山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终11205号
上诉人（原审原告）：青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行，住所地莱西市青岛路68号。
主要负责人：高佳明，行长。
委托诉讼代理人：邹志黎，山东盟达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨金浩，山东盟达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董辉，男，1982年9月16日出生，汉族，住莱西市。
被上诉人（原审被告）：尹莎莎，女，1984年11月15日出生，汉族，住莱西市。
被上诉人（原审被告）：青岛永正房地产开发有限公司，住所地莱西市北京东路85号。
上诉人青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行（以下简称农商银行）因与被上诉人董辉、尹莎莎、青岛永正房地产开发有限公司（以下简称永正公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人农商银行上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.董辉偿还剩余贷款本金526695.6元及截止2019年7月15日所欠利息及罚息7372.71元；2.董辉偿还自2019年7月16日至贷款还清之日按合同约定的利息、罚息、复利；3.尹莎莎对贷款承担共同还款责任；4.永正公司承担连带担保责任；5.确认农商银行对抵押房产享有优先受偿权。事实与理由：一、被上诉人违约，上诉人有权解除合同，提前收回贷款。根据借款合同12.2条的约定，农商银行有权解除合同，提前收回贷款。一审混淆了合同约定解除与法定解除的概念，适用法律不当。二、董辉与尹莎莎夫妻存续期间贷款用于购房，属于夫妻共同债务，应承担共同还款责任。
被上诉人董辉、尹莎莎、永正公司均未作答辩。
农商银行向一审法院提出诉讼请求：1.董辉偿还剩余贷款本金526695.6元；2.董辉偿还截止2019年7月15日所欠利息及罚息7372.71元；3.董辉偿还自2019年7月16日至贷款还清之日按合同约定的利息；4.尹莎莎对贷款承担共同还款责任；5.永正公司承担连带担保责任；6.农商银行对抵押物享有优先受偿权。事实与理由：2016年8月3日，农商银行与董辉签订个人购房担保借款合同一份，董辉以莱西市北京东路85号塞纳波斐31栋1单元501户作抵押，永正公司承担连带保证责任。合同签订后，农商银行于2016年8月29日向其发放借款55万元。自2019年2月28日最后一次还款后，董辉未能如约足额偿还本息，构成严重违约。董辉与尹莎莎系夫妻关系，该贷款系夫妻婚姻存续期间共同债务，应承担共同还款责任。
董辉、尹莎莎、永正公司在一审中均未到庭应诉及答辩。
一审法院经审理查明的事实：2016年8月3日，农商银行与董辉签订个人购房担保借款合同一份，相关内容：借款金额55万元，购买的房产位于莱西市塞纳波斐31栋1单元501户；采用浮动利率，以借款发放日人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮10%，执行年利率4.41%；还款方式为分期还款，每一个月为一个还款周期，借款对应日为还款日，采用等额本息还款法，每月还款2757.43元；保证方式为阶段性保证担保+抵押，保证人永正公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款本息……。董辉以尚未取得所有权的莱西市北京东路85号塞纳波斐31栋1单元501户作抵押，尹莎莎在抵押人处签名。2016年8月29日，当事人对该房屋办理了“预购商品房抵押预告登记”。合同签订后，2016年8月29日农商银行向董辉发放借款55万元，约定到期日为2046年7月30日，月利率3.675‰。董辉对2019年2月28日前的借款本息已按期履行，此后再未还款。
一审法院认为：农商银行与董辉签订的个人购房担保借款合同为有效合同，双方均应按合同约定享有权利、承担义务。贷款人农商银行依约向借款人董辉发放了贷款后，董辉应按合同约定的等额本息还款法每月还款。董辉自2018年3月起未还款，应负违约责任，永正公司作为保证人，应承担阶段性连带责任保证。永正公司承担保证责任后，有权向董辉追偿。
关于农商银行是否有权解除合同、提前收回借款本息。借款合同第十二条12.2的内容为，“发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”案涉借款合同分360期履行，董辉已履行30期，截止于农商银行起诉时，未履行4期。一审法院认为，借款合同未明确约定贷款人在借款人迟延履行到何种程度时可行使解除权，综合借款期限、已履行及未履行的情况，虽然第十二条部分内容以黑体显示，但仍应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。根据本案的履行情况（360:30:4），农商银行无权径行解除合同，提前收回全部本息。农商银行在程序上应首先向对方当事人催告继续履行，在合理期限内仍未履行的，方可主张解除合同，并应通知对方。农商银行未证明解除合同符合实体公正，未证明已经完成上述催告、通知程序，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于“预购商品房抵押预告”的效力。预告登记的功能在于限制债务人处分其物权，发挥公示的作用，保障债权人将来依据该预告登记排除其他潜在的“权利人”，取得优先设立抵押权的权利。预告登记时“抵押人”董辉尚未取得房屋所有权，不具备抵押登记条件，农商银行并不能在预告登记后或房屋建成后自动取得抵押权。农商银行的抵押权应在董辉取得房屋所有权、完成抵押权登记后方可取得。故对农商银行请求对案涉房屋行使优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于尹莎莎的民事责任。尹莎莎并非案涉借款合同的借款人，也未约定其为共同债务人；尹莎莎的身份是预抵押人，在农商银行取得抵押权时成为抵押人，协助银行实现抵押权，并非直接归还借款。基于合同相对性原则，本案对尹莎莎的还款义务不予确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、董辉归还农商银行借款11029.72元（2757.43元/期×4期）；二、董辉向农商银行支付逾期利息〔自逾期之日至实际给付之日按月利率5.5125‰（3.675‰上浮50%）计算〕；三、永正公司对上述债务承担连带清偿责任；四、永正公司承担保证责任后，有权向董辉追偿；五、驳回农商的其他诉讼请求。上述(一)(二)(三)项于判决生效之日起十日内履行。案件受理费4571元，由董辉负担2285.5元，农商银行负担2285.5元。
