山东省青岛市城阳区人民法院
行 政 判 决 书
（2019）鲁0214行初2号
原告孙丕清，男，1959年6月5日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。
委托代理人李淑贤，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
被告青岛市城阳区不动产登记中心，住所地山东省青岛市城阳区德阳路201号。
法定代表人刘丽华，系该中心主任。
委托代理人郑玮，系该中心工作人员。
委托代理人孙玙，山东百佳信律师事务所律师。
第三人孙永民，男，1974年1月13日出生，汉族，住新疆省乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人宫兆森，山东海轩律师事务所律师。
委托代理人翟崇虎，山东海轩律师事务所律师。
原告孙丕清不服被告青岛市城阳区不动产登记中心（以下简称“区不动产登记中心”）及第三人孙永民不动产行政登记一案，于2019年1月5日向本院提起行政诉讼，本院受理后依法组成合议庭，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年6月19日在第九审判庭公开开庭审理了本案。原告孙丕清及委托代理人李淑贤，被告委托代理人郑玮、孙玙，第三人委托代理人翟崇虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2017年5月4日，青岛市城阳区不动产登记中心对第三人孙永民申请房屋转移登记进行审查，认为办理房屋转移登记的材料齐全、符合法定形式，准予登记，向第三人孙永民核发了鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第00013909号不动产权证。
原告孙丕清诉称，2008年6月9日，原告以16万元的价格从李向东、孙绪仁处购买位于青岛市××城路××号××楼××单元××室房屋，原告当天向李向东、孙绪仁支付全部房款，李向东、孙绪仁于当天将该房产交付给原告，原告至今一直在该房屋中居住。2018年9月，原告收到法院传票才知道，被告于2017年将该房屋登记在了第三人孙永民名下，孙永民向法院起诉要求原告腾退房屋。原告认为自己合法取得该房产，支付了相应对价并居住至今，被告违法将该房产登记在第三人名下，侵犯了原告的合法权益。被告违反法律规定的程序，没有查验申请人的身份证或其他有效证件，在原告在没有到场的情况下，违反法定程序给第三人孙永民办理了不动产权登记，其登记的具体行政行为实属违反了法定程序，依据不足，故请法定依法撤销被告给第三人孙永民颁发的“不动产证号：鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0013909号”不动产权证，使原告的权利不再继续受到伤害。另，此楼座是给教师建造的宿舍楼，只能给教师居住使用，为什么给不是教师身份、社会人、乌鲁木齐人孙永民办理不动产权证，这是违背区政府有关文件的，产权证上写着土地类型是划拨土地，没有缴纳土地出让金，也是违背有关政策法规规定的，涉案房产是1996年建成分房的，1996年至2017年整整过了21年后，用假收据、假合同办理的产权证。所以原告请求法院依法撤销被告给第三人孙永民颁发的位于青岛市××城路××号××楼××单元××室房屋不动产权证【不动产证号：鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0013909号】且由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.（2016）青城阳证民字第1801号公证书档案一份，证明：1、2016年12月14日声明人孙兆珉、孙宏、孙伟向公证处提供的《购房协议》购房人乙方签字处并没有“孙永民”签字，而2017年第三人向被告申请房产登记时提交的《购房协议》购房人乙方“孙永民”为其后添加。证明该登记申请时提交的买卖合同为第三人伪造，是第三人与城阳二中相互串通恶意将涉案房产登记到己方名下，来损害原告的合法权益。2、《公证处询问笔录》可以证实，该公证书仅证明孙兆珉、孙宏、孙伟于2016年12月14日在公证员面前，分别在《声明书》上签名、按指印属实，而不是对声明行为进行公证，更不对其声明内容的真伪进行证明。因此，没有证据证明孙绪仁与城阳二中签订的买卖合同是受孙永民委托代签合同，无法证明孙永民为实际购房人。3、孙兆珉、孙宏、孙伟办理的声明公证时，未向公证处提供孙绪仁的死亡证明、以及与孙绪仁的亲属关系证明。因此，无法证明孙兆珉、孙宏、孙伟声明内容的真实性。4、声明人孙兆珉、孙宏、孙伟并非买卖合同双方当事人，更没有孙绪仁的授权委托，无权对孙绪仁的财产通过声明方式进行单方处分。