山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鲁02行终632号
上诉人（原审原告）董旭，女，汉族，1985年5月18日出生，住青岛市。
委托代理人张曜，山东北极之星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），住所地青岛市市南区香港西路55号。
法定代表人姜德志，局长。
委托代理人任岩磊，该局工作人员。
委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）:中国民生银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路190号。
负责人范国德，行长。
委托代理人孟珍，北市京中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人侯文瑶，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。
原审第三人王颋，男，汉族，1970年10月24日出生，住青岛市市南区。
原审第三人王倩，女，汉族，1977年8月19日出生，住青岛市市北区。
原审第三人王颋、王倩共同委托代理人姜平平，山东和安律师事务所律师。
原审第三人万滨，男，汉族，1973年9月8日出生，住青岛市。
原审第三人朱锦明，男，汉族，1972年1月19日出生，住淄博市临淄区。
原审原告董旭诉原审被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）及原审第三人万滨、王颋、王倩、朱锦明、中国民生银行股份有限公司青岛分行房屋行政登记一案，原审原告董旭、原审被告原青岛市国土资源和房屋管理局及原审第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行均不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202行初60号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年1月7日公开开庭审理了本案，上诉人董旭及其委托代理人张曜，上诉人青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）委托代理人任岩磊、刘曰刚，上诉人中国民生银行股份有限公司青岛分行（以下简称“民生银行”）的委托代理人孟珍、侯文瑶，原审第三人王颋、王倩的委托代理人姜平平到庭参加诉讼，原审第三人万滨、朱锦明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案房屋位于本市××××楼1204户，原登记产权人为本案原告董旭。2010年10月16日，案外人万乃忠经李伟介绍，与原告董旭签订合同，购买董旭名下的涉案房产，合同价格380万元，在支付部分房款后，董旭应要求将房产证原件和房屋钥匙交与李伟所在中介公司。万乃忠在原房主董旭不知情的情况下，从李伟处取得房产证和房屋钥匙，于2010年10月25日指使孙孟以伪造的房地产权证和民生银行的还款证明，办理了该户房产撤押手续，又于当日通过被告工作人员将房产过户至万乃忠亲属即第三人万滨名下，为第三人万滨颁发青房地权市字××号房地产权证。后万乃忠以涉案房产作抵押，于2010年10月26日向第三人王颋、王倩贷款350万元，并办理抵押登记，他项权证号为青房地权市他字第××号；于2011年11月1日向第三人朱锦明贷款200万元，并办理涉案房屋抵押登记。
2015年3月31日，原审法院作出（2012）南行初字第417号刑事判决书，对上述事实予以查明，并判决被告人万乃忠、孙孟（含上述违法行为在内）犯合同诈骗罪，责令该二人退赔董旭的剩余房款。2015年7月9日，山东省青岛市中级人民法院作出（2015）青刑二终字第95号刑事裁定书，维持上述一审判决。
另查明，2010年11月1日，被告青岛市国土资源和房屋管理局撤销房地产权人为第三人万滨、房地产他项权利人为王颋、王倩的青房地权市他字第××号房地产权抵押权证。原审法院作出的（2011）南行初字第132号行政判决书，确认被告青岛市国土资源和房屋管理局注销青房地权市他字第××号房地产权抵押权证的行政行为违法。山东省青岛市中级人民法院作出的（2011）青行终字第350号行政判决书，维持了上述判决。
