山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3201号
上诉人（原审原告）:韩爱梅,女，1960年3月17日出生,汉族,住山东省青岛市城阳区。
上诉人（原审原告）:韩同芳,女，1957年5月18日出生,汉族,住山东省青岛市城阳区。
上诉人（原审原告）:韩章清,男，1980年2月12日出生,汉族,住山东省青岛市城阳区。
三上诉人的委托诉讼代理人：王林鹏，山东盈康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:韩卫东，男，1968年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。
委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:韩同伟，男，1968年5月11日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。
上诉人韩爱梅、韩同芳、韩章清因与被上诉人韩卫东、韩同伟确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩爱梅、韩同芳、韩章清上诉请求：撤销一审判决并依法改判确认合同无效。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、确认合同无效应自始无效，并不受诉讼时效限制。韩同伟与韩卫东于1999年2月6日签订的《协议书》应系无效合同。2、该《协议书》涉及房屋位于青岛市城阳区社区，该房屋登记在韩同伟的父亲韩效德名下，韩效德为该房屋的权利人，韩同伟未经韩效德授权即签订该《协议书》，系无权处分。事后亦未经韩效德追认且韩效德及上诉人等对该《协议书》毫不知情。3、该《协议书》签订时，韩卫东未审查韩效德是否授权韩同伟有权处分且该《协议书》签订后其亦未向韩效德确认，韩卫东在明知该房屋的权利人为韩效德且具备审查条件的情况下，韩卫东却未向韩效德确认上述情况，证明该《协议书》系韩同伟、韩卫东私自签订，韩效德及上诉人等并不知情，损害韩效德及上诉人的合法利益，该无权处分行为未经韩效德追认。故韩同伟、韩卫东签订的《协议书》应系无效合同，对韩效德及上诉人等不发生法律效力。4、上诉人母亲季秀花于1991年去世后，韩效德因年老体弱多病亦不再在下马戈庄居住，韩效德一直跟随韩同伟在外居住，基于对韩同伟的信任，韩效德将上述集体土地产权证交由韩同伟保管，韩同伟在韩效德不知情的情况下，私自与韩卫东签订《协议书》并将上述集体土地产权证交付韩卫东后，韩同伟向韩效德及上诉人等谎称将该房屋出租给韩卫东，租金用于韩效德养老，上诉人等信以为真，未再追究，故对该房屋的实际使用情况并不知情。5、一审法院认定该《协议书》系在下马戈庄村委原会计韩德泽的见证下在下马戈庄村委签订系认定事实错误，首先该《协议书》系在韩同伟老屋签订，并非在下马戈庄村委；其二韩德泽并非下马戈庄村委工作人员、更不是会计，仅为该村村民，见证人韩德泽仅为个人见证，并不代表下马戈庄村委且下马戈庄村委对该《协议书》毫不知情。
韩卫东辩称，1、答辩人于1999年便实际取得并控制涉案房屋，涉案房屋依法归答辩人所有。答辩人同韩同伟于1999年签订了《协议书》，付清了房屋款，韩同伟将涉案房屋产权证交给答辩人所有，答辩人依法取得了涉案房屋。答辩人购买了涉案房屋之后便将涉案房屋南墙拆除，更换了所有门窗，且又重新加盖了东厢房两间，把西厢房进行了加高，房屋装修翻建完毕后，答辩人父母便一直在涉案房屋中居住使用至今。另外，答辩人在2016年在涉案房屋院子中加盖了遮风遮雨大棚，答辩人已经实际控制涉案房屋20年之久，上诉人对此予以否认明显违背常理，更与事实严重不符。2、答辩人同韩同伟签订的《协议书》真实有效，上诉人无权确认合同无效。
