山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终9010号
上诉人（原审被告）：高思友，男，汉族，1967年11月8日生，住胶州市。
委托诉讼代理人：彭桐亮，山东康元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地：青岛市市北区延吉路76号8号楼4层。
法定代表人：马广春，经理。
委托诉讼代理人：郭春雪，女，汉族，1993年2月9日生，住青岛市市南区。
上诉人高思友因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初6668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人委托诉讼代理人彭桐亮、被上诉人委托诉讼代理人郭春雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
高思友的上诉请求是，1、撤销原审法院判决，依法改判;2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：一、上诉人与被上诉人没有签订过物业服务合同，被上诉人也从未要求上诉人支付物业服务费。二、被上诉人要求物业费期间为2014年1月至2016年7月，被上诉人在2019年起诉超过诉讼时效。
中海物业公司辩称，一、小区尚未成立业主大会，选聘新的物业服务企业入驻，仍适用《前期物业服务合同》，上诉人受合同约束，应缴纳物业服务相关费用；二、被上诉人每季度张贴催费通知并进行短信、电话交费，直至新房主办理入住手续才知上诉人已将房产出售，被上诉人提供不间断服务，故未过诉讼时效。要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姜丽为提交书面意见。
中海物业公司一审诉讼请求：判令高思友支付中海物业公司物业服务相关费用36338.2元、滞纳金5464.9元，合计41803.1元；2、本案全部诉讼费用由高思友承担。
原审法院认定的事实是，高思友从案外人中海地产公司处购买涉案房屋青岛市市北区延吉路76号“中海·紫御观邸”5号楼1单2201户，建筑面积为217.08平方米。2012年12月17日，高思友办理了涉案房屋的收房手续，签订入伙会签单。中海地产公司与中海物业公司签有《前期物业管理服务合同》，约定中海地产公司（甲方）选聘中海物业公司（乙方）对“中海.紫御观邸”小区提供前期物业管理服务，该合同第二条约定前期物业管理服务内容：“（一）物业共用部位的维护和管理；（二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；（三）公共绿地及景观、建筑小品养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务、垃圾的收集、清运；（五）公共秩序的维护；……。”第八条“乙方按建筑面积向业主及物业使用人收取公共性服务费、电梯运行费、增值物业服务费等：（一）公共性服务费：住宅2.51元/月/平方米标准收取；（二）电梯运行费：住宅0.4元/月/平方米标准收取；住宅增值物业服务项目及收费标准：1、大堂管家服务费：0.68元/月/平方米；2、大堂中央空调服务费：0.87元/月/平方米；3、外墙清洗服务费：0.48元/月/平方米；4、水景运行服务费：0.46元/月/平方米。以上1-4项增值物业服务费合计2.49元/月.平方米。”。第九条“业主首次缴纳物业费时间为《商品房交付使用通知书》邮寄处的次月起交纳物业服务费及相关物业管理费用。”第十条“业主收楼后物业服务费等相关费用按季交纳，应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。自逾期之日起每日按应交费用万分之三加收滞纳金。”第十九条（四）“物业交付使用：是指物业买受人收到甲方书面入住通知并以办理相关手续”。高思友自2014年1月-2016年7月共计31个月未缴纳物业费等相关费用，并于2016年7月5日转让房屋所有权至案外人于海涛。中海物业催促高思友缴纳物业服务费未果，先后两次向市北区人民法院起诉主张物业服务费，案号分别为（2017）鲁0203民初5412号、（2018）鲁0203民初4501号，均因高思友送达地址不准确裁定驳回起诉。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。中海地产公司与中海物业公司签订《中海·紫御观邸前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），委托中海物业公司对包括高思友在内的“中海·紫御观邸”全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。另外，中海·紫御观邸小区至今未成立业主大会选聘新的物业服务企业入驻该小区，中海物业公司至今仍为紫御观邸小区提供物业管理服务。根据《青岛市物业管理条例》第二十二条：前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对于高思友具有约束力，高思友应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务。高思友自2012年12月17日办理了涉案房屋的入住交接手续，即成为中海物业公司服务对象，且中海物业公司一直为该小区提供物业管理服务至今。高思友应当按照《前期物业服务合同》的约定，向中海物业公司交纳2014年1月-2016年7月期间的物业服务相关费用。高思友称当时购买的车库门前有深坑和障碍物，致使车库无法使用，所以开发商称高思友不用缴纳物业费，对于上述主张并未提交相关证据。该项事由不能作为高思友不交物业服务费等相关费用的抗辩理由。根据《前期物业服务合同》中的相关约定，高思友应当支付中海物业公司物业服务费36339.2元（2014年1月至2016年7月：5.40元/㎡/月×217.08㎡×31个月），现中海物业主张36338.2元，不违法律相关规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《青岛市物业管理条例》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：高思友于本判决生效之日起10日内支付中海物业管理有限公司青岛分公司自2014年1月起至2016年7月止的物业服务费36338.2元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元（中海物业已预交），减半收取422.5元，由高思友负担。
本院二审查明的事实与原审法院认定一致。
本院认为，本案的焦点问题:一是《前期物业服务合同》对上诉人是否有约束力；二是被上诉人起诉是否超过诉讼时效期间。
关于争议焦点一，《前期物业服务合同》问题。上诉人与中海地产公司签订的商品房预售合同附件五对被上诉人作为前期物业服务企业及收取物业费、电梯运行费、住宅增值物业服务项目收费标准作了明确约定。商品房预售合同补充条款记载“乙方（上诉人）已详细阅读了甲方（中海地产公司）已签订的《前期物业服务合同》，其同意《前期物业服务合同》中所约定的内容并受该合同约束。”即使合同未加盖被上诉人印章，该公司也实际根据合同履行义务和提起诉讼。故，上诉人主张其对被上诉人的《前期物业服务合同》不知情、其不受该合同约束的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点问题二，被上诉人起诉是否超过诉讼时效的问题。被上诉人提供物业服务具有延续性，被上诉人也曾两次起诉上诉人未怠于行使权利，原审中被上诉人亦提交催收通知等证据证实对上诉人催缴物业服务费，综合上述事实，被上诉人本案起诉上诉人并不超过诉讼时效期间，上诉人相关主张亦不能成立。原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费709元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亚梅
审判员 盛新国
审判员 温 燕
二〇一九年十月三十日
法官助理 王润之
书记员 隋欣孜