原审法院认为，《房产登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”本案中，经原审法院（2012）南刑初字第417号生效刑事判决书确认，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人万滨办理涉案房产转移登记时，原告董旭未到场，所有原告签名均系伪造，即该登记行为并非原告真实意思表示，本次转移登记行为不符合“双方共同申请”的条件，被告作出该不动产转移登记行政行为所依据的主要证据不足，本应依法予以撤销。但是，涉案房产办理虚假的转移登记后，第三人万滨作为无处分权人，又以涉案房产向第三人朱锦明进行抵押借款，并办理了抵押登记手续。关于上述抵押权的认定及对原所有权产生的影响，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，首先，第三人朱锦明获得涉案房屋抵押权是在2011年，即（2012）南刑初字第417号刑事判决书生效之前，无证据证明其知道转让人万滨无处分权，故可推定其取得抵押权时是善意的，其次，上述第三人在受让抵押权时支付了相应数额的借款，且上述抵押权已经房产部门登记，故上述第三人抵押权的取得构成善意取得，该抵押权的善意取得阻断了原所有权人的追回权，原告董旭作为原房主，失去了对该房产的所有权，但其可根据上述规定及生效刑事判决书向无权处分人请求赔偿损失，退赔房款。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，因涉案房产抵押权已被第三人朱锦明善意取得，故确认涉案转移登记行为违法，但不予撤销。关于被告辩称“原告主张的涉案房屋所有权已被生效刑事判决书所羁束，原告的诉讼请求已无法实现，应当裁定驳回起诉”的主张，本案审理的标的是被告作出的转移登记行为，是对行政行为合法性的审查，（2012）南刑初字第417号刑事判决书判决的是责令退赔房款，并未对房产权利作出判定，本案中原告诉讼标的并未被生效刑事判决予以羁束，故对于被告驳回原告起诉的主张，不予支持。关于第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行辩称“其抵押权已被生效的民事判决所支持，涉案房产违法登记在第三人万滨名下的行为及后续抵押行为将影响其抵押权实现的主张”，第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行所述的抵押权已于2011年10月25日被注销，其后才发生了涉案房屋转移登记的行政行为及后续抵押行为，即无论原房产权利人董旭的所有权是否发生转移，涉案房产有无再进行抵押，其抵押权客观上已不能实现，其权利受损与抵押权灭失有直接关系，而与本案房产转移登记行为及后续抵押行为无直接关系，其可就抵押权受损的事实提起相关民事或者行政诉讼，而无权就本案主张权利，对该第三人的主张，依法不能支持。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2010年10月25日为第三人万滨核发青房地权市字××号房地产权证的具体行政行为违法。案件受理费人民币50元，由被告负担。
上诉人董旭上诉称,一审判决适用法律错误，依法应当予以撤销。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，属于适用法律错误。董旭起诉要求撤销的是青岛市国土资源和房屋管理局违法为万滨颁发的青房地权市字第××号房地产权登记，而非要求撤销朱锦明的抵押权登记。而万滨系案外人万乃忠（合同诈骗罪犯）的亲属，万滨并非善意有偿第三人，其不具有善意也没有支付合同对价，因此对于万滨违法取得的房产登记应当予以撤销。至于朱锦明的抵押权登记是否属于善意取得、是否应当撤销，属于另外的法律关系，并非本案审理及判决范围，更不应作为本案能否撤销万滨房产登记的依据。即便撤销万滨的产权证恢复为董旭也不影响朱锦明抵押权的效力，鉴于该房产市场价值已升值超过800万，如恢复董旭产权偿还朱锦明200万债务后，仍有较大价值可以清偿民生银行近300万元贷款从而减轻董旭负担，而按照一审判决将给董旭带来不可挽回的重大损失。因此一审判决对董旭显失公平，依法应予撤销。二、本案依法应当撤销青岛市国土资源和房屋管理局为万滨违法颁发的20××06号房地产权证。本案由于青岛市国土资源和房屋管理局工作人员沈晓东、庄兴文与犯罪分子万乃忠、孙孟恶意串通，在董旭本人未到场且不知情的情况下，将董旭所有的东海中路房产擅自过户到万乃忠亲属万滨名下，明显违反法律和房屋登记的相关规定，依法应当撤销万滨违法取得的青房地权市字第××号房地产权证。根据已经生效的（2012）南刑初字第417号刑事判决书，万乃忠在原房主董旭不知情的情况下，从房产中介李伟处骗取了房产证和钥匙，指使孙孟以伪造的房地产他项权证和民生银行还款证明，办理了该房的撤押手续，又在当日串通青岛市国土资源和房屋管理局工作人员沈晓东将房产过户到万乃忠亲属万滨名下。根据《物权法》第十二条《房屋登记办法》十一条、十八条规定，青岛市国土资源和房屋管理局对房屋过户登记负有实质审查义务，但是青岛市国土资源和房屋管理局作为国家机关，自身管理混乱，使得其工作人员与犯罪分子相互串通，根本没有尽到法律、行政法规要求其承担的审查义务，依法应当承担法律责任。综上所述，一审判决适用法律错误、程序违法，依法应当予以撤销，请求：一、依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202行初60号行政判决；二、依法撤销青房地权市字第××号房地产权证（位于市南区××楼1204户）；三、本案诉讼费用（包括公告费用）由原审被告承担。
