山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3103号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李祥国，X。
委托诉讼代理人:陈守军，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝焕卫，山东琴岛律师事务所律师
上诉人（原审被告、反诉原告）：张锐，X。
委托诉讼代理人：郝希新，山东德敏律师事务所律师。
上诉人李祥国与上诉人张锐因房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李祥国上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判李祥国与张锐继续履行《青岛市存量房屋买卖合同》，张锐协助李祥国将位于青岛市崂山区户的房屋过户至李祥国名下或发回重审；2、本案一审、二审等全部诉讼费用由张锐承担。事实与理由：李祥国与张锐经青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间，于2016年12月30日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定由李祥国购买张锐名下位于青岛市崂山区户的房屋，购房款1066000元。合同签订后，张锐违反合同约定未能及时对涉案房屋申请解除银行抵押，且单方面拒绝继续履行合同，导致李祥国无法按照合同约定继续履行下去，给李祥国造成巨大损失。一审法院对上述事实认定存在错误，在未能依法查明案件事实的情况下，错误的认定系李祥国违约，属于事实认定不清。张锐因房价上涨等原因在签订合同并收取定金后，意图违约，此后又要求违法解除合同，完全违背合同的契约精神和诚实信用原则。
张锐辩称，答辩意见同我方上诉状意见。李祥国混淆了一次性还贷申请及解除抵押申请的概念，双方房屋买卖合同未约定需要向银行提交解除抵押的申请，只约定一次性还贷的申请。一审判决解除合同正确，符合我国的相关法律规定和契约精神。
张锐上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判李祥国向张锐支付违约金213200元；2、本案一审、二审诉讼费用由李祥国承担。事实与理由：一、一审判决认定案件事实错误，张锐不存在违约行为，不应承担违约责任。首先，双方签订的房屋买卖合同中关于张锐于2017年1月13日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请的约定，不是合同的主要条款，无论张锐是否提交一次性还贷申请，涉案房屋依旧存在，不会影响合同的正常履行，张锐按照合同约定只需最迟在2017年3月31日之前办理完解押登记手续即可。其次，张锐的确向原贷款机构申请过一次性还贷，且向贷款账户存入10万余元，为办理解除抵押登记手续做准备，因此张锐不存在违约。二、李祥国不支付购房款的行为构成根本违约，应当承担违约金213200元。按照合同约定，李祥国分别应于2017年2月8日前和2017年4月10日前向张锐支付购房款。支付购房款既是合同法规定的买卖合同的主要条款，也是李祥国的主要义务。李祥国在两次付款期间没有主动支付购房款，反而以各种理由拖延支付。此时青岛市商品房价格正急速上涨，李祥国不及时支付购房款的违约行为，致使张锐出售该房屋、以该房屋所售房款重新购买房屋以改善居住环境的目的无法达到。李祥国拖延支付房款已构成根本违约，张锐有权解除合同。双方合同约定，李祥国因根本违约须向张锐支付房屋总价款的百分之二十作为违约金，该约定合法有效，应予支持。
李祥国辩称，一、张锐先违反合同约定，李祥国无违约行为。根据双方所签房屋买卖合同的约定，张锐应于2017年1月13日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，然后李祥国于2017年2月8日前支付第一笔购房款，这两个条款有先后履行顺序。张锐没有先履行合同义务，李祥国有权拒绝履行。提交还款申请直接影响贷款是否能够提前还清，如果没有提交申请，银行的审批时间就会延长，会直接影响合同后续条款的履行。张锐违反该约定系实质性违约。张锐称银行答复无需提前提交申请的意见无任何证据予以证明。二、双方当事人后期就合同履行达成新的合意，张锐拒绝履行系违约，李祥国不存在违约行为。双方就房屋买卖在2017年4月达成新的继续履行的合意，有中介人员的证人证言及微信聊天记录为证。张锐因房价上涨而拒绝履行合同系违约行为。李祥国已准备好双方约定的购房款项，具有履行合同的诚意。三、张锐解除房屋买卖合同无事实和法律依据，李祥国依法可主张继续履行合同。
