山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3053号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩念达，男，1990年5月24日出生，汉族，住青岛市市南区福州南路8号丁，现住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：褚英英，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩帅，男，1988年6月10日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：焦春艳，山东诚功律师事务所律师。
上诉人韩念达因与被上诉人韩帅房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年5月8日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩念达的委托诉讼代理人郭俊峰，被上诉人韩帅的委托诉讼代理人焦春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩念达上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持韩念达的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由韩帅承担。事实和理由：一、一审认定《存量房屋买卖合同》无法履行，明显错误。《存量房屋买卖合同》应为合法有效合同，双方应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务，不得任意解除合同。由于不可抗力、国家政策性、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，与其相应时间向后顺延。因该房屋房产证未满两年，办理银行贷款的条件尚未成就，完全可以延期办理，且韩念达有能力一次性付清全部购房款，涉案合同可以顺利履行。二、韩念达没有违约，韩帅在房价上涨后明显违约，其无权解除合同，一审判决对此认定错误，适用法律不当。韩念达已按合同约定给付韩帅定金和购房款，并无任何违约行为。而韩帅在一审中拒不提交涉案房屋的所有权证，隐瞒其未按双方《补偿协议》的约定，在2017年8月1日办理涉案房屋的房产证，明显违约。合同已经签订即具有法律效力，即使韩帅给韩念达书面函告了解除合同事宜，如韩念达不存在违约的行为，依法也不能解除合同。依据最高人民法院研究室于2013年6月4日作出《对<关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）>第24条理解与适用的请示的答复》，一审法院片面适用《合同法》第24条的规定，明显不当。三、一审判决违反公平及利益平衡原则，没有维护合同和交易稳定。本案尚未履行的部分仅剩房屋过户手续的办理和房屋尾款的支付，此时解除合同所产生的法律后果，必然导致各方在本次交易中所付出的时间和相关费用的浪费。
韩帅辩称，双方合同在2017年8月1日因不可抗力导致合同目的无法实现。韩帅于2017年12月20日行使法定合同解除权，双方合同自2017年12月21日解除。韩念达未在规定的三个月异议期内提起诉讼。现双方合同已经解除，一审判决支持了韩帅返还原物的诉请符合法律规定，韩念达的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决予以驳回是正确的。所以请求二审法院维持一审判决结果，驳回韩念达的上诉。
韩帅向一审法院起诉请求：1、判令韩念达在判决生效十日内腾退青岛市李沧区户房屋；2、判令韩念达支付自2017年12月20日起至实际腾退之日的房屋使用费（暂按1万元计，具体以同地段同类型房屋租金为依据计算）；3、判令韩念达支付违约金200000元；4、诉讼费用由韩念达承担。
韩念达向一审法院反诉请求：1、判令韩帅继续履行双方于2017年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令韩帅按约定协助韩念达办理青岛市李沧区户房屋不动产产权转移登记手续；3、判令韩帅承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2017年2月20日，韩帅作为甲方，韩念达作为乙方，中介公司作为丙方，签订《存量房买卖合同》，合同约定：第一条房屋状况：房产坐落于青岛市李沧区户，建筑面积约93.47平方米，产权人韩帅；第二条房屋成交价与付款方式：上述房地产转让成交价款为人民币1612000元。此价款含房屋专项维修资金。乙方于合同签订当日支付甲方200000元整，作为购房定金。乙方于甲方解押当日向甲方支付412000元整，作为购房首付款（不包含定金）。