山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终6403号
上诉人（原审原告）：李海鹏，男，1983年7月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，山东琴岛律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：邓文娟，女，1982年8月24日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，山东琴岛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：青岛德林置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区枣山路329号。
法定代表人：李闯，董事长。
委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。
上诉人李海鹏、邓文娟因与被上诉人青岛德林置业有限公司（以下简称德林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初5395号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李海鹏、邓文娟上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以上诉人未按照合同约定向被上诉人补交面积差价款、未向被上诉人或有关部门提交相关办证资料，合同约定的双方签署房屋交接书及办理房地产权证的期限未满为由，对上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，系事实认定错误。1.关于补交面积差价款的问题。首先，根据双方签订的《商品房预售合同》中关于“送达方式”的约定，开发商向业主送达材料需采用挂号邮寄、青岛报纸媒体发布公告的方式。而截至目前，开发商并未通过上述方式通知业主实测建筑面积。其次，截至目前，开发商并未提交收取房屋面积差价款的有效账户，业主无从交纳面积差价款。再次，开发商在收取面积差价款的同时，捆绑要求业主交纳太阳能基础设施费用及跑腿费用，上诉人在不交纳太阳能基础设施费用及跑腿费的情况下，被上诉人不予收取面积差价款。最后，在(2018)鲁0213民初5396号同批业主起诉案件中，该案凌艳华、单云飞已交纳了被上诉人提出的房屋面积差价款，被上诉人亦未积极协助办理房地产权属证书，由此可见办理房地产权属证书无关交纳面积差价款。即便交纳了面积差价款也不能如合同约定办理房地产权属证书。2.关于未向被上诉人或有关部门提交相关办证资料的问题。首先，被上诉人应承担办理房地产权证的主要义务，上诉人作为购房者对办证流程并不熟悉，对需要提供办证材料明细并不知情，需要被上诉人予以明确、告知办证材料；其次，被上诉人提交所谓的“枣山家园办证流程”，系单方制作且从未以合同约定方式送达上诉人，上诉人对整体办证流程及所需准备材料并不知情。最后，法院判决交房后或业主补交面积差价后，都应由被上诉人配合签署《房屋交接书》，被上诉人既未要求上诉人到他处签署，庭审时针对法官的提问也未明确何为《房屋交接书》。3.关于合同约定的双方签署《房屋交接书》及办理房地产权证的期限未满的问题。首先，双方签署的合同约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署房屋交接书之日起180日内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该条款对办理房地产权属证书的期限约定不明，逾期办证的违约责任约定不明，且未明确约定办理房地产权属证书的所需资料。不应以此作为计算办理房地产权属登记的时间依据。其次，因被上诉人的种种违约行为导致其办证受挫，多次延期至2017年4月12日方取得房地产权属登记，由此产生的法律责任应由被上诉人承担。约定不合理不明确的合同条款不能成为被上诉人无限期延期办证、不予承担逾期办证的违约责任的理由。若以2017年4月12日作为计算办理房地产权属登记的时间依据，客观上导致被上诉人的违约行为为其撑起逾期办证的保护伞，对上诉人而言，于理无据。二、一审法院以上诉人未补交面积差价款为由适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，系法律适用错误。应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，支持上诉人违约金的诉求。《商品房预售合同》第十四条虽约定在被上诉人取得了房地产权属登记证明后180目内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。而该约定对被上诉人办理房地产权属证明的日期并没有明确约定，房地产权属登记证明(大证)作为房地产权证(小证)的办证前提条件，不能因被告方的过错，无期限的延长办理房地产权证的时间。