山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终7570号
上诉人(原审被告)：青岛聚通置业有限公司，住所地山东省胶州市云溪办事处办公楼。
法定代表人：程成，总经理。
委托诉讼代理人：李勇，山东中苑律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王同芳，女，1965年4月30日出生，汉族，住山东省胶州市。
委托诉讼代理人：霍吉峰，山东泰成律师事务所律师。
上诉人青岛聚通置业有限公司（以下简称聚通公司）因与被上诉人王同芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚通公司的委托诉讼代理人李勇，被上诉人王同芳的委托诉讼代理人霍吉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
聚通公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王同芳的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由王同芳负担。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律不当，应予以纠正。一、2014年12月30日，聚通公司就涉案房屋所在小区一期工程与施工单位烟建集团有限公司青岛分公司（以下简称烟建公司）达成以房抵款协议，约定用涉案小区11套房屋作价4459971元，抵顶施工单位的部分工程款，其中包括涉案房屋。此后，聚通公司根据该抵款协议的约定，按照烟建公司的指示与王同芳签订商品房预售合同。但事实上，王同芳从未向聚通公司直接支付任何购房款，王同芳在一审中称其以现金形式支付房款371911元，系虚假陈述，且不符合常理及交易习惯，不应采信。二、虽然聚通公司为王同芳出具了涉案房屋房款371911元的增值税普通发票，但该发票仅能作为涉案房屋价值及完税的证明，不能作为王同芳已向聚通公司实际付款的凭证。且在聚通公司向一审法院提交聚通公司与烟建公司以房抵款协议的情况下，已经足以证明涉案房屋存在三方结算及流转关系，王同芳从未也无需向聚通公司直接支付房款，该证据足以推翻王同芳以发票证明其已经向聚通公司履行完毕付款义务这一表述。在王同芳未能提供其他实际付款证据的情况下，一审以聚通公司未提交相反证据证明主张为由，认定聚通公司应承担举证不能的法律后果，系适用法律不当，分配举证责任错误。三、本案缺少必要的当事人参与诉讼。涉案房屋的真实流转情况是，聚通公司将包括涉案房屋在内的多处房屋作价抵偿给项目施工单位烟建公司，后由烟建公司与王同芳达成相应协议，聚通公司根据烟建公司的指示与王同芳签订房屋买卖合同并协助办理房屋网签备案手续，在烟建公司与王同芳结算完毕房款后，由烟建公司向聚通公司出具书面材料后（一般由实际购房人从烟建公司取得后交付聚通公司），证明三方已经结算完毕，聚通公司才将涉案房屋交付给王同芳。且在一审曾受理的其他几起因本案涉及的以房抵款协议中约定的其他几处房产的实际购房人向聚通公司主张交付房屋的同类案件中，均是经法庭提示后，由实际购房人取得并出示了烟建公司出具的证明及申请后，由聚通公司向实际购房人交房，实际购房人撤诉结束审理。本案在王同芳未提交相关材料否认与烟建公司关系的情况下，遗漏重要当事人烟建公司参与法庭调查，导致一审认定事实不清。四、聚通公司在一审中提交多份向王同芳发出的通知函，证明从2017年12月时就要求王同芳携带其获得涉案房屋及从烟建公司结算完毕的相关证明材料来聚通公司办理房屋交接手续，但王同芳一直怠于履行上述证明义务，从后至2019年1月，聚通公司就房屋实测面积大于合同约定面积应补齐房款一事再次向王同芳发函，但王同芳同样不予理睬。该两种通知事项并不矛盾，因为涉案房屋的合同约定价款应归属于烟建公司，而实测面积增加部分的价款应归属于聚通公司，聚通公司向王同芳索要增加部分的款项不代表王同芳已支付完毕合同约定部分的价款。且通过上述证据足以证明聚通公司积极想把涉案房屋尽快交付给王同芳，至今未能交付的责任是由于王同芳怠于履行房款支付完毕证明义务所产生的，不能归责于聚通公司。