山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终7414号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛东太购物中心有限公司，住所地：山东省平度市胜利路东端。
法定代表人：张炳辉，总经理。
委托诉讼代理人：纪志晓，平度诚正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋海涛，男，1975年6月13日生，汉族，住山东省平度市经济开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜双福，男，1981年7月17日生，汉族，住山东省平度市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王鲁卫，男，1982年2月12日生，汉族，住山东省平度市。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘洁，山东华赛律师事务所律师。
上诉人青岛东太购物中心有限公司（以下简称东太购物中心）因与被上诉人宋海涛、姜双福、王鲁卫房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初8051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青岛东太购物中心有限公司向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或依法改判，支持上诉人的反诉请求。事实和理由如下:一、一审判决认为上诉人与案外人大李家疃居民委员会的租赁合同到期后，又与被上诉人签订租赁合同是无效合同是错误的。上诉人虽然与案外人大李家疃居民委员会的租赁合同到期，但是，双方仍然尚在洽谈续租的问题，以及如果不签订租赁合同，大李家疃居民委员会如何给予上诉人所建设的工程的经济补偿的问题。在此期间，一直还有上诉人继续租赁使用的事实，包括被上诉人所租赁的房屋一直由上诉人实际支配使用。即便是与案外人发生争议之后，到与案外人争议的判决生效，该房屋一直归上诉人占有使用，并不影响被上诉人使用所租赁的房屋。二、关于被上诉人装修费的问题。一审审理过程中，双方对装修部位产生歧义，因被上诉人所租赁的部分是上诉人原来装修商场的其中一部分，不需要重新装修，其中，在委托司法鉴定机构进行评估时，上诉人就明确指出不属于被上诉人装修的部分，当时，主审法官说，先进行评估，以后再对争议部分进行确认。但是，开庭审理中被上诉人没有证据证明是其装修，即草率将所有评估的部分进行了确认。三、关于反诉部分租赁费的问题。上诉人与被上诉人签订的租赁合同后，上诉人已经将标的物交付给了被上诉人，被上诉人应当按照合同约定支付房屋租赁费，一审判决罔顾上诉人时间占有使用租赁房屋事实，驳回上诉人的反诉请求是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请上级人民法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人补充如下意见，关于案外人平度经济开发区大李家疃居委会签订的涉案协议，证明该居委会同意与我方继续履行租赁协议。居委会向我方出具了一份交纳租赁费通知，也证明了居委会同意上诉人继续履行合同。
宋海涛、姜双福、王鲁卫共同答辩认为，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。针对上诉人补充意见答辩如下，上诉人提到的与大李家疃居委会签订的涉案协议在一审中被上诉人已质证过，由于上诉人的代理律师也是上诉人与大李家疃居委会房屋租赁合同纠纷一二审案件中大李家疃居委会的代理人，该份证据极易单方制作，不能认定上诉人有权继续租赁涉案房屋。
宋海涛、姜双福、王鲁卫向原审法院诉称，2017年4月12日，其与东太购物中心签订《房屋租赁合同》，承租位于平度市太购物中心超市内面积约1000平方米的房屋，拟开设餐饮、成人儿童娱乐，租赁期限2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费73000元。宋海涛、姜双福、王鲁卫向东太购物中心支付了半年租赁费36500元，为装修涉案房屋花费了170000元（装修费用100645元、门头费用10169元，余款系采购费用）。在营业前，涉案房屋所有权人平度经济开发区大李家疃年居民委员会（以下简称大李家疃居委会）组织村民将涉案房屋收回，并告知宋海涛、姜双福、王鲁卫，东太购物中心的租赁期限届满，对涉案房屋没有合法转租权。东太购物中心的欺诈行为导致其合同目的不能实现。双方经多次协商未果，特提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、东太购物中心向宋海涛、姜双福、王鲁卫返还租赁费36500元、赔偿损失170000元，共计人民币206500元；3、本案诉讼费用由东太购物中心承担。
