山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终555号
上诉人（原审原告）：庄秀霞，女
委托诉讼代理人：方明，山东嘉阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司
法定代表人：孙永刚，董事长。
委托诉讼代理人：宋旭，女，系该公司职员。
上诉人庄秀霞因与被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司（以下简称中南世纪城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庄秀霞的委托诉讼代理人方明、被上诉人中南世纪城公司的委托诉讼代理人宋旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人庄秀霞上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人支付未办理不动产权证违约金267047.28元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，《青岛市商品房预售合同》属于被上诉人单方提供的格式合同。该合同第十四条约定，被上诉人只有在取得了房地产权属登记证明后30日内，才与上诉人签订《房屋交接书》，并在签订了《房屋交接书》后的180日内，才为上诉人办理产权证。如果被上诉人因故无法取得或根本就不想取得房地产权属登记证明的话，上诉人就无法要求被上诉人办理产权证。因此，该条款属于免除被上诉人主要办证义务、排除上诉人主要权利的条款，且未尽到必要的提示义务，应当属于无效条款。其次，从举证责任方面来说，被上诉人在向上诉人交付房屋时，上诉人已经签署了房屋交接书，并留存在被上诉人处待被上诉人盖章。因此，是否签署房屋交接书的举证责任应当由被上诉人承担。另外，被上诉人在2013年1月份，被上诉人在未竣工验收的情况下，向上诉人违法交付房屋，已属违约在先，也应当承担更大的举证责任，而一审法院却将此举证责任分配给上诉人，明显属于举证责任分配不公。再次，自被上诉人交付房屋至今已近6年，被上诉人从未向上诉人解释无法办理产权证的原因，也无法确定何时能办理产权证的时间。被上诉人利用自己在合同签订及履行过程中的优势地位，蒙骗上诉人，其行为严重损害了上诉人的合法权益。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人中南世纪城公司答辩称：首先，双方签订的《青岛市商品房预售合同》主合同是青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会制定的制式合同，被上诉人无权更改。该合同第十四条对于办证程序进行了详细约定，约定了双方在办证过程中应履行的义务，并不存在上诉人主张的免除被上诉人主要办证义务、排除上诉人主要权利的约定，该条款不属于无效的条款。其次，双方交付房屋时并未签署过《房屋交接书》，合同第十四条约定的办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》是对商品房的实测面积、房号、面积补差款已结清等事项的确认文件，是在被上诉人取得房地产权属登记证明后在网签系统自动生成的，在购房人根据实际测绘面积补交了面积补差款之后，出卖人在网签系统生成的信息中更新总房款之后才能在网签系统签订的。房屋交付时，被上诉人尚未取得权属登记证明，无法在网签系统打印《房屋交接书》，因此双方不可能在房屋交付时就已签订办证必备文件《房屋交接书》。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，上诉人主张双方在房屋交付时就签署了《房屋交接书》，其应承担举证责任。被上诉人无需就不存在的事项承担举证责任。请二审法院驳回上诉人上诉请求。
一审中庄秀霞提出诉讼请求：1、依法判令中南世纪城公司支付未办理不动产权证违约金267047.28元，以合同价款为基数，按照银行逾期贷款罚息利率年8%计算；2、诉讼费用由中南世纪城公司承担。
原审认定，2012年5月23日，双方签订的《青岛市商品房预售合同》两份，约定庄秀霞购买中南世纪城公司开发建设的位于李沧区重庆中路903号甲-46号《青岛中南世纪城一期商品房1#商业》1层1层户和位于李沧区《青岛中南世纪城一期商品房1#商业》2层2层户房屋两套。合同约定两套房屋的建筑面积分别为43.36平方米和43.40平方米，房屋价款分别暂定为556092元和556605元；房屋交付时，建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；庄秀霞于2012年5月23日前一次性支付该两套房屋价款112697元；除不可抗力外，中南世纪城公司于2013年1月1日前将房屋交付给庄秀霞；中南世纪城公司在取得房地产权属登记证明后30日内，由双方签署房屋交接书，房屋交接书作为办理房屋过户手续的必备文件；双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。2012年5月23日，中南世纪城公司向庄秀霞出具金额分别为401284元、100321元、100218元和400874元的青岛市房地产业预收款专用收据四张，庄秀霞分别交纳了两套涉案房屋住宅专项维修资金2213.40元和2211.36元。2012年12月25日，中南世纪城公司书面通知庄秀霞交房，交房的方式为集中现场办公，集中交付时间为2013年1月14日至2013年1月27日，若未在上述期间内办理入住手续，则视为庄秀霞于2013年1月27日已收房。2013年1月1日，双方签订《售后返租合同》，约定由中南世纪城公司返租庄秀霞所购置的涉案房屋，返租期限五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。
原审认为，庄秀霞作为买方与中南世纪城公司作为卖方签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方依法享有合同约定的权利和义务。庄秀霞主张该合同第十四条约定系无效条款，且中南世纪城公司未尽到提示义务；中南世纪城公司应积极为庄秀霞办理房地产权证，却以未取得房地产权属登记证明来推卸责任，但又未提交证据证明其未取得房地产权属登记证明并非主观原因造成，使庄秀霞长时间对涉案房屋的权利行使受限，因此应向庄秀霞承担赔偿责任，原审认为，双方就两套涉案房屋签订的两份《青岛市商品房预售合同》是当事人对涉案房屋的坐落位置、建筑面积、房屋价款、付款时间、交房时间、办证程序、违约责任等的明确约定，系真实意思表示，不违反相关法律规定，双方均应遵照执行，故对庄秀霞该主张，原审法院不予支持。庄秀霞主张交房时双方签署了房屋交接书，中南世纪城公司不予认可，庄秀霞应提交证据证实其主张，但庄秀霞未能提交相关证据，故对庄秀霞的该主张，原审法院不予采信。不论庄秀霞是否足额支付购房款，根据合同约定，房屋交接书系双方办理房屋过户手续的必备文件，办理房地产权证的期限为双方签署房屋交接书之日起180日内。现庄秀霞提交的证据不能证实中南世纪城公司未按合同约定的期限为其办理房地产权证，故其主张中南世纪城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。故，判决：驳回庄秀霞的诉讼请求。案件受理费5306元，减半收取2653元，由庄秀霞负担。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。一审开庭时被上诉人尚未取得房地产权属登记，双方未签署合同规定的《房屋交接书》，双方约定的办理房产证的条件尚未成就，因此被上诉人不存在逾期办证的情况。上诉人作为权利主张人，对自己提出的诉讼请求应提供证据加以证实。上诉人未举证证明被上诉人存在违反合同第十四条约定的情形，以及未按合同约定期限为其办理房地产权证，上诉人应承担举证不能的法律后果。被上诉人无需承担逾期办证违约责任。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5306元，由上诉人庄秀霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一九年三月七日
书记员 韩明玉