山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终11333号
上诉人（原审被告）：青岛亚星置业有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路228号。
法定代表人：李秀臣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张春雨，山东慧勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾志，山东慧勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘卫江，男，1969年12月10日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
上诉人青岛亚星置业有限公司（以下简称青岛亚星公司）因与刘卫江房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
青岛亚星公司上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初7311号民事判决第一项，改判驳回被上诉人刘卫江诉讼请求或将案件发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人刘卫江承担。主要事实与理由：一、被上诉人刘卫江提起本次诉讼企图以诉讼方式获取非法利益，明显存在主观恶意，如法院最终支持被上诉人刘卫江的诉请，必将助长恶意诉讼的不良风气，进而对正常经济秩序造成恶劣影响。首先，根据2015年11月签署的《青岛市存量房买卖合同》的补充条款以及《主体变更协议》可知，被上诉人刘卫江在涉案房屋出售时明知房屋的出售情况且并未提出任何异议。然而时隔近三年后被上诉人刘卫江提起本次诉讼（此时发生时间较久，证据获取已相对困难）属恶意诉讼，其目的无非是希望通过诉讼的方式获取非法收益。其次，被上诉人刘卫江一审中提交的落款时间为2015年7月6日《傲海星城商业网点出售通知》，如果被上诉人刘卫江希望购买该房屋，则应在接到通知后15天内作为回执交还给上诉人，否则应当按照《房屋租赁合同》约定视为放弃行使优先购买权。而被上诉人刘卫江将该通知留存并放弃优先购买权后，又在租赁期届满后以此作为证据主张上诉人侵权，存在明显的主观恶意。再次，正如一审判决书所论证“案件基础法律关系是房屋租赁合同关系，刘卫江作为承租人，其享有的优先购买权仅属于缔约请求权，并不能完全对抗青岛亚星公司对涉案房屋的物权权利”。当前社会中房屋租赁市场巨大，无论对出租人还是承租人的保护应当适当且必要，如本案一审判决发生法律效力，势必会催生大量类似诉讼，不仅会给司法机关增加负担，还会影响交易的稳定性，甚至会助涨不良分子假借诉讼获取非法利益的风气。从维护民事诉讼秩序，维护民事诉讼价值的正当性，实现民事诉讼法律效果和社会效果的统一等角度而言，被上诉人刘卫江的非正当诉讼行为及请求不应得到法院支持。二、一审判决遗漏本案必要诉讼参与人杨秀印，并导致基本事实认定不清，应发回重审，在追加诉讼参与人杨秀印并查明案件事实后，重新作出判决。本案中上诉人之所以将涉案房屋以较低价格出售给杨秀印，是基于购房人杨秀印与济宁海情置业有限公司的长期合作关系进行的统筹安排，充分考虑了杨秀印与济宁海情公司相关合作中的经济损失后给出的价格。由于上述因素对于本案基本事实认定至关重要，一审法院应当追加杨秀印为第三人参与诉讼，以便于查清是否存在虚报价格、侵犯优先购买权的情形。但是一审法院在审理过程中并未依职权追加本案必要诉讼参加人，由此导致案件基本事实认定不清，程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项之规定，本案应发回重审。三、一审判决认定“本案涉案房屋的买受人杨秀印与法律规定的特定关系买受人身份不符，青岛亚星公司的辩称不予采纳”（第5页第1段）系事实认定不清，适用法律错误。如上诉人在一审答辩中所述，本案上诉人之所以将涉案房屋以较低价格出售给房屋买受人杨秀印，系因杨秀印与上诉人出售房屋时的关联公司济宁海情置业有限公司存在长期合作关系，而济宁海情置业的地产项目海情康城在施工过程中因总包撤场等原因导致工期延误，后期门窗安装迟迟无法进场，给杨秀印造成了一定损失。