山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民再144号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐红，女，汉族，1986年2月5日生，住重庆市渝北区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：齐东明，男，汉族，1969年2月10日生，住四川省成都市高新区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄碧芬，女，汉族，1971年8月7日生，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：齐东明（黄碧芬丈夫），住四川省成都市高新区。
再审申请人徐红因与被申请人齐东明、黄碧芬房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁02民终3752号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月25日作出（2018）鲁02民申435号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐红、被申请人齐东明及作为黄碧芬的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐红申请再审请求：1、撤销（2018）鲁02民终3752号民事判决第二项、第三项，依法改判；2、再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：1、在本案中，一二审法院均认定被申请人违约，被申请人认为违约金过高请求调整，但被申请人未提供证据证明，也未对房屋增值进行评估，应承担举证不能的不利后果，二审法院并未就申请人的实际损失进行调查，主观臆断四个月内房屋差价低于合同约定的违约金，缺乏事实依据；2、二审法院将违约金数额调整为10万元，并未根据合同法司法解释二考虑本案中当事人的过错程度、预期利益等综合因素，且这一调整严重违背了公平原则和诚实信用原则；违约金本身具备弥补损失和惩罚的双重作用，只有违约金数额过分高于造成的损失数额情况下，人民法院才可以调整，二审法院没有依据合同法司法解释二的规定予以判断；3、一审法院对合同解除的时间认定已经非常明确，真正合同解除的时间应当以法院判决生效的时间为准。
齐东明、黄碧芬辩称，1、再审申请人以被申请人未提供黄碧芬的身份证复印件为由导致其贷款未能办理的事实与理由不成立。（1）被申请人已按告知的资料清单全部提供了相应的资料，并于2017年1月12日前来青岛办理银行贷款手续。黄碧芬的身份证复印件系准备资料清单以外的资料，也不是徐红办理银行贷款的必要资料，而且被申请人在2017年2月28日通过微信提供了黄碧芬的身份证复印件。事实上再审申请人的银行贷款也于2017年3月9日审批通过。（2）再审申请人主张中介代表被申请人提出加价的理由不成立。在交易过程中被申请人从未因房屋价格上涨拒绝交易、不履行合同，而且一直发函催促再审申请人支付购房首付款及办理过户手续。（3）双方的往来函件也证明被申请人无任何违约行为。2、本案系再审申请人多次违约。（1）再审申请人未按照合同约定及时备齐贷款资料办理银行贷款手续，在被申请人前来青岛办理贷款手续之后，再审申请人仍未提供其办理贷款手续的资料，证人可以证明，其行为违约。（2）再审申请人未按照合同约定支付购房首付款且以书面函件形式明确拒绝履行合同。根据合同约定，再审申请人最迟应在2017年3月16日以前支付首付款并办理过户手续。其于2017年3月29日明确回函表示不履行合同，明显违约。3、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方无论是于2017年4月互发通知解除合同还是再审申请人于2017年4月25日起诉解除合同，此时房屋涨价并不多，2017年4月中介挂牌价格只涨了20万元左右，而且再审申请人在再审中也只是说上涨40余万元，按照合同法及司法解释的规定，约定的违约金超过40万元的30%（大约12万元），二审法院调整为10万元并无不当。再审申请人也应当采取措施防止损失的扩大。