李祥国向一审法院起诉请求：1、依法确认李祥国、张锐签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100000586463）合法有效；2、依法判令李祥国、张锐继续履行《房屋买卖合同》，张锐协助李祥国将位于青岛市崂山区户的房屋过户至李祥国名下；3、张锐向李祥国赔偿自2017年3月31日至2017年7月10日的逾期违约赔偿金53833元；4、诉讼费用由张锐承担。
张锐向一审法院反诉请求：1、解除李祥国、张锐签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100000586463）；2、李祥国支付张锐合同违约金213200元；3、本诉、反诉费用由李祥国承担。
一审法院认定事实：2016年12月30日，张锐作为出卖人、李祥国作为买受人签订编号为100000586463的《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《交易方留存信息表》和《青岛市存量房屋买卖合同》等文件，其中李祥国在《交易方留存信息表》中留有联系电话为132××××1798，电子邮箱为106×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，通讯地址为山东省青岛市市北区集贤二路43号301户，张锐在《交易方留存信息表》中留有联系电话为187××××2150，电子邮箱为117×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，通讯地址为X。双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》载明：出卖人将位于青岛市崂山区户房屋出售予买受人，上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计价款为1066000元，买受人于2017年1月3日前将第一笔定金叁万元整自行支付给出卖人；买受人于2017年2月8日前将第一笔购房款300000元以银行托管的方式支付出卖人；买受人于2017年4月10日前将第二笔购房款726000元以银行托管的方式支付给出卖人；合同载明出卖人应于2017年1月13日前向该房屋的原还贷机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续；提前还贷产生的利息和费用，由出卖人自行承担；双方同意在2017年4月14日前，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续；出卖人应于2017年5月31日将该房屋交付买受人；合同还约定：买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出卖人或买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；……对本合同的解除或变更，应当采用书面形式。合同还约定了双方的其他权利义务。合同落款处有李祥国、张锐签名捺印，并有青岛链家兴业房地产经纪有限公司加盖合同专用章确认。
上述合同签订后，李祥国给付张锐定金30000元。张锐于2017年1月26日向涉案房屋贷款账户存入100000元。2017年4月26日，张锐向李祥国合同中预留的电子邮箱发送解约通知，声明因李祥国未依约支付首付款，张锐要求解除合同。同日，李祥国向张锐合同中预留的通讯地址邮寄书面文件，督促张锐履行合同。
庭审中，李祥国申请证人青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员迟某出庭作证，迟某陈述：“双方签订合同后，2017年2月6日或7日，李祥国联系我们希望首付款延后，在4月10日前一次性支付全款，2月7日我们（用）电话（号码170××××1207）联系张锐（电话号码187××××2150），没有联系到；2月中下旬，我们联系到张锐，把李祥国要求延后支付首付款的情况告诉她，张锐还是要求李祥国依约先支付首付款，同时张锐说解押有6600元（费用），需要李祥国承担。我们和李祥国说了张锐要求依约支付首付款的问题，李祥国因6600元的问题没有确定，所以没有涉及首付款的问题。到了4月初，我公司决定承担6600元，并告知张锐，张锐说可以继续履行合同。后我们三方约定2017年4月17日去办理涉案房屋解押，由李祥国拿出100000元首付款作为解押的费用，在办理解押当天的路上张锐告知我们不卖了，我们转告了李祥国”。经质证，李祥国、张锐对该证言的真实性均无异议，但李祥国主张证人并未向其反馈张锐要求先履行300000元，只是说先承担6600元，再谈300000元的问题，张锐指出要求李祥国承担6600元的理由在于李祥国未按约于2月8日前支付首付款。