上诉人青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）不服原审判决，上诉称，一、青岛市国土资源和房屋管理局办理房屋转移登记时尽到了合理审慎的审查义务。2010年10月25日，万滨与董旭共同向上诉人提交房地产转移登记申请，并提交了登记申请书、身份证、房地产权证书、房屋买卖合同等相关材料，上诉人经过受理、询问、审核后，依法进行登记发证，整个登记流程尽到合理审慎义务。二、涉案房屋转移登记已被生效刑事判决确认有效，依法不应确认违法。根据（2012）南刑初字第417号、（2015）青刑二终字第95号刑事判决书，判决万乃忠、孙孟退赔被上诉人剩余房款，而非退还房屋，故涉案房屋转移已被生效刑事判决书确认有效。被上诉人应通过刑事退赔程序主张权利或向无权处分人请求民事赔偿损失。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律有误，现依据《中华人民共和国行政诉讼法》第85条的规定上诉，请求：依法撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202行初60号行政判决书，驳回原审原告的起诉；诉讼费由被上诉人承担。
上诉人民生银行不服原审判决，上诉称，一、民生银行抵押权被非法撤押，市南法院2018年36月30日作出的（2012）南商初字第30008号民事判决中，民生银行抵押权已获得支持，该案目前已经执行立案。二、一审判决对朱锦明是否符合第三人善意取得的情形认定事实不清、适用法律错误。在适用《房屋登记规定》第十一条第三款“已为第三人善意取得”的规定时隐含必要性审查要求，即第三人尚有实现抵押权的意愿及行为。经查询裁判文书网，朱锦明申请执行万滨借款合同、抵押合同纠纷一案（2012）临执字第264号执行裁定书，执行标的22800元未能执行，可见朱锦明抵押权所担保的主债权可能大部分已获清偿，朱锦明未主张案涉抵押权且无实现其抵押权的意愿，本案朱锦明是否有此意愿及行为是查明事实及正确适用法律的关键，但一审对此认定不清、适用法律错误，依法应予纠正。三、一审判决未能考量上诉人抵押权与登记在后的抵押权人的关系，以及涉案房产被万滨其他债权人另案查封的情况，属于认定事实不清、适用法律错误。《房屋登记规定》第十一条第三款仅就原所有权人与善意第三人权益冲突时所有权归属问题进行了原则性规定，并未涉及原所有权上附着在先的他项权利人、以及涉案房产被万滨其他债权人另案查封时对上述关系的影响。本案中，退一步讲，即便朱锦明符合上述规定的善意取得倾向，因介入了上述情形，也不能维持违法登记行为。第一，相较于登记在后的抵押权人，上诉人对于涉案房产抵押登记被注销行为更不可能具有过错，一审罔顾上诉人权益，明显不公。第二，涉案房产已被万滨债权人另案查封，如为保护朱锦明而维持违法登记，客观上将使得涉案房产权益被万滨其他债权人分享，该等债权人对涉案房产不享有任何实体上的优先权利，更不应优先于董旭对涉案房产的所有权。四、一审判决以上诉人抵押权客观上已不能实现回避本案审理标的与上诉人抵押权之间的联系，逻辑混乱，其认为上诉人无权就本案主张权利，更没有法律上的依据。上诉人抵押权虽已注销，但抵押权能否实现正取决于本案审理标的即董旭房屋所有权登记能否恢复，其次，抵押权被注销之后，是继续主张抵押权还是寻求抵押权受损后的赔偿，属于上诉人自由选择的范畴，法律并未限制上诉人作出选择，一审判决上诉人无权就本案主张，没有法律依据。综上，请求：依法撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202行初60号行政判决书，改为支持原审原告的全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）针对上诉人董旭和上诉人民生银行的上诉意见，答辩称，一、上诉人董旭的上诉理由不能成立。1.一审判决认定抵押权人朱锦明系善意取得，事实清楚，法律适用准确。