乙方以银行贷款形式向甲方支付1000000元整，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户。……第五条房屋交接形式及日期约定：经甲乙双方同意，甲方于合同签订当日腾出房屋，同时交付给乙方，并于合同签订当日迁出全部在此房产名下户口。……第八条所有权转移约定：甲乙双方应于乙方贷款审批通过后5日内，至房地产交易中心办理过户手续。第九条解押约定：若有抵押贷款甲方应于2017年3月20日前且得到银行通知后，自行到相关银行偿还该房产的贷款及办理解押手续。第十条贷款约定：甲乙双方应当于开发商为甲方办理完房产证后3日内备齐所有银行贷款资料并积极配合前去银行办理相关贷款签订手续。第十一条违约责任第（四）款：由于不可抗力、国家政策性、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任；甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的，逾期相应时间向后顺延。第十二条补充协议：补充协议的内容与本协议合同内容冲突之处，以补充协议为准。……第十九条其他约定事项：此房尚未办理不动产权证书，甲方办理不动产权证书所需缴纳的税费、手续费等由甲方承担；与开发商核算面积差多退少补款项由乙方与开发商结算。合同落款处有韩帅在甲方处签名捺印，韩念达在乙方处签名捺印。
合同签订当日，韩念达向韩帅支付购房定金20万元，韩帅将涉案房屋（毛坯）交付给韩念达使用，韩念达收房后开始装修。
2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（以下简称3.15《通知》），通知要求：……在本市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。本通知自2017年3月16日起正式实施。
2017年3月17日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实<关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知>有关事项的通知》（以下简称3.17《通知》），通知要求：……自2017年3月16日起，本市户籍居民家庭在市南区、市北区李沧区购房前，购房人应先持身份证明、户口簿、结婚证等证件原件及复印件到青岛市不动产登记中心申请出具《购房资格查验证明》……非本市户籍居民家庭购房前，应先持身份证明、户口簿、结婚证及从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明等证件原件及复印件按上述规定到拟购房屋所在区不动产登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《购房资格查验证明》……政策执行期间，对不符合政策的非本市户籍居民家庭，不予提供网签备案服务。
2017年3月23日，韩念达向韩帅支付购房首付款412000元（不含定金）。同日，韩帅作为甲方，韩念达作为乙方，中介公司作为丙方，签订《补充协议》，内容为：1、乙方于2017年3月23日向甲方支付412000元作为甲方此房产解押之用；2、甲乙双方办理该房产贷款手续的时间延期最晚至2017年8月1日，其他手续顺延。
2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》（以下简称3.30《通知》），通知要求：一、在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。……本通知自2017年3月31日起正式实施。
涉案房屋系由登记机关于2017年7月26日受理不动产登记申请，于2017年8月8日核准登记，取得《不动产权证书》，产权证号为鲁（2017）青岛市不动产权第0070464号，登记产权人为韩帅，登记建筑面积93.71平方米。
韩念达原非本市户籍，2017年9月18日取得本市户籍后，于2017年10月23日取得《购房资格查验证明》。
韩帅曾于2017年12月20日向韩念达邮寄解除合同通知书，韩念达于2017年12月21日签收后，于2018年1月17日向韩帅邮寄不同意解除合同通知书，韩帅于2018年1月18日签收。
涉案房屋至今未办理存量房合同网签备案手续。韩念达至今未向韩帅支付剩余100万元购房款。
一审法院认为，双方签订的《存量房买卖合同》意思表示真实，合同内容不违背法律的强制性规定，故合法有效。但签订该合同时，涉案青岛市李沧区宜川路x号x号楼x单元x户房屋尚未办理不动产权属的初始登记，无法及时办理产权变更登记手续，合同履行具有不确定性，双方对此均系明知。
合同签订后，政府出台3.15《通知》及3.17《通知》，要求本市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭购房需提供《购房资格查验证明》，否则不予提供网签备案服务，而韩念达此时仍为非本市户籍，尚未取得《购房资格查验证明》，其购买房屋受限。