另查明，涉案房屋项下抵押贷款尚未清偿完毕。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、李祥国提交2017年4月期间李祥国与中介青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称“中介”）工作人员迟某的通话录音数段、2017年4月30日李祥国、张锐之间的通话录音一段及相关录音书面整理材料一宗，欲证明2017年2月8日李祥国要支付首付款时联系不到张锐，后2017年4月9日通过中介联系到张锐，张锐要求李祥国支付100000元帮助解押，以此作为首付款，双方电话变更合同，后双方约定去银行办理解押过程中，张锐未去，后4月30日中介联系李祥国、张锐见面，谈一下解约和违约金问题，李祥国不同意解约，张锐亦未到场。张锐质证称，该录音主要系李祥国与中介人员之间的通话录音，中介没有通知张锐，无权代替张锐承诺，也无权变更合同履行期限；李祥国、张锐唯一一次通话录音，恰证明李祥国违约在先，没有支付300000元首付款，相关录音的书面整理材料中部分内容虚假，中介工作人员已出庭作证，故该录音缺乏真实性和合法性。一审法院认为，李祥国与中介人员之间的通话录音仅能证明李祥国与中介人员之间的沟通情况，在没有其他证据证明中介人员与张锐的沟通情况以及张锐反馈意见的情况下，该录音不能直接证明张锐履行合同的情况；而2017年4月30日李祥国、张锐之间的通话录音显示，张锐对李祥国所称的“约好2017年4月30日见面”以及“双方已变更合同的履行”等内容予以否认，并称由于李祥国未按约在2017年2月8日前支付首付款，且经张锐自2月中旬至4月期间多次向中介催要，李祥国仍未支付，故不再向李祥国出售涉案房屋。综上，一审法院认为上述录音证据不能证明张锐存在怠于履行合同的情形，亦无法证实李祥国、张锐已达成合意变更涉案合同的履行。
2、李祥国提交微信聊天记录，欲证明2017年4月李祥国、张锐又达成了继续履行房屋买卖合同的意向，也确认继续履行合同的时间。张锐质证称对该证据的真实性及证明内容均不予认可，认为该证据系复印件，不能作为证据使用。一审法院认为，该微信聊天记录虽显示名称为“张锐”，但在张锐对该证据的真实性及证明内容均不予认可的情况下，李祥国应提交其他证据证明该微信账户系由张锐使用，而不能当然地以该微信聊天记录认定系张锐的意思表示，故一审法院对该证据的真实性和证明内容不予确认。
3、李祥国提交房屋买卖合同，欲证明其与张锐签订合同后，为支付张锐房款卖掉自己仅有的房屋。张锐质证称对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。一审法院认为，该证据仅证实李祥国于2017年1月10日与案外人签订房屋买卖合同，出售其名下房屋，在李祥国未提交房款交易凭证等其他证据佐证的情况下，该合同不能直接证明李祥国在本案所涉与张锐签订的房屋买卖合同中的履行情况。
一审法院认为，李祥国、张锐之间签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同合法、有效，双方当事人应及时全面履行各自的义务，任何一方违约，应承担相应的违约责任。根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及举证、质证情况，一审法院归纳本案争议焦点在于违约事实的确定和合同应否解除。
一、关于违约事实的确定问题。首先，从李祥国的履行情况看，李祥国按约负有于2017年2月8日前将第一笔购房款300000元以银行托管的方式支付张锐的义务，而根据证人迟某的证言可见，李祥国并未在约定期限内向中介工作人员或张锐作出“已准备好300000元首付款，要求与张锐共同至银行办理托管账户支付相关款项”的意思表示，实际亦未按约支付张锐该首付款项，故应认定李祥国存在违约行为。关于李祥国提出因联系不到张锐的原因导致不能以银行托管方式支付张锐首付款项的辩解意见，一审法院认为，无法联系张锐并不是阻却李祥国履行合同义务的合法事由，按照相关法律规定，在张锐下落不明或无正当理由拒绝受领李祥国款项的情况下，李祥国亦可以提存相关款项的方式完成其合同义务；即使李祥国未提存相关款项，亦应举证证明其在合同约定付款期限内已准备好足额的首付款项，然李祥国未就其履约义务进行任何举证，故对李祥国的上述辩解，一审法院不予支持。关于李祥国提出双方已电话变更合同履行的主张，一审法院认为，李祥国提交的证据不能证明李祥国、张锐就变更涉案合同的履行期限等主要合同内容达成了合意，且双方签订的合同明确约定“对本合同的解除或变更，应当采用书面形式”，故对李祥国的上述主张，一审法院亦不予支持。其次，从张锐的履行情况看，张锐负有按约于2017年1月13日前向该房屋的原还贷机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟应于2017年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续的合同义务。在履行过程中，张锐称经向贷款银行了解，无需提前递交一次性还清剩余贷款申请，只需向贷款账户存入足额贷款本息，即可办理解除抵押登记手续，故张锐仅于2017年1月26日向涉案房屋贷款账户存入100000元，并未向银行递交一次性还清剩余贷款的申请，亦未提交证据证明无需递交一次性还贷申请即可解除抵押手续的主张，且至今未办理完毕涉案房屋的解除抵押登记手续，故张锐亦存在违约行为。
