山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1352号
上诉人（原审原告）：赵明发，男，1963年5月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛黄金海岸健身俱乐部有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路433号四层。
法定代表人：张鹤，经理。
委托诉讼代理人：陈志艳，公司员工。
委托诉讼代理人：黄会双，公司员工。
被上诉人（原审被告）：青岛佳服市场经营服务有限公司，住所地青岛市黄岛区香江路68-7号吉韩商厦三楼302。
法定代表人：杨京辉，总经理。
委托诉讼代理人：袁建民，山东正洋律师事务所律师。
上诉人赵明发因与被上诉人青岛黄金海岸健身俱乐部有限公司（以下简称黄金海岸俱乐部）、青岛佳服市场经营服务有限公司（以下简称佳服经营公司）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵明发及委托诉讼代理人王新忠、被上诉人黄金海岸俱乐部委托诉讼代理人陈志艳、被上诉人佳服经营公司委托诉讼代理人袁建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵明发上诉请求：一、撤销原审判决，改判两被上诉人在一审判决第一、二项租金数额之上再支付上诉人租金16672.21元；如被上诉人不能按上诉人房屋面积支付租赁费，依法判决其腾出房屋。二、判决一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不按上诉人的房屋面积判决两被上诉人支付租赁费25797.12元，属于认定事实不清，判决显失公平。2016年11月，上诉人购买了青岛伟业房地产有限公司位于青岛市黄岛区的房屋，房屋的专有建筑面积共计30.77平方米，并于2016年11月24日办理了房屋的《不动产权证书》，依法取得了涉案房屋的所有权。当上诉人准备办理房屋交接时，被上诉人黄金海岸俱乐部以其是租赁的房屋为由，不腾出占用上诉人的房屋。2017年8月31日，上诉人向被上诉人黄金海岸俱乐部发送了书面的《告知函》，要求其十日内腾房。后因被上诉人黄金海岸俱乐部既不腾出房屋，也不按使用面积及价格给付房屋租赁费，上诉人诉讼至法院。一审判决既然已经认定被上诉人黄金海岸俱乐部使用上诉人的房屋面积为30.77平方米，就应当按照被上诉人黄金海岸俱乐部与被上诉人佳服经营公司签订的《租赁合同》约定的租金价格支付上诉人租赁费，至于两被上诉人之间是如何将1443平方米的房屋按509平方米出租并收取租赁费及是否存在阴阳合同上诉人不清楚，且与上诉人无关，上诉人仅是要求两被上诉人按上诉人的房屋面积及出租房屋价格支付租金。一审庭审中，两被上诉人认可房屋租赁单价，一审判决也是按照租赁合同的单价作出的判决。但一审判决不按上诉人房屋面积30.77平方米及单价计算上诉人房屋租金，而是按两被上诉人合同约定的509平方米计算租金，且按比例调减上诉人的房屋面积，并少支付上诉人的租金，不仅侵害了上诉人的房屋所有权，也侵害了上诉人房屋的收益权。因此，原审判决错误。二、一审判决适用法律错误。两被上诉人之间签订的《租赁合同》，对于上诉人来说应属无效合同。因为被上诉人黄金海岸公司占有使用了上诉人的房屋面积30.77平方米，但两被上诉人在房屋租赁合同中仅约定租赁了上诉人的部分房屋面积，与实际使用的上诉人的房屋面积不符，变相减少了上诉人房屋面积。如果被上诉人黄金海岸俱乐部不能与上诉人就租赁房屋面积达成协议，就应当依法认定二被上诉人之间《租赁合同》因房屋面积不一致而无效。一审法院未判令解除租赁合同、被上诉人黄金海岸俱乐部腾出上诉人房屋并按房屋面积及租赁价格支付租赁费，属于适用法律错误，应当依法改判。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人黄金海岸俱乐部答辩称，涉案房屋是2005年开始执行的房屋租赁合同，应按照合同履行。当时合同的租赁期限是10年，至2015年是一个周期。第二份开始时间是2015年7月份，合同期限是10年至2025年。合同内容自始至终没有改变，一直是正常履行。上诉人称办房产证在2016年，我方的合同签订于2015年。我方认为应当按照原审判决执行，请求二审法院维持原判。
被上诉人佳服经营公司答辩称，原审判决认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审中赵明发提出诉讼请求：1、依法判决黄金海岸俱乐部、佳服经营公司腾出所占用的赵明发房屋，并判决黄金海岸俱乐部、佳服经营公司给付自2016年12月1日至2017年12月31日使用房屋租金11231.05元及2018年1月1日以后的房屋租金（2017年1月至7月18日，按每天每平方1元计算；2017年7月19日至2017年12月31日，按每天每平方1元计算）；2、依法判决黄金海岸俱乐部、佳服经营公司承担本案诉讼费。
原审查明，1、2015年7月18日，经青岛伟业房地产有限公司授权，佳服经营公司与黄金海岸俱乐部签订租赁合同，内容如下：一、甲方（佳服经营公司）将坐落于青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区部分（具体详见合同所附图纸红线标识）面积1724.50平方米（其中1#场地面积为1143.50平方米，2#场地面积为509平方米，1#场地与2#场地之间通道为72平方米）出租给乙方（黄金海岸俱乐部）用作健身房使用；二、1、租赁期限十年，自2015年7月19日至2025年7月18日止。2、2015年7月19日至2016年7月18日期间，乙方向甲方缴纳520724元租金，其中1#场地为324465元、2#场地171938元、通道为24321元；自2016年7月19日至2025年7月18日期间，乙方每年向甲方缴纳的全年租金比上年递增8%，每半年的全部租金在使用期提前十天一次性付清，上述租金为净租金额(税后)，不含各项税金额，发票税由乙方承担。三、甲方于本合同签字生效之日，将场地交付乙方使用。租赁合同签订后，双方一直履行至今。