根据双方2017年3月23日签订的《补充协议》，韩念达办理购房贷款的最晚延期日为2017年8月1日，但直至该日，韩念达未能办理完毕购房贷款手续，双方亦未能协商一致以其他形式支付剩余的100万元购房款，合同无法继续履行。
2017年8月8日，涉案房屋经登记机关核准登记，取得《不动产权证书》，但根据政府出台的3.30《通知》要求，取得《不动产权证书》不满两年，不得上市交易，故韩帅出卖房屋受限。
2017年9月18日，韩念达取得本市户籍，并于2017年10月23日取得《购房资格查验证明》。但因涉案房屋直至法庭辩论终结前，取得《不动产权证书》不满两年，不具备上市交易的条件，无法办理房屋产权转移登记手续，合同仍无法继续履行，合同目的无法实现。
根据合同第八条房屋所有权转移的约定“甲乙双方应于乙方贷款审批通过后5日内，至房地产交易中心办理过户手续”，虽然涉案房屋已经交付韩念达，但所有权尚未转移。
韩帅与韩念达之间签订的《存量房屋买卖合同》因政府政策调整，无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除。现韩帅已经通知韩念达解除合同，且解除合同通知书已经到达韩念达处，故对韩帅所持的涉案《存量房屋买卖合同》已经解除，要求韩念达限期腾退涉案房屋的主张，一审法院予以支持。对韩念达提出的要求继续履行合同，并办理房屋产权转移登记手续的反诉请求，一审法院不予支持。但韩念达已经支付的612000元购房款，韩帅应予返还。
由于该项合同履行不能，系因政府政策调整所致，属于不可归责于双方的事由，故韩帅主张韩念达违约，应向其支付200000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于韩帅要求韩念达向其支付房屋使用费（暂按1万元计）的主张，因其未于庭审中明确房屋使用费的具体金额及计算标准、依据等，故一审法院于本案中暂不予处理，韩帅可另行主张权利。
关于韩念达的房屋装修及其他损失等，虽经法庭释明，韩念达未就此提起反诉，故一审法院于本案中不予处理，韩念达可另行主张权利。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、韩念达于判决生效之日起三十日内腾退青岛市李沧区宜川路x号x号楼x单元x户房屋并交付韩帅；二、韩帅于判决生效之日起三十日内返还韩念达购房款612000元；三、驳回韩帅的其他诉讼请求；四、驳回韩念达的反诉请求。如果韩帅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（韩帅已预交），由韩帅负担，反诉费6900元，保全费5000元，合计11900元（韩念达已预交），由韩念达负担。
二审中，韩念达针对上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。韩念达提交涉案房屋抵押登记信息两份，第一份抵押权人是中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行，证明韩帅没有依据合同约定到银行办理撤押手续，即使不存在限购或限售韩念达也无法办理贷款；第二份抵押权人是中国平安财产股份有限公司，受理时间是2018年8月28日，证明韩帅在本案一审诉讼期间为达到阻止韩念达到期办理过户目的而恶意设立的抵押。韩帅质证称，对第一份证据的真实性无异议，对证明事项有异议，双方合同第9条约定韩帅办理撤押前提是得到银行通知办理解押手续，但直至合同解除韩帅未收到过银行的撤押请求，合同约定撤押条件不成就，即使该房屋尚未撤押也不构成韩帅违约。且2017年8月1日即使撤押也无法办理网签和贷款，撤押随时可以办理，但政策不能突破，所以无法办理贷款根本原因在于限购和限售政策。对第二份证据的真实性无异议，对证明事项有异议，双方合同于2017年12月21日解除，解除后韩帅有权对该房屋行使所有权，且根据该证据可以证实涉案房屋不具备产权变更至韩念达的条件，一审判决正确。经审查，该两份抵押登记信息表均加盖有青岛市不动产登记中心登记资料查询专用章，且韩帅对其真实性均不持异议，故本院对该两份抵押登记信息表的真实性予以确认。
