山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终9684号
上诉人（原审被告）：李全森，男，1960年7月14日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：刘庆，山东军平立稳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王圣望，山东军平立稳律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：李鑫，男，1986年10月2日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：刘庆，山东军平立稳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王圣望，山东军平立稳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：于桂兰，女，1939年8月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。
原审被告：李沧区郭嘉祥房产中介所，住所地山东省青岛市李沧区升平东路22号34栋3单元101户。
负责人：郭瑜。
上诉人李全森、李鑫因与被上诉人于桂兰、原审被告李沧区郭嘉祥房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李全森、李鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
事实和理由原审对大部分事实，认定客观、正确，部分事实认定不清、证据不足，适用法律有误、程序有误。一、被上诉人与上诉人李全森签订《定金合同》是有效合同。该合同实质为房屋买卖合同，约定李全森将其名下的位于青岛市李沧区户的房屋出售给于桂兰。该合同是双方自愿达成，是双方真实意思表示，且不存在无效情形。一审认定《定金合同》无效证据不足。一审认定李全森为案涉房屋的承租人，不具有公有房屋
买卖的主体资格。但青岛华外实业有限公司作为房屋的所有权人同意李全森的交易行为，并以实际行为进行了追认。2018年5月15日，青岛华外实业有限公司的更名办事人员亦到场表示愿意协助办理过户手续。且青岛华外实业有限公司出具了情况说明，同意李全森转让案涉房屋，对李全森买卖房屋的行为进行了追认，因此，《定金合同》应当被认定为有效。案涉房屋为共有房屋，根据《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条第四项规定，产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的不得上市出售，并非法院所认定因涉案房屋是团结户，在房改中不能出售。案涉房屋的共有权人即青岛华外实业有限公司。该公司出情况说明，重点在强调前半句，旨在表明该房屋所有权人同意李全森以自己的名义将房屋出售，并且能够在一定条件下配合办理过户手续。案涉房屋所有人再一次明确表示，同意李全森与于桂兰的房屋买卖。但一审却曲意理解该情况说明，认定双方就合同履行发生争议而据此认定《定金合同》无效。二、被上诉人的行为构成违约，被上诉人应当继续履行合同并支付违约金。李全森与于桂兰、李沧区郭嘉祥房产中介所于2018年4月15日签订了《定金合同》，于桂兰支付了定金2万元、购房款34万元，于桂兰出具承诺，尾款25万元于2018年5月15日前付清。至2018年5月15日，在合同双方、中介、青岛华外实业有限公司更名办事人员均在场的情况下，不愿支付中介费导致未能完成付清尾款并过户的手续。且2018年6月18日于桂兰以书面形式明确表明，不再购买涉案房屋。以上证据能够形成一条完整的证据链，证明于桂兰违约。中介机构人员邴建青、邢玉霞的证人证言能够佐证以上事实。被上诉人应当承担违约责任，按《定金合同》约定支付违约金，并继续履行合同。三、李鑫的行为构成代理行为，代理人的代理后果应当由被代理人承担。一审认定“委托书授权不明”证据不足。李鑫是以代理人的名义进行的签字行为。于桂兰书写的尾款承诺，也写明向李全森付款。以上证据均证明李鑫的行为为代理行为，且为于桂兰、李全森所认可。四、一审程序错误，应当依法改判或发回重审。被上诉人诉讼请求为要求撤销案涉《定金合同》，返还购房款及定金，但原审直接判决《定金合同》无效。法院审理查明的法律关系同于桂兰主张的法律关系不同，根据不告不理的原则，应当驳回于桂兰的诉讼请求。
于桂兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
于桂兰向一审法院起诉请求：1.撤销于桂兰与李全森、李鑫关于青岛市李沧区永清路东南山新村241-2号一单元101户房屋的定金合同；2.判令李全森、李鑫返还购房款36万元；3.判令李沧区郭嘉祥房产中介所承担补充赔偿责任。