该声明内容未经本人追认不发生法律效力。2.从青岛城阳第二高级中学调取的收据照片一份，证明：96年1月25日山东省城阳第二中学出具的编号0073195号收据交款人为“孙旭仁”，而第三人在申请涉案房产登记时将其篡改为“孙绪仁”，该票据应无效。关于孙绪仁是否实际交款，以及实际购买人是否为“孙旭仁”问题，对于该篡改行为十分明显，涉及房屋买卖合同是否真实的问题，被告作为产权登记审查机关，未进一步调查核实，也未就相关事实向有关人员询问调查，属于程序违法，应予撤销。3.房屋买卖合同一份、到城阳电业局涉案房屋业主孙丕清登记信息照片两张、城阳区城阳街道和阳路社区居民委员会2019年4月3日出具证明一份、青岛源德物业管理有限公司2017年5月10日出具证明一份、邻居牛锡前2018年9月10日出具的证明一份、2008年12月27日原告以房屋所有人身份与承租户签定的房屋租赁协议一份、承租户蓝翠菊、刘金东证明二份、原告自2008年6月至今为涉案房屋所交的水电、物业费部分单据40张，证明：2008年6月9日原告自李向东、孙绪仁处购买了“华城路391-1号25号楼2单元202户”房屋并支付了房款16万元，且一直居住使用至今。期间没有人向原告提出过异议，也没有人向原告主张过权益。同时证明，第三人孙永民称其96年为实际该房屋购买人，但至2017年，过21年后才办理房屋产权证，期间未去过涉案房屋、也未过问过房屋状况、存在可能侵权情况下也未主张房屋权益，明显与常理不符，即第三人孙永民并非房屋实际所有人。
被告对原告的证据发表如下意见：对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，首先，虽然该公证书档案中的房屋买卖合同结尾乙方处没有第三人签名，但在合同第1页中，乙方已明确写明系第三人，孙兆珉、孙宏、孙伟在公证处询问笔录中也明确对声明内容的真实合法性承担相应法律责任，在声明书上签名属实，并且在询问中也明确了声明书的内容真实有效，愿意承担一切法律后果，证明了孙绪仁的继承人对于其生前受第三人委托签署房屋买卖协议是知情并且认可的，该公证档案中，也有相关死亡及亲属证明的材料，原告的主张依法不能成立；对证据二的真实性有异议，该收据上没有城阳二中的公章，无法看出出处，该收据系第三联，被告不动产登记档案中收据系第二联，结合被告提交的证据7、8，城阳二中认可第三人为涉案房屋的实际购买人，原告的主张不能成立；对证据三的真实性无法确认，原告仅提交了其与李向东、孙绪仁的房屋买卖合同，未提交任何证明李向东、孙绪仁为涉案房屋产权人的证据，无法证明原告系合法取得涉案房屋相关权利；对于原告提供的证明中个人出具的证明系证人证言，证明人应出庭作证，对于房屋租赁协议真实性无法确认，对于相关收据的真实性无异议，收据发票的真实性无异议，但不能证明原告是合法占有涉案房屋，该组证据与涉案不动产登记行为没有法律上的关联性，在2008年，以16万元现金交付房款有违常理。
第三人同意被告的质证意见。在民事诉讼中，原告也提交过买卖合同，也就是原告的证据三，当时提交的合同中并没有孙绪仁的签字，然而原告在本案中提交的买卖合同却出现了孙绪仁的签字，明显是原告伪造的。孙绪仁在1996年因病去世，不可能在2008年的合同上签字。原告提交的租房材料可以说明原告违法侵占第三人的房产。
被告区不动产登记中心辩称，一、原告不具备提起行政诉讼的主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条规定“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”本案原告既不是涉案不动产登记行为的相对人，与涉案不动产登记行为也没有法律上的利害关系，不具备提起本案行政诉讼的主体资格。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”虽然原告主张其与案外人之间存在买卖合同关系，但非经生效法律文书确认原告对涉案房屋享有所有权前，原告不具备提起本案行政诉讼的主体资格。二、答辩人办理涉案房屋转移登记材料齐全、适用法律正确，符合法定程序。2017年5月4日，第三人孙永民持房屋建设单位山东省城阳第二中学（现青岛市城阳第二高级中学）盖章的相关材料向答辩人申请城阳区××城路××号××楼××单元202户房屋的转移登记，并提交了登记申请书、身份证、购房协议、收据、公证书、城阳二中出具的情况说明等相关材料的原件及复印件。答辩人对登记申请人的身份进行了询问核实，依法对申请材料进行了审查，并对登记事项是否是申请人真实意思表示、申请人提交材料是否真实、合法、有效、申请登记房屋的权属状况、房屋登记簿记载的权利人是否同意以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果经登记申请人签字确认。根据《青岛市城阳区人民政府办公室转发区城建规划局等部门关于解决部分房地产项目房地产权证办理问题意见的通知》（青城政办发[2009]100号）、《不动产登记暂行条例》的规定，登记申请人提供的相关资料齐全，符合办理房屋转移登记的法定条件。因此，答辩人向第三人孙永民核发了鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第00013909号不动产权证。