该抵押物权是设立在第三人万滨对涉案房屋的所有权之上的，如撤销了第三人万滨的房产登记，则“皮之不存毛将焉附”，将使得第三人朱锦明的担保物权失去存在的基础，也就不能对担保物权依法保护。因此，董旭主张的万滨违法所得的房产登记应当予以撤销的观点不能成立。2.刑事判决书判决退赔买房人董旭等的剩余房款，是基于判决认定董旭与万乃忠的房屋买卖合同有效并应继续履行为基础。万乃忠、孙孟等犯罪团伙的全部几十套房产等财产，都应用于赔偿刑事案件的受害人损失。从整体上看，该犯罪团伙的财产总价值和受害人总损失大致是平衡的，受害人损失能够得以弥补。同时，全部财产如被法院执行拍卖，则拍卖所得应优先退赔董旭等房主的剩余房款和银行等抵押权人债权，届时董旭所称的不可挽回的重大经济损失情形可能就不会出现。3.上诉人董旭所称被上诉人的工作人员与犯罪分子恶意串通，并没有相应证据支持，刑事判决也没有对此进行认定，上诉人董旭仅是主观上的单方臆测，不能为据。同时，其主张被上诉人应承担实质审查义务，也没有具体的法律依据。因此，上诉人董旭认为应当撤销万滨房地产权证的理由不能得到支持。
二、上诉人民生银行的上诉事由也不能成立。1.上诉人民生银行的涉案房产抵押权得到了民事判决书支持，其可以通过民事执行程序依法维权。尤其是，民事判决认定其对涉案房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿权利；而同时，刑事判决认定基于董旭与万乃忠的房屋买卖合同有效并应继续履行为基础，万乃忠、孙孟等犯罪团伙应退赔买房人董旭等的剩余房款。在此情形下，董旭与万乃忠的房屋买卖也是对房屋产权的一种变卖，且其处分在前，上诉人民生银行完全可以申请法院执行刑事判决认定的退赔房款，使其损失得以弥补。这也是其依法维权的合理实现途径。2.刑事判决书认定了董旭与万乃忠的房屋买卖合同有效并应继续履行，万乃忠、孙孟等犯罪团伙退赔买房人董旭等房主的剩余房款；在此情形下，如果再恢复董旭的产权，将使得该刑事判决失去根基，退赔剩余房款的执行就失去了依据，也将对朱锦明等第三人的担保物权造成损害。因此，综合平衡各方利益，不应再支持上诉人民生银行的上诉请求。3.综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，程序合法，请法院依法驳回上诉人董旭和上诉人民生银行的上诉请求。
上诉人民生银行针对上诉人董旭和上诉人青岛市自然资源和规划局的上诉意见答辩称：认可董旭的上诉意见，并同意董旭对上诉人青岛市自然资源和规划局上诉意见的答辩意见。
上诉人董旭针对上诉人青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）的上诉意见，答辩称，一、青岛市国土资源和房屋管理局工作人员沈晓东、庄兴文与犯罪分子万乃忠、孙孟恶意串通，在董旭本人未到场且不知情的情况下，擅自将房屋过户至万滨名下，依法应当撤销。根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》十八条规定，青岛市国土资源和房屋管理局作为法定登记机关对房屋过户登记负有实质审查义务，但其由于自身管理混乱，使得其工作人员与犯罪分子相互串通，在董旭未到场并且不知情的情况下，就办理了过户登记，根本没有尽到法律、行政法规要求其承担的审查义务，依法应当撤销。二、首先，原两审刑事判决书、裁定书并没有对本案东海中路房产权属进行判决，事实上这也并非刑事诉讼的审理范围。其次，董旭与万乃忠的房屋买卖合同因万乃忠合同诈骗，依法应当认定为合同无效，否则就是保护犯罪分子、被犯罪分子非法侵占的财产，损害受害人的利益。再次，万乃忠仅支付给董旭定金30万元及赔偿金60余万元，而房屋的价格是380万元，万乃忠已无力继续履行合同，董旭通过所谓刑事退赔程序不可能追回房屋余款及赔偿金，只有追回被非法过户的房屋才能真正维护董旭的利益，这也是董旭的合法权利。根据合同约定，在万乃忠逾期付款情况下合同已经解除。最后，即使按照房屋买卖合同的约定，在万乃忠不支付房款的情况下，不存在房屋过户的条件，更不用说过户的对象是与合同毫无关系的万滨了，不可能再维持错误的房产登记。综上，青岛市自然资源和规划局上诉于法无据，依法应予驳回。
上诉人董旭针对上诉人民生银行的上诉意见答辩称，同意民生银行的上诉意见。