徐红向一审法院提出诉讼请求：1、判令自2017年4月13日起解除徐红与齐东明签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令齐东明、黄碧芬退还定金10万元；3、依法判令齐东明、黄碧芬返还徐红已经支付的房屋维修基金18331.39元；4、依法判令齐东明、黄碧芬返还徐红已经支付的中介费5000元；5、依法判令齐东明、黄碧芬支付徐红逾期履行合同义务的滞纳金7500元；6、依法判令齐东明、黄碧芬支付徐红违约金576000元；7、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、2016年12月14日，徐红、齐东明及青岛新皓斯房地产经纪有限公司签订房屋买卖定金合同，约定：徐红购买齐东明所有的位于青岛市黄岛区（凤凰城）19栋2单元2403户房屋，房屋总价款192万元，合同签订时，徐红支付齐东明定金10万元，双方须在本合同签订之日起20天内签订房屋买卖合同，上述定金抵作购房价款。徐红应于签订房屋买卖合同当日支付房款人民币70万元，除银行贷款之外的剩余房款将于过户之日支付齐东明，银行贷款将自动打到齐东明指定的银行账户中。双方于签订房屋买卖合同之日起10日内办理过户手续；徐红（买方）自愿以房屋成交总价的1%作为服务费一次性支付居间方。
2、2016年12月26日，徐红（乙方）与齐东明（甲方）通过青岛新皓斯房地产经纪有限公司（丙方）的居间介绍，签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于青岛市黄岛区（凤凰城）19栋2单元2403户出售给乙方，房屋总价款192万元(包含配套、装修、附属设施、停车位一个)。付款方式：合同签订当日，乙方支付甲方定金人民币10万元，双方于2017年1月10日之前办理银行贷款手续，银行贷款审批后，双方在五个工作日内办理过户手续，过户前徐红向齐东明支付首付款人民币62万元。房屋余款120万元由贷款银行一次性划入甲方账户。甲乙双方中任何一方未按照本合同约定时间全面履行义务时，每逾期一天，按照人民币500元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过10日后，违约方仍未履约的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的30%作为违约金，并赔偿中介费损失。如乙方违约，甲方损失大于违约金总额的，乙方应承担赔偿责任。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方应承担赔偿责任。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金。
3、2016年12月13日，徐红支付给青岛新皓斯房地产经纪有限公司人民币5000元，收款收据中载明：房屋出售、代收意向金、合同号2016038；2016年12月25日，徐红通过本人光大银行账户及案外人金哲建设银行账户向齐东明账户转账各5万元，共计10万元；2017年1月17日，徐红缴纳了涉案房屋的维修基金18331.39元。
4、关于徐红、齐东明之间的来函。
（1）2017年3月23日徐红发给齐东明的履约催告函：要求齐东明于2017年3月28日前补齐卖方（女方）所缺少的身份证复印件。
（2）2017年3月23日齐东明发给徐红及青岛新皓斯房地产经纪有限公司的通知书：要求徐红于收到通知之日起七日内出具徐红在青岛市出台相关限购政策后仍然具有购房资格的证明，相关贷款银行出具的徐红已于2017年1月10日（或最迟至2017年1月12日）以前备齐所有贷款资料的证明。如在上述期限内未能出具上述两个证明，视为徐红不能继续履行合同。
（3）2017年3月27日齐东明发给徐红及青岛新皓斯房地产经纪有限公司的关于履约催告函的回函及催促履行合同通知书：黄碧芬的身份证复印件已于2017年2月28日提供，因资料漏项导致房贷及过户手续迟延的，齐东明不承担责任，同意再次提供黄碧芬的身份证复印件。齐东明积极履行合同，徐红存在严重违约，通知徐红于收到本通知之日，支付首付款62万元，要求徐红于2017年4月7日补足贷款额度不足部分（若贷款未审批下来，徐红应支付购房余款120万元），徐红与齐东明于2017年4月7日共同前往房地产交易中心办理该房产的过户手续。
（4）2017年3月29日徐红发给齐东明的回复函：双方于青岛市房产新政颁布之前网签，不受限购影响。函件中要求支付首付款及办理过户，不符合合同约定，也不具有法律效力。
（5）2017年4月9日齐东明发给徐红及青岛新皓斯房地产经纪有限公司的解除合同通知书：因徐红未按合同约定履行，多次违约，特通知解除双方签订的房屋买卖合同。
