山东省青岛市即墨区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁0282民初711号
原告：乔培滋，男，1958年6月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。
委托诉讼代理人：黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋吉诗，山东齐岳律师事务所实习律师。
被告：即墨区万成隆钢构安装工程部，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处鹤山路375号后楼院内。统一社会信用代码：92370282MA3NTXTKXY。
法定代表人：常志波，经理。
被告：常志波，男，1963年8月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。
以上两被告委托诉讼代理人：盛磊，山东正航律师事务所律师。
以上两被告委托诉讼代理人：谢凤英，山东正航律师事务所律师。
原告乔培滋与被告即墨区万成隆钢构安装工程部（以下简称万成隆工程部）、常志波排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄瑞、宋吉诗，被告万成隆工程部、被告常志波的委托诉讼代理人盛磊、谢凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告停止侵权，腾空并返还原告所有的位于青岛市即墨区的悬挂租赁脚手架字样的房屋、悬挂万隆钢结构字样的房屋和院子及院子里的房屋。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年7月4日，原告通过山东天大拍卖有限公司依法拍卖取得位于鹤山路373-375号房产所有权及所属范围内的土地使用权，两被告持续占用以上土地及房屋进行经营，经原告多次通知后两被告拒不返还，为维护原告合法权益，特具诉状，望判如所请。
被告万成隆工程部、常志波辩称，1、原告诉状及证据指向标的物与两被告现在租用的房屋并非同一标的物，被告租赁房屋权利人为即墨市建兴房地产开发公司，原告通过司法拍卖取得房产原权利人是即墨建兴服务公司，二者权利主体不同；两被告租赁房屋地址为青岛市即墨区潮海街道鹤山路373-375号，原告房产证记载信息为即墨区潮海街道395-2号，二者房屋登记地址不同。原告提供的不动产产权证可以看出该宗土地和建筑物所有权没有划分，原告不能证明两被告承租的房屋系在该产权内。2、两被告依法从即墨市建兴房地产开发公司承租该房屋，自2004年持续至今交纳租赁费，根据“买卖不破租赁”，两被告承租权依法应受到保护，并且两被告已经对房屋进行了装修，原告应先就装修问题进行协商。3、原告所有的房产系拍卖所得，当时涉案土地并没有通过出让，因此原告取得的不动产产权没有土地使用权。要求驳回原告对两被告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告提交证据1、青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9895号民事判决书一份。拟证明原即国用（1996）字第2586号国有土地使用证项下1592.36平方米土地使用权、原即房补字第××号房屋所有权证中的2377.93平方米的房屋所有权、原即房补字第××号房屋所有权证中786.92平方米的房屋所有权为即墨市建兴服务公司所有，原登记编号为即墨区。2016年7月14日，原告通过拍卖方式获得以上土地的使用权及地上房屋所有权，因权利人不配合办理过户手续，后经青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9895号判决书判决：“1、判令被告即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司于判决生效十日内协助原告乔培滋办理即国用（1996）字第2586号《国有土地使用证》载明的1592.36平方米的土地使用权过户登记；2、判令被告即墨市建兴服务公司于判决生效十日内协助原告乔培滋办理即房补字第××号房屋所有权证中2377.93平方米的房屋所有权及即房补字第××号房屋所有权证中786.92平方米的房屋所有权过户登记。”两被告质证称对证据真实性无异议，对证明内容有异议，拍卖的标的物与不动产产权证登记的编号不是同一编号，原告应继续举证证实该宗土地的编号在公安机关的变更情况。
