山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2019）鲁02行终277号
上诉人(原审原告)曲树名，男，1983年7月16日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托代理人吴金利，山东吴金利律师事务所律师。
委托代理人唐琳群，山东吴金利律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），住所地青岛市市南区香港西路55号。
法定代表人姜德志，局长。
委托代理人任岩磊，该局工作人员。
委托代理人李婷婷，该局工作人员。
原审第三人舒君，女，1963年7月28日出生，汉族，户籍所在地青岛市市北区。
原审第三人孙光辉，男，1978年9月5日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人葛青媛，山东慧勤律师事务所律师。
原审第三人中国光大银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港西路69号。
法定代表人朱小庆，行长。
委托代理人张奎，男，1990年7月14日出生，汉族，住青岛市市南区，该行工作人员。
委托代理人丁佳楠，男，1991年1月7日出生，汉族，住青岛市市南区，该行工作人员。
上诉人曲树名诉被上诉人青岛市自然资源和规划局，原审第三人舒君、孙光辉、中国光大银行股份有限公司青岛分行（以下简称“光大银行”）房屋行政登记一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202行初197号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2019年5月16日在第二十七审判庭进行了法庭调查。上诉人曲树名及其委托代理人吴金利、唐琳群，被上诉人青岛市自然资源和规划局委托代理人任岩磊、李婷婷，原审第三人孙光辉的委托代理人葛青媛，第三人中国光大银行股份有限公司青岛分行的委托代理人张奎、丁佳楠到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于本市××单元102户，原登记产权人为案外人曲鸿建，登记产权证号为青房改售字第××号。原告曲树名系曲鸿建之子，曲鸿建父母已先于曲鸿建去世。2012年2月第三人舒君与案外人曲鸿建登记结婚，系再婚。2015年8月24日，第三人舒君持伪造的（2015）南民初字第10697号民事调解书及生效证明书、曲鸿建名下的青房改售字第××号房地产权证、身份证明向被告申请涉案房屋转移登记。被告工作人员对第三人舒君进行了询问。上述民事调解书记载：曲鸿建与舒君自愿离婚，双方约定将涉案房屋及本市高邮湖路22号102户两处房屋归舒君所有。被告审核后于2015年9月1日向舒君核发了关于涉案房屋的鲁（2015）青岛市不动产权第0031992号不动产权证书。2015年9月29日，涉案房屋以存量房买卖的方式由舒君转移登记至薛鸯名下，登记产权证号为鲁（2015）青岛市不动产权第0036956号。2016年12月19日，涉案房屋以存量房买卖的方式由薛鸯转移登记至孙光辉名下，登记产权证号为鲁（2016）青岛市不动产权第0140132号。孙光辉向法院提交了其以152万元购买涉案房屋的买卖合同、付款凭证和中介费收条，其中30万元通过二手房抵押贷款形式支付。2016年11月，孙光辉与光大银行青岛分行签订关于涉案房屋的30万元贷款抵押合同并办理抵押登记手续。2017年2月4日，上述抵押权登记进行更正，光大银行青岛分行取得鲁（2017）青岛市不动产证明第0009475号不动产登记证明。2017年2月9日，光大银行青岛分行发放上述30万元贷款。另查明，2015年7月27日，曲鸿建被杀害。2017年2月，舒君等涉嫌故意杀人罪被刑事拘留。2017年10月，青岛市检察院指控舒君、李龙等犯故意杀人罪等（其中包含侵犯涉案房产的犯罪），在青岛市中级人民法院提起公诉，目前该案正在审理中。
原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；”经法院审理查明，被告为舒君办理涉案房屋转移登记所依据的法院调解书和生效证明系伪造，故本案被告办理转移登记的事实基础丧失，亦不符合上述法律规定，依法本应予以撤销。但是，根据《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”涉案房屋在由曲鸿建转移登记至舒君后，又进行了两次转移登记和一次抵押登记，目前最后一手物权权利人为第三人光大银行青岛分行，根据法院查明的事实，光大银行青岛分行向抵押人支付了借款，并办理了涉案房屋的抵押登记，现有证据不能证明光大银行取得该抵押权时非善意，根据上述规定，即使存在前手无权处分，为保护银行的抵押物权，本案亦应确认被告涉案转移登记行为违法，但不予撤销。另，因涉案房屋存在多次转移登记，本案仅对原告存有异议的首次转移登记行为进行审查，后续转移登记行为原告可另案主张。关于原告的行政赔偿请求，因本案舒君违法取得涉案房产已经涉及刑事犯罪，刑事案件正在审理中，刑事退赃退赔情况尚未确定，相关损失数额目前亦无法确认，故法院对原告的该项诉讼请求无法予以支持。原审判决：一、确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2015年9月1日将本市××单元102户转移登记到舒君名下的具体行政行为违法；二、驳回原告曲树名的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告负担。
