山东省青岛市市北区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鲁0203行初27号
原告刘建奎，男，1961年5月9日生，汉族，住青岛市市北区。
委托代理人刘学奎，男，1952年10月23日生，汉族，住青岛市市北区。
原告刘学奎，男，1952年10月23日生，汉族，住青岛市市北区。
原告刘秀霞，女，1955年12月30日生，汉族，住青岛市李沧区。
委托代理人郭绍良，男，1955年12月29日生，汉族，住青岛市李沧区，系刘秀霞丈夫。
原告刘秀菊，女，1958年11月4日生，汉族，住青岛市市北区。
法定代理人冯某，男，1958年9月14日生，汉族，住青岛市市北区，系刘秀菊丈夫。
被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），住所地青岛市市南区香港西路55号。
法定代表人姜德志，职务局长。
委托代理人任岩磊，该局工作人员。
第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行，住所地青岛市市南区山东路7号乙。
法定代表人王思东，职务行长。
委托代理人缪龙江，该公司职工。
委托代理人于汝祎，该公司职工。
原告刘建奎、刘学奎、刘秀霞、刘秀菊诉被告青岛市自然资源和规划局房屋登记纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因唐光明与本案审理结果有利害关系，本院根据原告申请，依法追加其为第三人参加诉讼。2018年6月15日，唐光明去世，本院通过询问唐光明的原委托代理人，无法确定唐光明继承人的人数和身份情况，也无法确定其法定继承人是否已经放弃继承，故公告通知唐光明的继承人在公告之日起60日内向本院登记，表明是否参加诉讼，逾期视为放弃相应权利，公告到期后，没有唐光明的继承人到庭登记参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭审理了本案。原告刘建奎、刘学奎、刘秀霞的委托代理人郭绍良、刘秀菊的委托代理人冯某，被告青岛市自然资源和规划局的委托代理人任岩磊，第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行的委托代理人缪龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告青岛市自然资源和规划局于2008年9月4日为第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行办理了青房地权市他字第××号他项权证，在青岛市××人民路××楼××单元201户房屋上设定抵押，抵押权利价值230000元，证载的房地产他项权利人为中国工商银行股份有限公司青岛南京路支行（现为山东路支行），房地产权利人为唐光明。
原告诉称，刘建奎等诉唐光明、刘恩房屋买卖合同一案，经（2013）北民初字第2532号案件审理，判决唐光明与刘恩就青岛市××人民路××楼××单元201户房屋签订的房地产买卖合同无效，二审维持原判，判决已生效。青岛市中级人民法院于2017年4月20日作出（2013）青行再终字第4号判决，撤销（2011）青行终字第205号判决，维持原四方区人民法院（2009）四行初字第32号判决，撤销被告颁发的青房地权市字第××号房地产权证。被告接到判决后启动程序将该房地产权证予以公告作废。被告审查唐光明办理房屋变更登记有过错，审查中国工商银行股份有限公司青岛延吉路支行（现为青岛山东路支行）与唐光明2008年8月15日、9月1日签订的涉案房屋贷款申请失察，违规办理了他项权证，事实如下：1、被告办理相关房屋登记及他项权利证书登记明显存在错误。根据《物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权消灭的，自法律文书生效时发生效力。因此，第三人原根据青房地权市字第××号房地产权证所享有的他项权利也相应消灭。2、第三人银行违背青岛市工银发【2008】15号《关于印发<个人住房贷款管理办法（2008）>的通知》，违背青岛市工商银行二手房商业按揭贷款多项规定违规发放贷款。3、唐光明与银行在贷款过程中严重违规，借贷方应共同到涉案房屋进行勘察评估，但经法院现场勘查确认，借贷方根本未到涉案房屋，充分证明第三人银行违规签订个人购房借款合同并放贷，被告违规办理了他项权证。4、第三人签订借款担保合同的时间有两个，一个是2008年8月15日，房屋交易价为30.5万元，另一个是2008年9月1日，房屋交易价为32.9万元，两份合同签订的时间、贷款内容、贷款抵押人均不同，根据常识，第三人违背诚实信用原则，明显是非善意贷款。按揭贷款合同约定唐光明应首付9.9万元，剩余由工商银行贷款支付。唐光明至今未提供首付9.9万元的证据，被告失察并未存档首付款发票。综上，被告审查唐光明房屋转移登记及第三人银行与唐光明借贷手续时存在过错，违规办理了他项权利证书，侵害了原告合法继承权益，他项权利证书应依法注销，唐光明的房屋买卖合同无效，抵押合同属于无效合同的从合同，也应无效。请求法院依法撤销被告颁发的青房地权市他字第××号他项权利证书，本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