经审理查明，一审法院认定的事实属实。另，根据双方当事人在二审中的陈述和经审查确认的证据，本案一审审理期间，韩帅于2018年8月28日将涉案房屋抵押给中国平安财产保险股份有限公司，涉案房屋目前共设定有两个抵押权。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点问题为涉案《存量房屋买卖合同》是否应当解除。韩帅作为房屋卖出人，其起诉主张涉案房屋买卖合同应当解除，因青岛市相关政策调整导致涉案合同目的已无法实现，并曾以此为由通知韩念达解除涉案合同。对此，本院认为，房屋买卖合同是出卖人将其所有的房屋转让给买受人、买受人支付价款的合同，故对出卖人而言，其签订房屋买卖合同的主要目的为获取房屋价款，而对买受人而言，其签订房屋买卖合同的主要目的为取得房地产建筑物本身。本案中，涉案房屋买卖合同签订后，韩念达已按合同约定向韩帅支付购房定金及首付款，其在本案一审中亦已向一审法院证明其具备一次性支付剩余购房款的履约能力，故韩帅获取房屋价款的合同目的不会因为政策调整而无法实现，且相较于银行贷款，韩念达直接支付剩余购房款的行为于韩帅更为有利。相应的，涉案房屋买卖合同签订后，韩帅已在第一时间将涉案房屋交付于韩念达，韩念达亦已在涉案房屋内居住使用至今，故韩念达取得涉案房屋建筑物本身的合同目的亦不会因为政策调整而无法实现。至于韩帅所主张的合同目的无法实现，更多地是指政策调整导致双方当事人无法在短时间内办理涉案房屋的产权过户登记手续。对此，本院认为，对本案双方当事人而言，产权过户登记仅起到公示、公信效力，其会影响到买受人韩念达的权利实现，对于出卖人韩帅则无任何不利影响，而韩念达不同意解除合同的意愿可以表明韩念达已自愿接受短时间内无法办理产权过户登记的法律风险，此系当事人对自己权利的自由处分，人民法院审理案件应当以尊重当事人的意思自治为原则，不应过度干预。且，经查，青岛市新出台的3.15《通知》、3.17《通知》和3.30《通知》是对购房者购房资格的限定和对房地产交易日期的限定，即只要购房者能够依法取得《购房资格查验证明》即可进行房屋买卖合同网签备案，而房地产只要在限制交易期届满后即可正常办理产权过户登记手续。本案中，买卖双方因政策调整在约定时间内无法办理贷款及过户手续，可能导致履约时间相应顺延，但并不必然导致涉案合同无法继续履行。涉案合同第十一条第（四）款已明确约定：“由于不可抗力、国家政策性、银行政策行和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任；甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的，逾期相应时间向后顺延”，即该履约顺延的后果本就符合双方之间的合同约定。故，一审法院以政策调整为由认定合同目的无法实现，事实和法律依据不足，本院予以纠正。
韩帅起诉主张韩念达已于2017年12月21日收到韩帅邮寄的解除合同通知书，双方之间的合同已经解除。对此，本院认为，一方面，一方当事人根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，即必须具备约定或法定的解除权，合同才能解除，只有享有解除权的人发出的通知才能产生合同解除的法律后果，否则将不利于守约方的合法权益，不符合诚实信用原则。另一方面，《合同法》第九十六条对发出通知的形式并未作出明确规定，相较而言，如果严格苛求受领通知的一方必须通过诉讼或者仲裁的方式来提出异议，将严重导致合同双方权利义务的不均衡、不对等。故，韩帅仅以韩念达已收到其解除通知且未以诉讼或者仲裁的方式提出异议为由，主张涉案房屋买卖合同已经解除，理由不能成立，本院不予采纳。综合双方的履约情况，韩念达在合同签订后及时履行了支付购房定金和剩余首付款的义务，而韩帅却未在合同约定的时间内及时偿还银行贷款并办理解押手续，亦未按照合同约定的时间及时办理不动产权证书。根据交易习惯，具备不动产权证书和涤除已存在的抵押权是二手房交易过程中买受人能够再次向银行申请抵押贷款的必备条件，故无法按约办理银行贷款的过错并不在韩念达。韩帅主张韩念达存在违约行为，理由亦不成立，本院不予采纳。
综上，政策调整不足以导致涉案房屋买卖合同的目的无法实现，韩念达在履约过程中亦不存在明显的违约行为，相反，具备不动产权证书是买受人能够向银行申请抵押贷款的必备条件，即使在涉案合同履行过程中不存在政策调整，韩念达亦会因涉案房屋未取得不动产权证书而无法按约办理银行贷款。故，韩帅要求解除涉案合同，既不符合法律规定，亦不符合合同约定，其基于合同解除而在本案中提出的相关诉讼请求，本院不予支持。韩念达要求继续履行合同，在涉案房屋已经交付的情况下，韩帅的主要合同义务即协助韩念达办理产权过户登记，但因涉案房屋目前仍存在两个抵押权，且青岛市3.30《通知》规定的两年限制交易期尚未届满，韩念达要求韩帅协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持，韩念达可待涉案房屋具备产权过户登记的条件后，另案主张。
综上所述，韩念达的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1880号民事判决；
二、驳回韩帅的诉讼请求；
三、驳回韩念达的反诉请求。
一审案件受理费4450元，由韩帅负担；反诉费6900元，保全费5000元，合计11900元，由韩念达负担。二审案件受理费4450元，由韩帅负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 侯 娜
审判员 王昌民
二〇一九年六月二十六日
法官助理 王莉莉
书记员 郑 昭
书记员 李珊珊