上诉人曲树名不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：
一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定原审第三人光大银行善意取得抵押权错误。光大银行取得抵押权非善意，其据以办理抵押贷款的原审第三人孙光辉购房合同中，交易价格为50万元，在对原审第三人孙光辉及薛鸯的询问记录中再次确认交易价格为50万元。而原审第三人光大银行对该房屋的评估价格为178万元。所以原审第三人光大银行在为原审第三人孙光辉办理抵押贷款时，明知或应知原审第三人孙光辉非善意取得涉案房屋。且原审第三人光大银行未支付合理对价。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，抵押权的善意取得，参照前两款认定标准。其一即是是否支付了合理价格。本案中，互联网上所载涉案房屋交易时的市场单价约3.2万，总价259万，即使按原审第三人光大银行自行评估的价格，总价也为178万元，而原审第三人光大银行只支付了30万元，占其评估价格的16.8%，该价格明显非合理价格，不应认定为善意取得。2.原审应当审查孙光辉取得涉案房屋是否善意，但未审查。如前所述，光大银行不构成善意取得，就应审查孙光辉确定涉案房屋是否系善意。原审判决并未对孙光辉购房合同的真实有效性进行认定（原审判决第11页最后一行），且对于交易价格是否合理也未做认定。孙光辉购买涉案房屋时，不动产交易部门的备案价格为50万元，孙光辉庭审主张为152万，50万显然不合理，152万是否合理应当以评估的市场价格为依据。上诉人原审申请对交易时涉案房屋市场价格进行鉴定，原审法院予以拒绝且未说明理由。3.被上诉人未尽合理审查注意义务，原审判决未对该事实进行认定。原审判决虽然认为涉案房屋转移登记到舒君名下的行为应撤销，但是其依据的理由是认为被上诉人办理转移登记的事实基础丧失。该理由是错误的，因为两份伪造的权利转移登记文书，自始不能成为被上诉人办理转移登记的依据，即办理转移登记的事实基础自始不存在，所以不存在转移登记事实基础的丧失问题。正确的撤销理由应是被上诉人没有尽到合理审慎的审查注意义务，导致错误登记结果，依法应予撤销。《中华人民共和国物权法》第十二条、最高院行政庭法官的裁判观点及《不动产登记操作规范（试行）》都要求对权属文书、不动产登记证明，或者所有权转移的原因进行审查，达到确定材料是否齐全、是否真实、和是否有效的程度。被上诉人并未查验涉案民事调解书和生效证明的真实性，没有尽到合理审慎的审查义务。4.原审判决其他错误。第一、原审判决书第10页5-7行认定涉案房屋2016年11月湛山仰口路小区均价为2.51万元每平米，而不是上诉人举证证明的3.2万元每平米是错误的。上诉人再登录安居客网站查询三年走势图，2016年9月均价为2.8271万元每平米，2016年12月为3.2076万元每平米。原审法院认定2.51万元每平米的均价没有出处。第二、原审判决书第13页第7行认定被上诉人工作人员对舒君进行了询问没有依据，舒君当庭予以否认，称对方并未询问，只是让其签字。
二、原审判决适用法律错误。1.让原审第三人薛鸯退出诉讼不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条、第三十条，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十一条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款和第六条的规定，原审法院在原审第三人薛鸯参加完庭前证据交换后，却令其退出诉讼，并在判决书中对该主体参与诉讼情况不予交代，违反前述相关规定，应予纠正。2.举证责任分配不公。在认定原审第三人是否属于善意取得时，上诉人已经提交原审第三人备案的房屋交易价格证据，该证据证明了原审第三人没有支付合理对价的事实。如欲维持涉案房屋交易现状，原审第三人应当提供证据证明其支付了合理对价，否则不应认定善意。而原审仅在原审第三人提供特定交易对价后，即据以认定善意。3.假如抵押权为善意取得，在维持抵押权有效情况下，原审第三人孙光辉如果不符合善意取得的法定条件，不影响被上诉人将涉案房屋转移登记至孙光辉的行政行为的撤销。4.