山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民初459号
原告：青岛海景（国际）大酒店发展有限公司，住所地X。
法定代表人：王来明，董事长。
委托诉讼代理人：郭萍，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被告：徐斗，X。
委托诉讼代理人：于海涛，山东中信德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪盟，山东中信德律师事务所律师。
原告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司（以下简称海景大酒店）与被告徐斗商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告海景大酒店的委托诉讼代理人郭萍，被告徐斗的委托诉讼代理人王琪盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海景大酒店向本院提出诉讼请求：1、判令解除海景大酒店、徐斗双方于2011年12月13日签订的关于X室的《青岛市商品房预售合同》及补充协议一、二，徐斗向海景大酒店返还房屋并配合撤销与海景大酒店的预售合同网签手续；2、判令徐斗向海景大酒店支付解除合同违约金521034元，该部分款项从徐斗的退房价款中抵扣；3、判令徐斗向海景大酒店支付逾期付款违约金1245978.96元，该部分款项从徐斗的退房价款中抵扣；4、判令徐斗赔偿海景大酒店为本案支付的律师费42万元，该部分款项从徐斗的退房价款中抵扣；5、本案诉讼费用、保全费用由徐斗承担并从徐斗的退房价款中抵扣。事实和理由：2011年12月13日，海景大酒店与徐斗签订《青岛市商品房预售合同》，徐斗购买海景大酒店开发的青岛市X室。合同约定房屋总价款为26410600元，徐斗应于2011年12月13日前向海景大酒店支付购房定金6605300元，于2012年3月31日前向海景大酒店支付首付款13210600元（定金转为首付款），余款13200000元由徐斗向银行申请个人住房贷款。合同签订后，徐斗仅向海景大酒店支付了购房定金6605300元。2015年4月25日，双方签订《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》。该协议约定，根据实测面积计算涉案房屋的总价款为26051700元，徐斗欠付房款19446400元；徐斗应于2015年10月31日前向海景大酒店付清首付款13051700元（已支付定金6605300元自动转为房价款），应于2015年12月31日前向海景大酒店支付剩余购房款13000000元。该补充协议签订后，徐斗未按约履行付款义务。2017年4月20日，双方签订《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》。该协议约定，徐斗应于2017年9月30日前向海景大酒店付清首付款13051700元（已支付定金6605300元自动转为房价款），应于2017年11月30日前向海景大酒店付清剩余购房款13000000元和其他费用。该补充协议签订后，徐斗仍未按约履行付款义务。《青岛市商品房预售合同》第七条约定，徐斗逾期付款超过60日，海景大酒店有权解除合同；海景大酒店解除合同的，徐斗应按房屋总合同金额的2%支付违约金；海景大酒店不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，徐斗按日向海景大酒店支付逾期应付款万分之零点五的违约金。《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》第五条约定，徐斗到期仍未付清款项的，海景大酒店有权解除与徐斗的预售合同及本补充协议，并要求徐斗承担原预售合同约定的违约责任。《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》第三条约定，徐斗到期仍未付款的，海景大酒店有权解除与徐斗的预售合同及本补充协议，并要求徐斗退还房屋和承担违约责任；第四条约定，其他未尽事宜按照预售合同的约定履行。根据《青岛市商品房预售合同》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》的约定，海景大酒店有权解除合同，收回房屋，徐斗应配合海景大酒店办理撤销网签手续。在抵销扣除徐斗违约金、海景大酒店为本案支付的律师费、诉讼费、保全费等等费用后，海景大酒店将剩余款项退还徐斗。
被告徐斗辩称，1、海景大酒店违约在先。预售合同约定2012年5月31日前交付房屋，且交付的房屋需竣工验收，没有抵押。但至合同约定的交房时间，涉案房屋未竣工验收和解除在建工程抵押。海景大酒店交付房屋是2013年后，逾期一年多。且经了解涉案房屋无法办理房屋产权证，海景大酒店违约在先。2、双方约定的付款时间为2017年9月30日前付清首付款，2017年11月30日前付清余款。3、海景大酒店主张解除合同的违约金不应支持。补充协议二签订后，徐斗于2017年8月22日失去人身自由，属不可抗力，无法履行合同约定的付款义务。且海景大酒店违约在先，其要求解除合同，徐斗同意，但其要求支付解除合同违约金，不应支持。4、海景大酒店主张逾期付款违约金不应支持。逾期付款违约金是履行合同对逾期付款设定的责任，合同解除不再履行，不存在逾期付款违约金。且补充协议二已变更了合同约定的付款时间，海景大酒店要求从原合同约定的付款时间计算违约金无依据。5、海景大酒店要求徐斗承担其律师费没有依据，不应支持。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月13日，海景大酒店与徐斗签订《青岛市商品房预售合同》，约定徐斗向海景大酒店购买青岛市X户房屋，该房屋暂测建筑面积为356.90平方米，每平方米单价为74000元，房屋总价款暂定为26410600元；该合同第七条约定，徐斗若未按本合同约定的时间付款，应当向海景大酒店支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60日后，海景大酒店有权解除合同。海景大酒店解除合同的，徐斗按房屋总合同额的百分之二向海景大酒店支付违约金。