原告提交证据2、鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书一份。拟证明原告通过拍卖获得证据1中土地使用权及房屋所有权后，依照生效的法律文书于2018年11月14日在青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局办理不动产登记并获得鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书，涉案房屋地址变更登记为即墨区，原告为单独所有权利人，土地使用面积1592平方米、房屋建筑面积为3164.85平方米，其中包括钢混1-4层2377.93平方米，1-2层混合结构762.08平方米，另有1层钢混结构24.84平方米，不动产证据附记记载因生效法律文书取得，原告为涉案土地及房屋的权利人。两被告对该证据真实性无异议，但认为该宗土地的国有使用权系在本次产权登记变更时变更的，原该宗土地没有实际出让。
原告提交证据3、即墨市市场监督管理局的个体登记信息查询结果一份、被告占用原告房屋及土地现状照片一宗、宗地图两份。拟证明被告常志波自2018年12月17日在即墨区市场监督管理局登记设立万成隆工程部，经营场所为即墨区潮海街道鹤山路375号后院内，对外悬挂“万隆钢构”。被告万成隆工程部登记经营场所为375号后院内，但被告实际占用地点为原鹤山路××、375号约90平方米，375号后院约260平方米，土地南侧两层762.08平方米及院子西侧24.84平方米，共计约1136.92平方米。被告常志波实际自2004年起以借用的名义从原产权人处实际占用以上房屋及土地。2016年7月14日原告竞拍获得以上土地及房屋权利后，两被告占用无任何依据。两被告对个体户登记信息、照片真实性无异议，证明内容无异议，但认为照片第2张能确定被告门牌号为××。
原告提交证据4、中国邮政快递挂号信一份及《限期腾房通知书》复印件一份。拟证明2019年1月19日原告通过中国邮政快递及挂号信的方式向两被告邮递限期腾房通知书，要求两被告腾房，但因两被告拒收退回。两被告明知无合法理由占用房屋，应承担水电费、物业费、占用房屋等所有给原告造成的损失。两被告质证称没有收到挂号信，不清楚挂号信内容。
原告提交证据5、2017年4月8日照片一宗、2019年1月11日录像一份（录像谈话文字记录一份）。拟证明原告自2016年7月14日取得土地及房屋权利后即曾多次口头及书面通知两被告腾出房屋及土地，两被告均予以拒绝。录像及照片证实原告于2017年4月8日张贴公告要求两被告返还房屋，2019年1月11日原告到被告常志波处要求被告腾房，但被告拒绝腾出房屋及土地并继续占用经营，被告应承担对占用期间产生的费用。
原告提交证据6、青岛市国土资源局和房屋管理局即墨分局不动产登记中心证明一份，拟证明原即墨市鹤山路373-375号现变更为即墨区，原告所提交的不动产权利证书所记载的房产与原告所提交的判决书中的房产系同一房产。被告质证称，两项证明事项互相矛盾，不予认可。
两被告提交证据1、房屋租赁合同原件一份。合同约定发租方为即墨市建兴房地产开发公司，承租人为常志波，合同签订时间为2004年3月1日，双方约定租赁期限暂定为三个月，租金为每月300元，合同第五项第三款约定房屋水电设施由乙方投资解决。拟证明该房屋是被告租赁并非无偿使用，被告租赁后对房屋进行了增值改造，目前改造已经完成，出租方未提任何意见，应视为双方同意该房屋的改造及水电设施的投资。后期双方继续履行该合同，被告合法使用至今。原告质证称，对证据1并非原件，明显为复印所得，仅仅在最后一页盖有即墨市建兴房地产开发公司的公章，不能证明第三页与前两页为同一份租赁合同，证据有明显涂改：租赁方常志波及租赁期限、租赁标的、租金使用目的等方面有明显添加涂改。涉案房屋与即墨市建兴房地产开发公司无任何关系，即使该复印件真实，也不能证明其有权对外出租。合同复印件第五项记载承租方不得对墙体挖堵凿，主要的装修粉刷及各种管线铺设需要事先征得甲方同意并一起现场定案，第五项第三款记载如甲方销售标的物乙方应随时交回和停用租房，复印件第七项约定合同期满后如乙方需要甲方在未售的情况下双方可续签合同另订条款。该复印件也无法确定租赁位置为本案涉案标的物，根据复印件的记载也不能超过租赁期限。
