山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终2863号
上诉人（原审被告）：代江锋，男，1990年2月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：刘英海，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邢停停，男，1992年7月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘畅，山东诚功律师事务所实习律师。
上诉人代江锋因与被上诉人邢停停房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
代江峰上诉请求：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2373号民事判决第三、四项或者发回重审；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案应当以上诉人与被上诉人签订的《青岛市存量房买卖合同》为履行依据。《定金合同》仅仅是双方签订正式房屋买卖合同的一个意向，并非真正的交易合同。2、本案系被上诉人违约在先，被上诉人并未按照双方合同约定的价款足额支付。双方签订的《青岛市存量房买卖合同》约定涉案房屋总价款为人民币87.5万元，根据该合同附件三的约定，被上诉人应当在过户前将房屋首付款26.5万元支付给上诉人，而被上诉人仅支付了首付款22万元，剩余部分以各种理由拖延支付，故被上诉人是本案的真正违约者。上诉人自始至终并未拒绝履行合同；3、一审法院适用法律错误，上诉人不应当支付被上诉人主张房屋差价损失。首先导致合同不能履行并非上诉人的过错，被上诉人主张违约损失即房屋的差价损失缺乏依据。
被上诉人答辩称：1、一审中被上诉人已经提供充分的证据形成完整的证据链条证明双方履行的是《定金合同》，《青岛市存量房买卖合同》是双方办理过户手续的程序之一，也就是实践中所谓的网签合同，并不约定双方的权利义务。是居间方代为办理的网签手续，并无上诉人和被上诉人的签字确认。在双方长期的争议中，上诉人也从未以《青岛市存量房买卖合同》的价款向被上诉人主张过权利。2、一审法院认定上诉人未过错方承担违约责任并无不当。上诉人已经按照约定履行了相应的义务，并多次以书面形式催促上诉人履行过户义务，但上诉人拒不履行。3、一审法院适用法律正确，上诉人应当承担违约责任，赔偿答辩人房屋差价损失。由于上诉人根本违约导致时间延误，被上诉人已经无法按照双方签订的合同时约定的价款再另行购买房屋，故上诉人应赔偿房屋的差价。
邢停停向一审法院起诉请求：1、判令代江锋返还首付款170000元，双倍返还定金100000元；2、判令被告赔偿维修金8539.93元，中介损失15000元，房屋差价损失100000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求被告返还首付款170000元，返还定金50000元，赔偿房屋差价222700元，赔偿维修金8539.93元，中介费原告明确予以放弃。事实与理由：原、被告于2017年8月24日签订了《定金合同》，约定原告购买被告所有的位于青岛市黄岛区房屋，总价830000元，原告应于2017年8月24日支付定金50000元，合同签订15日内双方一同办理银行按揭贷款手续，办理网签手续，首付款220000元含定金50000元银行资金监管，买卖双方必须提供此房银行按揭贷款及过户等所需的全部材料原件及复印件，如有一方不提供材料，即视为违约。合同签订当日，原告支付定金50000元，并于2017年9月8日依约办理完毕首付款银行资金监管手续。双方于2017年9月12日办理完毕网签手续，签订《青岛市存量房买卖合同》。原告于2017年11月20日办理完成了银行按揭手续，完整的履行了合同义务，而后，被告拒不履行自己的合同义务，原告分别于2018年1月4日、16日两次发函催告被告，被告仍未按照合同约定办理撤押及配合过户，原告无奈于2018年1月22日向被告发出了《解除合同通知书》。由于被告根本违约导致的时间延误，对原告造成的损失房屋维修基金亦应赔偿原告。后经委托评估鉴定，截至双方买卖合同解除之日2018年1月24日，房屋价值为1052700元，增值222700元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：2017年8月24日，原、被告就青岛市房屋的买卖事宜签订了《定金合同》，约定原告购买被告所有的青岛市房屋，房屋价款为人民币83万元整；原告应于2017年8月24日支付定金人民币伍万元整；合同签订15日内双方一同办理银行按揭贷款手续，办理网签手续，首付款贰拾贰万元整（包含定金伍万元）银行资金监管；买卖双方必须提供此房银行按揭贷款及过户等所需的全部材料原件及复印件，如有一方不提供材料，即视为此方违约。原告于合同签订当日向被告支付定金5万元，并于2017年9月12日办理完毕网签手续，签订《青岛市存量房买卖合同》，后原告于2017年11月20日办理完成了银行按揭手续。原告分别于2018年1月4日、2018年1月16日两次向被告发函催告其办理撤押及配合办理过户手续，后原告迫于无奈，于2018年1月22日向被告发出《解除合同通知书》，正式解除原、被告间的房屋买卖合同，要求被告返还原告给付的首付款、双倍返还定金及房屋差价损失。被告对合同解除的时间2018年1月24日予以认可。另合同履行过程中原告支付涉案房屋维修基金人民币8539.93元。对房屋差价损失，一审法院根据原告申请，对涉案房屋委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行了评估。该评估机构于2018年9月25日出具青天荣房评字（2018）第156号《房地产评估报告》，认定涉案房屋自2017年8月24日起至2018年1月24日止的增值价值为222700元。原告为此支出评估费10527元。
