山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1162号
上诉人（原审原告、反诉被告）：田训，男，1974年11月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：侯菲菲，女，1979年3月7日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区，系上诉人田训之妻。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡维祝，男，1950年4月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。
上诉人田训因与被上诉人胡维祝房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人田训向本院提出上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为上诉人是自愿搬离涉案房屋。2018年4月4日上诉人按之前合同约定付清2018年5月10日至2019年5月10日一年期房租费用19000元，被上诉人妻子也确认收到房租，所以合同生效，5月28日被上诉人妻子电话通知上诉人要出售高邮湖路7号502户涉案房产，并要求马上让中介看房，并通知上诉人搬家腾房，故被上诉人违约成立。上诉人妻子在5月30日与被上诉人妻子沟通时明确被上诉人儿子需要在国外置业，急需卖房变现，因其儿子要在2018年7月20日回国拿钱，要求上诉人尽快搬家腾房出售，因上诉人家中也有当年待毕业的孩子，故协商被上诉人妻子能否等孩子毕业时再腾房，被上诉人妻子同意。所以并非上诉人自愿搬离涉案房。二、一审法院认为上诉人未尽交房义务。被上诉人妻子在7月10日交房违背6月25日双方在电话中的赔偿约定，并且各种挑剔，不接收房屋，双方在合同里并未约定交房时房屋是否要打扫整洁，故不能成为不收房的理由。上诉人妻子在7月10日中午双方不欢而散后一直电话、微信联系被上诉人妻子要求交房并同意被上诉人妻子提出的各种要求，但被上诉人妻子以下雨路远为由不回来收房。在此期间被上诉人妻子在微信中也威胁上诉人妻子，称反正钱在其手中，房租算到哪一天由其说了算。上诉人无处交房只能在7月20日左右将被上诉人起诉至市南法院，请求被上诉人退回剩余房租。这期间7月16日电话联系被上诉人妻子无人接听,7月25日被上诉人妻子联系上诉人妻子拿钥匙，约定2018年7月28日周六上午拿钥匙，被上诉人妻子也没有按约定来拿钥匙，被上诉人方在知道已被起诉的情况下存在恶意不收房的行为。故上诉人不应支付后期房租。
被上诉人胡维祝辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人田训向一审法院提出诉讼请求：1.判令终止双方签订的关于高邮湖路7号503室的租赁合同，截止日期为2018年6月30日；2.判令胡维祝退回房租6361.14元、押金400元；3.判令胡维祝按合同约定补偿一个月房租1583.3元；4.判令胡维祝支付因违约给田训造成的直接经济损失4105.33元（另找房子的中介费2500元、搬家公司运费500元、空调拆装费172元、热水器拆装费60元、新租房子的房租333.33元）；5.诉讼费及相关费用由胡维祝承担。主要事实与理由：2018年4月4日，田训妻子侯菲菲按合同约定提前一个月将2018年5月10日至2019年5月10日的房租19000元支付给胡维祝。2018年5月28日，胡维祝电话通知要卖房子，5分钟后中介上门要求看房，田训因家中有孩子面临小学毕业考试故拒绝看房。2018年5月31日，双方电话沟通协商确定田训在孩子考试结束后腾房，最晚8月30日搬离。田训考虑胡维祝着急卖房的心情，在6月25日电话通知胡维祝于2018年6月30日收房，双方在电话中约定了补偿。2018年7月10日，双方约定交接房屋，但胡维祝反悔不愿给予补偿，并挑剔房子没有收拾干净，双方发生纠纷。