东太购物中心东太购物中心在原审中辩称，对方所诉与事实不符，东太购物中心租赁给对方的房屋具有合法的使用权。签订合同后，将房屋交给了宋海涛、姜双福、王鲁卫，至今房屋仍然在宋海涛、姜双福、王鲁卫的支配之下，其所称大李家疃居委会纠集村民收回房屋是不存在的。据东太购物中心了解，宋海涛、姜双福、王鲁卫没有营业是因为未办理消防手续。东太购物中心虽然与大李家疃居委会因为承包问题发生争议，但案件一直到2018年5月份才结案，并不影响宋海涛、姜双福、王鲁卫继续使用该房屋。东太购物中心东太购物中心向原审法院提交了山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终3137号民事判决书，证明涉案房屋在判决之前都是由东太购物中心来支配。
东太购物中心向原审法院提出反诉请求，称至起诉之日，所租赁的房屋仍然在宋海涛、姜双福、王鲁卫的支配之下，未向其返还房屋。按照双方所签合同的约定，宋海涛、姜双福、王鲁卫应当于2017年11月1日之前交付下半年的租赁费，但至今未交付，请求判令宋海涛、姜双福、王鲁卫交付房租36500元，反诉费由宋海涛、姜双福、王鲁卫承担。
宋海涛、姜双福、王鲁卫在原审中对东太购物中心的反诉辩称，涉案房屋产权人与被答辩人的房屋租赁期限至2016年6月30日，租赁期满后产权人不再续租，被答辩人无权转租，宋海涛、姜双福、王鲁卫自承租后不能对涉案房屋进行使用、收益，有权不支付租金。东太购物中心经理张林于2017年10月30日明确告知宋海涛、姜双福、王鲁卫不用支付下半年租金，且承诺将已支付的房租退回。东太购物中心请求于法无据，请求依法驳回。
本案在审理过程中，宋海涛、姜双福、王鲁卫申请原审法院调取其开业时到平度市公安局泰山路派出所的报案材料。经法院调取，报案材料中只有2017年5月12日平度市公安局泰山路派出所对王鲁卫做的一份询问笔录，宋海涛、姜双福、王鲁卫对笔录的真实性无异议，东太购物中心对笔录无异议，但不能证明门头上的字是否被破坏了，没有明确说明为什么被破坏，与本案没有任何关系。原审法院根据宋海涛、姜双福、王鲁卫申请，委托青岛新业价格评估有限公司对玻璃隔断墙、墙面喷漆、烟道、自来水管道、蹲便水箱、小便池、水龙头及下水管、下水道的装修费用进行了评估，经评估价值为73693元。双方对玻璃隔断系宋海涛、姜双福、王鲁卫装修无异议，对其他项目东太购物中心不认可。东太购物中心对评估价格有异议，但未申请重新鉴定。对门头宋海涛、姜双福、王鲁卫表示不申请鉴定，请求依法判决。原审法院依据东太购物中心的质证意见，并对宋海涛、姜双福、王鲁卫提交的证据进行审查，对宋海涛、姜双福、王鲁卫提交的证据真实性予以确认，宋海涛、姜双福、王鲁卫申请原审法院调取的平度市公安局泰山路派出所询问王鲁卫的笔录，该笔录系王鲁卫自述，无法证实系大李家疃居委会组织人将门头打落。原审法院依据宋海涛、姜双福、王鲁卫的质证意见，并对东太购物中心提交的证据进行审查，对东太购物中心提交的证据做如下确认：民事判决书属于生效的法律文书，对房屋租赁合同真实性予以确认，其他证据涉案外人，本案不做评判。原审法院依据双方的质证意见，对青岛新业价格评估有限公司的评估结论书进行审查，虽然东太购物中心对该价格有异议，但其并不申请相关鉴定人员出庭接受质询，且青岛新业价格评估有限公司是由双方共同选定，且有相应资质的鉴定机构，该机构出具的结论书合法有效。
原审查明，2004年6月22日，东太购物中心与大李家疃居委会签订房屋租赁合同，东太购物中心租赁大李家疃居委会坐落在、2个市场简易大棚作为商场使用，间数2间，建筑面积6624平方米，大棚西约2500平方米作为停车场。租赁期限从2004年7月1日至2016年6月30日。大李家疃居委会于2016年11向山东省平度市人民法院提起民事诉讼，请求判令东太购物中心返还占用的两个大棚、场地及相关建筑物，并赔偿经济损失63000元。山东省平度市人民法院于2016年12月2日立案，在诉讼过程中，东太购物中心向山东省平度市人民法院提起反诉，请求判令大李家疃居委会赔偿经济损失2268968元。山东省平度市人民法院于2017年10月16日作出（2016）鲁0283民初10952号民事判决书，判决：一、东太购物中心于判决生效后三十日内返还大李家疃居委会原东太购物中心相关建筑、44间平房及场地。二、大李家疃居委会于判决生效后三十日内补偿东太购物中心人民币2268968元。宣判后，大李家疃居委会不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2018年5月14日作出（2018）鲁02民终3137号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年4月12日，宋海涛、姜双福、王鲁卫与东太购物中心签订房屋租赁合同，合同约定：“甲方（东太购物中心）将平度市胜利路小学南原东太购物中心超市内部部分面积乙方（宋海涛、姜双福、王鲁卫）使用，双方商定前期先租赁房屋面积中的1000平方米，租金73000元，半年一交。乙方在门头房内经营餐饮、成人儿童娱乐，乙方租赁甲方房屋，乙方自行承担房屋的装修及装饰费用。甲方交乙方时有空调13个、消防箱16套、摄像头15个，乙方对以上设施负全部责任。”合同签订后，宋海涛、姜双福、王鲁卫向东太购物中心支付了上半年的租赁费36500元。宋海涛、姜双福、王鲁卫签订合同后，对房屋进行了装修，但至宋海涛、姜双福、王鲁卫起诉，宋海涛、姜双福、王鲁卫未能使用房屋。本案在审理过程中，原审法院委托青岛新业价格评估有限公司对玻璃隔断墙、墙面喷漆、烟道、自来水管道、蹲便水箱、小便池、水龙头及下水管、下水道的装修费用进行了评估，经评估价值为73693元。