两被告提交证据2、即墨市建兴房地产开发公司声明一份。拟证明被告常志波租赁的房屋系出租人所有，原告通过建兴服务拍卖所得的房屋并非涉案项目。原告质证称该证据为即墨市建兴房地产开发有限公司并非涉案房屋权利人，其无权出具声明。
两被告提交证据3、交租收据一宗，拟证明两被告租用鹤山路××房屋，并一直向即墨市建兴房地产公司的员工交纳租赁费，由其员工开具收费收据。原告质证称收据没有统一明确的收款单位，无法确认所交费用项目，也不能看出与本案的关联性。
本案审理过程中，经两被告申请，法院就即墨区潮海街道和373-375号涉案区域土地的权属、变更情况及出让情况资料，鹤山路375号后楼院内区域的土地的权属、变更及出让情况资料上述区域内房屋的权属、变更及转让情况进行了调查，但未能查到两被告主张的涉案房产及土地登记、变更违法的相关事实。
本院出示了对被告常志波的调查笔录，调查笔录中被告常志波称，其将即墨区鹤山路××房屋的一层门头及鹤山路375号后院用作万成隆工程部门头和租赁脚手架门头，未使用其余的二、三、四层，每年向建兴房地产开发有限公司指派的人员交纳租赁费到2016年7月份。
在案件审理过程中，本院对时任即墨市建兴房地产开发公司工作人员时波远进行了调查。时波远称，涉案土地及房屋是东关村村委开发的，后出卖给了青岛楚贺集团有限公司并办理了过户手续，青岛楚贺集团有限公司因为债权债务关系将涉案房屋以物抵债的方式过户给了即墨市建兴服务公司。该公司与即墨市建兴房地产开发公司都是建行自办的实体公司，但在90年代已经注销不再经营。法院出示的租赁合同是其担任即墨市建兴房地产开发有限公司负责人时与常志波签订的，当时出租了涉案房屋的三间房子，租期为三个月，并没有让其装修。到期后双方并未续签租赁合同。涉案房屋已经由上级安排拍卖。法院向其出示的交租收条上记载的人员并非建行工作人员，也不是即墨市建兴房地产开发公司的员工，公司注销之前可能收过常志波一部分租赁费，后期该费用改名为管理费，在公司注销后，建行后期没有收取常志波交纳的任何费用。常志波曾介绍其他人使用涉案房屋，但我并不清楚他们否签订合同，有的可能交了部分管理费，有的只是借用，这些人占用涉案房屋毫无依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案土地使用权证原登记在青岛楚贺集团有限公司名下，房屋原登记在即墨市建兴服务公司名下，地址编号为青岛市即墨区，包括原证号为即国用（1996）字第2586号国有土地使用证项下1592.36平方米土地、原即房补字第××号房屋所有权证中786.92平方米的房屋。2016年7月14日，原告通过拍卖方式获得以上土地的使用权及地上房屋所有权。2017年10月19日，原告向本院起诉即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司要求办理涉案土地及房屋权利的过户手续。本院经审理于2018年3月1日判决确认上述土地及房产的权利人即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司协助原告办理上述土地及房产的所有权过户登记，该判决现已生效。2018年11月14日，经原告申请，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局依据上述生效法律文书为其办理了不动产登记，并发放鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书，变更登记后涉案房屋及土地的坐落为即墨区，原告为单独所有权利人，土地使用面积1592平方米、房屋建筑面积为3164.85平方米，其中包括钢混1-4层2377.93平方米，1-2层混合结构762.08平方米，另有1层钢混结构24.84平方米。原告取得涉案土地使用权及房屋所有权后，与两被告就腾房问题未能达成协议诉至本院。