五、依据双方之间的商品房预售合同补充条款第七条的约定，王同芳应按照合同约定支付全部房款，现在王同芳不能证明已履行完毕合同内的房款支付义务，也未向聚通公司补交实测面积增加部分的价款，且至今也未向聚通公司或一审法院提交其已按照法律规定和合同约定缴纳了住宅维修资金的证明，因此其无权要求聚通公司向其交付房屋，聚通公司也无须向王同芳承担逾期交房的违约责任。六、退一步讲，即使聚通公司为王同芳出具涉案房屋房款371911元的增值税普通发票的行为，能够证明王同芳向聚通公司交付了房款，但该发票是2018年6月18日开出的，该时间没有任何证据能够证明王同芳已付清了相关款项。依据双方合同补充条款第七条的约定，起码至2018年6月18日之前，在王同芳未付清房款的情况下，其也无权要求聚通公司向其交付涉案房屋。一审以2016年10月1日为违约金计算起始时间的判定与事实不符，无证据佐证，所计算的违约金数额错误。综上所述，本案中聚通公司不存在任何违约行为，不应承担一审认定的逾期交房违约责任，且在烟建公司未向聚通公司确定其与王同芳已结算完毕的情况下，若判令聚通公司向王同芳交付涉案房屋后，烟建公司又以未收到房款为由主张权利的话，聚通公司将遭受巨大经济损失。一审判决查明事实不清，适用法律不当，遗漏重要当事人参与诉讼，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回王同芳的一审全部诉讼请求。
王同芳辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
王同芳向一审法院提出诉讼请求：判决聚通公司支付王同芳违约金30000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:一、2015年9月30日，王同芳、聚通公司签订了《青岛市商品房预售合同》一份，约定：甲方：青岛聚通置业有限公司，乙方：王同芳，一、乙方向甲方购买胶州市《胶州市云溪小区》1号楼2单元7层xxx户。据甲方暂测该房屋建筑面积为79.13平方米。该房屋单价为：4700/平方米，总价暂定为371911元整。二、乙方购买房屋的总房价款是指该房屋相应比例的土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。三、房屋建筑面积以胶州市房产登记交易中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。四、甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同约定的最后交付期限（2016年9月30日）之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。五、该合同补充条款第七条约定，乙方按照合同约定支付全部房款（包括贷款）、按照法律规定和合同约定支付了住宅专项维修资金……才有权要求甲方交付房屋。六、该合同补充条款第十六条约定，乙方承诺，乙方所提供的所有资料真实可靠，其在合同中所留的联系方式准确无误，因乙方提供资料不实或联系方式不准确产生的任何责任，由乙方自行承担……通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起7日内视为送达。
二、一审庭审中，王同芳提交的证据增值税普通发票显示：开票日期：2018年6月18日，购买方名称：王同芳，货物或应税劳务、服务名称：房地产预收款*销售自行开发的房地产项目预收款，金额371911.00元，销售方名称：青岛聚通置业有公司。该发票加盖青岛聚通置业有限公司发票专用章。
三、一审庭审中，聚通公司提交的房屋测绘报告书（实测）显示，云溪小区1号楼2单元7层xxx户，建筑面积83.75平方米。测绘单位：胶州市房产管理局测绘站，加盖胶州市房产管理局测绘站山东省测绘资质专用章。
四、2019年1月18日，聚通公司以EMS快递形式给王同芳邮寄通知函一份，内容为“尊敬的王同芳女士：您好！你购买的我公司开发建设的位于胶州市《云溪小区》（富贵新苑）1号楼2单元7层xxx户房屋，该房屋暂测面积为79.13平方米，现实测面积为83.75平方米。根据您与我公司签订的《青岛市商品房预售合同》‘补充条款’第四条约定：‘甲乙双方同意，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，在甲方发出面积差通知后45天内，双方都应按照面积差对房款及逆行那个无息退补’。为此，我们诚邀您在收到本通知函后45天内光临位于胶州市的本项目售楼处现场办理房款退补手续，届时，我公司工作人员将恭候您的到来，并陪同您办理房款补退的相关事宜。”青岛聚通置业有限公司在该通知函落款处加盖公司公章。