原审认为，本案争议焦点有三：一是双方签订的房屋租赁合同是否有效。二是本案所争议的装修是否是宋海涛、姜双福、王鲁卫所为。三是东太购物中心是否应赔偿宋海涛、姜双福、王鲁卫的损失及宋海涛、姜双福、王鲁卫应否支付下半年的租赁费。关于争议的第一个焦点。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的决定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，东太购物中心与大李家疃居委会签订的房屋租赁合同期限为2004年7月1日至2016年6月30日，合同到期后，大李家疃居委会于2016年11月向法院提起民事诉讼，要求东太购物中心返还租赁物，在诉讼中，东太购物中心反诉称“租赁合同未到期前，原告（东太购物中心）多次找反诉东太购物中心（大李家疃居委会）要求续签合同，反诉东太购物中心以各种理由拖延拒签”，在此情况下，东太购物中心于2017年4月12日与宋海涛、姜双福、王鲁卫签订房屋租赁合同，将房屋转租给宋海涛、姜双福、王鲁卫使用，其转租合同无效。关于争议的第二个焦点。双方签订合同时约定，乙方自行承担房屋的装修及装饰费用，东太购物中心在诉讼中只认可玻璃隔断系宋海涛、姜双福、王鲁卫装修，称其他装修系自己所为，但未提供证据予以证明，法院不予认可。宋海涛、姜双福、王鲁卫提交的证据及证人，可以证明宋海涛、姜双福、王鲁卫进行了装修。关于争议的第三个焦点。因东太购物中心的原因导致宋海涛、姜双福、王鲁卫无法使用房屋，为此东太购物中心应返还宋海涛、姜双福、王鲁卫的已支付的房屋使用费并赔偿房屋装修费，宋海涛、姜双福、王鲁卫要求东太购物中心赔偿购买的餐具、家具及可移动的其他物品所花费用，于法无据，法院不予支持。门头价值没有评估，本案不做处理。东太购物中心请求宋海涛、姜双福、王鲁卫支付下半年的租赁费于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、确认宋海涛、姜双福、王鲁卫与青岛东太购物中心有限公司于2017年4月12日签订的房屋租赁合同无效。二、青岛东太购物中心有限公司返还宋海涛、姜双福、王鲁卫房屋使用费36500元，于判决生效后十日内付清。三、青岛东太购物中心有限公司赔偿宋海涛、姜双福、王鲁卫装修费73693元,于判决生效后十日内付清。四、驳回宋海涛、姜双福、王鲁卫的其他诉讼请求。五、驳回青岛东太购物中心有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债利息。案件受理费4398元，由宋海涛、姜双福、王鲁卫承担2052元，青岛东太购物中心有限公司承担2346元；保全费1520元，由宋海涛、姜双福、王鲁卫承担720元，青岛东太购物中心有限公司承担800元；鉴定费5000元，由青岛东太购物中心有限公司承担；反诉费713元，由青岛东太购物中心有限公司承担。
二审审理期间，各方均未提交新证据。
二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案焦点问题系原审认定涉案房屋租赁合同无效、支持三被上诉人装修损失及驳回上诉人反诉请求是否正确。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的决定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据原审查明的事实，东太购物中心与大李家疃居委会签订的房屋租赁合同期限为2004年7月1日至2016年6月30日，合同到期后，大李家疃居委会于2016年11月向法院提起民事诉讼，要求东太购物中心返还租赁物。而东太购物中心于2017年4月12日与宋海涛、姜双福、王鲁卫签订房屋租赁合同，将房屋转租给宋海涛、姜双福、王鲁卫使用。原审据此认定该转租合同无效于法有据，本院对此予以确认。根据原审查明的事实，涉案合同无效，且三被上诉人未实际占用使用涉案场地。原审据此驳回上诉人反诉请求符合法律规定，本院对此予以确认。双方签订合同时约定，三被上诉人应自行承担房屋的装修及装饰费用，三被上诉人对涉案房屋与场地进行了装修。东太购物中心在诉讼中虽仅认可玻璃隔断系宋海涛、姜双福、王鲁卫装修，其他装修系自己所为，但未提供证据予以证明。因上诉人原因导致三被上诉人无法使用房屋，为此上诉人应返还三被上诉人已支付的房屋使用费并赔偿房屋装修费。原审对三被上诉人装修损失的鉴定亦符合法律规定，上诉人虽不予认可，但未提交证据予以反驳。本院对此予以确认。原审据此支持三被上诉人装修损失亦于法有据。
综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7514元，由上诉人青岛东太购物中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年九月二十七日
法官助理 刘思涵
书记员 王若怡