山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终10523号
上诉人（原审被告）：青岛恒润典当行有限公司，住所地山东省胶州市三里河办事处高家台子村澳门路网点。
法定代表人：郑建国，总经理。
委托诉讼代理人：肖古勇，山东东标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘家兴，山东东标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东省烟台市牟平区宁海街道邵家塂村村民委员会，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道邵家塂村。
法定代表人：梁吉明，主任。
委托诉讼代理人：陈阳波，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台明瑞房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市牟平区西关路309号。
法定代表人：陈铎，总经理。
委托诉讼代理人：姜承远，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：烟台源泰置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村。
法定代表人：王滋强，总经理。
委托诉讼代理人：姜承远，男，1984年3月25日出生，汉族，住山东省莱阳市。
被上诉人（原审被告）：王滋强，男，1967年7月18日生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
被上诉人（原审被告）：烟台源泰国际贸易集团有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路188-6号。
法定代表人：王滋强，总经理。
上诉人青岛恒润典当行有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人山东省烟台市牟平区宁海街道邵家塂村村民委员会（以下简称邵家塂村委会）、被上诉人烟台明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）、被上诉人烟台源泰置业有限公司（以下简称源泰置业公司）、被上诉人王滋强、被上诉人烟台源泰国际贸易集团有限公司（以下简称源泰贸易公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒润公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邵家塂村委会的诉讼请求或发回重审；2、一二审诉讼费由邵家塂村委会、明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司承担。事实和理由：1、邵家塂村委会在查封之前没有合法有效的买卖合同。邵家塂村委会对讼争房屋的物权期待权是基于2011年12月28日签订的置换协议，该协议有可能伪造，且该协议约定置换哪套房屋并不唯一，即使为真也只是一个预约。虽然邵家塂村委会私自占有确定了置换目标，但并未签订正式的本约合同。执行异议成立的条件之一是查封前存在合法有效的书面合同，只存在事实法律关系则并不能构成。2、邵家塂村委会在查封之前并非合法占有涉案房屋。邵家塂村委会一审提交的证据可以证明涉案房屋还没有竣工验收，而根据法律规定，没有竣工验收的房屋是不能占有使用的。邵家塂村委会也没有与明瑞公司办理交接手续，是私自进住涉案房屋，是非法占有。邵家塂村委会达不到执行异议成立的条件。3、涉案房屋在查封之前虽不能办理过户，但在2014年之前能够办理网签和预告登记，涉案小区没有办理预告登记的只有四处房屋（另三套为物业用房），因其他房屋均办理了预告登记，恒润公司只查封了涉案房屋。邵家塂村委会在长达四年的时间里能预告登记而不预告登记，属于重大过错，被查封完全是自身原因，不能再对抗执行。4、执行权与案外人财产之间，应当优先保护执行权。
邵家塂村委会答辩称，1、邵家塂村委会在法院查封前与源泰置业公司签订的村委办公楼拆迁置换协议书合法有效，该协议书约定了在旧办公楼的位置上建新办公楼，协议书约定明确，不违反法律规定。二、邵家塂村委会在法院查封之前合法占有了涉案房屋，依据拆迁置换协议的约定开发商向邵家塂村委会交付了新的办公楼，邵家塂村委会接收后对房屋进行了装修使用至今，不存在非法占有。三、邵家塂村委会在办理房产登记时涉案房屋所在的小区没有一处办理了房产登记，也没有办理预告登记，恒润公司称其他房屋办理预告登记不属实，只是有部分房屋办理了网签，网签与预告登记系不同的法律事实。四、邵家塂村委会办公楼是以物权换物权，不同于恒润公司的执行权，也不同于普通的房屋买卖债权，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
明瑞公司、源泰置业公司均达辩称，同意邵家塂村委会的意见。
王滋强、源泰贸易公司未答辩。