涉案房屋系被上诉人通过分家所得，涉案房屋在出售给答辩人之前已经实际归韩同伟所有，韩同伟并不是无权处分。答辩人依法取得了涉案房屋。即便认定韩同伟系无权处分，《协议书》也合法有效，涉案房屋实际归答辩人所有，其他人不享有任何权益。《物权法》第15条规定了物权变动原因与结果的区分原则，在不动产买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖他人之物的行为，属于无权处分行为。《合同法》第51条规定无权处分行为效力待定，其是否有效，取决于权利人是否追认或处分人是否取得处分权，若权利人予以追认或处分人取得了处分权，则其处分自始有效，否则，该处分行为自始无效，处分人因其不能履行合同而担违约责任并赔偿损失。《合同法》第51条虽然规定了对无权处分行为追认这一法律制度，但是并没有具体规定追认的方式和方法，权利人追认意思的表示可向无权处分人或相对人任一人作出。法律允许权利人进行追认,目的即是保护和尊重权利人的意志和利益,如果权利人认为无权处分行为对其有利,便可以对该行为予以追认,如果认为该行为对其不利,便可以拒绝追认。如权利人追认意思的表示向处分人作出，其法律效果则是处分人事后取得处分权，导致无权处分行为转化为有权行为；如权利人追认意思的表示向合同的相对人作出，其法律效果则是导致处分合同义务履行不能的阻力解除，使得物权转移的目的能够实现，总而言之，对无权处分行为追认的意思表示到达处分人或相对人之任一人，均可以使无权处分效力待定的事由归于消灭，变处分效力由待定为确定。知情的默许可视为追认权的行使方式。追认是权利人的单方意思表示，可以通过文字或行为的形式作出，也可以是通过明示或默示的形式作出。《民法通则》第66条第1款规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。可见，我国在立法上承认默示的追认，对知情的默许可以视为同意。本案中，上诉人称韩效德对《售房协议》不知情于事实不符，也有违常理。事实上，1999年韩效德仍然在下马戈庄社区居住，一直居住至2003年左右，且所居住房屋距离涉案房屋只有50米左右的距离，韩效德对涉案房屋出售是明知也是认可的。在答辩人对涉案房屋重新翻建翻新时，韩效德还经常过去观看，同老人下棋聊天，1999年在韩同伟出售涉案房屋时应知道或应当知道自己名下的房屋已被韩同伟出卖，后未提出任何异议而予默认，其行为当视为对韩同伟无权处分行为的追认。对《协议书》的相对人即答辩人来说，韩同伟与韩效德系父子关系，有理由相信韩同伟对所卖房屋有处分权，同时在自己买房后随即居住，上诉人及韩效德、韩同伟均也予默许，即便韩效德在签订《协议书》当日对韩同伟卖房事宜不知情，其后的默认行为亦当视为对韩同伟无权处分行为的追认。综上，答辩人于1999年便实际取得并控制涉案房屋，在此期间没有任何人主张过相关权益。现在韩效德已经去世15年之久，上诉人作为韩效德的子女，在涉案房屋即将面临拆迁时主张相关权益没有任何事实及法律依据，也有违诚信原则。涉案房屋依法归答辩人所有，只是因为相关土地登记政策原因，答辩人一直未能办理过户登记手续，其他人不享有任何权益。一审法院认定事实正确，依法应当维持。
韩同伟述称，卖房子的时候其母亲已经去世，父亲并不知道其把房子卖了，母亲去世后父亲一直与韩同伟一起居住。而且房子也没有分家。
韩爱梅、韩同芳、韩章清向一审法院起诉请求：依法确认韩卫东与韩同伟签订的协议无效。
