山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终686号
上诉人（原审被告）：青岛西海晟宇物业管理有限公司，×。
法定代表人：胡美丽职务：×。
委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛华远通商贸有限公司，×。
法定代表人：武玉栋，×。
委托诉讼代理人：陈咲，系山东恒信通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于沙沙，系山东恒信通律师事务所律师。
原审被告：汪子义，男，×。
原审被告：郝爱亮，男，×。
上诉人青岛西海晟宇物业管理有限公司（以下简称“西海晟宇物业公司”）因与被上诉人青岛华远通商贸有限公司（以下简称“华远通公司”）、原审被告汪子义、原审被告郝爱亮合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人西海晟宇物业公司上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初4756号民事判决书第一项判决。2、依法驳回被上诉人的对上诉人的一审诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在判决书中认定事实明显错误。上诉人与被上诉人和案外人之间属于保(监)管合同纠纷，2015年期间，因景润花园8号和会馆的购买占有人对外租赁(与青岛航空技术专修学院签订的购房合同)，被上诉人持房屋所有权证与房屋的购房占有人发生冲突，直接影响了房屋承租人的正常使用和经营，严重影响了上诉人在该小区的管理和服务，也严重影响了小区内居民的生活。为此，为了减少冲突，和防止购房占有人或被上诉人今后的损失，2015年2月2日，被上诉人与房屋占有人共同委托了上诉人对其他们所争议的房屋及收益进行监管和代管，三方签订了监管协议，协议约定：自2015年2月起，他们所争议的房屋的租金由上诉人管理；并约定，租金以购房占有人与被上诉人与房屋承租人进行约定；由上诉人出具收据；对租金的提取和使用，明确约定了被上诉人与购房占有人协商一致后，他们中的一方到上诉人处提取。一审法院在认定事实和判决内容存在如下错误：l、被上诉人起诉上诉人违背了上诉人与被上诉人及购房占有人三方达成的《监管协议》关于租金的提取和使用的约定，该约定明确了被上诉人与购房占有人协商一致后，一方到上诉人处提取。现在被上诉人单方要求提取上诉人监管的租赁费用，完全是违反三方协议约定的提取办法；与我国合同法的合同约定效力大于法定的原则相悖。2、根据上诉人与被上诉人以及购房占有人三方签订的协议，上诉人属于对他们双方的监管，一审法院在没有购房占有人同意和协商一致的情况下，判决上诉人支付给被上诉人由上诉人监管的租金，势必造成上诉人对协议另外一方构成违约；这对于上诉人所服务的小区容易造成居民小区的安定和秩序出现混乱，提供了一个不良因素。3、上诉人在管理小区的服务中，该房屋是由购房占有人实际占有使用，后来，被上诉人持房屋所有权证来向承租房屋的租客主张权利，为此，被上诉人与购房占有人发生冲突，造成了承租房屋的租客，无法居住和经营，造成上诉人的小区一片混乱，牵涉了上诉人极大的工作负担，在长期的争斗中他们双方委托了上诉人进行监管，才使得上诉人管理的小区得到安宁。4、上诉人认为：被上诉人虽然手中掌握房屋所有权证书，但是该房屋的实际占有使用人为购房占有人,充分证实他们双方在该房屋上是有产权争议的，一审法院忽略被上诉人持房屋所有权证，仍然与购房占有人签署监管协议，且注明了产权有争议。说明被上诉人所持房屋所有权证有瑕疵。但是一审法院有意忽略这一被上诉人已经认可的涉案房屋存在产权争议的事实，判决上诉人给付租金，变相的否定被上诉人自认的产权存在争议的事实，一审法院的这种判决，显然属于纵容被上诉人进行反悔的任意性，明显偏袒被上诉人。5、一审期间，被上诉人提交的证明房屋所有权有效的判决书，仅仅表示的是住宅房屋的判决内容，而对会馆的房屋归属未提及，一审法院却错误认为属于被上诉人，显然超出其在本案的被上诉人的请求事项和超出本案的审判权限。6、一审法院判决由上诉人承担诉讼费显属错误。上诉人是为他们双方进行监管和代收租金，上诉人在实施监管和代收租金中，需要付出极大的人力和财力，退一步讲，他们双方还应支付上诉人的劳务费用，就算是，被上诉人单方违反约定，欲取回租金(应当征得合同另一方的同意)，该诉讼费用也应由被上诉人承担，一审法院判决由上诉人承担诉讼费显失公平公正。二、一审法院适用法律不当。上诉人受被上诉人和购房占有人的共同委托，为他们双方争议的房屋进行监管和代收房租，是为了减少他们双方的损失，维护上诉人小区的安宁，上诉人具有对他们双方共同的监管义务和权利，被上诉人单方主张权利，违背了三方签订的《监管协议》所约定的事项，一审法院片面的支持被上诉人的单方请求，违反了合同当事人的约定大于法定的法律原则；一审法院的错误判决，势必导致购房占有人和被上诉人为产权，再次发生争议和矛盾，从而使得上诉人的小区物业管理造成不安宁和混乱。