2、2016年11月，青岛伟业房地产有限公司将坐落于青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区部分范围内的4052室房屋出售给赵明发。2016年11月24日，赵明发办理了上述房屋的《不动产权证书》，产权证号分别为：鲁2016青岛市黄岛区不动产权第0058557号，上述房屋的专有建筑面积合计为30.77平方米。
3、黄金海岸俱乐部与佳服经营公司在庭审中均表示，2005年，佳服经营公司与青岛美进健身俱乐部签订为期10年的租赁合同，2007年黄金海岸俱乐部从青岛美进健身俱乐部接手该场地，一直沿用该租赁合同至租赁期满。2015年7月18日，黄金海岸俱乐部与佳服经营公司又重新续签了为期10年的租赁合同。
4、赵明发购买的青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区4052室均位于黄金海岸俱乐部租用的2#场地内。佳服经营公司提供的2#场地房产证显示，该区域房产证的面积1443平方米，赵明发所有的房屋面积占整个2#场地面积的比例为2.13%。
5、庭审中，佳服经营公司提交了黄金海岸俱乐部租金明细表，该明细表显示佳服经营公司是按1#场地、2#场地及1#场地与2#场地之间通道三部分收取租金，其中2#场地2016年7月19日至2017年7月18日期间租金为185693元、2017年7月19日至2018年7月18日期间租金为200548元、2018年7月19日至2019年7月18日期间租金为216592元。因为涉及本诉，自2018年7月18日起，黄金海岸俱乐部暂时停止向佳服经营公司交纳租金。佳服经营公司表示曾经想将收取的租金交给赵明发，但赵明发以计算标准不一致拒绝接受。
原审认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，佳服经营公司经房屋所有人授权将青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区房屋租赁给黄金海岸俱乐部作健身场所，双方之间签订的租赁合同不违背法律规定，合法有效。赵明发在房屋租赁期限内购买了部分涉案房屋，取得了涉案房屋的所有权，但并不影响租赁合同的继续履行，赵明发在未经租赁方同意的情况下不得单方解除租赁合同。因此，赵明发要求黄金海岸俱乐部腾出涉案房屋的诉讼请求没有法律依据，不予支持。赵明发取得涉案房屋的所有权后，要求黄金海岸俱乐部支付2016年11月24日以来的租赁费，符合法律规定，应予支持，但租金数额应以黄金海岸俱乐部、佳服经营公司之间租赁合同的约定为计算依据。鉴于佳服经营公司在2#场地租赁经营期间是按整个场地面积收取租金，赵明发所有的房屋面积占整个2#场地面积的2.13%，故赵明发应获得的租金收益亦按2#场地租金的2.13%收取。佳服经营公司同意将收取的涉案房屋2016年11月24日至2018年7月18日的租金交付给赵明发，符合法律规定，应予支持；2018年7月18日以后的租金则由黄金海岸俱乐部直接交付给赵明发。赵明发诉求涉案房屋按每天每平方1元计算租金，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。据此，判决：一、青岛佳服市场经营服务有限公司向赵明发支付青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区4052室2016年11月24日至2018年7月18日的租金6818.21元（185693元×235天/365天×2.13%+200548元×2.13%），于判决生效后十日内付清；二、青岛黄金海岸健身俱乐部有限公司向赵明发支付青岛经济技术开发区长江中路433号四楼A区4052室2018年7月19日至2019年1月18日的租金2306.70元（216592元×2.13%×50%），于判决生效后十日内付清；三、驳回赵明发的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，由赵明发和青岛佳服市场经营服务有限公司各负担40.50元。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人购买涉案房屋及办理涉案房屋权属证书前，两被上诉人之间签订了租赁协议，该租赁协议真实有效。根据“买卖不破租赁”原则，上诉人取得涉案房屋后，其与被上诉人黄金海岸俱乐部之间应按照上述协议约定履行。上诉人未经承租人方同意单方解除租赁合同，并要求黄金海岸俱乐部腾出涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。两被上诉人签订租赁合同时测量面积与上诉人权属证书载明的不一致，但鉴于两被上诉人约定的为整套房屋租金标准，故不影响上诉人对涉案房屋租金的收取，上诉人应按原租赁合同约定的整套房屋租金标准计租。上诉人购买涉案房屋时，知晓房地产开发商对外出租事宜，依法应承担由此而带来的商业风险。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费217元，由上诉人赵明发负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一九年四月二十二日
书记员 韩明玉