原审第三人王颋、王倩针对三上诉人的上诉意见综合答辩如下：一、原审第三人朱锦明就涉案房屋设立抵押时，不知万滨系无权处分，且无任何过错，支付了相应数额的借款并办理了抵押登记，其抵押权的取得构成善意取得，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。由此可见，不动产抵押权是不动产所有权的延伸，属于其他物权的范畴，只要抵押权的取得符合善意取得的法定条件，善意取得的抵押权也应当受法律保护。具体到本案：1、朱锦明在就涉案房屋设立抵押时，对涉案房屋所有权转移登记存在的问题并不知情，不知万滨系无权处分。朱锦明获得涉案房屋抵押权是在2011年，而确认涉案房屋所有权转移存在问题的（2012）南刑初字第417号刑事判决书作出及生效时间均在2015年。且上诉人也无证据证明朱锦明在设立抵押权时知道万滨无处分权。2、朱锦明就涉案房屋设立抵押是基于对国家公权力机关的信任，自身不存在任何过错。朱锦明是在借款人万滨作为涉案房屋所有权证上注明的所有权人，出具没有任何抵押记载的房屋所有权证，并依法办理抵押登记，确信抵押权依法成立的前提下，才出借了相应借款。《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。朱锦明作为抵押权人，信任的是万滨持有的国家行政机关颁发的房屋所有权证书，其所期待的利益是针对行政机关作出行政行为的信赖利益。因此，朱锦明对此无任何过错。3、朱锦明在签订抵押借款合同后，支付了相应数额的借款并办理了抵押登记。综上，朱锦明设立的抵押权，符合有关善意取得的法律规定，其作为善意第三人，既得信赖利益即抵押权应当受法律保护。
二、朱锦明抵押权的善意取得阻断了原所有权人董旭的追回权，即使涉案房屋转移登记的行政行为违法，该登记行为依法不应被撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。据此，涉案房屋抵押权已被原审第三人朱锦明善意取得，该抵押权的善意取得阻断了原所有权人董旭的追回权，该转移登记行政行为依法不应被撤销。
董旭可就所有权丧失的事实向无处分权人提起相关民事诉讼，或根据生效的刑事判决书要求涉案罪犯退赔剩余房款，或就房屋转移登记的违法行政行为向作出该行为的行政机关提起行政赔偿诉讼。但其要求撤销登记行政行为无任何法律依据。
三、（2012）南商初字第30008号民事判决认定事实及适用法律错误，且明显损害第三人的合法权益，应依法提起审判监督程序予以撤销或改判，该判决不能作为中国民生银行股份有限公司青岛分行对涉案房屋享有抵押权的证据。依据我国《行政诉讼法》第九十一、九十二条规定，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现认定事实或适用法律错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。中国民生银行股份有限公司青岛分行对涉案房屋的抵押权在涉案房屋转移登记之前已经被注销，其抵押权客观上已不能实现，但（2012）南商初字第30008号民事判决无视客观事实，违反法律法规规定，错误判决中国民生银行股份有限公司青岛分行享有抵押权。据此，作为上级人民法院的本院应对该案提起审判监督程序，提审或者指令青岛市市南区人民法院再审该案。中国民生银行股份有限公司青岛分行的权利受损与本案房产转移登记及后续抵押行为无直接关系，其可就抵押权受损的事实提起相关民事诉讼或行政诉讼，而无权就本案主张权利。
综上，朱锦明是涉案房屋上依法设立并依法登记的唯一的抵押权人，民生银行所称朱锦明没有实现抵押权的意愿和必要，这是没有任何依据的。民生银行要求恢复涉案房屋抵押权在客观上没有可能。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据，其上诉请求应当被依法驳回。
各方当事人在原审中提交的证据已经原审法院庭审质证，并已随案移送本院。在本案审理期间，上诉人原青岛市国土资源和房屋管理局于2019年1月21日函告我院，因青岛市市级机构改革，原青岛市国土资源和房屋管理局、原青岛市规划局等部门职责整合，组建青岛市自然资源和规划局，不再保留青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市规划局，故本案上诉人原青岛市国土资源和房屋管理局相应变更为青岛市自然资源和规划局。该局同时提交了相应的法定代表人身份证明、授权委托书，本院对此予以确认。
本院查明事实与原审基本一致，但原审查明事实中，“指使孙孟以伪造的房地产权证和民生银行的还款证明，”表述笔误，根据生效刑事判决认定的事实，应为“指使孙孟以伪造的房地产他项权证和民生银行的还款证明，”此外，生效刑事判决还认定：涉案房屋转移登记至万滨名下后，万乃忠再指使孙孟以该处房产作抵押，通过五色土民间借贷公司居间介绍，于2010年10月26日向王颋、王倩借款370万元，又通过金玉龙民间借贷公司居间介绍，于11月1日向朱锦明贷款200万元。