答辩人办理涉案房屋转移登记材料齐全、适用法律正确，符合法定程序。综上所述，请法院依法驳回原告的起诉。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据及法律依据：1.《青岛市城阳区人民政府办公室转发区城建规划局等部门关于解决部分房地产项目房地产权办理问题意见的通知》（青城政办发【2009】100号）复印件8页，证明2009年青岛市城阳区人民政府办公室转发区城建规划局等部门关于解决部分房地产项目房地产权证办理问题意见的通知，该办理意见第二条第（五）项规定“对‘建设单位出售划拨土地上房屋的行为’予以认可。根据有关法律法规规定，划拨土地的处置方式采取由建设单位缴纳土地收益金的方式解决。……办理产权登记后土地仍保留国有划拨性质，并在《房地产权证》上予以明确标识”；2.登记申请书复印件1页，证明2017年5月4日第三人孙永民向被告就城阳区××城路××号××楼××单元202户房屋申请不动产转移登记；3.身份证复印件1页，证明第三人身份情况；4.购房协议复印件2页，证明第三人提交了购房协议，1996年5月13日山东省城阳第二中学将涉案房屋出售给孙永民；5.收据复印件2页，证明第三人缴纳了购房款；6.公证书复印件3页，证明第三人提交了公证书，孙绪仁的继承人知晓孙绪仁生前接受第三人委托，与山东省城阳第二中学签订购房协议，房屋所有权和使用权归属第三人；7.证明复印件1页，证明城阳二中出具证明，第三人购房的房屋坐落于城阳区××城路××号××楼××单元202户；8.城阳二中关于对华城路391-1号25号楼2单元202室房产的情况说明复印件1页，证明涉案房屋未办证的原因是当时联系不到产权人孙永民，后经多方联系于2017年初告知本人。城阳二中同意为孙永民办理房屋产权正；9.不动产产登记询问记录1份，证明被告的工作人员对申请登记是否是申请人真实意思表示、材料是否真实合法有效、材料上签字是否申请人所签等有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认；10.影像资料1份，证明第三人本人申请登记；11.青岛市不动产登记审核表复印件1份，证明证明被告受理了涉案房屋的转移登记申请后，进行了登记审核。第三人于当日领取了鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0013909号不动产权证；12.《不动产登记暂行条例》第14条、第16条、第17条、第20条；《不动产登记暂行条例实施细则》第9条、第15条、第20条，第27条、第38条。
经庭审质证，原告对被告证据1【2009】100号真实性无异议。1、但涉案不动产涉及划拨地未经批准且未补交土地出让金而擅自转让、单位自建自管房未经房改批准擅自出售，且向社会人员出售等违法违规行为，根据《城市房地产管理法》第38条及40条及《房屋登记办法》等相关规定，不应准许办理产权登记。该通知不能成为被告行政行为合法化的依据。人民法院审理行政案件依据“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例，参照规章”，而该通知并非规范性文件。2、该通知明确指出该通知不适用“机关、企事业单位自建自用房屋及村建住宅楼”，即涉案房屋过户不适用该通知。3、该通知仅是解决城阳区2006年1月1日前已投入使用、群众反映强烈“办证难”问题的“部分房地产项目”，并非所有未办证项目均适用该通知。该通知并没有明确指出涉案的城阳二中教师宿舍楼项目出售变更登记适用该通知。根据公法“法无明文授权则禁止”的原则，涉案项目不应适用该通知规定。4、该通知仅适用于2009年及2010年为解决群众反映强烈“办证难”项目，具有时效性、突发性及阶段性，不具有普遍性及持续适用性，至2017年第三人申请登记时，该通知已不再适用，被告应按2017年适用的法律法规严格审查办理登记。5、该通知仅是指导性意见，并非是指令，且要求在办妥相关手续合法的基础上予以配合办理登记手续，而并非将违法违规项目无条件全部配合办理登记。因此，被告为城阳二中与第三人孙永民的产权转移登记不符合现行法律规定，依法应予撤销。对证据2、3（登记申请、身份证）真实性无异议，但第三人孙永民并非涉案房屋实际购买人，也非买卖合同双方当事人，无权进行登记申请。根据《房屋登记办法》第十二条，根据买卖办理产权转移登记的，应双方共同申请。