一审法院认为，王同芳、聚通公司已经签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，王同芳提交青岛增值税普通发票（第二联：发票联购买方记账凭证）证明其已向聚通公司交付房款371911元，聚通公司主张王同芳并未支付房款，但并未提交相反的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。且聚通公司于2019年1月18日通过EMS快递形式向王同芳发出通知函，通知王同芳就涉案房屋因实测面积办理房款补退的相关事宜，也与其主张王同芳未支付房款相互矛盾，故一审法院对聚通公司称王同芳未实际支付购房款的辩称不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。王同芳、聚通公司双方约定聚通公司于2016年9月30日前将涉案房屋交付给王同芳，除不可抗力外，聚通公司未在约定期限内交付房屋，王同芳以此要求聚通公司支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。
聚通公司抗辩称已多次通知王同芳收房并提交了其向王同芳发送的通知及EMS快递回执，但聚通公司在其提交的通知及本案答辩中均主张，王同芳应先向聚通公司出具从烟建集团合法获得该房源的相关凭证后，聚通公司才可向王同芳办理相关交房手续，该要求并非双方合同约定，故未能按时收房的责任不在王同芳，一审法院对聚通公司的该项辩称不予采信。
但按照双方合同约定，在王同芳支付全部房款（包括面积差房款）后，才有权要求聚通公司交付房屋，聚通公司于2019年1月18日发函通知王同芳支付房款补差，现因王同芳未履行其支付全部购房款的义务，聚通公司有权拒绝交付房屋。王同芳抗辩未收到该通知，根据双方合同约定，“自特快专递发出之日起7日内视为送达”，故视为王同芳于2019年1月25日即视为收到聚通公司通知，王同芳应按期到聚通公司处办理补缴房款手续。因此一审法院确定违约金计算起止时间为2016年10月1日至2019年1月25日为宜。根据王同芳、聚通公司合同约定的违约金计算方式，聚通公司应支付王同芳违约金25476元（371911元×180天×0.01‰+371911元×667天×0.1‰）。王同芳主张超出部分，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、青岛聚通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王同芳违约金25476元；二、驳回王同芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取225元，由青岛聚通置业有限公司负担。
本院二审期间，聚通公司提交证据一、证明一份，证明烟建公司作为涉案项目的工程总承包施工单位与聚通公司约定，由聚通公司将涉案项目中的11套房屋抵顶烟建公司工程款，涉案房屋在其中。2015年9月24日，烟建公司出具证明一份，指定王同芳作为购房人购买涉案房屋，王同芳向聚通公司出示该证明后，聚通公司按照该证明指示为王同芳办理购房所需协议网签手续。王同芳称其不知道烟建公司、其向聚通公司直接购买涉案房屋的陈述虚假。提交证据二、证明、申请各两份，证明在聚通公司与烟建公司签订的涉案项目抵房协议中的其他房屋实际购房人与烟建公司结算完毕后，持该证明与申请交给聚通公司，明确证明烟建公司已收到对应工程款后，聚通公司基于上述材料为其办理交房手续。其中，同样形式的1-2-601户由李伯宗购买，1-1-702户由徐丽购买，聚通公司在收到该材料后，已为其办理房屋交付手续。王同芳在未提交同类材料前，不能证明已实际支付完毕购房款，聚通公司有权拒绝交房，并不承担任何违约责任。王同芳质证称，对证据一的真实性没有异议，需要说明的是该烟建集团出具证明证实王同芳具有合法购买涉案房屋的资格，同时也说明烟建集团已经认可王同芳作为涉案房产的购买人。因此，该份证明结合王同芳在一审提交的商品房预售合同、购房发票以及购房收据综合可以证实王同芳已合法购买了该涉案房屋，聚通公司应当根据商品房预售合同的约定向王同芳履行交付房屋的义务，同时根据合同约定聚通公司逾期交房事实清楚，应承担逾期交房的违约责任。证据二，对证明和申请的真实性没有异议，对证明事项有异议。聚通公司提交的另外两处房产的购房人，该证明及申请是由聚通公司提交，并不能证明是由案外人徐丽和李伯宗购买及案外人向烟建集团开具后向聚通公司提供的，通过聚通公司提交的证据一可以看出聚通公司可以自行向烟建集团索要有关证明和申请。因此，两案外人出示的由聚通公司提交的证据二不能证明是聚通公司向案外人交付房屋时所取得的该证明，该证据与本案无关，不具有证明效力。