一审法院认为，本案争议的焦点问题：一、房屋总价应依据《定金合同》还是《网签合同》；二、原、被告的过错问题；三、损失如何确定问题。对焦点问题一：2017年8月24日原被告双方签订的《定金合同》，原、被告对房屋价款、交易流程以及违约责任均进行了详尽的约定，且签订《定金合同》后即办理了网签手续，双方买卖房屋的过程按照《定金合同》已经开始实际履行，原告依照《定金合同》已实际支付了定金5万元以及共计22万元的首付款。而中介人员亦作为证人出庭作证，证实双方已经依照《定金合同》进行了履行。同时，在双方长期产生的争议过程中，被告从未以《网签合同》中的价款向原告主张过权利，且收到原告的三次书面催告以后从未以任何书面形式回应，而实际情况也是双方按照《定金合同》的约定履行房屋买卖合同义务，网签合同中的价款是为办理贷款使用。因此，房屋买卖关系应适用《定金合同》而非《网签合同》。对焦点问题二：原、被告的过错问题。自双方签订《定金合同》之日起，原告依照《定金合同》履行了房屋买卖合同义务，及时向被告支付了定金5万元和首付款共计22万元。在申请银行按揭贷款过程中，原告积极配合银行工作，最终于2017年11月20日办理完了银行按揭手续，原告已依约完整地履行了合同义务。而被告在履约过程中，始终以默示方式拒绝履行涉案房屋的过户义务，原告多次以书面形式催促其履行过户义务，被告拒不履行，原告因此于2018年1月24日函告被告解除双方之间的房屋买卖合同。因此，在整个房屋买卖过程中，因被告的违约行为而使房屋买卖合同无法继续履行，被告应为过错方，承担对原告的赔偿责任。对焦点问题三：原告主张的损失的确定。原告支付涉案房屋维修基金人民币8539.93元，因双方合同解除，该维修基金应为原告的损失，由被告承担。依据《2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》中关于商品房买卖合同解除后损失赔偿问题规定“依据《合同法》第九十七、第一百一十三条，商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。”所以原告有权利向被告主张赔偿房屋差价损失。综上所述，原被告双方签订的《定金合同》具备房屋买卖合同的必要条款，并且双方已按照该合同实际履行，应以该合同内容确定双方的权利义务。在合同签订后，原告交付被告首付款和房款共计22万元，但被告拒不履行合同义务，导致合同无法继续履行，合同于2018年1月24日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求被告返还首付款含定金220000元，并赔偿其支付的房屋维修基金人民币8539.93元和房屋增值222700元及鉴定费用10527元。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原被告双方于2017年8月24日签订的《定金合同》自2018年1月24日解除。二、代江锋于本判决生效之日起十日内返还邢停停首付款含定金共计220000元。三、代江锋于本判决生效之日起十日内赔偿邢停停房屋增值222700元，房屋维修基金8539.93元。四、代江锋于本判决生效之日起十日内支付邢停停鉴定费10527元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费8294元，保全费2520元，共计10814元，由代江锋负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的上诉、答辩意见，双方争议的焦点是：一、本案《定金合同》的效力；二、双方的过错责任如何认定；三、上诉人应否赔偿被上诉人房屋差价的损失。
关于焦点一，本院认为，双方当事人签订的《定金合同》约定了房屋买卖的标的物、定金、价款、履行方式、违约责任等内容，具备了房屋买卖合同的必要条款。《定金合同》签订后，被上诉人按照《定金合同》的约定履行了相关义务，参与涉案房屋买卖的中介人员亦出庭证实，双方履行的是《定金合同》，《青岛市存量房买卖合同》是为了办理网签，并且确定的价格较高是为了能多贷款。《青岛市存量房买卖合同》双方未签字确认，在双方长期的争议过程中，上诉人也从未以《青岛市存量房买卖合同》的价格主张过权利，因此，应认定双方是按照《定金合同》的约定履行房屋买卖合同义务。
关于焦点二，本院认为，双方签订《定金合同》后，被上诉人按照合同约定及时向上诉人支付了定金5万元和首付款共计22万元。在申请银行按揭贷款过程中，被上诉人积极配合银行工作，办理了银行按揭手续，履行了相关合同义务。而上诉人在被上诉人多次书面催促的情况下，仍以默示方式拒不履行涉案房屋的过户义务，上诉人对本案合同的解除负有过错，应对被上诉人的经济损失进行赔偿。
关于焦点三，本院认为，因上诉人的过错导致本案合同解除，致使被上诉人无法按照双方签订合同时约定的价款再另行购买房屋，上诉人应承担本案房屋现实价值与合同约定价格之间的差价。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4926元，由上诉人代江锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一九年四月二十三日
书记员 肖若男