本案中涉案房屋出售给杨秀印的价格是通过上诉人公司的熟人关系扣除相应损失后的价格，并非因为其特殊身份关系而给出的折扣价格，然而原审法院却未能清晰认定事实，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，以认定杨秀印不符合该条规定有关身份上的特殊关系为由，否定了上诉人对自己所有权的合法行使，继而认定上诉人的行为侵害了刘卫江的优先购买权，依法应承担侵权赔偿责任，系事实认定不清，适用法律错误，应当依法改判。四、一审判决认定“青岛亚星公司作为出租人在出售房屋前采取虚构价格的方式，诱使承租人放弃承租房屋的优先购买权，将涉案房屋以较低价格出售案外人”（第4页第4段）属事实认定错误；被上诉人刘卫江在2015年11月即涉案房屋出售时已明知房屋出售价格，本案并不存在侵害优先购买权情形。一审法院依据被上诉人提供的《傲海星城商业网点出售通知》以及《青岛市存量房买卖合同》认定“青岛亚星公司作为出租人在出售房屋前采取虚构价格的方式，诱使承租人放弃承租房屋的优先购买权，同时将涉案房屋以较低价格出售案外人，青岛亚星公司的行为明显违反了《房屋租赁合同》第十二条第一款的约定和法律规定。”（第4页第4段）属于事实认定错误。上诉人与案外人（房屋买受人）杨秀印201年11月签订的《青岛市存量房买卖合同》（第6、7页）中有上诉人、房屋买受人杨秀印以及被上诉人刘卫江三方达成的补充协议（该补充协议系根据三方签字盖章的《主体变更协议》形成，该《主体变更协议》作为新证据提交），补充条款中三方就涉案房屋交接、房屋租金以及保证金等内容进行细致约定。由此可见，被上诉人刘卫江对上诉人出售房屋的情况自始知晓且从未提出任何异议。本案中虽然上诉人先行向被上诉人刘卫江发放的《傲海星城商业网点出售通知》中标明销售总价不低于5460480元（一次性付款），但是此后上诉人实际出售该房屋时已经变更房屋售价条款，通过被上诉人刘卫江在《主体变更协议》中签字可以看出，被上诉人刘卫江对于上诉人变更出售条件是知晓的，并通过后期租赁合同变更后履行情况实际了解了变更出售条件的原因（即房屋买受人杨秀印和上诉人之间存在业务）而没有提出异议，按照《房屋租赁合同》第12条第1款的约定，被上诉人刘卫江已经视为放弃对该房屋的优先购买权。故本案一审法院事实认定错误，上诉人出售自有房屋的行为并未侵害被上诉人刘卫江优先购买权，上述人不应承担赔偿责任。五、一审判决关于第二个焦点问题的论述既已认定被上诉人刘卫江未遭受实际损失，则不应再裁定上诉人进行损失赔偿（5页第2段），此处论证存在明显的逻辑错误。首先，根据一审法院查明的事实“本案中刘卫江主张赔偿损失300000元，但没有提交证据证明同一时期购买同类房屋的意向，也未提交证据证明其所遭受的实际损失”（一审判决第5页第2段）。其次，一审法院在论证第二个焦点问题时也提出“关于侵犯房屋承租人优先购买权的赔偿标准，目前法律没有具体的规定，实践中以承租人遭受的实际损失为准”（一审判决第5页第2段）。根据上述逻辑思路，应当判令驳回被上诉人刘卫江关于损失赔偿的请求。可是原审法院却作出了上诉人承担损失赔偿的判决结果，属于法律逻辑错误，应当改判。最后，浙江省嘉兴市中级人民法院（2011浙嘉民终字第5号民事判决书中关于赔偿承租人损失的论证亦可佐证本案在被上诉人刘卫江“没有提交证据证明同一时期购买同类房屋的意向，也未提交证据证明其所遭受的实际损失（一审判决书第5页第2段）”的情况下，无论上诉人是否侵犯其优先购买权，其主张损失赔偿的请求前提条件尚不存在。浙江省嘉兴市中级人民法院的这一判决对本案具有极大参考价值，即被上诉人在无证据证明存在实际损失的情况下无权主张损失赔偿，被上诉人刘卫江的诉讼请求应当驳回。六、一审判决认定“青岛亚星公司在收取240000元租金的基础上，赔偿刘卫江租金的50％即120000元为宜”（第6页第1段），关于租金数额的认定缺少证据支持，据此做出赔偿判决没有任何依据。首先，被上诉人刘卫江并未提出依据房屋租金数额进行判决的请求也未提交关于支付租金的相应证据，而一审法院在被上诉人刘卫江未进行举证，仅凭被上诉人刘卫江陈述即认定上诉人收取24万元租金，属事实认定不清，证据不足。其次，根据涉案房屋《房屋租赁合同》第2条和《青岛市存量房买卖合同》补充条款第2条可知，上诉人合计收取被上诉人刘卫江自2014年2月20日至2015年8月15日房屋租金125701元＋138271元-7129元＝192753元，自2015年8月16日起房屋租金归涉案房屋买受人杨秀印收取。前述两份合同均由被上诉人刘卫江提供且认可，故而一审法院在被上诉人刘卫江未就租金数额进行充分举证，且认定金额与现有证据相矛盾的情况下，仅凭被上诉人刘卫江单方主张即在判决中认定上诉人收取的房屋租金为24万元，属于证据不足，事实认定不清。