证据1、《青岛市房地产登记业务类型收件标准和税费标准》，证明被申请人办理涉案房屋转移登记与抵押权设立登记时，未按照以上规定及《房屋登记办法》办理。
证据2、2008年8月31日房屋勘测证明当天日历，证明公休日出具勘测证明是错误的。
证据3、青岛市公安局四方分局青四公释通（2-8）149号释放通知书，唐光明刑事判决书（2008）四刑初字226号判决书，证明唐光明在刑拘期内无法办理房屋抵押贷款登记审核表，所以审核表系虚假材料，第三人委托唐光明的申请审核表也是虚假的。
证据4、户籍证明，证明涉案房屋有多人户口，房管局办理房屋登记时没有审查和索要必要的证件。
证据5、银行提供的房屋复勘表，证明第三人出示的复勘表把原建于1981年的房屋改成1991年，被告没有尽到审查义务。
证据6、现场勘验笔录，证明银行提供的贷款重要材料房屋的照片与涉案房屋完全不符，银行和唐光明之前从未到过涉案房屋，详见2013北民初字2532号判决书。
证据7、他项权利审核表，证明2008年9月1日被告审核并给唐光明办理的青岛房地产他项权利审核表是虚假的，银行在9月1日未到房产交易中心办理，也无法委托唐光明办理。
证据8、2008年9月1日唐光明申请办理房屋权属登记申请表，证明被告在办理登记时没有尽到合理审查义务。
证据9、2008年9月4日唐光明交纳二手房按揭抵押贷款完税证明及第三人银行贷款承诺函，证明房地产抵押设立登记是按二手房按揭抵押贷款办理，而非持证抵押。2008年9月1日和2008年8月15日两份中国工商银行南京路支行《个人购房借款/担保合同》及抵押清单由唐光明签字抵押。两份合同日期和编号不同，抵押人不同，还款方式不同
证据10、青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终342号判决书、青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第2532号判决书、青岛市四方区人民法院（2009）四民初字第3号判决书、青岛市四方区人民法院（2009）四行初字第32号判决书、青岛市中级人民法院（2011）青行终字第205号判决书、山东省人民检察院鲁检行抗（2012）8号行政抗诉书、青岛市中级人民法院（2013）青行再终字第4号判决书，证明被告办理的房屋转移登记和他项权利登记是错误的，应依法予以撤销。
被告青岛市自然资源和规划局辩称，涉案房屋位于市北区人民路××楼××单元201户，房屋原登记在刘恩名下，2008年9月刘恩将涉案房屋卖予唐光明，同时提交身份证、房地产登记申请书、个人购房借款/担保合同等材料，申请抵押权人为中国工商银行股份有限公司青岛南京路支行，申请办理抵押登记，被告审核后于2008年9月4日向工商银行南京路支行核发了涉案房屋青房地权市他字第××号房地产他项权证，被告作出本案争议行政行为已经尽到了合理的审查义务，现登记在唐光明名下青房地权市字第××号房地产权证被人民法院撤销，抵押登记是否撤销请法庭查明事实，依法判决。
被告向法庭提交以下证据：
证据1、审核表复印件，证明工商银行南京路支行于2008年9月4日领取了青房地权市他字第××号房地产他项权证。
证据2、身份证复印件，证明唐光明的身份情况。
证据3、房地产他项权登记申请表复印件，证明工商银行南京路支行和唐光明申请抵押登记。
证据4、询问笔录复印件，证明我局为工商银行南京路支行和唐光明办理登记时进行的询问。
证据5、个人贷款授信额度合同复印件，证明工商银行南京路支行和唐光明签订个人购房借款合同。
证据6、完税凭证复印件，证明唐光明已交纳税费。
被告提交行政行为的法律依据为：《房屋登记办法》第2、4、7、8、10、11、15、16、17、18、42、43、44条。