假如原审第三人善意取得涉案房屋，被上诉人因登记错误依法应产生连带先行赔付义务,且舒君涉嫌犯罪的刑事案件是否结案不影响被上诉人先行承担该赔付义务。《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定;“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”根据该规定，如果法院经审理认定后续登记行为因保护善意第三人利益而不予撤销,被上诉人应当对包括舒君在内所有侵权人造成上诉人损失的总额，先行向上诉人承担赔付义务。赔付后，被上诉人依法取得对相关侵权人的追偿权。原审判决第十四页第三自然段认为舒君刑事犯罪一案法院尚未作出生效判决，刑事退赔情况尚未确定，相关损失数额尚无法确认，据此驳回上诉人对被上诉人的赔偿请求，违反法律规定，应予纠正。
三、原审法院剥夺上诉人程序权利，应予纠正。上诉人根据《中华人民共和国行政诉讼法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第四十七条第二款的规定，为了确定涉案房屋的损失金额，原审庭前证据交换后，开庭审理前，依法书面申请对涉案房屋2018年9月的市场价值进行评估，原审法院明确拒绝。上诉人的诉讼权利因此受到侵害，评估申请被拒绝后，上诉人变更诉讼请求：按2018年房屋市场价格确定赔偿标准。该请求的判例依据是最高院行政典型判例（2017）最高法行再101号。综上，请求二审法院依法判令：一、维持原审判決第一项，撤销原审判决第二项，改判撤销鲁（2015）青岛市不动产权第0031992号、鲁（2015）青岛市不动产权第0036956号、鲁（2017）青岛市不动产权第0140132号权利证书，若不可撤销，则判令被上诉人按2018年9月涉案房屋市场价格赔偿损失或者撤销原审判决，发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人青岛市自然资源和规划局答辩称，一、被上诉人作出本案行政行为的材料齐备，程序合法，从形式上看符合不动产登记要件，被上诉人已尽到合理审慎的审查义务。关于上诉人的行政赔偿请求，被上诉人认为因本案涉及刑事犯罪，刑事案件正在审理中，刑事退赔退赃相关情况尚未确定，相关损失数额亦无法确认，故上诉人现在并不符合提起行政赔偿的条件。二、被上诉人办理登记时已尽合理审慎的审查义务，根据《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定，由申请人对申请材料的真实性负责，舒君提供的民事调解书形式上符合一般民事调解书的形式，内容上也无明显瑕疵，对该调解书的审查，被上诉人已尽合理审慎的审查义务，并不存在故意或重大过失，因此上诉人要求被上诉人承担赔偿责任并无法律依据。综上原审驳回上诉人关于赔偿的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法判决。
原审第三人舒君未向本院提交书面陈述意见。
原审第三人孙光辉陈述称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。本案为行政诉讼案件，依法应当审查行政行为产生的相关法律关系，原审第三人是否善意取得属于民事诉讼审查范畴。
原审第三人光大银行陈述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。光大银行根据原审第三人孙光辉的申请，为其办理抵押贷款并取得涉案房屋抵押权的行为合法有效，因上诉人和被上诉人之间的纠纷给光大银行造成损失的，光大银行在此保留相关诉权。买卖双方签订的房屋买卖合同为光大银行为原审第三人孙光辉办理贷款唯一有效的合同，光大银行贷款发放前后面谈记录、贷款合同签订均以此为基础，面签记录所显示的评估价值为178万，在光大银行实际业务操作中进行房产评估的目的是保证该房屋的价值能够覆盖光大银行贷款授信额度即高于光大银行贷款金额30万元。
关于原审法院的审判程序，上诉人主张原审法院让已经参加诉讼的原审第三人薛鸯退出诉讼程序违法，本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”。第六条规定：“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”上诉人在原审行政起诉状中的第一项诉讼请求为确认被上诉人将涉案房屋由曲鸿建名下登记到原审第三人舒君名下的行政行为违法。原审审查的也是被上诉人将涉案房屋登记在原审第三人舒君名下的行政行为的合法性，且在原审庭审笔录中明确记载原审法院已向上诉人释明：对于后手的转移登记行为不予审查，上诉人可另案主张。涉案房屋从原审第三人舒君名下转移登记至薛鸯名下，又从薛鸯名下转移登记至原审第三人孙光辉名下，因原审第三人孙光辉与原审第三人光大银行签订贷款抵押合同并办理抵押登记手续，原审第三人光大银行取得抵押权证，依照上述法律规定，薛鸯参加诉讼对该案实体审查没有实际意义，非该案的利害关系人，原审责令薛鸯退出诉讼符合上述规定，并无不当。上诉人对原审其他程序不持异议，经审查，本院确认原审法院审判程序合法。
