山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终7413号
上诉人（原审被告）：李明婕，女，1985年2月8日出生，汉族，户籍地青岛市黄岛区，现住青岛市黄岛区。
被上诉人（原审原告）：杨春燕，女，1966年6月20日出生，汉族，户籍地青岛市崂山区，现住青岛市黄岛区。
上诉人李明婕与被上诉人杨春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李明婕向本院提出上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁2011民初4391号民事判决书第一项；2.改判被上诉人向上诉人支付4226.2元。上诉理由:一审法院认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的利益。根据《合同法》第220条、第221条之规定，出租人应履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一审法院已经认定上诉人和被上诉人之间存在房屋租赁纠纷，但并未依法判令在房租中扣减相应费用。上诉人已经提供确实的证据证明由于被上诉人不履行法定及合同约定的义务，致使上诉人产生维修费用、可期待利益等各项损失共计78576.2元，上诉人有权拒付或延付租金，并从租金中扣除上述费用。一审中上诉人已提供确实充分证据证明上述事实，一审法院应在查清事实的基础上，依法判令扣减租金。扣除后被上诉人应向上诉人支付4226.2元。第一，被上诉人违反合同义务，没有解决上诉人楼顶烟囱事宜。上诉人与被上诉人于2018年5月1日签订租赁合同，因房屋在合同签订前已经按照饭店装修完毕，且厨具、桌椅等均已具备，上诉人接手后即可以展开经营。仅仅因为原来安装在楼顶的排风机和烟囱已经被被上诉人拆除，无法排烟因而无法经营。故在上诉人和被上诉人签订的租赁合同中，被上诉人明确承诺，“乙方（即上诉人）开业之前由甲方（即被上诉人）解决楼顶烟囱事宜”。基于对被上诉人的信赖，上诉人将开业日期一再延后，最后确定为2018年6月1日开业，给被上诉人留下了充足的时间安装和修复烟囱。但虽经上诉人多次催告，被上诉人仍迟迟不予解决。上诉人人无奈之下，自行维修，花去维修费用5000元整。因被上诉人拒绝履行合同义务，使得上诉人在2018年6月1日至2018年7月7日，均无法正常营业，期间的房租、工资、物料等实际支付的损失以及营业的可期待利润均应由被上诉人赔偿。根据后续经营的营业额计算，平均每日营业额为1842.6元，以此为基数，2018年6月1日2018年7月7日的可期待收入应为68176.2元。这些维修费用和营业损失被上诉人一直拒绝支付，故上诉人有权拒付或延付租金，并从租金中扣除。第二，被上诉人违反法定维修义务，未解决207房间屋顶漏水事宜。2019年2月18日，上诉人发现207房间屋顶漏水，即通知被上诉人维修。但被上诉人一直拒绝履行法定维修义务，无奈之下上诉人联系三楼租户自行修复，花去维修费用1000元。但是对于2019年2月18日到2019年2月28日修复完毕，该房间一直无法使用。按照8人间每天平均400元的营业额计算，11天的损失共计4400元。这些维修费用和损失，被上诉人也一直拒绝支付，故上诉人有权拒付或延付租金，并从租金中扣除。综上，上诉人上述损失和费用应当依法直接在房租中扣减，而不应另案诉讼。
杨春燕二审中答辩称：我方认可一审法院的判决。
杨春燕一审中提出诉讼请求：1、依法判令李明婕支付杨春燕第三年（2019年3月19日至2020年3月18日）的房屋剩余租金74350元，以及自2019年2月18日止实际清偿之日止的违约金，暂计算至起诉之日止的违约金为354元（以74350元为基数，按年利率4.35%的四倍为标准计算）。2、本案诉讼费用由李明婕承担。事实与理由：2017年3月19日，杨春燕、李明婕双方签订了《房屋租赁合同》，合同该约定：李明婕承租杨春燕位于青岛经济技术开发区北面网点房屋，租期自2017年3月19日至2024年3月19日，第一年租赁费14万元，自后租赁费每年递增5%至合同期满，即第三年2019年3月19日至2020年3月18日房屋租金为154350元，应于2019年2月18日前支付，若不能按时支付，按租金总额的5%按天支付违约金。在合同履行过程中，李明婕第三年度的租金仅支付8万元，剩余74350元租金未按期支付，拖欠至今，已经构成严重违约，故为维护杨春燕的合法权益，特向法院起诉。
