛红星化工集团有限责任公司没有真实有效的证据证明涉案房屋产权，其不能证明其对房屋有出租和收益的权利。如青岛红星化工集团有限责任公司不能向法庭提交真实有效的房屋产权证，那么其向法庭提交的房屋使用证明就是无源之水、无本之木，不具有真实性和合法性。本案应当由具有合法房产证明的权利人向青岛华宫大酒店有限公司主张权利。青岛红星化工集团有限责任公司主体不适格，请求驳回青岛红星化工集团有限责任公司的诉讼请求。
一审法院查明事实如下：坐落于青岛市市北区济阳路8号房屋登记的权利人为青岛市化工总公司。1998年1月19日青岛市人民政府下发青政发（1998）14号文件，决定撤销青岛市化工总公司，组建青岛凯联集团，凯联集团母公司为青岛凯联（集团）有限责任公司。2000年3月16日青岛凯联（集团）有限责任公司作出青凯司办（2000）61号文件，决定将所属青岛市济阳路8号办公楼两栋，自2000年3月1日起拨付青岛红星化工集团有限责任公司使用。2001年12月29日青岛市国有资产管理办公室作出青国资产（2001）57号文件《关于对青岛红星化工集团出让青岛华宫大酒店的批复》，同意将青岛华宫大酒店产权（不包括房地产）按不低于评估值整体出售。后辛喜明等出资购得青岛华宫大酒店。自2005年起，双方即逐年签订房屋租赁合同，约定青岛红星化工集团有限责任公司将济阳路8号使用面积100平方米房屋出租青岛华宫大酒店有限公司用于餐饮服务，其中最后一期合同为2015年8月1日所签订，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日。庭审中双方认可青岛华宫大酒店有限公司多年来一直按照合同约定向青岛红星化工集团有限责任公司支付租金。现该合同约定的租赁期限届满，双方未再续约。青岛华宫大酒店有限公司认可目前该房屋由青岛华宫大酒店有限公司及其家人在内经营使用，实际占用房屋200平方米左右。
一审法院认为，根据已查明的事实，济阳路8号房屋已由青岛凯联（集团）有限责任公司拨付本案青岛红星化工集团有限责任公司使用，故本案青岛红星化工集团有限责任公司主体适格。2001年12月29日青岛市国有资产管理办公室《关于对青岛红星化工集团出让青岛华宫大酒店的批复》文件中明确记载出售的青岛华宫大酒店产权中不包括房地产，故青岛华宫大酒店有限公司对涉案房屋不享有房地产方面的权利。另外，青岛华宫大酒店有限公司多年来一直向青岛红星化工集团有限责任公司租赁涉案房屋、交纳租金，该事实也可以证明青岛华宫大酒店有限公司对涉案房屋不享有使用权。现双方租赁合同期满，青岛红星化工集团有限责任公司要求青岛华宫大酒店有限公司返还其所承租的涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。青岛红星化工集团有限责任公司要求青岛华宫大酒店有限公司按照租金标准支付自2018年8月1日至实际腾还房屋之日的租金，其实质为要求青岛华宫大酒店有限公司支付租赁期满后占用房屋的费用，符合法律规定，一审法院予以支持。青岛红星化工集团有限责任公司要求青岛华宫大酒店有限公司支付违约金，因双方合同中对于青岛华宫大酒店有限公司逾期腾房问题并未约定违约金，故对青岛红星化工集团有限责任公司该请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条规定，判决：一、青岛华宫大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内将所租赁的青岛市济阳路8号房屋（约200平方米）完好返还青岛红星化工集团有限责任公司；二、青岛华宫大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内支付青岛红星化工集团有限责任公司占用房屋的费用（自2018年8月1日起至实际滕房之日，按照年租金三万元标准计算）；三、驳回青岛红星化工集团有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由青岛华宫大酒店有限公司负担，于判决生效之日起十五日内履行。
二审审理期间，各方均未提交新证据。
二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案焦点问题系原审法院判决上诉人腾退房屋和交付房屋占用费是否正确。本案系房屋租赁合同纠纷，各方对于涉案房屋租赁合同的真实性均没有异议。各方对于涉案房产的划拨过程均没有异议。根据涉案房屋的划拨过程可以认定本案被上诉人主体适格。原审对此认定符合法律规定，本院依法予以确认。各方对于青岛市国有资产管理办公室作出的青国资产（2001）第57号文件真实性均没有异议。上述文件载明“同意将青岛华宫大酒店产权（不包括房地产）按不低于评估值整体出售”。上诉人亦对此认可其购得了除了房地产所有权的其他资产。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日。在租赁期满后，双方未另行签订合同。上诉人继续占用使用涉案房产没有合同给及法律依据。原审据此判决上诉人搬离房屋并支付租期届满后的占用费于法有据，本院依法予以确认。上诉人主张被上诉人领导承诺“只要你经营，房产永不收回”未提交证据予以佐证。对于上诉人的该主张，本院不予认可。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛华宫大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年七月二十九日
法官助理 徐 鹏
书记员 丛丽红