山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1789号
上诉人（原审被告）：环宇（青岛）发展有限公司，住所地X。
法定代表人：蔡友藏，董事长。
委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江璐，X。
上诉人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇公司）因与被上诉人江璐房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
环宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回江璐的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由江璐承担。事实和理由：原审认定事实不清，遗漏当事人。1、本案江璐的诉求是办理房屋产权过户登记，案件的审理结果与房屋所有权人有直接的利害关系。而环宇公司提交的合作开发合同充分证明涉案房屋的所有权人是青岛青建控股有限公司（以下简称青建控股公司），环宇公司仅是顶名，该房屋由青建控股公司出售、签订合同并收取房款，故原审经环宇公司申请不追加其参与本案诉讼，明显遗漏案件当事人。2、涉案商品房买卖合同是青建控股公司以环宇公司名义与购房人签订的，环宇公司对此不知情，售房合同中虽有环宇公司字样，但仅系顶名，并无出售房屋、签订买卖合同的意思表示，而出售房屋、签订买卖合同是青建控股公司实际操作的，系青建控股公司的真实意思表示。根据《民法通则》第55条的规定，上述商品房买卖合同对环宇公司无法律约束力，环宇公司无义务为江璐办理房屋产权过户登记，且环宇公司与青建控股公司签订合作开发合同约定仅在涉案房屋能够办理产权过户时环宇公司予以配合。因涉案房屋买卖合同系青建控股公司与江璐签订，其不出庭，无法查清江璐是否为涉案房屋真实购房人、是否付清购房款，且江璐也无证据证明其已经办理入住手续。根据合同相对性，江璐应向房屋所有权人、实际的房屋买卖合同一方即青建控股公司主张合同责任，故本案应追加其参加诉讼。3、青建控股公司是涉案房屋所有权人，其自行安排人员以环宇公司的名义出售房屋，并与购房人签订合同，收取房款。因涉案房屋买卖合同并非环宇公司签订，收款收据也非环宇公司出具，青建控股公司不到庭参与诉讼，环宇公司对江璐提交的商品房买卖合同和收据的真实性无法确认。原审不同意环宇公司提出的公章鉴定申请，剥夺了环宇公司的诉讼救济权利。环宇公司并未收到江璐交付的购房款，收据并非环宇公司给江璐的，收据上记载的交款时间也与合同约定的交款时间不一致，环宇公司无法确认收据的真实性，无法确认这些收据与本案纠纷有关。《商品房买卖合同》和收据上的环宇公司印章有专项用途，不得用于房屋出售，而且环宇公司提交的证据充分证明印章不在环宇公司处，环宇公司对房屋出售一事不知情，且涉案小区房屋存在一房多卖，不能排除江璐伪造合同和收据的嫌疑。原审已查明涉案商品房买卖合同是青建控股公司以环宇公司名义与购房人签订，却又认定该合同系环宇公司与江璐真实意思表示并判令环宇公司根据合同相对性为江璐办理房屋产权过户登记，自相矛盾。
江璐未提交答辩意见。
江璐向一审法院起诉请求：1、环宇公司立即履行双方签订的《商品房买卖合同》，按约定为江璐办理青岛市房屋的产权过户登记手续；2、案件受理费由环宇公司承担。
一审法院认定事实：江璐于2007年8月30日与环宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定江璐购买由环宇公司开发的XX号房屋，房屋总价款为人民币430067元。合同签订后，江璐按照合同的约定履行了交付购房价款的义务，环宇公司已向江璐交付房屋。
又查明，2002年8月2日，环宇公司与青岛建设集团置业有限公司（以下简称青建置业公司）签订《合作开发合同》，合同第二条“合作形式及内容”约定，青建置业公司以环宇公司名义对外销售并签订售房合同，销售收入存入环宇公司为青建置业公司开设的专用账户。合同第三条“付款及结算方式”约定，工程综合竣工验收后，环宇公司与青建置业公司进行财务结算，环宇公司按照房产部门确权后面积进行楼面地价及营业税金结算，结算后环宇公司将销售收入扣除楼面地价款、营业税及建设费用后款额作为青建置业公司在该项目中的收益。
再查明，2005年4月8日，环宇公司与青建置业公司等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇公司及包括青建置业公司在内的8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴，即“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。且“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”由环宇公司派专人保管，专职负责盖章事宜。
另查明，崂山区人民法院受理多起购房人起诉环宇公司商品房预售合同纠纷，要求环宇公司承担未按期交付房屋的违约责任，崂山区人民法院均判决认定购房人与环宇公司签订的商品房买卖合同合法有效，上述判决均已生效。
一审法院认为，江璐、环宇公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。虽然该《商品房买卖合同》所盖公章系“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，但是江璐作为善意第三人，有理由相信涉案房屋的出卖人是本案环宇公司。环宇公司已经交付房屋，且具备办理房产权属证书的条件，江璐提出环宇公司予以协助办理房屋产权过户手续等请求后，环宇公司托辞不办构成违约，应当承担继续履行的违约责任。
