文书内容
青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0212民初2651号
原告张际勃，男，住山东省昌乐县
委托代理人徐作樑、张春健，系山东军诺律师事务所律师。
被告孙海石，男，住青岛市市南区
委托代理人宫文娟、李彦龙，系山东元鼎律师事务所律师。
原告张际勃与被告孙海石农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人徐作樑、被告委托代理人宫文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原被告于2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款700万元及利息72500元；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。
事实与理由：原、被告于2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》约定，被告将位于崂山区流清河村太平岚的一座二层楼房和平房三间（崂集建《92》字第92080号）出售给原告，房屋价格700万元，后原告将房款全额支付给了被告，被告亦将房屋交付给了原告。原被告之间的房屋属于建造在农村集体土地上的房屋，根据我国相关法律规定，此类房屋禁止买卖。而且2018年6月15日青岛市崂山区综合行政执法局做出《限期拆除公告书》认定上述房屋为违章建筑，并限期7日内自行拆除。基于此，原被告之间所签订的房屋买卖合同应为无效合同，原告遂找到被告要求退回购房款，同时将房屋返还给被告，但遭到被告的拒绝。无奈之下，诉诸法院，恳请判如所请。
被告辩称：一、涉案合同系原被告的真实意思表示且合同成立已实际履行完毕。之所以发生本案，是因为涉案房屋被崂山区综合行政执法局做出限期拆除决定书所致。原告通过58同程网主动找到被告要求购买涉案房屋，从一开始原告就完全了解涉案房屋系建造在农村集体土地上的房屋且不能过户的事实，原告多次前往涉案房屋并多方打听并起草了涉案房屋的买卖合同，目前崂山区法院已经受理了被告就涉案房屋提起的行政诉讼，涉案房屋性质的认定均对原被告的实际权益产生重大影响，故申请中止审理本案。二、原告作为完全行为能力人，其明知向被告支付700万购房款购买的是什么状况的房屋，如果涉案合同被确认无效，原告也具有不可推卸的过错责任，原告也必须对其过错承担相应的法律后果。三、涉案房屋是精装房且出售时包含了房屋内的各种设备设施及其他相应的物品，原告在占有涉案房屋后对房屋内的设施设备及其他物品进行了不同程度的拆除毁损，原告要求返还全部购房款及利息，无任何事实及法律依据。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年4月12日签订《房屋买卖合同》，约定，被告将位于崂山区流清河村太平岚的一座二层楼房和平房三间（崂集建《92》字第92080号）出售给原告，该房屋的《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》登记于甲方孙海石名下。房屋价格700万元，该款支付于被告在中信银行的账户中。交房时间为2018年5月6日前。合同第九条约定，本合同签订时，乙方完全理解该房屋状态，并清楚理解该房屋建造于宅基地上，尚不具备权属过户条件。当过户条件成熟可办理时，甲方有义务根据乙方的需要积极配合。合同签订后，原告共计支付给被告房款700万元。2018年4月28日被告将涉案房屋交付给原告使用。
庭审中，被告提交照片一宗和占用使用费，证明涉案房屋系精装修，屋内有电器、家具等具备拎包入住的条件。并且原告占用涉案房屋已经长达7个月之久，所产生的占用费原告应当赔偿。原告质证称，涉案房屋的内部状况没有异议，在涉案房屋被行政部门认定为违章建筑后，被告电话通知原告为减少损失要求原告拆除涉案房屋内的部分物品，原告在被告的授权下拆除了两台空调，一个铁炉子，一具旧沙发，两张旧床，拆除所得的东西经被告授权赠与了涉案房屋的看门人任力贤，因此原告所拆除的东西与证据中所列明的东西明显不符，远远少于该证据中所列的内容，其价值也是微不足道的，况且拆除是被告的意思，该部分极小的损失完全应当由被告承担。涉案房屋被认定为违章建筑后，原告再未在该房屋内居住。涉案房屋买卖合同无效是由被告的过错造成，且原告只在该房屋内居住半个月左右，被告主张的租金也明显超出市场价格，没有法律依据，
另查明，2018年6月1日，崂山区综合行政执法局做出（2018）第F0003和F0004号《限期拆除决定书》和《限期拆除公告书》，认定本案涉案房屋为违法房屋并限期拆除。被告孙海石因不服该行政决定，提起行政诉讼。本院受理后，认为崂山区综合行政执法局作出的被诉行政行为，认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，于2018年12月14日，判决驳回了孙海石的诉讼请求。涉案房屋现已拆除。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、《限期拆除决定书》和《限期拆除公告书》等以及庭审笔录、当事人陈述在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,因涉案房屋系建筑在农村集体土地之上，没有相关部门的审批手续，也未能办理相应的权属登记，且该房屋被崂山区综合行政执法局认定为违章建筑，故原被告双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、法规的有关规定，应认定为无效合同。
本案争议的焦点问题是：合同无效后其后续问题的处理。
一、根据《民法总则》的有关规定，民事法律行为的行为人应当具有相应的民事行为能力且意思表示真实。原被告签订《房屋买卖合同》时均具有完全行为能力且意思表示真实。合同第九条约定“本合同签订时，乙方完全理解该房屋状态，并清楚理解该房屋建造于宅基地上，尚不具备权属过户条件。”故具有相应民事行为能力的被告对合同的无效应当承担相应的过错责任。结合本案，根据合同中的约定，被告对《房屋买卖合同》的无效应当承担主要责任，原告承担次要责任。二、根据合同法的有关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋被认定为违章建筑且已拆除，不存在相应的房屋返还的问题，其后续问题应当按照缔约过失责任原则予以处理。所涉及的直接经济损失主要是建筑成本和购房款的利息。因涉案房屋是先建成后再出售，并非双方协议合建，故被告应自行承担其建筑成本损失，原告按照缔约过失责任，自行承担购房款的利息损失。因涉案房屋已实际交付原告占有使用，根据公平原则，原告应支付期间的占用费用。故根据涉案房屋的建筑面积、装修情况及原告在缔约中的次要过失责任，根据被告提供该地段的房屋租赁费用，酌定原告按照每月35000元计算8个月（从2018年4月-同年12月）的租赁费共计28万元支付给被告。
综上，原被告签订的《房屋买卖合同》无效，双方各自承担相应的过错损失。
依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告孙海石返还给原告张际勃房款700万元。
二、原告张际勃赔偿给被告孙海石房屋占用费损失28万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述一、二项折抵，被告应于本判决生效之日起十日内返还给原告672万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61308元、保全费5000，共计66308元，原告负担1989元、被告负担64319元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张国全
审判员 高 萍
审判员 王 敏
二〇一九年三月八日
书记员 许梦梦