另查明，即墨市建兴服务公司与即墨市房地产开发公司均是中国建设银行自办的实体企业，2004年3月1日，即墨市建兴房地产开发公司工作人员时波远代表公司与被告常志波签订租赁合同，将涉案房屋的三间房屋租给常志波，租赁期限为三个月，租金为每月300元，合同到期后双方并未续订合同。被告常志波租赁涉案房屋后，对房屋进行了部分装修。2018年12月17日，常志波在即墨区市场监督管理局登记注册了即墨区万成隆钢构安装工程部，在涉案房屋中的一层一处门头房悬挂“万隆钢构”广告牌对外经营，将涉案房屋一处门头房及后院用来经营租售脚手架并悬挂“租售脚手架”广告牌。
本院对涉案房屋现状进行了现场勘查，涉案房屋部分由被告常志波在经营使用，屋内已装修。
上述事实，有原告提交的即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9895号民事判决书复印件一份、鲁（2018）即墨市不动产权第0024555号中华人民共和国不动产权证书一份、即墨市市场监督管理局的个体登记信息查询结果一份、被告占用原告房屋及土地现状照片一宗、宗地图两份、中国邮政快递挂号信一份及《限期腾房通知书》复印件一份及现场照片七张、2017年4月8日拍摄照片一宗、2019年1月11日录像一份（录像谈话文字记录一份）、青岛市国土资源局和房屋管理局即墨分局不动产登记中心证明一份，两被告提交的房屋租赁合同原件一份、即墨市建兴房地产开发公司声明一份、交租收据一组，本院对被告常志波的调查笔录、对涉案标的的现场勘验笔录及对时波远的调查笔录各一份、本院依法调取的房管部门出具的登记材料3份等证据在案佐证，经审查并质证，本院予以认定。
本院认为：本案双方争议焦点是原告是否可以依据其对土地使用权及房屋的产权要求排除两被告对位于即墨区的房屋的占有使用：1、根据原告获得上述土地及房产的方式来看，原告通过拍卖获得了原属于即墨市建兴服务公司的位于即墨区土地使用权及房产所有权，后经房管部门及公安机关证实，即墨区与即墨区指向的是同一地址；两被告主张使用涉案房屋的事实基础为常志波2004年3月1日与即墨市建兴房地产开发公司存在租赁关系，根据租赁合同及当时公司负责时波远的证言，常志波承租的为房屋三间，系即墨市建兴服务公司所有土地及房屋产权的一部分，被告常志波租赁的位于的房屋系即墨市建兴服务公司所有，即墨市建兴房地产开发公司无权行使上述房产的出租权，后上述土地使用权及房屋所有权由原告通过拍卖的方式获得，原告依据拍卖获得了包括两被告占用的房屋在内的位于房屋及土地的产权权利。综上，被告承租的鹤山路373-375号房屋系原告所有的位于即墨区的房屋及土地使用权一部分，原告有权对两被告占有的房屋及土地主张权利。2、被告是否有权根据合同关系的“买卖不破租赁”原则对抗原告基于买卖关系获得的所有权。根据已查明事实，被告常志远签订的租赁合同发租方为即墨市建兴房地产开发公司，即墨市建兴房地产公司无权对外出租涉案房屋，双方签订的租赁合同无效，故被告不能根据“买卖不破租赁”的原则对抗原告基于买卖关系获得的所有权。原告要求判令两被告停止侵权，腾空并返还原告所有的位于青岛市即墨区的悬挂“租赁脚手架”字样的房屋及悬挂“万隆钢构”字样的房屋以及院子和院子里的房屋的请求，本院予以支持，两被告关于原告所诉标的与其占有的标的并非同一标的，两被告有权依据“买卖不破租赁”规则拒绝腾出房屋的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告答辩原告主张的涉案房屋所涉的土地没有通过出让手续，原告不享有涉案房屋所涉土地的土地使用权，其答辩意见和本院查明事实不符，本院不予采纳。另外，两被告主张原告享有的涉案土地及房屋并未区分所有权，两被告关于已经对涉案房屋进行装修要求就装修费用进行协商的主张，两被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》三十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告常志波、即墨区万成隆钢构安装工程部于本判决生效后十日内停止侵权，腾空并将原告乔培滋所有的位于青岛市即墨区悬挂租赁脚手架字样的房屋、悬挂万隆钢结构字样的房屋和院子及院子里的房屋交付给原告。
案件受理费100元，由被告常志波、即墨区万成隆钢构安装工程部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 张国先
二〇一九年三月二十九日
书记员 韩雅璐
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。