各方当事人原审时向法院提交的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审查，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院另查明，根据《关于青岛市市级机构改革的实施意见》，原青岛市国土资源和房屋管理局已被整合至青岛市自然资源和规划局，其相关职能一并由青岛市自然资源和规划局行使。
本院再查明，2017年10月30日，青岛市检察院指控舒君、李龙等犯故意杀人罪等，向本院提起公诉。2019年3月18日，本院作出（2017）鲁02刑初111号《刑事附带民事判决书》，审理查明部分（第二十五页至二十六页）记载“……8月，李龙联系被告人李玉鹏，并谎称位于青岛市仰口支路12号1单元103户和青岛市高邮湖路22号102户的两处房产的房主曲鸿建系舒君的丈夫，其在国外出车祸不能回到国内，要求李玉鹏帮助将该两处房产过户到舒君名下。李玉鹏又联系被告人黄海龙，商定通过伪造的国家机关公文的方法帮助办理房产过户。黄海龙从他人处购买了伪造的青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10697号民事调解书、证明书，该调解书、证明书编造了曲鸿建与舒君自愿离婚、上述两处房产归舒君所有的虚假事实。后舒君持该两份伪造文书，到青岛市国土资源和房屋管理局不动产交易中心将两处房产过户到自己名下……9月，由李龙联系，将青岛市仰口支路12号1单元103户的房产以100万元的价格卖出。舒君收到100万元房款后，将36万元转入李龙账户。2016年5月20日，舒君将青岛市高邮湖路22号102户的房产过户到李龙妻子李玉秀名下，后李龙通过房屋中介将该处房屋以95万元的价格卖出……”，判决第三项为“责令被告人舒君、李龙共同退赔违法所得人民币一百九十五万元，责令被告人舒君退赔违法所得人民币五十四万六千零九十二点四三元……”。后原审第三人舒君提起上诉，现该刑事案件正在二审审理中。
本院认为：
一、关于本案事实认定问题。上诉人主张原审认定被上诉人对原审第三人舒君进行询问与事实不符。本院认为，被上诉人在原审中提交的证据3不动产登记询问记录中有原审第三人舒君的签名，且原审第三人舒君在原审庭审中也承认签字为其本人所签，据此原审认定被上诉人对原审第三人舒君进行了询问正确。
二、关于本案法律适用问题。
1.《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的……”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，原审第三人舒君申请办理涉案房屋转移登记时向被上诉人提交的法院调解书和生效证明系伪造的文书，被上诉人为其办理涉案房屋转移登记的事实基础丧失，依法应当撤销涉案转移登记行为，但原审第三人光大银行取得涉案房屋的抵押权，系涉案房屋目前最后一手的物权权利人，且其也向原审第三人孙光辉支付了借款并办理了抵押权登记，各方当事人在原审中提交的证据也不能证明原审第三人光大银行取得抵押权时非善意，根据上述法律规定，为了保护涉案房屋抵押权人即原审第三人光大银行的合法权益，本案应确认涉案房屋转移登记行为违法，而非撤销。上诉人关于原审第三人孙光辉购买涉案房屋真实价格即为备案价格50万元的主张不能成立。原审第三人光大银行系涉案房屋最后一手物权权利人，原审法院审查原审第三人光大银行取得抵押权是否为善意正确。同时，在原审诉讼过程中，上诉人申请对涉案房屋的市场价格进行评估，该申请评估并无实际意义，原审未予准许并无不当。
2.《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书……”。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”根据上述法律规定可知，申请人办理房屋登记时，应当提交真实、合法、有效的登记材料，申请人提交虚假材料办理房屋登记，房屋登记机构只有在未尽合理审慎职责的情况下，才应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。上诉人关于在本案存在包括原审第三人舒君在内的多个侵权人的情况下，由被上诉人承担先行赔付义务的主张不符合上述法律规定，本院不予支持。关于上诉人的行政赔偿请求，因原审第三人舒君等人违法取得涉案房屋涉及刑事犯罪，刑事案件尚未结束，刑事退赔情况并未确定，相应的损失数额也不能确定，待刑事案件结束后，上诉人可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人曲树名负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 英
审判员 徐奎浩
审判员 孙志刚
二〇一九年六月十九日
法官助理 宫惠敏
书记员 赵洪峰
书记员 王倩倩