被上诉人胡维祝一审辩称，认可双方的房屋租赁合同于2018年6月30日已解除，田训负有向胡维祝返还租赁物的义务，并应对租赁物恢复原状；押金400元在田训交付房屋并结清水电费后，胡维祝同意返还；对于田训要求返还的房租，应先扣除其未返还房屋期间产生的租金，若有剩余再行返还；胡维祝在2018年5月通知田训打算出售本案所涉房屋，但未明确要求解除合同，也未要求田训搬离房屋，是田训单方提出2018年8月底搬离，后又变更为2018年6月底解除合同并交付房屋，双方协商一致，因此胡维祝于2018年7月2日向田训退回了1万元房租，剩余租金待交房时进行结算，这说明房屋租赁合同是双方协商解除的，双方均不存在违约，故田训的第3、4项诉讼请求不应得到支持。
被上诉人胡维祝向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋出租合同》，并判令田训于判决生效之日腾退承租的房屋；2.判令田训支付自2018年7月1日起至实际腾退房屋之日止，按照日租金52元计算的房屋租金（房屋使用费）；3.案件反诉诉讼费等费用由田训承担。主要事实与理由：胡维祝自2012年5月10日起将本案所涉房屋出租给田训，2018年5月，胡维祝欲出售房屋，双方协商一致于2018年6月30日解除合同交付房屋。胡维祝将田训已支付的年租金19000元中的1万元退还给田训，剩余9000元待房屋交付无异议后再结算。但截至提起反诉之日，田训仍未将房屋交付给胡维祝，导致胡维祝无法出售房屋，产生巨大损失。
上诉人田训一审针对反诉辩称，对解除房屋租赁合同予以认可，腾退时间为2018年6月30日；田训确实未将房屋钥匙交给胡维祝，是因为胡维祝没有退回房租，不来找田训收回房屋。
一审法院认定事实如下：2012年5月，田训与胡维祝签订《房屋租赁合同》，约定：胡维祝将市南区高邮湖路7号503户房屋出租给田训，租期1年，自2012年5月10日起至2013年5月10日止；月租金1500元，付款方式为一年一付，田训一次性支付租金18000元；水、煤、电、房屋设施押金400元，合同终止田训结清所有费用，否则胡维祝从押金中扣除，剩余押金返还田训。租赁期限届满后，双方一直继续履行租赁合同，并协商将房租增加至19000元/年。2018年4月4日，田训向胡维祝支付了2018年5月10日至2019年5月10日的房租19000元。2018年5月，胡维祝通知田训打算出售租赁房屋。但侯菲菲称孩子面临小学毕业考试，拒绝房屋中介带客户上门看房，胡维祝同意待孩子考试结束后再卖房，田训于2018年8月30日前腾房。后侯菲菲与胡维祝妻子电话协商将腾房时间变更为2018年6月30日，胡维祝同意免除10天的房租。2018年6月30日，胡维祝妻子通过微信联系侯菲菲，询问是否于次日收房；侯菲菲称大件都搬完了，还有一些小东西没收拾完，可以把钥匙留在二楼邻居处；胡维祝妻子称可以等收拾利索了再交钥匙，先退1万元房租，剩下的等水电都结清了双方见面再清账，7月不再计算房租；侯菲菲问房租算到哪一天，胡维祝妻子称见面再说。2018年7月2日，胡维祝妻子将1万元房租退还给侯菲菲。双方约定抄表交费后交接房屋。2018年7月8日，胡维祝妻子问候菲菲是否已将房屋收拾干净，客户要去拍照；侯菲菲称还有垃圾，交钥匙的时候基本就收拾利索了。2018年7月10日，双方按约定至租赁房屋处交接。因双方未就退回房租金额协商一致，侯菲菲要求免除20天房租，而胡维祝不同意减免房租，且胡维祝提出房屋未清理干净，仍有部分物品未搬离，双方发生争执，侯菲菲未将房屋钥匙交还。胡维祝离开后，侯菲菲通过微信联系，表示愿意按之前协商的减免10天房租，并将尽快清理房内物品及垃圾，希望胡维祝回租赁房屋处交接房屋；胡维祝妻子称因下雨堵车严重，无法返回房屋，并提出当天有中介过去看房时候菲菲不让进门，那么房租就算到交回钥匙那天；侯菲菲称等到房屋交接完成后中介才能看房。2018年7月25日，胡维祝妻子微信联系侯菲菲，要求交钥匙清账；侯菲菲称钥匙随时可以给，其他费用已经起诉到法院，并称不必再联系，等开庭解决。2018年11月5日，双方在一审法院的见证下进行了房屋交接，田训已将水电等费用结清，并将钥匙交还。