二审中，上诉人农商银行提交证据：1.董辉和尹莎莎的结婚证复印件；2.同意抵押承诺书、共有人抵押声明、共同还款承诺书一份原件。证明：尹莎莎应承担共同还款责任。上述同意抵押承诺书、共有人抵押声明、共同还款承诺书系原件，本院予以确认。
本院二审查明，一审中，农商银行提交利息清单（一审卷宗36页），记载：截止2019年9月12日，董辉尚欠贷款本金526695.6元，应收催收利息11319.02元及本期利息1929.21元。
2016年7月29日，董辉向农商银行出具同意抵押承诺书，以莱西市北京东路85号塞纳波斐31栋1单元501户向农商银行抵押贷款。同时，抵押房产的共有人尹莎莎向农商银行出具共有人抵押声明，同意用涉案房产抵押贷款，并向农商银行出具共同还款承诺书，承诺本人愿与借款人董辉共同还款。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、农商银行是否有权提前收回全部贷款本息，尹莎莎是否应当承担共同还款责任；二、农商银行对预抵押房产的处分价款是否享有优先受偿权；三、永正公司是否应当承担阶段性保证责任。
关于焦点一，本院认为，董辉与永正公司、农商银行签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同中提前收回贷款的约定，系对借款履行期限所附条件，若借款人违约，借款期限提前到期，双方之间借款合同的履行期限届满，借款人应当承担返还全部借款的义务，借款合同无须解除。借款人董辉未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，农商银行有权依据合同约定提前收回全部剩余贷款本息，本院对其该请求予以支持。尹莎莎作为房产的共有人向农商银行向农商银行出具共同还款承诺书，承诺本人愿与借款人董辉共同还款，应是其真实的意思表示，其应按承诺承担共同还款责任。
关于焦点二，本院认为，首先，董辉与永正公司、农商银行签订《个人购房担保借款合同》，董辉依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第二，永正公司已履行对上述预抵押房产交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农商银行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记，本案抵押房产未办理正式抵押登记的原因是因董辉未申请办理。本院认为，本案一、二审中董辉经依法传唤均无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对农商银行主张的认可，本院据此采信农商银行的上述主张，确认系因购房者董辉的原因无法办理正式抵押登记。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，本院对农商银行关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张予以支持。
关于焦点三，根据本案《个人购房担保借款合同》的约定，在未办理正式抵押登记的情况下，永正公司对案涉借款承担保证责任，保证期间为自合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、永正公司协助董辉办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。上述关于保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，永正公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至董辉，但因董辉的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了农商银行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故永正公司的阶段性保证责任应予免除。
综上，上诉人农商银行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。农商银行二审提供新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5510号民事判决；
二、董辉、尹莎莎于本判决生效之日起10日内共同偿还青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行借款本金526695.6元及利息13248.23元（该利息已计算至2019年9月12日，之后的利息按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际给付之日止）；
三、青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行对本判决第二项的给付款项有权对董辉购买的位于莱西市塞纳波斐31栋1单元501户房产处分所得价款优先受偿；
四、驳回青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行对青岛永正房地产开发有限公司的诉讼请求；
五、驳回青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4571元，由董辉、尹莎莎共同负担；二审案件受理费9142元，由董辉、尹莎莎共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓静
审判员 林伟光
审判员 刘昭阳
二〇一九年十二月二十三日
书记员 方高海
速录员 韩 平