其次，进一步讲，即使法院最终认定上诉人侵犯被上诉人刘卫江的优先购买权，一审判决上诉人赔偿受益租金的50％给被上诉人刘卫江也不具有合理性。因上诉人“在房屋租赁合同期间保证了刘卫江对涉案房屋的正常占有和使用，房屋租赁合同已经实际履行完毕”（一审判决第6页第1段），故不应以被上诉人刘卫江的缔约请求权对抗上诉人的不动产所有权，一审判决对上诉人优先购买权的保护过于严格。一审判决中关于赔偿金额的认定事实不清、证据不足、判决结果显失公平，应依法改判或发回重审。七、一审法院委托鉴定机构出具的鉴定结果存在重大程序瑕疵，在一审法院未作为判决依据的情况下判决上诉人共同承担鉴定费于法无据，该费用应当由被上诉人刘卫江自行承担。首先，对涉案房屋市场价值的评估对本案事实认定以及损失赔偿均无关联，在一审诉讼程序中上诉人自始反对进行评估鉴定，并在答辩中提出如被上诉人刘卫江坚持申请评估，费用应由被上诉人刘卫江自行承担。由于被上诉人刘卫江坚持主张评估鉴定且鉴定结果最终并未作为一审判决依据，据此产生的费用应由被上诉人刘卫江自行承担。其次，本案中评估鉴定程序存在重大瑕疵，评估过程以及结果均不具有证明效力，无法作为本案判决依据，判令上诉人一起承担鉴定费用于法无据。根据庭审笔录可知，被上诉人刘卫江于2019年8月12日就涉案房屋2018年5月（即起诉时）市场价值申请评估鉴定，并于当日在法院主持下选择了鉴定机构，根据《司法鉴定委托书》可知鉴定人员于2019年8月14日到现场进行了评估鉴定，然而被上诉人刘卫江在8月14日之后在未通知上诉人的情况下又提出变更鉴定内容为涉案房屋2015年11月份的市场价值。对于变更后的鉴定事项上诉人并不知情，且该鉴定事项与案件无关联性，因此判令上诉人共同承担鉴定费用没有事实和法律依据，请求法院改判由被上诉人刘卫江自行承担鉴定费用。综上，本案被上诉人刘卫江在明知房屋出售条件变更且自愿放弃行使优先购买权的情况下，为牟取不正当利益提起诉讼，属于恶意诉讼；一审法院遗漏必要诉讼参与人杨秀印，鉴定程序存在重大程序瑕疵；同时一审法院在已经认定被上诉人刘卫江没有受到经济损失情况下做出赔偿判决，没有事实和法律依据。恳请法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第2项、第3项、第4项之规定，撤销一审判决并依法改判或裁定发回重审。
刘卫江答辩称，一审判决查明事实正确，应予维持。一、《主体变更条款》，不能作为被上诉人已经知晓上诉人与杨秀印之间涉案房屋的实际买卖价格（3673440元）以及被上诉人已经放弃了优先购买权的证据。1、一审开庭审理的时间为2019年5月，《主体变更条款》形成于2015年11月，即该证据早在一审开庭审理之前近4年即已形成，但上诉人在一审时并未向法庭提交该证据。根据《民事诉讼法》的相关规定，二审期间提交的证据应为新生成的或新发现的证据。因此，上诉人在二审期间提交《主体变更条款》这一证据，违反法律规定，应当依法予以排除。2、《主体变更条款》签订于2015年11月4日，其中，涉及购房款的具体内容为:“乙方（指买方杨秀印于2015年8月15日前交齐房款人民币30000元后，该房屋租金即归乙方所有，即自2015年8月16日至2016年2月19日租金共计7219元归乙方杨秀印所有”。该内容并未提及涉案房屋的总价款，上述内容中所谓“交齐房款人民币300万元”应系指总房款中的一部分，而非总房款。不仅如此，在被上诉人签字时，曾特别询问该房屋的总价款到底是多少？买卖双方皆回答说就是以前告知的546万元，这次协议中的300万元只是其中的一部分。二、关于被上诉人一审时的诉讼请求赔偿损失30万元。1、被上诉人在一审时提出的诉讼请求是赔偿损失30万元。该损失额是根据买卖双方的实际交易价格与房屋评估机构的评估价格之差的一定比例得出来的。根据一审查明的事实，本案中租赁房屋的评估价格为4742500元，实际买卖价格为3673440元，二者差额106万元。被上诉人根据该差额的30％，主张了丧失优先购买权的损失额，该主张不仅于法有据，而且于理相合、于情相通。2、被上诉人已经向上诉人实际支付房屋租赁费263972元（第一年125701，第二年138271）。上述租赁费的截止时间为2016年2月19日，其中，根据上诉人在其上诉状中的陈述，自2015年8月16日至2016年2月19日期间的租赁费71219元，上诉人又支付给了房屋买受人杨秀印。因此，上诉人在其上诉状中所称的被上诉人仅向其支付了房屋租赁费19万余元的陈述与事实不符。