山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1046号
上诉人（原审被告）：朱强，男，1979年9月15日出生，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区延吉路76号8号楼四层。
法定代表人:郭宝强，职务总经理。
委托诉讼代理人：郭春雪，女，1993年2月9日出生，汉族，中海物业管理有限公司青岛分公司员工，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：王爽，女，1987年8月8日出生，汉族，中海物业管理有限公司青岛分公司员工，住青岛市市北区。
上诉人朱强因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司(以下简称“中海物业青岛分公司”)物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年02月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱强，被上诉人中海物业青岛分公司的委托诉讼代理人郭春雪、王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱强上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，被上诉人长期未尽到物业管理义务，并且被上诉人擅自降低小区硬件设施标准、侵犯业主选择网络供应商的权利、擅自利用小区公共区域经营。一审法院不应认定被上诉人现在仍可以按照《前期物业服务合同》收取物业费，而是应该按照被上诉人提供的物业服务等级标准收取物业费。二、原审判决适用法律错误。依据《物业服务收费管理办法》第五条和合同法第68条第一款第（四）项规定，在有足够证据证明被上诉人无能力完全履行物业服务，不能提供与物业费相适应的服务的情况下，上诉人有权拒绝支付物业费。三、原审法院对于上诉人在原审答辩状中提出的抗辩主张，未在原审判决中阐明不予采纳的理由。滞纳金的约定是无效条款，被上诉人负有证明其提供的物业服务已达到五星级标准要求的举证责任。
被上诉人中海物业青岛分公司辩称，一、原审判决认定事实、适用法律无误，该小区适用《前期物业服务合同》，被上诉人已履行相应的物业服务义务，上诉人应按合同约定交纳物业费。二、上诉人未按约定交纳物业费的行为，违反了合同约定，影响了已交费业主的利益，应付违约责任。三、被上诉人在小区业委会及业主大会的监督监管下，认真履行物业服务管理义务，并对业主提出的建议及意见予以采纳并改善，致力于服务业主，营造和谐社区氛围，并受到业主及相关部门的支持与认可，依法合规经营，未侵害业主权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上述请求没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回上讼请求，维持原判。
中海物业青岛分公司向一审法院起诉请求：判令朱强交纳2016年1月至2018年12月的物业服务费、电梯运行费7632元、违约金386元。
一审法院认定事实：2011年1月18日，中海物业青岛分公司与嘉业公司签订《前期物业服务合同》，中海物业青岛分公司为中海·清**府小区提供物业管理服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。朱强系中海·清**府小区10号楼2单元11层1101户业主，房屋建筑面积88.37平方米。2010年12月3日，朱强与中海物业青岛分公司签订《前期物业服务协议》，中海物业青岛分公司提供物业服务，朱强按照每月/平方米2元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯费，协议中还约定了欠交费按照日3‰支付违约金。朱强向中海物业青岛分公司交纳物业服务费及电梯运行费至2015年12月。中海物业青岛分公司对朱强欠费进行了催交。中海·清**府小区于2014年5月10日成立业主委员会。业主委员会未聘请新的物业公司进行物业服务。
一审法院认为，中海物业青岛分公司与嘉业公司签订《前期物业服务合同》合法有效，其约定内容效力及于全体业主。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）规定了：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施及场地”，朱强的房屋坐落于居民小区内，即为《条例》所称之物业，应受《条例》规定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，中海物业青岛分公司所实行的是统一管理、综合服务，朱强的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，若对物业服务不满意，可通过正当途径提出，不得以其不履行应尽义务或者服务有瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费。中海物业青岛分公司在服务中存在的瑕疵，及时予以整改。因此朱强拒绝交纳物业费无正当理由，应当按合同约定交纳费用并承担违约责任。由于物业服务费可预先交纳一个季度，因此中海物业青岛分公司在庭审时（2018年10月25日）主张物业服务费至12月不违反规定，可以予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、朱强给付中海物业管理有限公司青岛分公司物业服务费、电梯运行费7632元（2016年1月至2018年12月）。二、朱强支付中海物业管理有限公司青岛分公司违约金386元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，诉讼保全费64元由朱强负担。中海物业管理有限公司青岛分公司已向一审法院预缴，朱强于本判决生效之日起10日内给付中海物业管理有限公司青岛分公司。
二审经审理查明，对上诉人主张的被上诉人在物业管理中存在的问题,被上诉人认可存在部分问题,并主张这些问题已经在整改阶段。其他事实与原审认定一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2011年1月18日，中海物业青岛分公司与嘉业公司签订《前期物业服务合同》，中海物业青岛分公司为中海·清**府小区提供物业管理服务，中海·清**府小区于2014年5月10日成立业主委员会。业主委员会未聘请新的物业公司进行物业服务。中海物业青岛分公司与嘉业公司签订《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其约定内容效力及于全体业主，各方均应按合同履行义务。中海物业青岛分公司已提供物业管理服务。对上诉人主张的被上诉人在物业管理中存在的问题,被上诉人认可存在部分问题,并主张这些问题已经在整改阶段。朱强作为业主应按合同约定支付物业费，被上诉人关于违约金的主张不予支持为宜。
综上所述，上诉人关于违约金部分上诉请求予以支持，其他上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5195号民事判决第一项；
二、撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5195号民事判决第二项
上述款项应于本判决生效之日起10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由上诉人朱强负担，二审案件受理费50元，由被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾桂玲
审判员 唐明光
审判员 卞冬冬
二〇一九年三月十四日
法官助理 费晓宇
书记员 彭晓凤