山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3620号
上诉人（原审原告)：张国虹，女，1986年1月9日生，汉族，住胶州市。
被上诉人（原审被告)：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地山东省胶州市福州南路与扬州路交汇处。
法定代表人：许华琳，董事长。
委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
上诉人张国虹因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司（以下简称：宝龙物业胶州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初8777号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张国虹提出上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持其一审中的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人没有履行相关维护养护管理义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，被上诉人应当承担赔偿责任。首先，被上诉人未尽到维修义务，小区内露天及楼梯间设备未更换，电源线头裸露在外，有很大的安全隐患。上诉人多次要求维修，但被上诉人未予以修复。上诉人一审庭审中已提交了所拍摄物业服务不到位的原始载体。其次，被上诉人未尽到安全防范义务。小区门卫不尽职责，小区外人随便进出小区。最后，被上诉人并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。小区电梯人为脱检导致36部电梯全部查封，业主不能乘用，被上诉人却按照每月高达1.8元每平方米收取物业费。因此，被上诉人提供的物业管理服务质价不符，上诉人有权要求被上诉人返还已缴纳的物业费。2.被上诉人以在小区没有购买车位为由，不让上诉人开车进小区没有法律依据。不管上诉人是否购买车位，都有权开车进入小区。3.上诉人要求被上诉人公示、公开收费的依据和物价部门核准的收费备案原始材料和证件，要求上诉人公示、公开利用业主共有场地部位获得收益，上述要求公示的内容影响到了上诉人的财产利益，属于法院受案范围。
宝龙物业胶州分公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，且判决书具有指导意义，上诉人拖欠物业费的行为违反了物业合同约定，请求驳回上诉。
张国虹向一审法院起诉请求：1.判令宝龙物业胶州分公司返还所缴纳的物业费1147.4元，物业管理服务质价不符，不能按照1.8元每平方米收取物业费；2.宝龙物业胶州分公司停止限制业主驾驶车辆自由进出小区的合法权益；3.宝龙物业胶州分公司公示、公开小区地下车位的产权和归属资料及证件；4.宝龙物业胶州分公司公示、公开小区业主公摊面积和公共配套车位及设施的详细原始资料；5.宝龙物业胶州分公司公示、公开小区业主共有的场地、区域、设备及设施等详细资料；6.宝龙物业胶州分公司公示、公开物业收费的依据和物价部门核准的收费备案原始材料和证件；7.宝龙物业胶州分公司公示、公开利用业主共有场地部位获得的收益并支付给业主；8.宝龙物业胶州分公司公示、公开小区物业区域划分的详细资料和政府部门的原始备案证明材料；9.宝龙物业胶州分公司公示、公开接管本小区物业管理服务的招投标备案材料和建设单位与其签订的委托原始合同原件等资料；10.宝龙物业胶州分公司公示、公开服务标准；11.宝龙物业胶州分公司停止限制、侵害没有车位业主驾驶私家车自由进出小区的权益并公开道歉；12.本案诉讼费用由宝龙物业胶州分公司承担。
一审法院认定的事实：
宝龙物业胶州分公司原名称为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日，变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。
张国虹与青岛宝龙英聚置地发展有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，购买了位于胶州市福州南路97号胶州宝龙城市户房屋。
合同第二十四条约定：青岛宝龙英聚置地发展有限公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对张国虹购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），张国虹和宝龙物业胶州分公司已签订了《胶州宝龙城市广场使用公约》（见附件五）。
合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容；第三章第十六条约定，业主及物业使用人在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则；第十七条第12项约定禁止违反本物业的交通管理规则随意停放车辆和鸣喇叭。
合同附件五中的承诺书第一条载明：“本人确认已详细阅读并理解青岛宝龙英聚置地发展有限公司（建设单位）制订的《胶州宝龙城市广场小区住宅临时规约》（下称“本临时管理规约”），以及建设单位与物业服务企业签署的《前期物业管理服务协议》”。承诺书第二条载明：“本人同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约及前期物业服务合同、前期物业管理服务协议”。承诺书有张国虹的签字和青岛宝龙英聚置地发展有限公司的盖章。
合同补充条款第18条约定，本项目的地面、地下车位属青岛宝龙英聚置地发展有限公司所有，张国虹可以向其购买、租赁。
青岛宝龙英聚置地发展有限公司出具委托证明一份，载明该小区地下车位由其建设并持有，公司委托宝龙物业胶州分公司和上海富奈实业有限公司胶州分公司就该小区停车位的租赁和使用权转让进行对外签订《车位租赁协议》、《停车位使用权转让合同》。
张国虹所购买居住的胶州宝龙城市广场小区无地上停车位，小区实行人车分流管理，张国虹未在该小区购买和租赁停车位。
张国虹为了证明宝龙物业胶州分公司的物业服务收费与物业服务标准不相符提交了光盘、手机视频、照片，光盘中有相关照片和录像，但是未能提交照片和录像的原始载体，且宝龙物业胶州分公司对该证据不予认可。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。因此，结合双方的举证，对张国虹的诉讼请求分析认定如下：
一、关于张国虹认为宝龙物业胶州分公司提供的物业管理服务质价不符，要求宝龙物业胶州分公司返还所交纳的物业费1147.4元的诉讼请求。张国虹庭审中仅提交了光盘作为证据，欲证明宝龙物业胶州分公司的服务不符合其物业费收费标准，但未提交光盘中照片和录像的原始载体，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，张国虹不能提交光盘的原始载体，光盘中的照片和录像无法与原件进行核对，且宝龙物业胶州分公司对该证据也不认可，故张国虹仅提供该证据不足以证明其主张，张国虹应承担对其不利的法律后果，对张国虹该项诉讼请求，不予支持。