为了上诉人的小区安宁和经营秩序的良好运转，为此，上诉人依照法律规定，依法提起上诉，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人华远通公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、涉案房屋争议已经处理完毕，目前产权清晰。涉案房屋产权归属曾经有过争议，因此争议双方达成涉案《监管协议》，之后黄岛区人民法院于2016年10月16日作出（2014）黄民初字第9855号《民事判决书》，确认了被上诉人拥有涉案房屋的物权，驳回了金玉华的诉讼请求，现该判决已经生效，判决生效后原争议房屋的租金都交由被上诉人进行收取，收取后续租金的事实在一审庭审中也得到了上诉人的确认。本案涉案6套住宅产权已经明晰，已经不存在物权争议。另外一套涉案的会所，从签署《监管协议》以来，就不曾有人主张物权，并不存在产权争议。且一审判决书第7页也对相关会所租金返还的问题进行了论述，完全符合法律规定。2、上诉人返还保管物的条件已经成就。《监管协议》第三条约定的返还保管物的条件为：“产权明晰时，甲乙双方协商一致后，共同到丙方提取这部分租金”。该条约定的共同提取租金并不意味着由“甲乙”双方获得租金，而是在涉案房屋产权明晰后，经认定的产权人与无权人一同向保管方确认涉案房屋权属已经明晰的状态后，由产权人提取租金。由于经生效判决已经确认被上诉人对涉案房屋的物权，汪子义拒绝配合被上诉人向上诉人说明确认房屋产权状态，导致被上诉人无法按照约定正常取回房屋租金。因此被上诉人起诉至法院，并提交证据证明涉案房屋的产权明晰，意味着协议约定的返还相关租金的条件已经成就，根据《合同法》第377条租金保管人理应返还代收的全部租金款项及其利息。3、不动产物权以登记为准。本案涉案房屋均已办理不动产登记，被上诉人作为不动产权属证书的登记权利人，享有涉案房屋的物权，有权取得相关房屋的租金。被上诉人的物权并不因租户实际占有适用房屋而产生瑕疵，反而租户占用房屋向被上诉人支付租金是被上诉人行使物权中收益权力的体现。上诉人因占用人不是被上诉人而称房屋产权存在争议的理由毫无法律依据。因此，一审法院认定事实清楚、证据充分。二、一审法院适用法律适当。一审法院审理中适用合同法的相关规定进行审理，并未违背合同意思自治的基本原则，而是在充分尊重合同双方意思自治的情况下，按照《监管协议》的约定对案件事实进行分析审理。因合同一方的不配合导致合同履行陷入僵局后，本身就赋予了相对方通过法律途径解决问题的权利，上诉人片面强调合同约定大于法定，曲解了合同法中对于合同双方意思自治原则的规定，毫无理论和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律适当，恳请贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
华远通公司向一审法院起诉请求：1、判令西海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮立即向华远通公司返还房屋租金人民币467250元，并支付逾期返还租金期间的利息（以467250元为基数，自2016年10月26日起按照6.53%的年利率暂计算至2018年4月9日止，为45852元）；2、本案诉讼费由西海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮承担。
本案一审时华远通公司围绕诉讼请求依法提交了《房地产权证书》七份、青岛不动产登记信息查询七份、（2014）黄民初字第9855号民事判决书、监管协议、收据一宗、网上银行客户交易电子回单，海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮提交合作协议。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经审理认定事实如下：
1、西海晟宇物业公司于2016年3月1日由原企业名称青岛泽源物业管理服务有限公司变更为青岛西海晟宇物业管理有限公司。
2、陈大庆系华远通公司原法定代表人。
3、2015年2月2日，甲方汪子义、乙方陈大庆、丙方青岛泽源物业管理服务有限公司签订《监管协议》，内容为：二、由于甲乙双方对奋进路493号景润花园内的部分房屋产权有争议，产权正在诉讼中。在没判决前，现存在x号楼的四层五层共十二套房、会所已被出租使用的事实。经甲乙双方友好协商，自2015年2月份起，甲乙双方将8号楼的四层五层、会所的租金交于丙方监管。三、产权明晰时，甲乙双方协商一致后，共同到丙方提取这部分租金。四、租金以甲乙双方与承租方约定的价格、且由丙方出具收据（甲乙双方会同出租方共同在收据上签字确认）为准。五、协议各方签字确认。庭审中各方共同认可该监管协议中的“四层五层”系笔误，实际为五层和六层。庭审中各方认可汪子义系金玉华委托的涉案房屋管理人，郝爱亮系西海晟宇物业公司的股东。
