原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司与被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

2016-10-10
青岛市黄岛区人民法院 (2016)鲁0211民初6131号
山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0211民初6131号
原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司。住所地青岛市市南区。
法定代表人张贤律,总经理。
委托代理人朱江,山东恒盛德律师事务所律师。
被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司。住所地青岛市黄岛区。
法定代表人王济建,总经理。
委托代理人陈振宗,山东海之源律师事务律师。
委托代理人李晶,山东海之源律师事务所实习律师。
原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司(以下简称青岛恒宇公司)与被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司(以下简称昆仑能源公司)土地租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月7日受理后,昆仑能源公司提起反诉,本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)青岛恒宇公司之委托代理人朱江及被告(反诉原告)昆仑能源公司之委托代理人陈振宗、李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)青岛恒宇公司诉称,原、被告于2012年12月28日签订租赁合同一份,合同约定由被告租赁原告前湾港北门、黄河东路南地块使用,租赁土地面积4.2亩,每亩年租金5.9万元,租赁期间自2013年1月1日起至2023年1月1日止,被告应于每年的4月20日前支付租金,逾期按照日千分之五标准计算违约金。现因被告未能按期交纳租金,故原告提起诉讼,请求法院判令:1、被告偿付原告租赁费人民币439816元及自2015年4月20日起至实际支付之日止的违约金(以拖欠租赁费为基数,按日千分之五标准计算),本案诉讼费由被告负担;2、如双方解除租赁合同,则被告应将租赁土地恢复原状。
被告(反诉原告)昆仑能源公司辩称,1、涉案土地使用权人为青岛正立信实业有限公司,被告认为原告无权出租该土地,故原、被告间的租赁合同为无效合同;2、涉案土地性质为工业用地,需变更为商业服务用地后才能建加气站,但因受2013年11月22日输油管道爆炸影响,规划部门现不允许将涉案土地性质变更为商业用地,被告至今无法取得建设加气站的规划许可手续,导致被告合同目的无法实现,故被告享有合同解除权。被告方工作人员席君峰于2015年6月17日以电子邮件的形式向原告方的王某邮箱13658681111@163.com发出合同解除函,通知原告解除双方签订的土地租赁合同,原告在三个月内未提出异议,应认定为双方间的租赁合同于2015年6月17日已经解除,原告无权要求被告支付2015年6月17日以后的租赁费。3、原告的损失仅为利息损失,故原告主张的违约金数额过高,应予调整。4、原、被告双方在合同中约定土地使用时间为2013年4月20日,租赁费应自2013年4月20日起计算,因在此时间前被告未使用涉案租赁土地,故被告不应支付2013年4月20日前的租赁费。5、被告租赁的涉案土地早已腾出,不影响原告重新招租,故不应给予原告二个月的重新招租期。
被告(反诉原告)昆仑能源公司反诉称,因涉案土地性质为工业用地,需变更为商业服务用地后才能建加气站,但因受2013年11月22日输油管道爆炸影响,规划部门现不允许将涉案土地性质变更为商业用地,被告至今无法取得建设加气站的规划许可手续,导致被告合同目的无法实现,故被告享有合同解除权。被告方工作人员席君峰于2015年6月17日以电子邮件的形式向原告方的王某邮箱发出合同解除函,通知原告解除双方签订的土地租赁合同,但原告否认收到该邮件,故请求法院判令解除原、被告签订的租赁合同,反诉费用由青岛恒宇公司负担。
原告(反诉被告)青岛恒宇公司针对反诉辩称,昆仑能源公司的反诉无事实和法律依据,应驳回其反诉请求。
经审理查明,2012年12月28日,青岛恒宇公司与昆仑能源公司签订租赁合同书一份,合同约定由昆仑能源公司租赁青岛恒宇公司位于青岛市黄岛区前湾港北门、黄河东路南的地块用于液化天然气的终端销售和天然气加气站的建设及经营场所,该土地性质为工业用地,租赁土地面积4.2亩,每亩年租金5.9万元(不含税),租赁期间自2013年1月1日起至2023年1月1日止,土地使用时间为2013年4月20日。双方约定租赁费一年一付,昆仑能源公司应于每年的4月20日前支付租金,逾期支付租金按拖欠金额日千分之五计算违约金。双方在租赁合同书中签字盖章,其中青岛恒宇公司签字人为王某。合同签订后,青岛恒宇公司按约将租赁土地交付昆仑能源公司,昆仑能源公司按约支付了2015年4月20日前的租赁费。昆仑能源公司租赁涉案土地后,向青岛市黄岛区城建局申请设立LNG加气站,2014年7月7日,青岛市黄岛区城建局批准了该公司的申请,并要求办理规划、国土、消防、安监等相关手续。2014年8月6日,昆仑能源公司办理了燃气审批手续。2015年1月23日,昆仑能源公司就涉案租赁土地的性质变更问题向审批部门提交了申请。