（6）2017年4月13日徐红发给齐东明的关于解除房地产买卖合同的律师函：要求解除合同，退还定金10万元、返还房屋维修基金18331.39元、返还中介费5000元、支付滞纳金7500元、支付违约金57.6万元。齐东明拒收该函。
5、关于证人证言。庭审中，青岛新皓斯房地产经纪有限公司工作人员王文昀出庭作证称：其与徐红签订购房意向书并收取徐红5000元中介费用，徐红委托其购买齐东明房屋，后徐红与齐东明签订购房合同，齐东明将涉案房屋房产证交给中介，徐红支付齐东明定金10万元。2017年1月12日，徐红、齐东明到银行办理贷款手续，银行要求提供黄碧芬的身份证及同意出售房屋的委托书，徐红亦向银行出具了余额明细，后因黄碧芬的身份证不符合要求需重新提交。徐红缴纳了房屋维修基金并于2017年3月3日办理了网签，2017年3月9日银行贷款审批下来，但因齐东明未提交黄碧芬的身份证复印件导致徐红无法领取贷款合同，从而导致不能过户。期间房价疯涨，齐东明不同意按原价出售房屋，要求按原价再加20万出售，经与徐红协商，徐红同意多加5-8万，双方未达成一致意见。
一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。徐红、齐东明签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于合同解除问题，徐红、齐东明相互发出解除合同通知，其中，徐红发给齐东明的解除合同通知书，齐东明拒收，显然不符合合同法第九十六的规定，故徐红的解除合同通知并未生效；齐东明发给徐红的解除合同通知书，解除合同的理由是徐红未按合同约定履行义务，经催告后仍未支付首付款、未于2017年4月7日补足贷款额度不足部分、未于2017年4月7日办理房产过户手续，致使不能实现合同目的。但双方合同约定的是银行贷款审批后，双方在五个工作日内办理过户手续，过户前徐红向齐东明支付首付款人民币62万元。房屋余款120万元由贷款银行一次性划入甲方账户。可见，齐东明要求支付首付款及办理过户，并不符合合同约定，齐东明以此主张解除合同显然不能成立。综上，双方发出的解除合同通知均未生效，案件审理中，徐红主张解除合同，齐东明亦同意解除合同，符合合同法第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，故对徐红要求解除合同的诉讼请求，法院依法予以支持。关于违约责任问题，纵观本案，黄碧芬的身份证复印件不符合要求从而导致贷款审批受限是起因，但从双方签订合同到贷款审批过程中，正是房价疯涨并且青岛市出台限购政策的特殊时期，居间人出庭作证称“期间房价疯涨，齐东明不同意按原价出售房屋，要求按原价再加20万出售，经与徐红协商，徐红同意多加5-8万，双方未达成一致意见。”尤其是徐红在签订合同后先支付了10万元定金，又支付了房屋维修基金，并且其银行账户内已有62万元，足以支付首付款，显然，导致合同不能履行的根本原因是房屋涨价，齐东明构成违约，应按合同约定承担违约责任，故对徐红要求齐东明退还定金、房屋维修基金以及中介费的诉讼请求，法院予以支持；关于徐红主张的滞纳金以及按合同总价款的30%支付违约金的诉讼请求，双方合同中关于滞纳金的约定，亦属于违约金范畴，故法院对其按合同总价款的30%支付违约金的诉讼请求依法予以支持，对其滞纳金的请求不予支持。关于齐东明辩称的合同效力问题。齐东明认为购房意向书和定金合同均约定首付款交付时间为签订购房合同当日支付，而《房地产买卖合同》约定的“过户前徐红向齐东明支付首付款人民币62万元”显失公平，应予撤销。法院认为《房地产买卖合同》是在购房意向书和定金合同的基础上最后形成的徐红、齐东明对房屋买卖签订的合同，是双方的真实意思表示，并且过户前支付首付款也是二手房交易方式之一，故对齐东明的上述辩称，法院不予采纳；关于齐东明辩称违约金约定过高的问题。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合案情，并结合涉案房屋目前的市场价格，双方约定的违约金并不过分高于造成的损失，为保证市场交易的公平，维护正常的交易秩序，对齐东明要求调减违约金的抗辩，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除徐红与齐东明、黄碧芬于2016年12月26日签订的《房地产买卖合同》；二、齐东明、黄碧芬于判决生效后十日内返还徐红徐红购房定金10万元；三、齐东明、黄碧芬于判决生效后十日内返还徐红房屋维修基金18331.39元；四、齐东明、黄碧芬于判决生效后十日内支付徐红中介费5000元；五、齐东明、黄碧芬于判决生效后十日内支付徐红违约金576000元；六、驳回徐红的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10868元、财产保全费4054元，共计14922元（徐红预交），由徐红负担160元，由齐东明负担14762元。