且合同中并未明确约定何为《房屋交接书》，至今也未出示《房屋交接书》，对办证期限及逾期办证的违约责任均没有进行明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，当买受人与出卖人未进行特殊约定或约定不明时，因出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据该条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、一审法院判决上诉人按照实测面积差补交面积差价款，系事实认定错误，法律适用错误。涉案商品房预售合同第五条关于补交面积差价款的约定，系被上诉人为重复使用事先拟定的格式条款，应当严格适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的相关规定，合同约定条款应属无效。上诉人应按照3％面积误差比向被上诉人支付房屋面积差价款。
德林置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律错误。德林置业公司不应该承担逾期办证违约金。因为该类型的案件已被青岛中院相关生效法律文书确认驳回，本案依法不属于人民法院的受案范围。
李海鹏、邓文娟向一审法院起诉请求：1.判令德林置业公司协助办理位于青岛市李沧区户房屋的房地产权证；2.判令支付逾期办理房地产权证违约金110618.11元（自2012年3月1日至2017年6月1日，按分段基准利率计算）。
一审法院认定事实：李海鹏、邓文娟(乙方)与德林置业公司(甲方)于2009年8月9日签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，每平方米房屋建筑面积单价为4082元，甲方暂测房屋建筑面积为87.06平方米，房屋总价款为355378.92元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第十一条约定：除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方。合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，李海鹏、邓文娟于2009年8月11日前给付购房款75378.92元，于2009年10月以贷款方式给付被告购房款28万元。德林置业公司未按照合同约定交付涉案房屋。2011年4月18日，李海鹏、邓文娟以德林置业公司逾期交房为由诉至法院，要求交付房屋并支付逾期交房违约金。法院作出（2011）李民初字第1318号民事判决，判令德林置业公司于判决生效之日起10日内交付涉案房屋并支付逾期交房违约金19212.31元。德林置业公司不服该判决，提起上诉。青岛市中级人民法院作出（2011）青民一终字第2383号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年1月9日，李海鹏、邓文娟再次诉至法院，要求支付逾期交房违约金。法院作出（2012）李民初字第796号民事判决，判令李海鹏、邓文娟于判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金12948.96元。李海鹏、邓文娟于2012年1月15日自行接收涉案房屋。经德林置业公司委托，青岛市房产信托公司于2017年1月17日出具了房屋测绘报告书，认定涉案房屋的实测建筑面积为93.64平方米。李海鹏、邓文娟于2017年4月12日取得涉案房屋的房地产权属登记。截至本案法庭辩论终结时止，李海鹏、邓文娟未交纳面积差价款，亦未向德林置业公司或相关部门提交须由业主提交的办理房地产权证的相关资料，双方未签署合同第十四条约定的房屋交接书。
一审法院认为，双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据庭审查明的事实，涉案房屋的实测面积与合同约定的暂测面积不一致，李海鹏、邓文娟应按合同约定补交面积差价款。但截至本案法庭辩论终结时止，李海鹏、邓文娟并未补交涉案房屋的面积差价款。双方签订的合同第十四条明确约定，德林置业公司取得房地产权属登记后180日内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起180日内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申请房地产权证。德林置业公司于2017年4月12日取得房地产权属登记，截至2017年8月11日李海鹏、邓文娟提起诉讼时止，合同约定的双方签署房屋交接书及办理房地产权证的期限并未届满。房屋交接书是办理房屋过户手续的必备文件，签署房屋交接书是双方均应履行的合同义务，德林置业公司亦应提交须由购房者提供的相关资料。截至本案法庭辩论终结时止，李海鹏、邓文娟并未向德林置业公司或相关部门提交相关办证资料。因此，李海鹏、邓文娟提交的证据不足以证实系因德林置业公司的单方违约行为导致逾期办证，故对李海鹏、邓文娟要求德林置业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。