王同芳提交青岛信网新闻媒体网上所发布的新闻打印件一份，证明聚通公司作为涉案小区的开发商，未依法取得竣工验收备案表，不具备房屋交付条件的情况下，向业主发出交房通知书，涉案小区的业主拒绝收房，也说明涉案房屋没有向王同芳交付的原因，证明逾期交付的法律责任应该由聚通公司承担。聚通公司质证称，对该证据的真实性不予认可，该证据不能反映涉案小区的真实性，且涉案房屋至今未向王同芳交付的原因是王同芳不能证明其已全额支付了购房款。
经本院审理查明，经本院释明，王同芳于2019年10月14日向本院交纳涉案房屋差价款21714元。王同芳称补交房屋差价款21714元之后，要求聚通公司交付涉案房屋。聚通公司称，涉案房屋目前闲置，无查封抵押，具备交付条件，在王同芳举证证明已经向烟建公司支付完涉案款项及向聚通公司补交房屋差价款21714元后，才同意交付涉案房屋。本院已向双方当事人释明，要求双方当事人限期办理涉案房屋交付手续，否则承担相应法律后果。
关于涉案房款支付问题，王同芳称其已支付房款371911元，系其通过案外人与烟建公司以债权债务折抵方式，与聚通公司签订房屋买卖合同，支付了上述购房款，聚通公司出具了购房收据（后聚通公司将该收据收回换取了购房发票）、购房发票。
关于通知交房问题，聚通公司主张分别于2017年12月21日、2017年12月30日、2018年11月20日向王同芳发出的交房通知，于2019年1月18日、2019年2月19日分别向王同芳发出通知函，通知王同芳限期到指定位置办理涉案房屋房款补退手续。王同芳称其未收到聚通公司发出的三次交房通知，其收到了后两次办理房款补退手续的通知函。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王同芳与聚通公司于2015年9月签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。聚通公司提交的抵款协议、烟建公司出具的书面证明与王同芳的陈述、王同芳提交的其与聚通公司签订的商品房预售合同、涉案房屋购房发票等证据能够相互印证，形成较为完整的证据链，可以证明王同芳与案外人、烟建公司、聚通公司之间各自通过以涉案房屋抵顶相关债权债务的方式，对涉案房屋进行了处分，王同芳以此与聚通公司签订涉案房屋商品房预售合同，并以以房抵款方式支付了双方合同约定的购房款，履行了付款义务，聚通公司也以出具发票的方式对王同芳已付清涉案房屋购房款的事实予以确认。在王同芳已经依约履行支付涉案房款的合同义务的情况下，聚通公司应当按照合同约定的期间向王同芳交付符合合同约定的房屋。聚通公司未提交有效证据证明其分别于2017年12月21日、2017年12月30日、2018年11月20日向王同芳发出的交房通知王同芳已收到，其对此应承担举证不能的法律后果，聚通公司未尽到通知交房的合同义务，一审据此判令聚通公司支付王同芳2016年10月1日至2019年1月25日期间的逾期交房违约金，基本妥当，本院予以确认。在王同芳交纳房屋差价款之后，聚通公司应当及时向王同芳交付符合合同约定条件的涉案房屋。
关于是否需要追加烟建公司参与本案诉讼问题，本院认为，聚通公司与王同芳系涉案合同的当事人，烟建公司并非涉案合同当事人，且聚通公司与王同芳对涉案房屋的来源、涉案房屋买卖合同签订的背景、原因等均已各自陈述清楚，双方对相关事实争议不大，追加烟建公司参与本案诉讼已无必要，故本院对聚通公司应追追加烟建公司参与诉讼的主张不予采纳。
综上所述，聚通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人青岛聚通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一九年十月十五日
法官助理 于遨洋
书记员 庞连捷