齐东明、黄碧芬不服一审判决，上诉请求：依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7069号民事判决并依法改判。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
本院二审期间，被上诉人提交房屋同地段同户型价值证明。证明涉案房屋现已经超过350万元，因上诉人违约给被上诉人造成的损失已经远超合同约定的违约金，因此不存在违约金约定过高的情形。上诉人质证后认为：对该证据真实性不予认可，因该证据为打印件，该证据与本案也不具有关联性。被上诉人也已经于2017年4月13日在上诉人发出解除合同通知后，发出合同解除通知，双方合同已经在2017年4月解除。被上诉人已经以其起诉的行为表明其不履行合同，则房屋价值变化已经与被上诉人无关。上诉人认为本案合同违约金过高，合同解除时，房屋价值为200万元多一点，合同不能履行的原因不是房价快速上涨，而是对方不支付首付款。依据上诉人的本意，付款条件应当依据2016年12月14日的合同来履行，但上诉人改签合同于2016年12月26日，付款方式变更，该合同付款方式并非上诉人的真实意思表示。上诉人主张被上诉人在收到付款通知后不支付首付款是合同无法履行的主要原因。上诉人不可能接受第二份合同的付款条件是因为上诉人卖房的目的也是为了出售该房屋后在成都购房。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。同时，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，依据证人出庭作证的陈述可知，徐红与齐东明在合同履行过程中对房屋价款的变更无法达成一致是导致合同解除的实质原因，因此导致合同不能履行的根本原因是房屋涨价，齐东明构成违约，应按合同约定承担违约责任，故对徐红要求齐东明退还定金、房屋维修基金以及中介费的诉讼请求，一审法院予以支持，于法有据。关于违约金的数额，双方于2017年4月互发解除合同通知，且被上诉人于2017年4月25日起诉要求解除合同，因此，在被上诉人提出解除合同后的合理期限内，被上诉人对其可能遭受的损失开始负有减损义务，故以一审判决时间或二审审理期间的房屋差价，作为衡量被上诉人损失数额的依据，并以此作为判定合同违约金条款的约定是否明显高于实际损失的标准，缺乏事实及法律依据。本案中，考虑到被上诉人仅支付10万元购房款（定金）的事实，且自被上诉人支付定金至其起诉解除合同仅四个月的时间，一审判决上诉人支付违约金576000元已远高于被上诉人的实际损失，其违约金数额不应超过被上诉人已支付购房款数额的1倍为宜。
综上，上诉人齐东明、黄碧芬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7069号民事判决第一、二、三、四项。二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7069号民事判决第六项。三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7069号民事判决第五项为：齐东明、黄碧芬于本判决生效后十日内支付徐红违约金10万元。四、驳回徐红的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10868元，财产保全费4054元，共计14922元，由徐红负担10147元，齐东明、黄碧芬负担4775元。二审案件受理费10793元，由徐红负担7339元，齐东明、黄碧芬负担3454元。