关于违约责任，双方签订的合同约定：买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，李祥国、张锐均存在违约行为，均应按约向对方承担支付违约金的违约责任，综合李祥国、张锐的违约情形及相关案情，一审法院确认李祥国应自合同约定履行期届满的次日2017年2月9日起按房屋总价款1066000元的5‰每日向张锐支付的违约金，张锐应自合同约定履行期届满的次日2017年1月14日起按房屋总价款人民币1066000元的5‰每日向张锐支付的违约金，双方互负债务折抵后，张锐应向李祥国支付违约金数额为13858元（1066000元×5‰×26日）。
二、关于涉案合同应否解除的问题。本案中，李祥国主张继续履行合同，张锐主张解除合同，一审法院认为，双方签订的合同约定“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出卖人或买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”，故在李祥国存在违约行为的情况下，张锐享有合同的约定解除权。本案中张锐业于2017年4月26日向李祥国签订合同时预留的电子邮箱发送了解约通知，故一审法院对张锐解除合同的主张予以支持，确认解除李祥国、张锐于2016年12月30日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，对李祥国继续履行合同、要求张锐协助其办理房屋过户的主张予以驳回。关于李祥国已支付的定金30000元，因李祥国未在本案中主张，一审法院不予处理，李祥国可另案主张。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零一条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李祥国与张锐于2016年12月30日签订的关于青岛市崂山区户房屋的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、张锐于判决生效之日起十日内支付李祥国违约金13858元；三、驳回李祥国的其他诉讼请求；四、驳回张锐的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14878元，保全费5000元，共计19878元，由李祥国承担19657元，张锐承担221元；反诉费8156元，由李祥国承担4078元，张锐承担4078元。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，李祥国与张锐所签涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案双方当事人争议的焦点问题为张锐是否有权要求解除涉案房屋买卖合同及双方当事人违约责任的承担问题。根据本案查明事实，张锐未按约于2017年1月13日之前向涉案房屋的还贷银行提交一次性还清剩余贷款的申请，李祥国未按约于2017年2月8日之前支付首付款30万元。根据双方合同约定，张锐提交一次性还贷申请的目的在于按期解除涉案房屋的抵押权，即张锐的义务主要在于按约解除涉案房屋的抵押权，即使张锐未按时提交还贷申请，只要其在2017年3月31日之前解除涉案房屋的抵押权，就不影响双方合同的正常履行。故李祥国以张锐未按约提交还贷申请为由主张其可不按约履行首付款的支付义务，理由不成立，本院不予采信。李祥国另主张其与张锐已达成新的履行付款义务的时间的合意，因一审出庭作证的中介人员陈述称，李祥国于2017年2月6日或7日，联系中介人员要求延期支付30万元首付款，中介人员于2017年2月中下旬联系到张锐，张锐要求李祥国依约先支付首付款，且李祥国并未提交证据证明其与张锐之间以合同约定的书面形式变更了付款时间，故本院对于李祥国的该主张亦不予采信。李祥国作为买受人未按约履行其主要合同义务，张锐有权提出解除双方的房屋买卖合同，一审法院确认双方的房屋买卖合同已解除并无不当。关于违约责任的承担问题，一审法院考虑到双方当事人均有违约行为，酌情确定双方违约金的支付数额，基本妥当，本院不予变更。综上，李祥国、张锐的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计19584元，由上诉人李祥国负担14878元，上诉人张锐负担4706元。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一八年十二月十一日
书记员 石 晗
书记员 庞连捷