一审法院认定事实：位于李沧区房屋系青岛地毯厂（现更名为青岛华外实业有限公司）自管公房，承租人为李全森，两住室使用面积分别为13.42平方米和6.81平方米，厕所使用面积1.10平方米，走廊使用面积2.35平方米，厕所和走廊，与乙户共用，均分摊二分之一，合计使用面积21.96平方米。该房屋为团结户，无法办理公房出售手续，产权归单位所有。2018年4月15日，李鑫代理李全森与于桂兰就涉案房屋签订定金合同一份，约定房屋为公房，房租每年交，建筑面积29.7平方米，房屋售价61万元，于桂兰支付10000元作为购房定金。本合同双方签订后，不得违约，若李全森违约，须双倍返还定金，若于桂兰违约，定金不退。定金由中介方保管50%，合同签订后即视为中介成功，于桂兰应支付中介费12000元。双方协商于2018年6月份前办理更名及付款手续。该合同甲方处李鑫代李全森签字捺印。2018年4月19日，双方就涉案房屋重新签订定金合同一份，约定房屋为小产权房，房租每年交，于桂兰支付20000元作为购房定金。定金由中介方保管50%，合同签订后即视为中介成功，于桂兰应支付中介费10000元。双方协商于2018年4月底办理更名及付款手续。其他内容与2018年4月15日合同一致。2018年4月19日，于桂兰向李全森支付定金20000元，2018年4月27日于桂兰向李鑫账户转账支付34万元，李全森分别出具收条两张。同日，于桂兰出具文书一份，载明“今购李全森李沧区东南新村241号2号楼1单元101户房屋尾款25万元（贰拾伍万元正），此款于2018年5月15日前付清（同时办理更名手续）并付清中介费10000元”。2018年6月18日，于桂兰在载明内容为“购李沧区东南山241-2-1单元101户甲，乙方（于桂兰）在双方中介及甲、乙方在场情况下，声称此房屋不要了”的证明上签名，并书写“对了不要了”。一审法院庭后向青岛华外实业有限公司询问涉案房屋的情况及是否同意李全森、李鑫对外出售，青岛华外实业有限公司出具情况说明，称“同意在双方办理好协议并遵照单位要求存档后予以办理过户手续，但称至今没有下文。”
一审法院认为，根据我国相关房改政策的规定，房改房是我国针对公有住房和经济适用房等进行改革的政策性房屋，若要上市交易，其前提必须是当地市民已经按照国家、省、市、自治区的房改政策购买下来。且根据建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，对已购公有住房上市出售交易还应当由住房所有权人提出上市出售申请并经房地产行政主管部门审核出具准予其上市出售的书面意见后方可出售。因涉案房屋是团结户，在房改中不能公房出售，所有权仍属于青岛华外实业有限公司，李全森只有承租权，而不具有对房屋进行买卖的处分权。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但根据青岛华外实业有限公司向法院出具的情况说明，关于涉案房屋承租权的转让，单位仅同意在双方办理好协议并遵照单位要求存档后，予以办理过户手续，亦即青岛华外实业有限公司在双方没有争议的情况下，方同意办理承租权的过户手续，因本案双方就合同产生争议，故无法达到青岛华外实业有限公司所称的同意条件，因此，双方签订的定金合同应属无效。无效的合同自始无效，于桂兰应依据无效合同的法律后果向李全森、李鑫主张权利。因协议无效，于桂兰要求撤销合同的诉讼请求，不予支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，于桂兰主张李全森返还购房款36万元，予以支持。根据有关法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。李鑫代理人李全森签订定金合同，并未向于桂兰明确授权范围，且于桂兰向李全森支付的34万元购房款系转账至李鑫账户，李鑫应对李全森购房款36万元的返还责任承担连带责任。于桂兰主张李沧区郭嘉祥房产中介所对上述金额不能退还的部分承担赔偿责任，于法无据，不予支持。
一审判决：1.于桂兰与李全森签订的《定金合同》无效；2.李全森于判决生效之日起十日内返还于桂兰购房款36万元；3.李鑫对上述第二项承担连带责任；4.驳回于桂兰对李沧区郭嘉祥房产中介所的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由李全森负担。李鑫承担连带清偿责任。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋系公有住房，房屋产权人为青岛华外实业有限公司，上诉人李全森仅为涉案房屋的承租人，其无权对涉案房屋进行处分。因此，一审认定李全森与于桂兰签订的定金合同无效，并判令李全森返还于桂兰购房款并无不妥。李全森称青岛华外实业有限公司同意其转让案涉房屋，但青岛华外实业有限公司出具的情况说明载明“同意在双方办理好协议并遵照单位要求存档后予以办理过户手续，但称至今没有下文。”显然青岛华外实业有限公司协助办理过户手续是附条件的，并非无条件的授权李全森对房屋进行买卖，李全森与于桂兰本案房屋的买卖并没有满足青岛华外实业有限公司的要求，李全森主张青岛华外实业有限公司同意其转让案涉房屋的理由不能成立，本院不予采纳。李鑫称其仅是李全森签订定金合同的代理人，但于桂兰的34万元购房款却转账至李鑫账户，一审判令李鑫承担返还购房款责任并无不当。于桂兰诉求撤销涉案定金合同的目的是主张返还购房款，一审认定合同无效也是为了支持于桂兰返还购房款的主张。不论认定合同无效还是可撤销，并不影响本案的判决结果。因此，上诉人主张一审程序错误的理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，李全森、李鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由上诉人李全森、李鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙向东
审判员 马 喆
审判员 龙 骞
二〇一九年十二月三日
法官助理 阚玉龙
书记员 庞连捷