一审法院认为，案件所涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，田训继续使用房屋，胡维祝也未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人随时可以解除合同。胡维祝在2018年5月通知田训将出售房屋，并且同意田训在孩子毕业考试结束后于2018年8月30日前搬离，给予了田训充足的腾房时间。后双方协商确定田训于2018年6月30日腾房，即双方协商于2018年6月30日解除房屋租赁合同。胡维祝并不存在任何违约行为，田训主张胡维祝补偿一个月房租的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。至于田训主张的中介费、搬家公司运费、空调拆装费、热水器拆装费、另租房房租等，系其搬离房屋所产生的费用，应由田训自行负担。房屋租赁合同解除后，田训即负有返还租赁房屋、交还钥匙的义务。双方约定于2018年7月10日办理交接，但因房屋内尚有部分物品未搬离及垃圾未清理，且田训要求免除20天房租，双方就退回房租金额产生争执，田训未将钥匙交还。胡维祝妻子在2018年7月25日通过微信再次要求侯菲菲交回钥匙，侯菲菲称已起诉，不必再联系。直至案件诉讼过程中，双方于2018年11月5日办理交接后，田训才交回钥匙。2018年7月10日至2018年11月5日期间，田训一直持有本案所涉房屋的钥匙，即在房屋租赁合同解除后仍实际占有房屋，导致涉案房屋既不能出租也不能出售，胡维祝有权要求田训按原约定租金标准支付该期间的房屋使用费。年租金19000/365=52.05元，胡维祝按52元/日的标准主张房屋使用费一审法院予以支持，2018年7月10日至2018年11月5日期间的房屋使用费为52*118=6136元。2018年7月1日至2018年7月9日系胡维祝自愿给予田训腾房的宽限期，不应计算房屋使用费，对胡维祝主张的该部分房屋使用费一审法院不予支持。田训已交2018年5月10日至2019年5月10日的租金19000元，2018年5月10日至2018年6月30日期间的租金为19000/365*51=2654.55元，胡维祝已退回租金1万元，剩余租金19000-10000-2654.55=6345.45元，扣除田训占用房屋期间的房屋使用费，余209.45元应由胡维祝退回田训。田训已将水电等费用结清，押金400元应退回田训。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、胡维祝于判决生效之日起十日内向田训退回租金209.45元、押金400元；二、驳回田训的其他诉讼请求；三、驳回胡维祝的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，减半收取55.5元，由田训负担51.5元，由胡维祝负担4元；反诉案件受理费25元，由田训负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田训提交了两份上诉人与被上诉人妻子的书面通话记录，证明上诉人主动联系被上诉人交接房屋事项。被上诉人胡维祝质证称对该证据真实性无法确认，且该证据与本案不具有关联性。本院认为，上诉人提交的书面通讯记录，无法证实通话双方的身份。且该证据并非一审程序结束后新发现的证据或当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许的，故对该证据本院依法不予采信。
本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案房屋租赁合同的解除双方是否应承担违约责任；二、合同解除后，上诉人田训是否履行了交房义务。上诉人田训与被上诉人胡维祝房屋租赁合同期满后，双方未再签订书面合同，双方构成不定期合同。被上诉人胡维祝通知上诉人要求收回涉案房屋出售，虽然上诉人自称并非自愿解除合同、搬离涉案房屋，但上诉人并未就此提起诉讼或以其他方式拒绝被上诉人的该要求并保留证据，上诉人未就该主张进行有效的举证，应当承担举证不能的不利后果。故本院认定上诉人与被上诉人关于房屋租赁合同的解除系协商一致后解除，双方均不存在过错。在双方合同解除后，作为承租方，上诉人田训应返还涉案房屋，上诉人虽主张多次联系被上诉人及其妻子商讨返还房屋事宜，但2018年7月25日被上诉人妻子微信联系上诉人妻子侯菲菲，侯菲菲答复已起诉，不必再联系。上诉人持续保留涉案房屋钥匙、实际控制涉案房屋直至2018年11月5日在一审法院主持下才交接，上诉人应支付占用涉案房屋期间的使用费。一审法院认定事实正确，应予支持。
综上所述，上诉人田训的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111元，由上诉人田训负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓琼
审判员 王颖颖
审判员 于 梦
二〇一九年三月二十五日
书记员 祁 康