本院再审期间，再审申请人提交以下证据：1、从链家、贝壳、21世纪、安居客官网下载的房屋走势图和同地段的成交信息，同地段的成交信息单价为20146元，是2018年2月的成交价，房屋走势图在2017年4月份均价是16000元左右。本案涉案房屋的面积为137.83平方米。证明在诉讼期间房屋价格涨幅远远超过了违约金。2、小区平面图，证明19号楼在小区位置非常好，比小区其他位置的房屋价格要高。被申请人质证意见：对小区总平面图，看着有点像，19号楼确实在小区里处于比较好的位置。证据1是复印件，真实性无法确认，上面的价格都是挂牌价，而不是实际成交价，2017年4月以后的价格与本案没有任何关系，2017年4月双方互相发函解除合同，所以这以后的价格与本案无关，申请人称2017年4月涉案房屋上涨了40多万，而被申请人记得只上涨了20多万。
庭审后，本院又调查了当时办理贷款的建行香江路支行的当时的经办人，其证明贷款手续审批已经通过，但是因齐东明没有提供其配偶的身份证，材料不齐，没有打印借款合同，就不能办理抵押和放款。
本院经到链家网上查询：凤凰城房屋的实际交易价格2017年3月份面积为89.9平方米房屋的单价为每平方米15342元；一套凤凰城的2室2厅的面积为88平方米房屋，交易时间为2017年3月11日，成交价格为每平方米18158元；4月份面积为64.5平方米房屋的单价为每平方米14729元；5月份面积为119平方米房屋的单价为每平方米15673元。申请人质证称，对法院调查银行工作人员的笔录无异议，但对本院在链家网上查询的实际交易价格，有异议，称不能反映当时真实的交易价格。本院通知被申请人到法院对上述证据质证，被申请人称由法院认定。
原审中，青岛新皓斯房地产经纪有限公司工作人员王文昀出庭作证证明在2017年3月15日前，涉案地段房屋大约每平方米涨了3000多元。其他事实与原审查明的一致
本院再审认为，本案争议焦点：一、本案中谁违约；二、合同何时解除；三、再审申请人请求被申请人支付违约金576000元是否过高。
关于焦点一，本案中，双方当事人于2017年1月12日前来青岛办理银行贷款手续，并且提交了办理贷款所需的相关资料，但是因被申请人齐东明提供的黄碧芬的身份证复印件不符合要求，之后被申请人齐东明拒绝提供，是导致贷款无法办理，进而无法进行交易的根本原因，其行为明显违背诚实信用原则，已构成违约。
关于焦点二，2017年4月9日，齐东明以徐红违约为由发给徐红解除通知，但是被申请人提出的解除理由不成立，因此，不产生合同解除的法律后果。在本案中，徐红多次发通知要求齐东明提供黄碧芬的身份证复印件，履行合同，但是齐东明以各种理由拒绝。2017年4月13日，徐红发出解除通知，4月14日齐东明拒收。之后，徐红向法院起诉请求解除合同，原审判决解除合同并无不当。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先，按照双方合同约定，被申请人违约应当支付合同总价款的30%作为违约金，即违约金为576000元。被申请人认为约定的违约金明显过高，明显超过再审申请人的实际损失，要求适当减少。其次，双方均认可认涉案房屋楼层、位置在小区当中是较好的。青岛新皓斯房地产经纪有限公司工作人员王文昀出庭作证证明在2017年3月15日前，涉案地段房屋大约每平方米涨了3000多元。再审申请人徐红提交的2017年3月、4月的相关网站交易的价格，同地段房屋每平方米价格上涨了2000元左右，结合本院在相关网站上查询的同地段房屋交易价格，综合案情及合同履行等情况，原二审认定双方约定的违约金过高正确，但调整为10万元，不足以弥补再审申请人的损失，本院根据本案情况调整违约金为30万元。
综上，再审申请人徐红的再审请求成立，本院予以支持。原二审认定违约金数额不应超过徐红已支付购房款数额的1倍为宜不当，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持本院（2018）鲁02民终3752号民事判决第一、二项；
二、撤销本院（2018）鲁02民终3752号民事判决第四项；
三、变更本院（2018）鲁02民终3752号民事判决第三项为：变更青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7069号民事判决第五项为齐东明、黄碧芬于本判决生效后十日内支付徐红违约金30万元；
四、驳回再审申请人徐红的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10868元，由徐红负担4347元，由齐东明、黄碧芬负担6521元，财产保全费4054元，由齐东明、黄碧芬负担。二审案件受理费10793元，由齐东明、黄碧芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 志
审判员 刘述明
审判员 张 锐
二〇一九年二月二十七日
书记员 张鲁滨
书记员 司文雯