山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0211民初8843号
原告：范积慧，男，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马春晓，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。
被告：苏鹏，男，汉族，住青岛市黄岛区。
被告：郭敬委，男，汉族，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：杜超，山东汇正律师事务所律师。
原告范积慧与被告苏鹏、郭敬委房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范积慧的委托诉讼代理人周海生，被告苏鹏，被告郭敬委及其委托诉讼代理人杜超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范积慧向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间2014年5月8日签订的《借名协议》合法有效；2.判令二被告之间签订的青岛开发区长江中路xx户房屋买卖合同无效；撤销二被告之间关于涉案房屋的买卖合同及产权变更登记行为；3.判令被告协助原告办理青岛开发区长江中路xx户房屋过户手续；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年5月8日，原被告签订《借名协议》，原告以被告苏鹏的名义购买位于青岛开发区长江中路xx户房屋一套，按原告安排由被告苏鹏与原房主杨建林签订《房地产买卖契约》，但实际系原告支付购房款和偿还贷款，并实际管理使用至今。期间，原告多次要求被告苏鹏将上述房屋过户至其名下并及时协助办理房屋产权过户手续，被告苏鹏均不予理会。现获悉二被告恶意将房屋转让变更权属登记，侵犯了原告权益，故诉至法院。
被告苏鹏辩称，房子是原告买的，贷款落在苏鹏名下，房子买了以后，在2017年6月份之后，原告就还不上房贷了，后来由苏鹏一直在还房贷。房子一直由原告在使用，苏鹏没有钥匙，钥匙都在原告处，苏鹏把房子卖给郭敬委，原告知情，房产中介需要带着去看房子，是原告将钥匙给了中介。在卖给郭敬委房屋之前，还有一个人要买，当时合同都签了，是苏鹏和原告两人一起签的，后来把这份协议撤了，跟郭敬委签的协议。在前年春节之前，原告找苏鹏用一笔贷款，做了一个房屋二押，贷了一笔钱，着急卖房子是因为二押要钱，所以提出来要卖房子。原告没有钱还，所以提出来把房子卖了还给二押。故原告请求不成立。
被告郭敬委辩称，其与苏鹏通过中介签订房屋买卖合同，并依照合同约定支付房价款，是合法取得涉案房产，对于原告与苏鹏之前的协议不认可，不知情。该协议违反法律规定，即便原告与苏鹏签订借名协议也与郭敬委无关，其系善意取得，应受到法律保护。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
1、2014年5月8日，范积慧与苏鹏签订《借名协议》，约定范积慧以被告苏鹏的名义购买位于青岛开发区长江中路xx户房屋，范积慧是该房屋的实际出资人及所有权人。
范积慧曾与涉案房屋原房主杨建林签订《房地产买卖契约》，以220万元的价格购买了上述房屋，支付了房款，后由苏鹏办理了该房屋的税费、过户登记手续。
2、2017年11月22日，苏鹏作为卖方，郭敬委的妻子赵文娟作为买方，通过青岛铭夏房产经纪有限公司（以下简称“铭夏公司”）签订《房屋买卖代收定金合同》，约定苏鹏出售位于青岛开发区长江中路xx户房屋，成交价290万元，定金10万元，于2017年11月23日签订正式合同。
2017年12月5日，苏鹏与郭敬委签订《房地产买卖契约》，约定了成交价格290万元，签订合同时买方支付定金20万元，买方购房首付款用以替卖方偿还银行贷款，剩余房款交给居间方保管，买方取得房产证后由居间方转账给卖方，卖方于2018年4月30日前将房屋交付买方，还约定了违约责任等内容。同日，苏鹏与郭敬委签订《房屋买卖补充协议》1份，约定房屋成交价290万元，买方支付定金20万元，由居间方监管，卖方配合买方办理过户手续，否则应向买方支付4倍购房定金；卖方同意用买方的购房首付替卖方还清银行借款，并配合买方去交易大厅办理抵押手续；卖方现有的二次抵押由卖方自己处理，卖方需确保产权清晰无任何纠纷剩余尾款买卖双方同意交给居间方铭夏公司法人吕某农业银行账户，待买方取到买方名下的不动产权证后，居间方将剩余房款扣除物业保证金退还给卖方苏鹏账户。
2017年12月13日的青岛市不动产登记信息显示，涉案房屋上设定有中信银行抵押权180万元，设定有抵押权人李琦抵押权80万元。
3、郭敬委提交的中国农业银行业务回单显示，其妻子赵文娟于2017年11月23日转账给吕某1.5万元、5万元，于2017年11月24日转账给吕某3万元，于2017年12月25日转账给吕某100万元、112700元。郭敬委提交的其中心银行业务凭证客户回单显示，2017年12月15日，其通过银行转账给苏鹏175万元。
苏鹏出具收条，载明于2017年12月15日收到郭敬委支付购房首付款180万元，于2017年12月28日收到购房尾款100万元。苏鹏认可收到了上述房款。
郭敬委称，买房子的钱接近300万是凑的，自己手上将近100万经营收入，一部分是其抵押胶南的房子60万，从建设银行信用贷款15万，舅子给贷款30万，从弟弟处借了100多万，房子是按照市场价购买的。