本院另查明，原审法院于2018年3月30日作出（2012）南商初字第30008号民事判决，该判决记载：民生银行于2012年起诉董旭，要求：1、判令解除双方签订的《个人房产最高额抵押理财额度借款合同》；2、判令董旭偿还民生银行借款本金2918614.35元，并支付至实际给付之日的相应利息及罚息等；3、判令董旭承担民生银行的律师费；4、判令本案案件受理费、保全费等由董旭承担；5、判令民生银行对董旭设定抵押的位于青岛市市南区××楼1204户房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。该院经审理判决：一、解除双方签订的《个人房产最高额抵押理财额度借款合同》；二、董旭于本判决生效后十日内偿还民生银行截至2012年7月23日的借款本2886034.94元，利息125972.95元，复利45.23元；三、董旭于本判决生效后十日内偿还民生银行自2012年7月24日起至实际偿付之日的利息、罚息、复利等（按合同的约定计算)；四、民生银行就上述费用对董旭设定抵押的青岛市市南区××楼1204户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权；五、驳回民生银行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30831元，由被告负担。保全费5000元，因未采取保全措施，退还原告。该判决已经生效。
本院认为，《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，生效刑事判决已经确认，涉案房屋转移登记原审原告董旭未到场，所有董旭签名均系伪造，故该转移登记行为不符合法定条件，依法本应予以撤销。但是，涉案房产转移登记后，又以涉案房产向原审第三人朱锦明等人进行抵押借款，并办理了抵押权登记，尽管本院（2011）青行终字第350号生效行政判决已经确认原青岛市国土资源和房屋管理局注销原审第三人王颋、王倩的青房地权市他字第××号房地产权抵押权证的行政行为违法，但原审第三人朱锦明在涉案房屋上仍有抵押权登记，而且，该抵押借款行为系通过金玉龙民间借贷公司居间介绍完成，现无证据证明朱锦明抵押权的取得非善意。同时，生效刑事判决书判决万乃忠、孙孟犯合同诈骗罪，责令该二人退赔董旭的剩余房款。因此涉案房产已经发生转移成为刑事判决确认万乃忠、孙孟构成合同诈骗罪的基础。综合以上情况，本案应确认涉案转移登记行为违法，但不予撤销。上诉人董旭和上诉人原青岛市国土资源和房屋管理局的上诉主张均于法无据，不予支持。
对于民生银行的上诉主张，其主张通过查询裁判文书网查询到朱锦明申请执行万滨借款合同、抵押合同纠纷一案（2012）临执字第264号执行裁定书，该裁定显示执行标的22800元未能执行，可见朱锦明抵押权所担保的主债权可能大部分已获清偿，朱锦明未主张案涉抵押权且无实现其抵押权的意愿，对民生银行该主张及其二审中提交的（2012）临执字第264号执行裁定书，本院认为，该裁定书为打印件真实性无法确认，即便真实，裁判文书网中的上网文书不能保证涵盖涉及朱锦明与万滨之间的全部涉案合同争议，即便能够全部涵盖，也不能因涉及款项不多而直接否定涉案房屋上现在唯一有抵押登记效力的抵押权人朱锦明的抵押权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，生效的刑事判决已经查明，万乃忠在董旭不知情的情况下，于2010年10月25日办理了该房屋撤押手续，又于当日将房产过户至万乃忠的亲属即万滨名下。因此，民生银行在涉案房屋上的抵押权登记已经在涉案房屋转移登记之前被撤销，本案争议的涉案房屋转移登记是否撤销，均不能改变民生银行在涉案房屋上的抵押权登记在涉案房屋转移登记之前已经被撤销的客观事实，尽管在生效的（2012）南商初字第30008号民事判决中，原审法院判决民生银行对董旭设定抵押的青岛市市南区××楼1204户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权，但生效刑事判决要求万乃忠、孙孟退赔董旭剩余房款的方式亦可视为涉案房产处分成财产价款的方式，民生银行的该项优先受偿权完全可以依法就该价款主张优先受偿权。因此，建议民生银行就其权益依法选择合法途径进行主张。
综上，原审法院判决确认原青岛市国土资源和房屋管理局2010年10月25日为万滨核发青房地权市字××号房地产权证的行政行为违法并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人董旭、上诉人青岛市自然资源和规划局、上诉人中国民生银行股份有限公司青岛分行各负担50元。
一、二审案件公告费均由青岛市自然资源和规划局负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋金龙
审判员 林 桦
审判员 刘力铭
二〇一九年三月七日
法官助理 张丽丽
书记员 王 崧
书记员 刘 佳