山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鲁02民终778号
上诉人（原审被告）：叶先虎，男，1955年2月20日出生，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。
法定代表人：陈世军，总经理。
委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金英，经理。
上诉人叶先虎因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司(以下简称润凯物业)物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶先虎上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人物业服务费减半收取。事实和理由：《物业管理委托合同》制订的程序违法违规，不招投标，就内定了被上诉人，被上诉人当时无资质，所以只能内定才能确保被上诉人上位，秘密签订便成了必须的选项。再者就是签署的内容部分违法，所以不敢公示合同，不敢征求业主意见，对业主保密至开庭前的原因就在于此。被上诉人的物业服务存在严重的瑕疵。一审法院虽然认定了服务存在一定的瑕疵，但对瑕疵事实的认定上没有到位，没有判定被上诉人严重违约，按照物业纠纷案件的特点和本案的实际判决，服务有瑕疵就应当对期间约定的物业服务费减少收取，一审判决全额支付，显失公平。一审中多名业主的有效举证，以及对被上诉人的质证意见忽略不记录，回避被上诉人明显违法违约的事实，故意偏袒被上诉人。一审以不再支持被上诉人主张滞纳金来对冲服务存在的瑕疵，混淆了不同法律关系，实际是庇护了被上诉人的违法违约行为。一审程序中存在错误之处，有偏袒被上诉人之嫌。对多名业主申请签合同中的甲方以第三人参与庭审的申请予以拒绝，就是惧怕甲方到庭会暴露违法内定合同和以合同的方式出卖业主利益的事实。
润凯物业答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。
润凯物业向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决叶先虎向润凯物业支付物业管理服务费2675.6元（2014年11月1日至2017年8月31日，共计34个月）、滞纳金1235.56元（按日万分之五计算），共计3911.16元；2、本案诉讼费用由叶先虎承担。
原审法院认定的事实是：润凯物业使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，叶先虎关于润凯物业主体不适格的主张本院不予支持。润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，效力及于全体业主。舰队直管办是在授权的情况下履行职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。润凯物业对该小区提供了物业服务并进行了物业费的催缴，叶先虎应按约定缴纳物业费，现润凯物业要求叶先虎交纳拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。叶先虎物业服务存在一定瑕疵，其逾期损失的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策判决如下：一、叶先虎支付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2675.6元。二、驳回润凯物业其他诉讼请求。上述款项，于判决生效之日起10日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由叶先虎负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：涉案《物业管理委托合同》的效力及上诉人应否全额支付物业费的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，被上诉人润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》并不存在上述无效的情形。涉案小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》，该合同对小区内的业主具有约束力。上诉人叶先虎称被上诉人润凯物业在未取得资质的情况下签订的涉案合同应认定为无效合同。对此，本院认为，被上诉人润凯物业在无资质的情况下签订合同的行为违反的是管理性规定，并非效力性强制性规定，不应因此认定涉案合同为无效合同。因此，一审认定涉案《物业管理委托合同》合法有效并无不当。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括叶先虎在内的全体业主均具有约束力，故原审依据合同约定判决上诉人支付物业费符合法律规定。上诉人以被上诉人的物业服务未达标，其应支付一半物业费的主张无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人叶先虎上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶先虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓静
审判员 林伟光
审判员 刘昭阳
二〇二〇年二月十日
书记员 翟国媛