苏鹏提交其中信银行卡交易明细显示，前期有范积慧转账给苏鹏账户的记录，2017年2月7日后未再有范积慧转账给苏鹏的记录。苏鹏称，范积慧购买涉案房屋后，前期是由范积慧拿着苏鹏的银行卡还款，后范积慧无能力还款，有几个月是苏鹏代为偿还。苏鹏的陈述可与其提交的银行卡使用明细相印证，故本院予以认定。苏鹏称，涉案房屋被抵押给李琦，因李琦催促其还款，范积慧没有钱还，所以提出来把房子卖了还款，在卖了房子后向李琦公司的李宝忠转账99万元，还清了抵押款项。
4、证人吕某应郭敬委的申请出庭作证称，其是铭夏公司的法定代表人，为涉案房屋苏鹏与郭敬委的买卖关系提供中介服务，在之前不认识郭敬委和苏鹏；是一个叫杨鹏的提供的房源信息，杨鹏与二次抵押权人李琦是一个单位的人，当时是杨鹏拿着钥匙开门，上门看房时见到房子处于办公使用的状态；大约2017年11月签合同时见到的苏鹏，因苏鹏说其朋友使用房屋到2018年4月30日，所以房屋降价到285万元；因苏鹏说是范积慧在用这个房子，范积慧是他发小、朋友，其曾陪同苏鹏去潍坊找范积慧沟通交房的事情；郭敬委是通过公司员工周汉成找了铭夏公司买房子认识的，郭敬委说为了孩子上学买房子；按照当时的情况，该房屋出售价格偏低，但因该房要求全款，需要在很短时间内还清房贷和二次抵押款，加上面积大，总价也不低；当时为买卖双方的资金进行了监管，赵文娟直接转给苏鹏170多万元，于2017年12月25日转账给证人1112700元，在郭敬委拿到房产证后将尾款100万元转账给苏鹏。
证人毛某应郭敬委的申请出庭作证称，其系铭夏公司的工作人员，当时有一个认识的叫杨鹏的联系证人说卖房子，而公司员工周汉成说他亲戚郭敬委要买房子，当晚让郭敬委去看房子，当时房子里有很多人，还有别的中介的客户；另有一次郭敬委说看采光，中午时看了一次房子，是杨鹏开的门。
两证人证言对其经历的涉案房屋买卖过程做了陈述，可以相互印证，且可以与被告提交的银行卡使用明细、银行客户回单等证据相印证，其真实性可以认定，本院予以采信。
5、苏鹏与郭敬委于2018年5月13日达成《交房协议》，约定苏鹏承诺于2018年5月20日前将涉案房屋交付给郭敬委。郭敬委及其妻子赵文娟于2018年5月24日向本院起诉请求苏鹏腾房。本院于同日作出（2018）鲁0211民初7445号民事调解书，确认由苏鹏于2018年5月25日前腾出涉案房屋。
范积慧称，其和苏鹏是朋友，为了贷款方便，找苏鹏借名买房；涉案房屋现在由范积慧及相关人员在占用。
上述事实有原告提交的《借名协议》、《房地产买卖契约》、民生银行对账单、契税发票等，被告提交的房屋买卖带看协议、房屋买卖代收定金合同、《房地产买卖契约》、《房屋买卖补充协议》、收条、银行卡使用明细、银行业务回单，不动产登记信息等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、范积慧与苏鹏签订的《借名协议》是否有效？2、郭敬委取得青岛开发区长江中路232号C座1单元1702户房屋所有权是否构成善意取得？
综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：
关于焦点1。范积慧与苏鹏签订的《借名协议》是当事人的真实意思表示，两人均认可实际按照该协议履行的，且该协议不违反法律规定，故《借名协议》是有效协议，范积慧有权根据协议的约定请求苏鹏将涉案房屋过户至范积慧名下，但范积慧是基于《借名协议》对苏鹏享有债权请求权，不能直接享有青岛开发区长江中路232号C座1单元1702户房屋的所有权。
关于焦点2。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人善意取得不动产的所有权应当符合：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，郭敬委取得涉案房屋的所有权符合善意取得的条件。第一，郭敬委购买涉案房屋时，通过房产中介查看了房屋，查验了房屋所有权登记，有理由相信苏鹏是涉案房屋所有权人。根据证人证言，郭敬委与苏鹏之前并不认识，不存在恶意串通的可能；郭敬委为了购买房屋也多次到房屋内查看房屋现状及采光情况，符合一般人购房的行为特征。第二，结合证人吕某的证言及涉案房屋存在银行贷款抵押、民间借贷抵押的事实，郭敬委全款购买房屋的价格即使略微低于市场价格也属于合理的价格。范积慧主张交易价格过低，未提交证据证明，故本院不予采纳。第三，郭敬委已经取得涉案房屋的不动产登记证书，已经完成了房屋买卖的交易流程。因此，郭敬委已经取得了涉案房屋的不动产权登记证书，符合善意取得的条件，范积慧无权请求撤销郭敬委与苏鹏之间的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》，但可以依法向无处分权人苏鹏请求赔偿损失。
综上所述，范积慧与苏鹏之间签订的《借名协议》有效，但苏鹏已经将涉案房屋出售给郭敬委，并办理了过户登记手续，郭敬委合法取得了涉案房屋的不动产所有权。范积慧主张苏鹏与郭敬委之间签订的房屋买卖合同无效，证据不足，本院不予支持；其请求撤销郭敬委的不动产权登记，要求苏鹏将该房屋过户至其名下，于法无据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告范积慧与被告苏鹏之间于2014年5月8日签订的《借名协议》合法有效；
二、驳回原告范积慧的其他诉讼请求。
案件受理费13980元，保全费5000元（原告已预交），合计18980元，由原告负担18880元，由被告苏鹏负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 刘正品
审判员 车绍文
审判员 于召霞
二〇一八年十二月十三日
书记员 侯衍玲