3、综合上述1、2的分析，被上诉人对丧失优先购买权提出赔偿30万元损失的主张，究其实质，与买卖房屋的租赁费的多寡以及是否支付均无关，只要房屋租赁合同有效，只要出租人妨害了承租人的优先购买权的行使，那么，承租人均依法享有因优先购买权的丧失而获得的相应的损失赔偿权，无论该赔偿额的参考价格是房屋的租赁费，还是房屋的实际买卖价格与市场价格（评估价格）之间的差额。更何况，具体到本案，房屋的实际买卖价格与市场应有价格（评估价格）之间的差额高达106万元，远超过一审判决所参考的房屋租赁费24万元。三、具有排除承租人享有的优先购买权资格的特定的“关系人”系法定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，房屋买受人杨秀印既非买卖房屋的共有人，也非出租人的近亲属，因此，其并非法律明文规定的可以排除被上诉人依法享有优先购买权的特定的“关系人”。四、房屋评估机构的评估结论及评估程序符合法律规定。1、在一审时，上诉人并未对房屋评估机构的评估结论及评估程序提出任何异议，二审时提出异议，违背法律规定。2、被上诉人对房屋评估时间节点的变更，只是让侵权房屋价格与房屋出售时点价值相吻合，而没有选取起诉时房屋价格已经大幅上涨的时点，减少更大的争议，一审合议庭允许选择的评估时点变更符合逻辑，是合理的，更能公允的显示在不受价格波动的情况下房屋的真实价值。综上，上诉人的上诉理由不成立。
刘卫江向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令青岛亚星公司赔偿刘卫江损失100000元；2、诉讼费由青岛亚星公司承担。事实与理由：2014年1月18日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，青岛亚星公司将坐落于青岛经济技术开发区傲海星城项目网店房屋出租给刘卫江使用，合同约定，租赁期为34个月，自2014年1月20日至2017年2月19日。2015年7月6日，青岛亚星公司向刘卫江出具《傲海星城商业网点出售通知》，告知其决定出售该网点，销售总价不低于5460480元。刘卫江认为价格偏高，即在意见回复栏确认放弃优先购买权。后刘卫江得知青岛亚星公司出售该网点的实际价格远远低于其在《傲海星城商业网点出售通知》中告知价格。刘卫江认为青岛亚星公司的行为侵害了其优先购买权，给其造成了重大经济损失。2019年9月2日，刘卫江申请变更诉讼请求，申请赔偿数额变更为300000元。
青岛亚星公司一审中辩称，1、青岛亚星公司已履行通知义务，并未侵犯刘卫江的优先购买权；2、涉案房屋的买受人与青岛亚星公司有业务合作关系，属于特殊买受人；3、刘卫江主张损失赔偿缺少事实和法律依据。
一审法院认定事实如下：2014年1月18日，刘卫江、青岛亚星公司签订《房屋租赁合同》，青岛亚星公司（甲方）将位于青岛经济技术开发区傲海星城项目网店房屋（三层，建筑面积341.28平方米）出租给刘卫江（乙方）使用，合同约定：租赁期自2014年1月20日至2017年2月19日，其中2014年1月20日至2014年2月19日为免租金装修期。租金及支付方式为第1年125701元、第2年138271元、第3年152098元。合同第十二条第一款约定：租赁期内，如甲方出卖该房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权。甲方应以书面形式将出卖意愿及有关条件通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后应在十五天内以书面形式回复意见，如乙方未在前述期限内回复甲方，则视为乙方放弃对该房屋的优先购买权。合同签订后，刘卫江、青岛亚星公司双方依约履行合同。2015年7月6日，青岛亚星公司向刘卫江发送《傲海星城商业网点出售通知》一份，告知青岛亚星公司决定出售该网点，销售总价不低于5460480元（一次性付款），刘卫江认为价格偏高，即在意见回复栏确认放弃购买该网点，并承诺为青岛亚星公司出售该网点提供看房便利，在青岛亚星公司出售该网点后与买受人继续履行原签订的租赁合同等。2015年12月11日，青岛亚星公司将该网点出售给案外人杨秀印，出售价格为3673440元。庭审中，青岛亚星公司提交相关图解说明，欲证实之所以将涉案房屋出售给案外人杨秀印，是因为案外人为其在拓展业务方面提供了相关帮助，属于特殊买受人。