邵家塂村委会向一审法院提出诉讼请求：1.终止（2018）鲁0281执437号执行案件对位于烟台市牟平区产标的物的执行；2.依法解除、撤销对上述标的物的查封、拍卖；3.依法确认邵家塂村委会对位于烟台市牟平区产的所有权；4.本案诉讼费用由恒润公司、明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司承担
一审法院查明事实：2009年3月23日，烟台市牟平区人民政府出具烟牟政发【2009】10号文件，文件第四条载明：旧村（城）改造指城区东至东外环，南至南外环，西至西外环，北至养马岛北海岸线范围内的原行政村改造，短期内重点对北关大街、通海路两侧平房区实施整体连片改造。文件第八条载明：原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿；属工业用房的实行货币补偿，补偿标准依据重置成新折旧评估后确定。
2011年12月8日，邵家塂村委会（甲方）与源泰置业公司（乙方）签订旧村改造开发合作合同一份，约定：乙方拟开发甲方内部面积约410亩，土地储备规划红线已做完，最终以政府批准详细规划方案确定的地界和面积为准。甲方配合乙方注册成立源泰置业公司，公司注册资本全部由乙方注入，甲方配合乙方将项目用地以源泰置业公司名义摘牌，并确保项目摘牌成功，取得合法的土地使用权。
2011年12月28日，邵家塂村委会（甲方）与源泰置业公司（乙方）签订村委办公楼拆迁置换协议书一份，约定：1、根据牟平区政府的要求，甲方实施旧村改造需要拆除村委办公楼房。依据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》第八条规定，乙方作为甲方旧村改造的开发商就拆除甲方位于牟平区旧办公楼房816.61平方米后给甲方实物补偿置换同等面积的新办公用楼房。2、乙方实物补偿置换给甲方的新办公楼房设计图纸已经甲方核准同意，新办公楼房建在牟平区，旧办公楼房原地址上，建在商业网点的三楼，面积约750平方米，差额部分双方另行协商。3、乙方确保新置换楼房的建筑质量，水、电、暖配套设施齐全。4、乙方竣工交付给甲方使用的时间为2014年6月30日之前，如果逾期应当支付违约金。5、以上房屋置换给甲方后，乙方应当将房产办理登记在甲方名下。
2018年5月16日，烟台市牟平区住房和建设局出具说明一份，载明：宁海街道邵家塂村改造项目于2012年经区政府批准实施，该村旧村改造执行烟牟政发【2009】10号文《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》。该村旧村改造系村企合作模式，由源泰置业公司与邵家塂村合作开发。双方依据烟牟政发【2009】10号文第八条规定，自愿达成协议，源泰置业公司拆除邵家塂村位于师范路359号村委办公楼816.61平方米，实施开发后在原地建设的商业网点三楼置换。双方依据的牟政发【2009】10号文是由牟平区政府制定印发的，特此证明。”
2019年4月15日，烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具证明一份，载明：“兹证明，我办事处辖区内烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村于2011年12月份按政府的要求进行旧村改造。改造项目完成后，开发商烟台源泰置业有限公司因未能向税务部门缴纳相关税款，办理完税手续，并且还因为拖欠施工单位的工程款，施工单位不配合提交验收资料，工程未能进行竣工验收。由此造成时至今日，邵家塂村旧村项目未能给安置的村民和购房的业主办理产权登记。这其中还包括邵家塂村委的办公楼，因拆旧办公楼而置换的新办公楼，2014年6月开发商就已经交付给了邵家塂村委，邵家塂村委装修后使用至今，也是同样的原因未能给邵家塂村办理产权登记”。
一审另查明，恒润公司与明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司企业借贷纠纷一案，一审法院于2017年10月31日作出（2016）鲁0281民初10846号民事判决书，判决：一、明瑞公司、源泰置业公司、王滋强于判决生效之日起10日内偿还恒润公司借款本金2110万元；二、明瑞公司、源泰置业公司、王滋强于判决生效之日起10日内支付恒润公司截至起诉之日的借款利息888万元及自起诉之日即2016年11月7日至实际付款之日止的利息（以借款本金2110万元为基数，按照月利率2%计算）；三、源泰贸易公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人明瑞公司、源泰置业公司、王滋强追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191700元，保全费5000元，共计196700元，由明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司承担。履行期限届满后，明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执437号。
执行过程中，一审法院向烟台市不动产登记中心牟平分中心发出协助执行通知书，查封被执行人源泰置业公司名下的位于牟平区商业网点第1层附6、7、9、10、20、21、22、23号房产，查封被执行人源泰置业公司名下的位于牟平区产，师范路333号附3、11、19号，9号楼附12号房产，查封期限自2018年2月1日至2021年1月31日止。