被告根据非买卖合同双方的第三人单方申请即办理了产权登记，属于严重程序错误。对证据4、5（购房协议、收据）真实性不予认可，该登记时第三人提交的买卖合同为第三人伪造，买方孙绪仁并非本人签字，孙永民的签字是2017年在办理房产证登记时自行填加的，并非原合同文本，孙永民并非房屋买受人。编号0073195号收据被篡改，为虚假无效收据，该付款人并非孙绪仁。编号0073075号收据第二行“壹号楼贰单元叁层四户”为后填，该款项并非涉案房屋房款，是第三人与城阳二中恶意串通为办理房产证而出具的虚假收据。根据当时政策要求办理房产证应提交发票，申请人提交的票据不符合规定，且存在重大虚假不实内容，理应不予登记。而且孙永民交款与买卖合同签订为同一日，但买卖合同上乙方并没有孙永民名字，更进一步证实，孙永民并非实际购买人。而且，该买卖合同及收据上均为城阳二中宿舍楼1号楼2单元3层4户，与申请登记房屋并非同一房产。对证据6（公证书）真实性无异议，但该公证书仅是证明声明人孙兆珉、孙宏、孙伟在声明书上签名、指印的属实，并不是对声明的内容做的公证，因此该公证书不能证明声明内容的真实性，也不能证明孙绪仁是代孙永民与城阳二中签订的买卖合同的事实，更不能证明该房屋归孙永民所有。而且，该声明内容是第三方对他人财产的单方处分，为无效处分，不具有任何法律效力。对证据7、8（二中证明及情况说明）内容的真实性不认可，该证据为城阳二中在没有关于“华城路391-1号25号楼2单元202户”买卖合同及其他买卖事实的情况下，与第三人串通，单方出具的虚假证明，双方并没有真实买卖交易。而且，自1996年购房至2017年申请办证，已超过20年，严重超过物权变动申请时限登记，明显与常理不符。对证据9、10、11（询问表、影像资料）真实性无异议，但被告并未向合同双方当事人“城阳二中及孙绪仁”进行询问。存在重大程序错误。而且在第三人提交的收据有明显篡改，声明内容存在重大合理质疑情况下，被告未进一步调查核实，也未向孙绪仁、城阳二中及其他有关人员进行询问核实，更未到现场核实买卖房屋与登记房屋是否一致。被告审核存在严重失实，登记行为存在严重程序违法，依法应予撤销。对证据12真实性无异议，被告是具体行政行为作出机关，被告主体适格。另外需要说明，购房协议是虚假的，乙方也就是买方，合同抬头处的“孙永民“并非其本人签字，合同最下方的乙方签字“孙绪仁”也并非本人签字，是为了办理房产证，被告和城阳二中、第三人串通伪造的。两份收据也是为了办证伪造的。
第三人对被告提交的证据无异议。
第三人孙永民述称，原告对本案所涉事项不具有利害关系，不属于行政相对人，在本案中不具有诉讼主体资格，其主体不适格。原告于2008年6月违法侵占第三人房产，至今未归还，不能因原告的违法行为而认为其具有利害关系，否则，任何一人均可利用违法行为而扰乱行政秩序，扰乱社会法制。原告提起行政诉讼已过诉讼时效，不应受到法律保护。被告行政行为并无不当，符合法律规定，行政行为合法有效。综上所述，因原告诉讼主体不适格，已过诉讼时效，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。
第三人为证明其主张，向法庭提交如下证据：城阳区人民法院受理案件通知书一份、民事诉状一份、城阳派出所出具的报警材料一份，证明原告自2008年6月至今一直违法侵占第三人所有的涉案房产，为此第三人曾向公安机关报警，并提起了民事诉讼，要求原告腾退涉案房产并交还第三人，现该民事案件正在审理中。
经庭审质证，原告对第三人的证据真实性无异议，关于报警材料的内容不予认可，对民事起诉状和受理通知书无异议。被告对第三人的证据无异议。
本院对上述证据作如下确认：原告提交的证据1-4、证据6因无法证明与本案具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据5有第三人的名字保险名单，与本案相关联、合法、真实，可以作为有效证据使用。被告的证据1作为被诉行政行为本身，不能作为证明其自身合法性的证据使用。被告的其他证据与本案相关联、合法、真实，可以作为有效证据使用。第三人提交的证据与本案相关联、合法、真实，可以作为有效证据使用。
经审理查明。
本院认为，结合被告提交的证据，被告，认定事实清楚、主要证据确凿、程序合法、适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求和事实理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告孙丕清的诉讼请求。
案件受理费五十元，由原告孙丕清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋洪文
代理审判员 王壮桂
人民陪审员 陶丽丽
二〇一九年六月二十四日
书 记 员 仇雅君