青岛亚星公司同时提交与涉案房屋处于同一位置的其他房屋的售房合同，证明当时这些房屋的售价与涉案房屋基本一致，刘卫江若有购房意向完全可以购买。诉讼中，刘卫江申请对涉案房屋2015年11月出售给案外人时的市场价格进行评估，并作为请求赔偿损失的依据。法院依法委托司法鉴定机构进行评估。2019年8月29日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出青房估字××号房地产估价报告，涉案房屋2015年11月时的评估价值为4742500元。2019年9月2日，刘卫江申请变更诉讼请求，将赔偿数额变更为300000元。诉讼中法院依法组织刘卫江、青岛亚星公司双方进行调解。刘卫江称房屋租赁合同履行过程中向青岛亚星公司实际支付的租赁费为240000元（青岛亚星公司将涉案网点出售给案外人杨秀印后，刘卫江将后期的房租缴给了杨秀印），主张在支付青岛亚星公司房租的基础上由青岛亚星公司赔偿经济损失300000元，青岛亚星公司不同意该调解意见。
一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷。案件争议的焦点为：一、青岛亚星公司是否侵犯了刘卫江的优先购买权？二、刘卫江主张的经济损失是否合理？关于争议的第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。从法院现已查明的事实来看，青岛亚星公司作为出租人在出售房屋前采取虚构价格的方式，诱使承租人放弃承租房屋的优先购买权，同时将涉案房屋以较低价格出售案外人，青岛亚星公司的行为显然违反了《房屋租赁合同》第十二条第一款“租赁期内，如甲方出卖该房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权”的约定和法律规定。青岛亚星公司辩称涉案房屋的买受人杨秀印与其有业务合作关系，属于特殊买受人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。显然，涉案房屋的买受人杨秀印与法律规定的特定关系买受人身份不符，青岛亚星公司的辩称不予采纳。综上，青岛亚星公司的行为侵害了刘卫江的优先购买权，依法应承担侵权赔偿责任。关于争议的第二个焦点问题：刘卫江主张的经济损失是否合理以及如何确定赔偿数额？关于侵犯房屋承租人优先购买权的赔偿标准，目前法律没有具体的规定，实践中以承租人遭受的实际损失为准。本案中，刘卫江主张赔偿损失300000元，但没有提交证据证明同一时期购买同类房屋的意向，也未提交证据证明其所遭受的实际损失，而是以涉案房屋出售时的市场评估价和实际出售价格的价格差额作为诉求赔偿损失的依据，有一定的合理性。但案件的基础法律关系是房屋租赁合同关系，刘卫江作为承租人，其享有的优先购买权仅属于缔约请求权，并不能完全对抗被告对涉案房屋的物权权利。且青岛亚星公司在房屋租赁合同期间保证了刘卫江对涉案房屋的正常占有和使用，房屋租赁合同已经履行完毕。因此，在青岛亚星公司已经基本履行了出租义务的情况下，依然要求其按照房屋差价对承租人承担损失，显然是对青岛亚星公司行使物权的重大限制。基于此，法院认为青岛亚星公司承担的赔偿义务以不超过其所获取的租金收益为限。结合案件的实际情况，法院认为由青岛亚星公司在收取240000元租金的基础上，赔偿刘卫江租金的50%即120000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：一、青岛亚星置业有限公司赔偿刘卫江经济损失120000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回刘卫江其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（刘卫江已预交），由刘卫江负担2900元，青岛亚星公司负担2900元；鉴定费23710元，由刘卫江负担11855元，青岛亚星公司负担11855元。
二审期间，上诉人青岛亚星公司提交主体变更协议复印件一份，证实补充条款中三方就涉案房屋的交接、租金等进行了详细的约定，刘卫江对于上诉人出售房屋的情况是知情的。被上诉人刘卫江质证称，对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，具体意见同答辩意见。