一审法院认定事实：韩同芳、韩爱梅、韩同积（系韩章清之父，韩同积已去世）与韩同伟系兄弟姐妹关系，其母季秀花于1991年去世，其父韩效德于2004年去世。1999年2月6日,韩同伟与韩卫东签订协议书一份,约定:1、韩同伟自愿将坐落于下马村东头平房四间、厢房两间转让给韩卫东。该转让房屋北至韩佳德、南至刘泽臣、西至胡同、东至胡同。2、此房韩卫东具有永久居住权（即房权归韩卫东）。3、房价为叁仟元整，当面付清。4、房价、房证当面付清，以字为证。该协议书的立字人为韩德泽,韩德泽系原青岛市城阳区上马镇下马村民委员会的会计。上述房屋买卖协议书签订当日，双方便将房屋、权属证书和价款相互交付完毕，后韩卫东在涉案房屋的院内增建了厢房，涉案房屋一直由韩卫东的父母在此居住至今。韩同伟所转让上述房屋的集体土地建设用地使用证号为崂集建（91）字第003456号，土地使用者登记为韩效德。后因社区旧村改造，2018年9月12日，青岛市城阳区上马街道下马哥庄社区居民委员会就上述房屋（门牌号：××号）与韩卫东签订了搬迁安置补偿协议。另，本案韩爱梅、韩同芳、韩章清未提交证据证明其在社区实施旧村改造前就韩卫东与韩同伟之间的房屋买卖行为向韩卫东与韩同伟主张过权利，亦未提交证据证明韩效德和韩同积生前就韩卫东与韩同伟之间的房屋买卖行为向韩卫东与韩同伟主张过权利。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋买卖协议书系协议双方在本村村委会原会计的见证下签订的，双方在协议签订的当日便将房屋、权属证书和价款相互交付完毕，买卖行为已实际完成。韩卫东接收涉案房屋后，在院内增建了厢房，韩卫东的父母一直在涉案房屋中居住生活，自1999年2月6日起至本案起诉之日已经十九年有余。韩卫东购买涉案房屋后，在长达十九年的时间里，韩同芳、韩爱梅、韩同积不可能不知道韩同伟已将涉案房屋出卖给韩卫东的事实，如果韩同芳、韩爱梅、韩同积认为自己的权利被侵害，应当及时主张权利，而在这长达十九年的时间里，韩同芳、韩爱梅、韩同积均未向韩卫东与韩同伟主张过权利，韩效德和韩同积在生前亦未向韩卫东与韩同伟主张过权利，应视为权利人对韩同伟出卖涉案房屋的行为予以认可。综上，本案韩卫东与韩同伟签订的房屋买卖协议书系协议双方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，同时从维护交易稳定的原则考虑，依法认定涉案房屋买卖协议书有效。韩同芳、韩爱梅、韩同积的诉讼请求与事实不符，与法相悖，依法应予驳回。判决：驳回韩爱梅、韩同芳、韩章清的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，韩同伟与韩卫东于1999年2月6日签订协议书一份，将涉案房屋卖给韩卫东，且当面付清房款并交付房证。虽然涉案房屋的土地使用权登记在韩效德名下，但作为善意买受人的韩卫东有理由相信韩同伟有权出卖该房屋。同时，韩效德生前亦并未对韩同伟买卖涉案房屋的行为提出任何无效主张。韩效德去世后，上诉人韩爱梅、韩同芳、韩章清在提起本案诉讼之前也并未对涉案房屋提出任何权利主张。因此，一审对韩爱梅、韩同芳、韩章清的诉讼请求不予支持并无不当。民事活动应当遵循诚实信用原则。韩卫东购买涉案房屋后，对房屋进行了修建和扩建，在长达近20年的时间里，房屋一直由韩卫东的父母居住使用。韩爱梅、韩同芳、韩章清称一直信以为韩同伟是将房屋出租给韩卫东的主张不能令人信服。本院不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人韩爱梅、韩同芳、韩章清以韩同伟无权处分为由主张涉案房屋买卖合同无效的理由不能成立，依法不予支持。
综上所述，韩爱梅、韩同芳、韩章清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩爱梅、韩同芳、韩章清负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙向东
审判员 马 喆
审判员 龙 骞
二〇一九年六月十日
书记员 阚玉龙
书记员 庞连捷