4、2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号会所一层的产权，权证为青房地权市字第××号；2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号x栋x单元602产权，权证为青房地权市字第××号；2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号x栋x单元601产权，权证为青房地权市字第××号；2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号x栋x单元601产权，权证为青房地权市字第××号；2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号x栋x单元502产权，权证为青房地权市字第××号；2010年10月19日，华远通公司取得开发区奋进路493号x栋x单元501产权，权证为青房地权市字第××号。上述房产即为本案涉案房产。
5、2014年10月28日，案外人金玉华向黄岛区法院起诉青岛航空技术专修学院、华远通公司、第三人于道勤确认合同无效纠纷一案，金玉华请求确认青岛航空学院与华远通公司之间签订的关于青岛市黄岛区奋进路493号景润花园x号楼x单元501户、502户、601户、602户房屋，x单元501户、502户、601户、602户房屋，x单元501户、502户、601户、602户房屋买卖合同无效。一审法院于2016年10月26日作出（2014）黄民初字第9855号民事判决书，判决驳回金玉华的诉讼请求。现该判决已生效。
6、监管协议中载明的会所，庭审中海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮称该会所存在产权争议，但该会所现由案外人郑勇使用、租赁，关于该会所的产权除2011年郑勇起诉青岛航空技术专修学院被裁定驳回后，至今未有其他案外人主张权利。
7、庭审中华远通公司主张涉案房屋在监管期间产生的租金是数额为525130元，华远通公司已经从被告西海晟宇物业公司取回57880元，剩余467250元因被告汪子义不配合未取回该款项。庭审中西海晟宇物业公司认可其收取了自2015年2月至2016年年底期间的涉案房屋的租金，但在一审法院向海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮释明能否提交上述期间收取租金的数额证据时，西海晟宇物业公司称因案外人金玉华未到庭拒不提交有关证据。
本案在审理过程中，一审法院依据华远通公司的申请，依法冻结汪子义在中国银行青岛市南支行营业部、交通银行青岛市南第一支行、青岛银行南京路支行、工行山东省青岛南京路支行账户；冻结郝爱亮在中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛经济技术开发区长江路支行、华夏银行经济技术开发区支行账户。华远通公司预交诉讼保全费3086元。
一审法院认为，华远通公司及西海晟宇物业公司、汪子义于2015年2月2日签订的《监管协议》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，甲、乙、丙三方均应遵守。关于该监管协议中载明的8号楼五层六层房屋的产权现已明确，产权所有人为本案华远通公司，故甲方及丙方均应按照协议的约定将代管期间的租金交由华远通公司，在华远通公司与甲方无法协商一致的情况下诉至法院主张返还代管期间的租金，合法有据，一审法院予以支持。关于协议中载明的会所，海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮称产权存在争议，但相关权利人未就产权再提起诉讼，一审法院认为相关权利人若怠于履行其权利，不能成为海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮拒绝交付代收租金的理由，若涉案会所产权确非华远通公司所有，相关权利人仍可通过诉讼主张华远通公司返还代收租金，并未对相关权利人造成损失。故华远通公司主张返还代收的会所租金的诉求，一审法院予以支持。华远通公司主张由监管协议中的甲方汪子义返还租金的责任，一审法院认为协议中约定涉案房屋租金交由丙方西海晟宇物业公司监管，华远通公司无直接证据证明代收租金交由汪子义及交由汪子义的具体数额，故对华远通公司主张要求汪子义承担返还代收租金的主张，一审法院不予支持。