一审法院查封上述房产后，邵家塂村委会提出执行异议，请求终止（2018）鲁0281执437号执行案件对位于烟台市牟平区产标的物的执行，依法解除、撤销对上述标的物的查封、拍卖。一审法院经审查后作出（2019）鲁0281执异41号执行裁定书，裁定驳回邵家塂村委会的执行异议申请。邵家塂村委会不服该执行裁定书，向一审法院提起诉讼，即为本案。
一审法院认为，邵家塂村委与源泰置业公司根据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文件《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》“原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿”的规定，签订村委办公楼拆迁置换协议书，该协议书是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该协议约定，源泰置业公司作为旧村改造的开发商，就拆除邵家塂村委会位于牟平区旧办公楼房816.61平方米后，在原址给邵家塂村委会实物补偿置换同等面积的新办公用楼房。
本案中，根据2011年12月28日邵家塂村委会与源泰置业签订的村委办公楼拆迁置换协议书及烟台市牟平区住房和建设局出具的证明可以看出，在一审查封涉案房屋之前，邵家塂村委会与源泰置业公司已经签订了办公楼置换协议，约定邵家塂村委会的原816.61平方米的办公楼，用实施开发后在原地建设的商业网点三楼750平方米置换；从烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明可以看出，在房屋建成之后，2014年源泰置业公司就将涉案办公楼交付邵家塂村委会，邵家塂村委会装修后使用至今；从烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明可以看出，涉案办公楼未办理产权登记的原因不在邵家塂村委会。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，涉案的位于烟台市牟平区产，邵家塂村委会享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行涉案位于烟台市牟平区产。
邵家塂村委会主张的解除、撤销对涉案标的物的查封、拍卖，这属于执行行为，本案不予处理。因涉案房屋不能办理房屋所有权登记，故对邵家塂村委会要确认对位于烟台市牟平区产所有权的诉讼请求，不予支持。邵家塂村委会可在符合相关条件后，另行主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：一、不得执行位于烟台市牟平区产；二、驳回邵家塂村委会的其他诉讼请求。案件受理费36800元，由源泰置业公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，邵家塂村委与源泰置业公司根据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文件《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》，签订了村委办公楼拆迁置换协议书，该协议书是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议约定，源泰置业公司作为旧村改造的开发商，应就拆除邵家塂村委会位于牟平区旧办公楼房816.61平方米后，在原址给邵家塂村委会实物补偿置换同等面积的新办公用楼房。
邵家塂村委会与源泰置业于2011年12月28日即签订了村委办公楼拆迁置换协议书，结合烟台市牟平区住房和建设局出具的证明可以确认，在一审查封涉案房屋之前，邵家塂村委会与源泰置业公司已经签订了办公楼置换协议，约定邵家塂村委会的原816.61平方米的办公楼，用实施开发后在原地建设的商业网点三楼750平方米置换。而根据烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明以及当事人的陈述，可以确认源泰置业公司于2014年就将涉案的新建办公楼交付邵家塂村委会，邵家塂村委会装修后使用至今。另外，涉案工程未竣工验收，也无法办理产权登记，故涉案办公楼未办理产权登记的原因亦不在邵家塂村委会。综上分析，涉案房屋系拆迁置换的特定房屋、邵家塂村委会在查封之前已经实际占有该房屋、涉案房屋未办理过户登记的原因也不在于邵家塂村委会，一审认定邵家塂村委会对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并判决不得执行涉案的位于烟台市牟平区产，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，恒润公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36800元，由上诉人青岛恒润典当行有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王化宿
审判员 徐 明
审判员 潘红燕
二〇一九年十二月五日
书记员 王 繁
书记员 庞连捷