另查明,原告主张被告应支付租赁费439816元,包括1、2015年4月20日至2016年4月19日的租赁费247800元;2、2016年4月20日至2016年8月31日租赁费90973元;3、要求被告给予原告两个月的重新招租期,租赁费损失为41300元;4、原、被告合同约定租赁期间为10年,故原告给予被告自2012年1月1日至2012年4月20日共110天的免租期,现被告实际租赁期间不足10年,故免租期按比例应为22天,被告应补交免租期88天的租赁费59743元。涉案租赁土地的使用权人为青岛正立信实业有限公司,青岛正立信实业有限公司将该土地租赁给青岛恒宇公司使用,并同意青岛恒宇公司将该土地转租给昆仑能源公司使用。
又查明,昆仑能源公司主张,其工作人员席君峰于2015年6月17日以电子邮件的形式向青岛恒宇公司的王某邮箱1XXXXXXXX@XXX.com发出合同解除函,通知对方解除双方签订的土地租赁合同。为证明其主张,昆仑能源公司提交了公证书一份,该公证书证实,2015年6月27日,昆仑能源公司的席某某向1XXXXXXXX@XXX.com邮箱发送01lydyh01关于与贵公司解除土地租赁合同的函01lydyh01一份,主要内容为:昆仑能源公司租赁青岛恒宇公司的涉案土地性质为工业用地,昆仑能源公司如建设加气站需将土地性质变更为商业用地,但经努力一直无法办理土地性质变更,故昆仑能源公司无法在涉案土地建设加气站,昆仑能源公司决定解除双方签订的土地租赁合同书。青岛恒宇公司否认已收到该邮件,并称王某并非其公司工作人员,当时签订合同时只是委托其代理签字,而且王某的邮箱常年不用,昆仑能源公司以邮件的形式发出通知不能证明青岛恒宇公司已收到该邮件,而且昆仑能源公司至今仍占用租赁土地而未交付青岛恒宇公司。昆仑能源公司为证明王某系青岛恒宇公司工作人员,提交了2013年8月22日王某到昆仑能源公司领取租赁费的登记簿,其中有王某领取租赁费247800元的签名。同时,昆仑能源公司还提交了统一社会信用代码信息,该信息中显示自2013至2015年度,青岛恒宇公司的电子邮箱一直为13658681111@163.com。青岛恒宇公司认可王某领取租赁费的行为,并称系其公司委托王某领取的,但并不认可王某为其工作人员;青岛恒宇公司对统一社会信用代码信息不予认可。关于双方间的租赁合同是否解除问题,青岛恒宇公司认为,昆仑能源公司签订租赁合同时明知土地性质为工业用地,而且昆仑能源公司未提交任何证据证明国家政策在合同签订前后发生过变化,亦未提交政府部门出具的不予批准立项建设加气站的相关证据,无法证明其合同目的无法实现,故昆仑能源公司不享有合同的单方解除权。
再查明,青岛恒宇公司称涉案租赁土地上原有六间简陋房屋,周边有树木,其他土地为空地,但其对该主张未提供证据予以证明。昆仑能源公司称涉案土地上原来不存在青岛恒宇公司所称的房屋和树木,只是坑洼不平的场地。关于涉案租赁土地的现状,原、被告双方均确认存在三间约85平方米的站房、地面硬化1050平方米,铺设花砖地面110平方米,建围墙78米,还存在四根柱子。青岛恒宇公司庭审中同意解除双方签订的土地租赁合同书,并要求昆仑能源公司清除租赁土地上的房屋、水泥地面、院墙和四根柱子后将租赁土地交还。昆仑能源公司称2015年6月17日向青岛恒宇公司发函后,其已撤离租赁土地,该租赁土地已交付给青岛恒宇公司管理,因租赁土地是开放式的,青岛恒宇公司可以控制租赁土地,因双方系口头交接的租赁土地,所以不存在交接手续或证明。青岛恒宇公司对此予以否认,并称昆仑能源公司未将租赁土地交付给青岛恒宇公司,租赁土地仍处在昆仑能源公司控制之下,而且租赁土地上昆仑能源公司所建的设施并未清除。昆仑能源公司要求青岛恒宇公司就租赁土地上现存的站房、围墙等设施给予经济补偿,青岛恒宇公司不予认可。同时,昆仑能源公司未就该部分提起反诉。
上述事实,有原告提交的租赁合同书,被告提交的国有土地使用证、《关于建设青岛开发区前湾港北门LNG加气站的请示》、《关于昆仑能源投资(山东)有限公司建设前湾港北门LNG加气站可行性研究报告的初审意见》、企业名称预选核准通知书、准予行政审批决定书、公证书、企业信用信息公示信息等证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭,在案佐证,经本院开庭审查和庭审质证,可以采信。