本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院就上诉人青岛亚星公司的上诉理由评判如下：关于被上诉人企图以诉讼方式获取非法利益，明显存在主观恶意以及被上诉人刘卫江在2015年11月已明知涉案房屋的出售价格，不存在侵害被上诉人优先购买权的上诉理由，本院认为各方当事人2015年11月签署的《青岛市存量房买卖合同》的补充条款和《主体变更协议》中均未明确记载涉案房屋出售的总价款，仅约定了“乙方（杨秀印）于2015年8月15日前交齐房款人民币3000000元后，该房屋租金即归乙方所有”。从上述内容并不能明确看出涉案房屋的总价款，3000000元的金额不仅低于《傲海星城商业网点出售通知》中上诉人青岛亚星公司告知被上诉人刘卫江拟出售的价格，也低于上诉人青岛亚星公司与案外人杨秀印实际成交的价格，据此不能认定被上诉人在涉案房屋出售时知悉涉案房屋的出售价款，不能认定被上诉人刘卫江存在主观恶意，因此上诉人的该条上诉理由不成立。关于上诉人主张一审判决遗漏本案必要诉讼参与人杨秀印，导致基本事实认定不清，应发回重审，在追加诉讼参与人杨秀印并查明案情事实后，重新作出判决的上诉理由，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人青岛亚星公司主张是基于杨秀印与济宁海情置业有限公司的长期合作关系进行的统筹安排，充分考虑了杨秀印与济宁海情公司相关合作中的经济损失后给出的价格。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人青岛亚星公司并未提交相关证据证明杨秀印在与其经济往来中存在损失，给予杨秀印优惠价格符合相关法律规定和公司章程，其应当承担举证不能的不利后果，故对上诉人青岛亚星公司的该条上诉理由本院不予支持。青岛亚星公司以远低于《傲海星城商业网点出售通知书》的价格将涉案房屋出售给案外人杨秀印，侵害了被上诉人刘卫江的优先购买权，且杨秀印不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定的特定关系买受人，原审判决对此认定准确、应予维持。关于一审判决已认定被上诉人刘卫江未遭受实际损失，不应判决上诉人赔偿损失的上诉理由，本院认为，被上诉人刘卫江作为承租人，其未能实现对所承租房屋的优先购买权，根据鉴定结论，其购买同样的房屋可能要多支付106万元的金额，考虑到租赁合同的实际履行情况，原审法院酌定按照上诉人收取的240000元租金的50%计算损失额，并无不当，应予维持。关于涉案房屋的租赁费的认定，在一审调解笔录中被上诉人刘卫江主张涉案房屋的房租为24万元，上诉人青岛亚星公司未提出异议。在上诉状中，上诉人青岛亚星公司主张收取被上诉人刘卫江自2014年2月20日至2015年8月15日的房屋租金125701元+138271元-71219元=192753元，主张71219元为案外人杨秀印收取的房租。本院认为被上诉人刘卫江按照房屋租赁合同的约定向上诉人青岛亚星公司支付了263972元房屋租金（125701元+138271元=263972元），被上诉人刘卫江在一审调解中主张支付了240000元房租，该金额低于其实际支付的263972元，是被上诉人刘卫江对自己权利作出的处分，不违反法律规定，应予准许，故一审法院认定被上诉人刘卫江交纳的房屋租赁费24万元准确，上诉人青岛亚星公司的该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张一审鉴定存在重大程序瑕疵，一审法院在未将鉴定结论作为判决依据的情况下判决上诉人青岛亚星公司共同承担鉴定费于法无据的上诉理由，该费用应由被上诉人刘卫江自行承担的上诉理由，本院认为，2015年至2018年期间涉案房屋所在的青岛市黄岛区房价上升较快是周知的事实，被上诉人在选定鉴定机构后，自愿将鉴定内容由涉案房屋2018年5月的市场价格变更为涉案房屋2015年11月的市场价格，其对自身权利作出的处分，并未损害上诉人青岛亚星公司的权利，不违反法律规定，应予准许。原审法院为查明案情准许被上诉人刘卫江的鉴定申请，虽裁判结果并未依据相关报告，但该鉴定的起因是因为上诉人存在侵害被上诉人优先购买权的行为，为确定被上诉人可能遭受的损失情况，一审法院委托鉴定符合法律规定，上诉人青岛亚星公司应承担部分鉴定费用。
综上所述，上诉人青岛亚星置业有限公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，2995元由青岛亚星置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓琼
审判员 王颖颖
审判员 于 梦
二〇一九年十二月二十七日
书记员 丛丽红