李明婕一审中辩称，杨春燕未尽到适租义务，其诉讼请求和理由于法无据，依法不应支持。杨春燕违反合同义务，没有解决李明婕楼顶烟囱事宜，违反法定维修义务，未解决207房间屋顶漏水事宜，违反附随义务，不提供消防验收手续，综上，杨春燕未履行合同约定和法定义务，为提供适租房屋，李明婕有权从租金中扣除相应费用和实际损失，并且拒付或者延付租金，杨春燕的诉讼请求无法律依据。
原审法院确认如下事实：2018年，杨春燕、李明婕签订房屋租赁合同一份，约定，李明婕承租杨春燕位于青岛经济技术开发区北面网点房屋，2019年3月19日至2020年3月18日的房屋租金为154350元，应于2019年2月18日前支付，若不能按时支付，按租金总额的5%按天支付违约金。李明婕支付租金8万元，剩余74350元租金未支付。原审法院认为：关于杨春燕主张的房屋剩余租金74350元的诉讼请求,一审法院认为李明婕已经实际使用了承租房屋,杨春燕要求李明婕支付剩余房屋租金74350元的诉讼该请求一审法院予以支持。关于杨春燕主张的违约金，一审法院认为，因杨春燕、李明婕在房屋适租问题上存在纠纷，并非李明婕故意拖欠房屋租金，因此关于杨春燕的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于李明婕提出的杨春燕对楼顶烟囱违反法定维修义务及207房间屋顶漏水的抗辩主张，一审法院认为李明婕应就造成的损失另案诉讼。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决:一、李明婕于判决生效后十日内支付杨春燕房屋租金74350元；二、驳回杨春燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元（杨春燕已预交），减半收取834元，由李明婕负担800元，杨春燕负担34元，退换杨春燕案件受理费834元。
二审中，上诉人提交三方协议一份，被上诉人对此无异议。本院对此予以确认。
二审中另查明，涉案房屋原系由案外人陈锡远承租，2018年5月1日，上诉人、被上诉人及陈锡远签订转让协议，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议。在房屋租赁协议背后，被上诉人手写：乙方（上诉人）开业之前，由甲方（被上诉人）解决楼顶烟囱事宜。双方二审中确认，涉案烟囱并非原涉案房屋自带部分，而是由案外人安装，后因与楼上业主发生争议予以拆除。被上诉人当庭陈述，背后手写部分意思为，由被上诉人负责协调安装烟囱事宜，但并非对费用的承担。上诉人二审中确认，涉案房屋的交接系与案外人陈锡远完成的。
本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同对各方均有约束力，各方均应按照合同约定履行合同义务。在租赁合同中，出租人应对租赁物承担维修义务，但上诉人所主张的烟囱部分，并非房屋原附属部分，而是案外人安装，上诉人的转让、房屋交接也是与案外人完成的，因此被上诉人对涉案烟囱并无安装、维修义务；而合同背面的手写部分，虽提及被上诉人对烟囱问题予以解决，但并没有明确约定费用系由被上诉人承担，且在最终的协调下，烟囱予以改道安装，现上诉人要求被上诉人承担该费用并赔偿营业损失，于法无据，本院依法不予支持。关于漏水损失，上诉人仅提交漏水照片，未提交证据证明其具体损失依据、数额，一审法院认为上诉人可另案处理，符合上诉人的利益，应予维持。
综上，上诉人李明婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1659元，由上诉人李明婕负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年九月二十三日
法官助理 徐 鹏
书记员 丛丽红