本院认为,原、被告间签订的租赁合同书合法有效,依法应予以维护,合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中原、被告现均同意解除租赁合同书,系双方真实意思表示且不违反法律规定,本院予以确认。关于原、被告双方争议的合同解除时间问题,昆仑能源公司主张其向青岛恒宇公司的邮箱发送了合同解除函应认定为双方的租赁合同已于2015年6月17日解除,青岛恒宇公司辩称王某并非其方人员,其未收到该邮件。本院认为,昆仑能源公司向青岛恒宇公司的邮箱内发送的解除函,因不是双方约定的联系方式,而且昆仑能源公司并无证据证明青岛恒宇公司已查收该邮件,故昆仑能源公司的该主张,本院不予支持。昆仑能源公司在签订租赁合同时明知该土地性质为工业用地,且其作为专业的能源公司应明知建设加气站应变更土地性质的问题,而其自愿租赁青岛恒宇公司的土地用于建设加气站,现昆仑能源公司主张系因政策变化而导致其无法办理土地性质变更手续,因其未提供相应证据予以证明,本院对其该主张不予采纳。昆仑能源公司现因无法变更土地性质而导致合同目的无法实现的主要原因在于昆仑能源公司,虽然青岛恒宇公司现同意解除租赁合同,但昆仑能源公司应按合同约定向青岛恒宇公司支付合同解除前的租赁费,所以青岛恒宇公司要求昆仑能源公司支付自2015年4月20日至2016年8月31日期间的租赁费338773元的诉讼请求,符合法律规定和双方约定,本院予以支持。关于青岛恒宇公司要求昆仑能源公司按日千分之五的标准向其支付违约金的问题,因青岛恒宇公司的损失为利息损失,且昆仑能源公司认为约定的违约金过高应予调整,故青岛恒宇公司主张的违约金应认定为拖欠租赁费按银行同期贷款利率计算的利息,对其过高主张部分,本院不予支持。关于青岛恒宇公司主张的昆仑能源公司应支付原免租期88天的租赁费问题,本院认为,因双方在合同中明确约定租赁土地的使用开始时间为2013年4月20日,故应认定租赁费应自2013年4月20日开始计算,对青岛恒宇公司的该主张,本院不予支持。青岛恒宇公司主张因其解除租赁合同后需另行出租土地,故要求昆仑能源公司支付二个月的重新招租期间的租赁费,本院认为,青岛恒宇公司解除租赁合同后确需一定时间的重新招租期,故其主张二个月的重新招租期应予以支持,昆仑能源公司应向其支付二个月的租赁费41300元。关于青岛恒宇公司要求昆仑能源公司将租赁土地恢复原状问题,本院认为,青岛恒宇公司主张涉案土地出租前存在六间房屋及部分树木,昆仑能源公司予以否认,且青岛恒宇公司未提供证据证明其主张,故应认定租赁土地在出租前系空地。同时,因昆仑能源公司要求青岛恒宇公司就租赁土地上现有设施给予经济补偿未提起反诉,故本案对此不予处理,昆仑能源公司对此可另行主张。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、解除原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司与被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司于2012年12月28日签订的租赁合同书;被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁土地(位于青岛市黄岛区前湾港北门、黄河东路南,黄国用2002字第159号)交付原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司;
二、被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司支付2015年4月20日至2016年4月19日的租赁费247800元及违约金(自2015年4月20日起至判决生效之日止,以247800元为基数,按银行同期贷款利率计算);
三、被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司支付2016年4月20日至2016年8月31日租赁费90973元及违约金(自2016年4月20日起至判决生效之日止,以90973元为基数,按银行同期贷款利率计算);
四、被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司支付重新招租期的损失41300元;
五、驳回原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费7897元,反诉费2509元,由原告(反诉被告)青岛恒宇港务工程有限公司负担2509元,由被告(反诉原告)昆仑能源投资(山东)有限公司负担7897元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长  李明军
审 判 员  丁守兵
人民陪审员  陈新军
二〇一六年十月十日
书 记 员  薛 丹
Copyright © 2019 信网. All Rights Reserved 鲁ICP备:14028146号-1 新闻采编许可证:37120180021鲁公网安备:37020202000005号
手机版| 媒体资源 | 关于信网 | 广告服务 | 人才招聘 | 联系我们 | 版权声明