二、关于张国虹要求宝龙物业胶州分公司停止限制业主驾驶车辆自由进出小区和要求宝龙物业胶州分公司停止限制、侵害没有车位业主驾驶私家车自由进出小区并公开道歉的诉讼请求。双方签订的《青岛市商品房预售合同》，包括合同相关附件、补充条款、承诺书等系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务。依合同附件中临时管理规约的约定，业主及物业使用人在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守物业管理区域的车辆行驶和停车的规则，且张国虹也签订了承诺书，承诺遵守临时规约的约定。张国虹在小区内既没有购买也没有租赁停车位，且小区内实行地上人车分流管理，因此对张国虹上述诉讼请求，不予支持。
三、张国虹要求宝龙物业胶州分公司公示、公开小区地下车位的产权和归属资料及证件，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开小区业主公摊面积和公共配套车位及设施的详细原始资料，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开小区业主共有的场地、区域、设备及设施等详细资料，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开物业收费的依据和物价部门核准的收费备案原始材料和证件，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开利用业主共有场地部位获得的收益并支付给业主，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开小区物业区域划分的详细资料和政府部门的原始备案证明材料，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开接管本小区物业管理服务的招投标备案材料和建设单位与其签订的委托原始合同原件等资料，要求宝龙物业胶州分公司公示、公开服务标准，以上诉讼请求，不属于法院民事案件的受案范围，因此在本案一审中不予处理。
另外，在物业公司提供物业管理服务的过程中，物业公司的物业管理服务或存在服务质量不达标的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，提高服务水平，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。但是如果物业费用不能及时足额收取，直接影响物业公司的正常运行，也会直接影响物业服务的质量和已交纳物业费的业主利益，形成了恶性循环，最终实际影响着全体业主的共同利益。因此一审法院建议，业主应当积极配合物业公司的开展管理工作，物业公司也应当完善、提高服务水平，双方共同努力开展好物业服务，才能开创一个业主和物业公司都受益的双赢局面。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》规定，判决：驳回张国虹的诉讼请求。案件受理费50元，由张国虹负担。
本院二审期间，上诉人提交视频及照片一宗，拟证明小区服务不到位，被上诉人质证称，对证据的真实性、证明力和关联性不认可，上诉人主张的是返还2016年2月至7月的物业费，证据的形成时间与本案无关联性。照片地点为局部图片，无法分辨是否是宝龙小区。关于卫生保洁问题，仅凭某一时间点不能证明被上诉人提供的服务不到位，小区实行定期卫生打扫。被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同，在胶州市物业管理中心进行备案，材料齐全，批准意见为“同意”，上述材料均可查询，不存在不公示的情形。2019年1月28日，被上诉人在小区内公示了2018年度财务收支情况，也不存在不公示的情形。
被上诉人提供特种设备使用标示36份，证明小区内36部电梯经过质监部门检查，质量合格。上诉人认为该证据为复印件，不予认可。
本院认证如下：对于上诉人提交的证据真实性本院予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合认定。对于被上诉人提交的证据，因上诉人并未提交相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他事实综合认定。
二审审理查明，上诉人所居住的小区共有业主883户，小区停车位600余个。被上诉人称小区内没有地上停车位，小区实行人车分流设计，主干道为消防通道，地面停车将影响小区安全，但其采用登记驶入制度，在特殊情况下，门岗登记后可以将车开入小区，但应尽快驶离。上诉人称小区实施车辆识别系统，未登记的车主不能随意进入小区。目前小区未能成立业主委员会。
二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间的前期物业服务合同，合法有效，双方当事人均应正确、全面地履行合同义务，合同中对于收费标准、车位管理等作出明确约定，上诉人主张被上诉人没有提供符合标准的物业服务，因此不应按照合同约定的标准收费。对此，本院认为，物业提供服务属于长期、持续履行的义务，作为提供物业公司，面临众多业主以及小区内的各种设施，应当按照合同约定提供服务并对设施进行维护和管理，同时业主也应履行缴纳物业费的义务。对于物业公司提供的服务，不符合合同约定的标准，业主有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若上诉人有证据证明被上诉人的服务造成其损失，可以要求物业公司进行赔偿，但不能以此为由而变更双方对于物业费收取标准的约定。上诉人要求降低收费标准，返还多收取的物业费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人在合同中对于小区停车作出明确约定，鉴于上诉人并未租赁车位，因此被上诉人拒绝其在小区内停车并无不当，但被上诉人无权禁止上诉人车辆正常进出，面临车辆多车位少这一普遍问题，双方应按合同约定正确行使权利、履行义务，车辆的管理不应成为物业公司滥用权利的理由，同时业主也应尊重小区的统一规划及管理。鉴于被上诉人表示同意按规定实行登记进入小区的制度，上诉人该诉请已无判决的必要性，原判未予支持并无不当。上诉人主张被上诉人应公示相关资料，对此，本院认为，对于物业服务企业的管理，属于行政部门的执法范畴，物业公司对应公示的资料未公示，应由行政部门进行管理，不属于法院管辖范畴，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人张国虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋丽华
审判员 胡金鳌
审判员 王 晋
二〇一九年六月十三日
法官助理 任 臻
书记员 姚 莉