虽然双方未根据合同第十四条的约定签订房屋交接书，但李海鹏、邓文娟已实际接收房屋，德林置业公司亦已于2017年4月12日取得房地产权属登记，涉案房屋现已经具备办理房地产权证的条件，现李海鹏、邓文娟亦同意补交面积差价款，故对李海鹏、邓文娟要求德林置业公司协助办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，予以支持。《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：……”双方签订的合同第五条明确约定了暂测面积与实测面积不一致时，按照房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。因此，李海鹏、邓文娟应当补交的面积差价款为26859.56元［4082元×(93.64平方米-87.06平方米)＝26859.56元］。李海鹏、邓文娟主张按照房屋面积误差比3%补交差价款10661.37元，于法无据，不予支持。判决：1.原李海鹏、邓文娟于判决生效之日起30日内付给青岛德林置业有限公司面积差价款26859.56元；2.青岛德林置业有限公司于李海鹏、邓文娟付清上述面积差价款后30日内协助李海鹏、邓文娟办理青岛市李沧区户房屋的产权登记手续；3.驳回李海鹏、邓文娟的其他诉讼请求。
二审中，上诉人提交证据1.2018年2月7日青岛新闻网站信息打印件一宗。予以证明李沧区开发建设办公室主任邓远明指出，以枣山家园为例，影响项目办证的难点主要有四点，一是未经规划审批,私自建设二层网点,无法办理规划综合验收;二是开发单位与施工单位工程结算有纠纷,无法办理竣工验收备案;三是环保验收未办理;四是开发单位欠缴地税200余万元。制约办证的最大难点是规划综合验收未批复。即因被上诉人原因导致其自身无法取得房地产权属登记证明，从而导致业主无法办理房地产权证。证据2.2015年5月25日青岛市李沧区区长在行风在线有关“枣山家园房产证谁来负责”的视频。视频开始引入枣山家园业主反映办证难的问题，5:55分开始详细解说无法办理房产证的理由为被上诉人未按照规划建设，导致无法通过验收，从而导致业主无法办理房地产权证。证据3.李沧区信访局集体来访人员登记表两页。予以证明自2015年起，枣山家园业主以郑涛、付文波为代表的多名业主，多次到青岛市李沧区信访局信访，反映枣山家园房产证问题，被上诉人违法收取办证费用，并将办理房产证与缴纳太阳能费用进行捆绑。并非一审判决所称上诉人未向被上诉人提供办理房地产权证的相关资料。而是被上诉人违法捆绑收取多种费用，在上诉人不支付捆绑费用的情况下，不予收取相关资料。迫于无奈，业主进行信访反映问题。被上诉人质证称，对证据1真实性无异议，对表述观点有异议。该证据显示在2017年4月13日枣山家园已完成了不动产的首次登记，该内容存在的其他问题是在2017年之前存在，目前相关问题已经全部克服，已经办理400多户的房产证。对证据2的表述观点有异议，目前小区在2017年已经完成了规划验收，办证障碍已经消除。证据3的真实性有异议，该登记表上人员均为本次涉诉人员，其在未缴纳房屋差价、未缴纳相关配套设施费的情况下要求办证，其理由不能成立。本院对上述证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人对双方签订的《青岛市商品房预售合同》没有异议。上诉人主张的逾期办理房地产权证违约金的诉求应否予以支持是二审双方争议的焦点。对此，本院认为，根据双方合同约定，在被上诉人取得了房地产权属登记证明后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。本案被上诉人取得房地产权属登记的时间是2017年4月12日，上诉人提起诉讼的时间是2017年8月11日，起诉时尚在双方约定的签署《房屋交接书》的180日期限内，根据双方约定的产权证申领条件，此时并不存在逾期办理权属证书的情由。上诉人以双方该约定不明确为由，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，认定被上诉人违约责任的理由不能成立。同时，办理房屋权属证书是双方共同的义务，在被上诉人取得了房地产权属登记证明后，双方并未签署合同规定的《房屋交接书》，上诉人亦不能证明被上诉人拒绝与其签署《房屋交接书》，不能证明至今尚未办理房屋权属证书系被上诉人单方违约所致。且根据双方合同的约定，上诉人应按照实测面积补交房屋面积差价款，在上诉人未支付被上诉人该款项之前，被上诉人有权拒绝协助上诉人办理房屋权属证书的请求。由此，一审判决被上诉人协助上诉人办理房屋权属证书的同时，判令上诉人支付被上诉人房屋面积差价款并无不妥。
综上所述，李海鹏、邓文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3394元，由上诉人李海鹏、邓文娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙向东
审判员 马 喆
审判员 龙 骞
二〇一九年九月十六日
法官助理 阚玉龙
书记员 庞连捷