第三人述称，我行与唐光明之间的贷款合同合法有效，并办理抵押登记，抵押程序符合法律规定，我行办理的他项权证系基于房管局房产证的公信力，有理由认为该房产产权明晰正确，且我行在与唐光明的借款合同关系中取得的抵押权是善意的，他项权证即对我行抵押权的官方认证，请求法院依法判决。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1有异议，银行没有到现场办理申请，唐光明自己签字办理的。证据2无异议。证据3有异议，工商银行没有到交易中心办理申请。民事诉讼的一审、二审、再审都没有查出银行是谁到交易中心办理。证据4不予质证。证据5有异议，唐光明没有工作，被告和第三人办理他项权证是错误的。证据6完税凭证本身没有异议，对内容有异议，交税是按照按揭抵押交的税，唐光明实际办理的不是按揭抵押贷款，没有按揭抵押贷款首付30%的交费凭证，是严重错误。对法律依据有异议，认为被告适用法律错误，违背房屋登记办法，被告没有尽到合理审查义务，有明显过错。
第三人对被告提交的证据和法律依据均无异议。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但本案争议的行政行为是抵押登记，非转移登记，证据1与本案抵押登记无关。证据2为房地产测绘证明，办理抵押登记时并不需要出具该房地产测绘证明，房地产测绘证明是在办理转移登记时提交的，且房地产测绘证明并不是到现场进行测绘，而是调取测绘数据，也没有法律、法规、规章等规定，办理抵押登记时需要登记机构到不动产现场进行勘察。证据3真实性无异议，根据刑事判决书，唐光明判处缓刑，并不是判处实刑，根据办理抵押登记时提交的材料，由唐光明本人到登记机构提交相应材料并在对应材料上签字捺印，原告也没有证据证明申请材料上签字非唐光明本人签署。证据4与本案无关。证据5房屋复勘表，办理房屋抵押登记时并不需要提交该材料。证据6被告不知情，对此不发表意见。证据7无异议。证据8无异议。证据9被告对9月1日签署个人购房担保合同无异议，该证据与被告提交证据一致，关于出现两份个人购房担保合同问题应当由原告向第三人进行主张。证据10真实性无异议，现房屋转移登记被人民法院撤销，房屋抵押登记是否撤销，请法庭查明事实依法判决。
第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1、2、3、4、7、8、10同被告质证意见一致。证据5和证据6需要庭后核实。证据9借款合同，仅仅只有2008年9月1日与我行签订的个人借款担保合同，并非原告所述存在2008年8月15日签署借款合同。
经审理查明，原告刘建奎、刘学奎、刘秀菊、刘秀霞系兄弟姐妹关系，案外人刘恩系刘学奎之子。青岛市人民路358号3号楼2单元201户房屋原系原告刘建奎、刘学奎、刘秀菊、刘秀霞父母刘世业和管风华所有。刘世业和管风华先后于1999年和2007年9月去世。2008年3月，刘恩持“（2008）青市中证民字第001136号公证书”及有关材料，至被告处办理了青房地权市字第××号房地产所有权证，将刘世业的房屋变更至其名下。2008年8月,刘恩将该涉案房屋卖给了唐光明。唐光明于2008年9月1日办理了青房地权市字第××号房屋所有权证，并向中国工商银行股份有限公司青岛南京路支行（现山东路支行）贷款230000元，以涉案房屋作抵押，于2008年9月1日向被告申请办理抵押登记，2008年9月4日，被告为第三人颁发了青房地权市他字第××号他项权利证书。
另查明，刘建奎、刘学奎、刘秀菊、刘秀霞不服青岛市国土资源和房屋管理局为唐光明办理青房地权市字第××号房屋所有权证的行政行为，于2009年向原青岛市四方区人民法院提起行政诉讼。2010年11月8日，原四方法院作出（2009）四行初字第32号行政判决书，认定2009年2月24日，青岛市市中公证处出具证明函一份称，本处从来未出具以“刘世业、管风华”为被继承人的所谓（2008）青市中证民字第001136号公证书。2009年8月25日,青岛市四方区人民法院(2009)四行初字第3号行政判决已经确认被告颁发的青房地权市字第××号房地产权证无效，唐光明不符合不动产善意取得条件，不能获得诉争房屋的所有权，被告为其颁发的青房地权市字第××号房地产权证依法应当予以撤销。故判决撤销被告颁发的青房地权市字第××号房地产权证。唐光明不服一审判决，向青岛市中级人民法院上诉，二审撤销一审判决，驳回刘建奎、刘学奎、刘秀菊、刘秀霞的诉讼请求。刘建奎、刘学奎、刘秀菊、刘秀霞不服二审判决，向青岛市人民检察院提出申诉，青岛市人民检察院提请山东省人民检察院抗诉，2017年4月20日，青岛市中级人民法院作出（2013）青行再终字第4号行政判决书，认为生效的（2016）鲁02民终342号民事判决已确认唐光明与刘恩就青岛市四方区人民路358号3号楼2单元201户房屋签订的房地产买卖契约无效，故青岛市国土资源和房屋管理局为唐光明颁发的青房地权市字第××号房地产权证应予撤销，判决撤销（2011）青行终字第205号行政判决；维持原青岛市四方区人民法院（2009）四行初字第32号行政判决。