海景大酒店不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，徐斗按日向海景大酒店支付逾期应付款万分之零点五的违约金；该合同第十条约定，该房屋的交付须符合下列条件：交付的房屋所在单体楼座已经按照《建设工程质量管理条例》第16条的规定通过竣工验收；该合同第十一条约定，海景大酒店定于2012年5月31日前将该房屋交付给徐斗，除不可抗力外；该合同附件一对于付款方式和付款期限约定为：徐斗于2011年12月13日前向海景大酒店支付购房定金6605300元，于2012年3月31日前向海景大酒店支付首付款13210600元（定金自动转为房价款），剩余房款13200000元由徐斗向银行申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给海景大酒店；该合同补充条款第三条第2项约定，徐斗采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按约还款的过程中，如果因徐斗未按期还款导致海景大酒店承担保证责任时，视为徐斗逾期付款。海景大酒店按照本合同逾期付款的约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向徐斗追偿。追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。该合同签订前，海景大酒店已取得涉案房屋所在楼座的商品房预售许可证。该合同签订后，徐斗于2012年1月11日支付海景大酒店购房定金3605300元，于2012年1月12日支付购房定金3000000元，共计6605300元。此后徐斗未再向海景大酒店支付购房款。
2015年4月25日，海景大酒店与徐斗签订《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》。该补充协议约定的主要内容为：房屋实测建筑面积为352.05平方米，根据实测面积计算该房屋的总价款为26051700元，徐斗欠付房款金额为19446400元；双方协商采取分期付款方式支付欠付房款：徐斗应于2015年10月31日前向海景大酒店支付首付款13051700元（已支付定金6605300元自动转为房价款），于2015年12月31日前向海景大酒店支付剩余购房款13000000元；如徐斗到期仍未付款，海景大酒店有权与其解除预售合同及本补充协议，并要求徐斗承担原预售合同约定的违约责任。
2017年4月20日，海景大酒店与徐斗签订《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》。该补充协议（二）约定的主要内容为：徐斗承诺于2017年9月30日前向海景大酒店支付首付款13051700元（已支付定金6605300元自动转为房价款），于2017年11月30日前向海景大酒店支付剩余购房款13000000元和其他费用；徐斗承诺如到期未付清款项，海景大酒店有权与其解除预售合同及本补充协议，要求徐斗退还房屋和承担违约责任。
关于涉案房屋的交付时间，徐斗称其于2013年接收了涉案房屋，现仍占有使用涉案房屋；海景大酒店称其已将涉案房屋交付给徐斗，交付时间不清楚。
本院认为，海景大酒店与徐斗所签订的《青岛市商品房预售合同》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。徐斗未按双方协议的约定向海景大酒店支付除购房定金之外的购房款，逾期时间已超过60日，根据双方预售合同第七条的约定，海景大酒店有权提出解除合同并主张违约金。海景大酒店于2018年3月7日向本院起诉要求解除双方的预售合同及两份补充协议，徐斗于2018年4月13日收到本院送达的起诉状副本，即解除合同通知于2018年4月13日到达徐斗，故本院确认双方所签预售合同及补充协议于2018年4月13日解除。因徐斗逾期付款导致双方合同解除，其应依约向海景大酒店支付解除合同违约金521034元（26051700元×2%）。徐斗辩称其不应承担解除合同违约金，理由不成立，本院不予采信。双方合同已解除，徐斗应向海景大酒店返还涉案房屋，海景大酒店应返还徐斗已支付的购房款。海景大酒店要求判令徐斗配合其撤销双方预售合同的网签手续，因是否撤销网签备案手续属于不动产登记管理部门的行政管理范畴，故对海景大酒店的该项请求本院在本案中不予处理。
关于逾期付款违约金问题。根据双方预售合同第七条的约定，在徐斗逾期付款超过60日的情况下，海景大酒店可以要求解除合同并主张解除合同的违约金；或者不解除合同，合同继续履行，徐斗承担逾期付款违约金。因海景大酒店已主张解除合同，故其再要求继续履行合同的逾期付款违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于律师费的问题。根据双方预售合同补充条款第三条第2项的约定，徐斗采用银行按揭方式付款，且在按揭贷款办理完毕后未按期还款导致海景大酒店承担保证责任时，徐斗应承担包括律师代理费之内的各项费用。因双方补充协议已变更付款方式，徐斗未采用银行按揭方式付款，更不存在导致海景大酒店承担保证责任的情形，故海景大酒店以该条约定为据向徐斗主张律师费，理由不成立，本院不予支持。
综上，海景大酒店的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：
一、青岛海景（国际）大酒店发展有限公司与徐斗签订的《青岛市商品房预售合同》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议》、《＜青岛市商品房预售合同＞补充协议（二）》于2018年4月13日解除；
二、徐斗于本判决生效之日起10日内向青岛海景（国际）大酒店发展有限公司腾还青岛市X户房屋；
三、徐斗于本判决生效之日起10日内向青岛海景（国际）大酒店发展有限公司支付解除合同违约金521034元；
四、青岛海景（国际）大酒店发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还徐斗购房款6605300元；
五、驳回青岛海景（国际）大酒店发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费182994元，由青岛海景（国际）大酒店发展有限公司负担20000元，徐斗负担162994元；保全费5000元，由徐斗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 陈明明
审判员 李 蕾
审判员 龙 骞
二〇一八年十二月十日
书记员 石 晗
书记员 吴苗苗