山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0211民初4048号
原告：青岛万达东方影都投资有限公司，住所地青岛西海岸新区滨海大道青岛万达东方影都展示中心。
法定代表人：齐界，总经理。
委托诉讼代理人：姜桂圣，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜宏辉，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。
被告：朱佼，女，1982年11月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：刘忠石，山东金口律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。
负责人：郝子建，行长。
委托诉讼代理人：罗增礼，男，1963年6月4日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系第三人单位职工。
原告青岛万达东方影都投资有限公司（以下简称万达公司）与被告朱佼、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人姜桂圣、姜宏辉，被告朱佼的委托诉讼代理人刘忠石，第三人建行青岛分行的委托诉讼代理人罗增礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万达公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2014年1月10日签订的《青岛市商品房预售合同》及相关补充协议、附件解除；2.判令被告协助到政府主管部门办理撤销上述《青岛市商品房预售合同》的网签及备案、登记手续；3.判决被告协助到政府主管部门办理注销涉案房屋的预告登记手续；4.判令被告向原告支付违约金191392元；5.以上第4项诉讼请求，判决原告有权直接从被告已付购房款中扣除；6.判决原告有权从被告已付购房款中扣除或支付给第三人以清偿剩余贷款本息、滞纳金、违约金等；7.诉讼费用、保全费由被告负担。事实与理由：2014年1月10日，原告万达公司与被告朱佼签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发的黄岛区滨海大道1969号《青岛东方影都万达公馆A地块》内9栋办公单元9层917户办公房一套，总价款478480元。合同约定，被告于2014年1月9日前支付购房首付款248480元，余款230000元以按揭贷款方式支付，且原告为被告上述借款向第三人建行青岛分行提供阶段性连带保证责任担保。预售合同“补充条款”第四、五条约定，“无论任何原因，乙方（被告）逾期偿还银行到期贷款本息累计达两次以上（含两次）……或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同……。”并约定：“如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同……”。该合同并就房屋交付、违约责任等事项进行了详细约定。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但因被告存在逾期贷款等违约行为，导致第三人向原告主张了保证责任。另外，因被告的原因，涉案房屋已被多地法院采取了预查封或轮候查封等保全措施。被告的上述违约行为导致原告的合同目的已无法实现，并导致合同所约定的原告解除合同的条件成就。原告认为有权解除上述商品房预售合同并追究被告相关违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
朱佼辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。原告主张的因被告的原因导致合同目的无法实现不符合事实；补充协议中的解除合同条款是格式条款，涉案房屋是被告的居住房屋，该格式条款侵害了被告的基本生存权利，是无效的。
建行青岛分行述称，我公司曾于2016年12月19日向原告发出履行函，但原告并未履行担保责任，后被告朱佼按时偿还了银行贷款，贷款合同应继续履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：
1、2014年1月10日，原告万达公司（甲方）与被告朱佼（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发的黄岛区滨海大道1969号《青岛东方影都万达公馆A地块》内9栋办公单元9层917户房屋一套，总价款478480元。合同约定的付款方式为，被告于2014年1月9日前支付购房首付款248480元，余款230000元以按揭贷款方式支付。预售合同“补充条款”第四条第5项约定，“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达两次以上（含两次）……或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同……。”并约定：“如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同……”。该合同并就房屋交付、违约责任等事项进行了详细约定。
2、原告与第三人建行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为购置山东省青岛市黄岛区滨海大道1969号万达公馆商业用房而与第三人发生借贷关系的全部债务人提供担保，保证方式为连带责任保证。合同第四条第一款约定，保证责任免除的情形，第二种情形规定：“该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。
3、合同签订后，被告向原告支付购房首付款248480元，被告从第三人建行青岛分行贷款230000元，也已经支付原告，涉案房款已经付清。
4、涉案房屋于2016年5月24日具备房地产权属登记条件，目前仍登记在原告名下。涉案房屋已经于2015年被法院查封。
5、2017年3月至今，被告朱佼一直按时偿还银行贷款本息。
对当事人有争议的事实和证据，双方质证意见如下：
1、原告提交关于履行连带保证责任的函一份，证明2016年12月，第三人建行青岛分行向原告发函，提出因朱佼于2016年8月20日出现拖欠，因此要求原告万达公司承担连带保证责任，并且提前终止与被告的贷款合同。被告对原告的上述证据不予认可，认为被告并未履行担保责任，被告按时偿还银行贷款，原告没有损失。第三人对上述证据无异议。
2、原告提交解除通知书一份、公证书一份，证明2016年12月23日，原告万达公司向被告朱佼邮寄送达解除商品房预售合同的通知，2017年1月9日，青岛市黄岛公证处出具（2016）青黄岛证经字第732号公证书，对原告通过邮寄送达方式向被告朱佼邮寄《解除商品房预售合同的通知书》的内容及过程进行了公证。被告朱佼对此不予认可，称并未收到原告的解除通知书。第三人表示对上述证据不知情。
本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：原告要求与被告朱佼解除商品房预售合同应否支持；如果支持合同解除，应如何具体处理。
关于商品房预售合同应否解除。原告万达公司主张解除合同的主要依据是，依据合同“补充条款”的约定，万达公司行使解除权的条件均已成就，因此可以行使合同解除权。被告朱佼认为，尽管被告出现还款逾期的情形，涉案房屋也被查封，第三人银行也提出要求原告承担保证责任，但被告逾期偿还银行贷款是因为发生误解导致，且被告至今一直按期还款，再未出现拖欠，虽然银行对原告提出要求其承担保证责任，但原告并未实际履行保证责任，因此不同意原告提出的解除合同的请求。第三人建行青岛分行要求继续履行与被告朱佼之间的贷款合同。本院认为，尽管原告主张根据合同补充条款约定，在出现以下情形之一：被告出现还款逾期两次以上；涉案房屋被查封；第三人建行青岛分行要求原告承担保证责任时，原告万达公司可以行使合同解除权。但本案中，被告朱佼已经按约支付了首付款，并以银行贷款的方式支付了剩余房款，被告朱佼已经完成了合同约定的付款义务，原告的合同目的已经实现，其权益并未受到影响。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。本案中涉案房屋于2015年被法院查封，被告朱佼逾期还贷发生在2016年8月，第三人建行青岛分行于2016年12月向原告发函，提出要求原告万达公司承担连带保证责任，故原告现向法院起诉要求解除合同，也已经超过了法定的一年期限。综上，为了维护交易安全，原告万达公司要求解除与被告朱佼之间的预售合同，本院不予支持。关于原告主张的撤销网签备案、撤销预告登记等事项不属于法院处理范围，本院不予处理。原告的其他诉讼请求均以解除合同为前提，因本院对原告要求解除合同的请求不予支持，原告其他诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
驳回原告青岛万达东方影都投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费10499元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘伟春
人民陪审员 刘焕虹
人民陪审员 于 芳
二〇一八年十二月十日
书 记 员 陈 稳