以上事实有各方当事人陈述、提交的证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为。
第一，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”根据该条规定，设定抵押的财产应当是债务人或者第三人有权处分的财产，无权处分的财产不得设定抵押。本案中，唐光明持有的青房地权市字第××号房屋所有权证已经被生效的（2013）青行再终字第4号行政判决书依法撤销，唐光明对青岛市人民路358号3号楼2单元201户房屋不具有处分权，涉案房屋应当为刘世业和管风华的遗产，刘世业和管风华并未同意用涉案房屋为唐光明抵押借款，故唐光明作为债务人用涉案房屋抵押于法无据，第三人持有的他项权证应当予以撤销。
第二，被告办理涉案房屋抵押登记的材料中存在虚假材料。青岛市四方区人民法院（2008）四刑初字第226号刑事判决书显示，唐光明于2008年8月17日因故意伤害被行政拘留，同年8月26日因涉嫌犯故意伤害罪被刑事拘留，9月2日被取保候审。青岛市公安局四方分局的释放通知书亦显示，唐光明因故意伤害于2008年8月26日被执行拘留，9月2日因患病予以释放。本案中，被告提交的证据2显示，唐光明于2008年9月1日向被告申请房屋抵押登记，同日，被告对唐光明进行了询问。根据青岛市四方区人民法院的刑事判决书和青岛市公安局四方分局的释放通知书，2008年9月1日唐光明尚在刑事拘留期间，不可能到被告处申请房屋抵押登记、接受询问，故被告办理房屋抵押登记的材料与客观事实相矛盾，被告据此办理的房屋抵押登记应予撤销。
第三，第三人工商银行不能善意取得抵押权。首先，（2013）北民初字第2532号民事判决书第10页“本院认为”部分记载：“唐光明以涉案房屋作为抵押向银行申请贷款，其作为借款人理应带领银行工作人员对房屋进行勘查，但根据银行提交的照片，经现场勘查，其中建筑外立面及楼道入口的两张照片与现场完全不一致，室内的照片也无法一一对应。”由此可知，第三人工商银行所提供的现场勘查照片并非涉案房屋的照片，第三人工商银行将“房屋复勘表”中房屋的建成年代记载为1991年也与事实不符，据此，可以认定第三人工商银行在办理抵押登记前并没有对涉案房屋进行现场勘查。房屋抵押贷款的价值较高，根据通常交易惯例，工商银行作为专业的银行机构一般较为谨慎，应对房屋的坐落位置、内部结构、权利归属等实际情况进行全面了解，但本案中，涉案房屋所在地的居委会证明刘建奎一直在房屋内居住，第三人工商银行不能证明实地查看了涉案房屋，未尽必要注意义务，不符合善意取得的条件。其次，《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”被告在办理本案的房屋抵押登记时，应当由唐光明和第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行共同申请，但是，根据被告提交的证据材料显示，唐光明既代表其本人，又作为中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行的代理人申请房屋抵押登记，唐光明这种一人代表申请双方的行为并不符合《房屋登记办法》第十二条“双方共同申请”的规定。中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行明知唐光明在办理抵押登记中的地位是抵押人，仍然委托唐光明作为其代理人向被告申请登记，主观上存在过错。再次，既然中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行委托唐光明作为其代理人，就应当承担唐光明代理行为的法律后果。根据本院查明的事实，2008年9月1日唐光明尚在刑事拘留期间，不可能到被告处办理房屋抵押登记，也就说中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行的代理人并没有到被告处申请房屋抵押登记，故中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行不能善意取得抵押权。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：
撤销被告青岛市自然资源和规划局为第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行办理抵押登记，并颁发青房地权市他字第××号他项权证的行政行为。
案件受理费人民币50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 郝海滢
审 判 员 田 麟
人民陪审员 刘海青
二〇一九年一月二十八日
书 记 员 招立琛