华远通公司还主张由郝爱亮承担返还代收租金的责任，理由系蔡高伟将26000元租金直接支付给郝爱亮个人账户中，海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮认为这系郝爱亮履行公司的职务行为，又因郝爱亮系西海晟宇物业公司的股东，虽其在监管协议中丙方处签字，但协议中约定租金交由丙方监管并到丙方提取租金，且华远通公司对其主张无其他证据予以佐证，故一审法院采信郝爱亮辩称的其收取租金系履行职务行为的辩称意见，对华远通公司主张的要求郝爱亮承担责任的诉求，一审法院不予支持。按照监管协议的约定，华远通公司主张的代收租金应由西海晟宇物业公司负责返还。庭审中华远通公司主张尚有467250元未给付，海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮庭审中称对租金数额需双方一起到西海晟宇物业公司查询，在一审法院释明后海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮又称因金玉华未到庭，西海晟宇物业公司拒不提交代收租金数额的有关证据，一审法院认为西海晟宇物业作为代收租金的主体，对代收数额最为清楚，其上述辩称理由不能成立，其有证据但拒不提交证明代收租金数额，应承担对其不利的法律后果，一审法院采信华远通公司主张的尚有467250元租金未给付。因监管协议中未约定逾期给付代收租金的违约责任，且华远通公司未提交证据证明未给付租金全系西海晟宇物业公司造成，故对华远通公司主张的要求海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮支付逾期利息的主张一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决:一、青岛西海晟宇物业管理有限公司于判决生效后十日内给付青岛华远通商贸有限公司代收租金467250元；二、驳回青岛华远通商贸有限公司的其他诉讼请求。如果青岛西海晟宇物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8931元，保全费3086元，共计12017元，由西海晟宇物业公司承担11165元，华远通公司负担852元。因华远通公司已向一审法院预交，故西海晟宇物业公司应在本判决生效后十日内给付华远通公司11165元。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
二审时，西海晟宇物业公司称：房屋是金玉华的，汪子义说了不算，汪子义也不同意将租金给被上诉人，监管协议是汪子义代理金玉华签订的。
本院认为，华远通公司及西海晟宇物业公司、汪子义于2015年2月2日签订的《监管协议》合法有效，三方均应遵照执行。该监管协议中载明的8号楼五层六层房屋的产权现已明确，产权所有人为华远通公司。虽然2014年10月28日，案外人金玉华向黄岛区法院起诉青岛航空技术专修学院、华远通公司、第三人于道勤,请求确认青岛航空学院与华远通公司之间签订的关于青岛市黄岛区奋进路493号景润花园x号楼x单元501户、502户、601户、602户房屋，x单元501户、502户、601户、602户房屋，x3单元501户、502户、601户、602户房屋买卖合同无效。但一审法院于2016年10月26日作出（2014）黄民初字第9855号民事判决，驳回金玉华的诉讼请求，现该判决已生效。关于协议中载明的会所，华远通公司已经取得奋进路493号会所一层产权,西海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮称产权存在争议，但相关权利人未就产权再提起诉讼，故不能证明存在产权争议。西海晟宇物业公司认为华远通公司所持房屋所有权证有瑕疵，因无证据证明，本院不予采信。故本院认为，诉争租金涉及的房屋的产权已经明晰，根据《监管协议》，华远通公司作为房屋产权人取得诉争租金的条件已经成就，西海晟宇物业公司应当将诉争租金交付给华远通公司。华远通公司在与汪子义无法协商一致的情况下诉至法院，主张返还代管期间的租金，合法有据，一审法院判决西海晟宇物业公司给付华远通公司代收租金467250元，承担相应的诉讼费并无不当。若涉案会所产权确实存在争议，相关权利人仍可通过诉讼以实现其权利。相关权利人怠于行使其权利，不能成为西海晟宇物业公司、汪子义、郝爱亮拒绝交付代收租金的理由。
综上所述，西海晟宇物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8079元，由上诉人西海晟宇物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 李 蕾
审判员 王昌民
二〇一九年四月一日
书记员 王 晶
书记员 吴苗苗