关于环宇公司申请公章鉴定的请求，一审法院认为，环宇公司已经认可存在“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，所做鉴定结果不影响《商品房买卖合同》效力的认定，因此一审法院不予支持。
关于环宇公司申请追加青建置业公司即现在的青建控股公司作为第三人参加本案诉讼的请求，一审法院认为，根据环宇公司提交的《合作开发合同》可知，环宇公司已授权案外人青建控股公司以其名义对外售房、签订售房合同，因此对于环宇公司只是顶名的主张不予支持。且一审法院认为本案的判决结果与案外人青建控股公司无法律上的利害关系，因此对于环宇公司申请追加青建控股公司作为本案第三人的请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：环宇公司于判决生效之日起十日内，就位于青岛市房屋协助江璐办理房屋权属证书。案件受理费100元、公告费300元，合计400元，由环宇公司承担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
经审理查明，根据环宇公司在一审期间提交的证据，2002年8月2日，环宇公司（甲方）与青建置业公司（乙方，现为青建控股公司）签订《合作开发合同》，合同约定，乙方以甲方名义对外销售并签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；甲方授权乙方以甲方名义销售合作楼座，负责提供乙方所需的销售合同、售房发票以及办理银行按揭手续所需要的有关资料，积极配合乙方的销售工作；甲方负责房产证办理；甲方负责在小区竣工综合验收后6个月内办理房屋产权证并承担费用。二审查明的其他事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1、涉案商品房买卖合同是否为环宇公司的真实意思表示以及该合同的效力如何认定；2、环宇公司应否协助江璐办理涉案房屋的权属登记手续。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于涉案商品房买卖合同的意思表示及其效力问题。从本案查明事实看，环宇公司系涉案温哥华花园商品房项目的开发商，其在一审期间提交的合作开发合同及协议书载明，环宇公司同意其合作伙伴以环宇公司的名义刻制新的项目章及财务专用章，并同意合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款。由此可见，即使环宇公司的合作伙伴以环宇公司名义向买受人销售其开发的商品房并为此订立买卖合同，也应系环宇公司的真实意思表示。涉案商品房买卖合同已经加盖环宇公司同意刻制的项目章并经江璐签名，江璐亦已按照合同约定足额支付了全部购房款，且已实际入住使用涉案房屋多年，上述事实足以认定该合同系双方当事人的真实意思表示，原审结合合同内容不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，认定为合法有效合同，事实清楚，证据充分，本院予以确认。环宇公司称其对上述商品房买卖合同的签订不知情且该合同并非其真实意思表示，因与其提交的合作开发合同相关约定不符，原审不予采纳并无不当。虽然上述商品房买卖合同加盖的公司印章为项目章，因环宇公司未举证证明在与他人合作开发涉案房地产项目时其公司印章具有唯一性，且其提交的协议书也载明同意由合作伙伴刻制新的印鉴，关于新印鉴的具体用途系环宇公司与其合作伙伴之间的内部约定，该内部约定对江璐不具有法律约束力，且新印鉴的具体用途并不影响环宇公司同意其合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款的真实意思表示，故环宇公司上诉主张涉案商品房买卖合同对其不具有法律约束力，理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于环宇公司应否协助江璐办理涉案房屋的权属登记手续问题。因涉案商品房买卖合同合法有效，故其对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。鉴于江璐已经按照合同约定足额支付了全部购房款，且已实际入住使用涉案房屋多年，原审判决环宇公司协助江璐办理涉案房屋的不动产权属证书，符合双方合同的约定，本院予以确认。环宇公司上诉称其无义务为江璐办理房屋产权过户登记，无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案商品房买卖合同并未约定环宇公司的合作伙伴负有协助江璐办理房屋权属登记手续的义务，且环宇公司所提交的合作开发合同及协议书等证据也不足以证明其合作伙伴对本案的诉讼标的有独立请求权或者案件的处理结果同其有法律上的利害关系，故应认定环宇公司关于追加其合作伙伴作为第三人参与诉讼的请求，既不符合合同相对性原则，也无法律依据，原审不予准许并无不当。
综上，环宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人环宇（青岛）发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 高中日
审判员 李晓波
审判员 王昌民
审判员 齐 新
二〇一九年三月二十七日
法官助理 王莉莉
书记员 王 晶