山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁0213民初3236号
原告：于正宏，男，1973年5月17日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。
委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李维懿，山东鲁青律师事务所律师。
被告：王光照，男，1963年8月28日出生，汉族，住青岛市李沧区。
被告：董爱竹，女，1962年10月26日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：王光照，男，1963年8月28日出生，汉族，住青岛市李沧区，系被告董爱竹之夫。
原告于正宏与被告王光照、董爱竹商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于正宏及其委托诉讼代理人崔海峰、李维懿到庭，被告王光照并作为被告董爱竹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于正宏向本院提出诉讼请求：1、被告将青岛市李沧区下王埠社区的拆迁安置房阜康花园26号楼1单元902户房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年向原告借款60万元，还款期届满，被告无力偿还。2017年12月20日，原、被告达成《房地产以房抵债协议》，约定将青岛市李沧区下王埠社区的拆迁安置房，阜康花园26号楼1单元902户房屋作价120万元以冲抵80万元债务本息，原告向被告支付了35万元差额后该房屋即归原告所有。现原告依约支付了35万元差额，且该房屋房产证被告己办理，但经过原告多次催促，被告至今仍然迟迟不履行过户义务。
王光照、董爱竹共同辩称，上述涉案房屋只是抵押物，不同意将房屋抵顶给原告，但是同意将借款支付给原告，也同意支付原告借款利息，但是利息不应当过高，应当在该承受范围内。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提交的《房地产以房抵债协议书》一份、中国银行汇款凭证一份、《确认函》一份、《协议书（备忘录）》一份；2、原告提交的《公证书》一份、通知一份；3、原告提交的《借款合同》一份、银行转账凭证一份、民事裁定书一份。4、被告提交的结婚证一份、不动产权证一份。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋坐落于青岛市李沧区户，系2010年12月3日被告与社区其他居民互换取得的青岛市李沧区下王埠社区的回迁安置房。
另查明，2011年20日，原告作为出借人，被告夫妇作为借款人订立《借款合同》，约定两被告因经营需要向原告借款，借款金额为60万元，借款期限自2011年11月20日起至2011年12月19日止，被告若逾期支付，则按每天千分之五支付违约赔偿。2011年11月21日，原告通过银行汇款向被告支付借款本金56.6万元。
因被告未按期偿还借款本息，原告向法院提起诉讼，要求两被告偿还借款本息，本院于2017年10月16日立案。2017年12月19日，原、被告在本院当庭订立《协议书（备忘录）》，约定：被告将阜康花园26号楼1单元902户房屋折抵120万元，给原告抵债80万元，原告给被告40万元，从此房屋归原告所有，其中35万元达成协议后当日原告支付给被告，剩余4万元于房屋过户时由原告支付给被告，另1万元作为被告在该案中承担的诉讼费。被告收到35万元后交房屋给原告。后原告于当日向本院递交撤诉申请。
2017年12月20日，原、被告订立《房地产以房抵债协议书》，约定：一、被告同意将涉案房屋作价120万元折抵给原告，折抵价值为被告欠原告的本息合计为89万元，其中本金56.6万元、利息23.4万元，差额40万元由原告另行支付给被告。二、本协议签订之日后两日内，原告向被告支付35万元，因该房屋暂无产权证，待此房屋日后正式过户到被告名下时，原告支付4万元，剩余1万元作为被告承担的原告向本院起诉的诉讼费用，因该费用原告已先行支付，双方互相折抵，原告不再支付。三、双方订立本协议后，被告应将上述房屋的全部资料交给原告，包括并不限于拆迁安置协议、房屋定位单据、公证书、水电暖通资料等。四、双方订立本协议并支付原告支付35万元后，上述房屋即归原告所有，完全履行一方的个人合法财产。五、本协议双方签字生效。原告与两被告均在落款处签字。当日，原、被告再次出具《确认函》，双方之间的56.6万元债权债务在订立《房地产以房抵债协议书》后清结，双方互不相欠，永不追究。
2017年12月22日，本院作出（2017）鲁0213民初4092号民事裁定书，准许原告撤回起诉，案件受理费及财产保全费共计13988元由原告负担。
再查明，上述《房地产以房抵债协议书》订立当日，原告向被告支付35万元购房款，被告将涉案房屋及《公证书》、《房屋交接书》等资料交付给原告。王光照现已取得涉案房屋的不动产权证，该房屋现未办理抵押登记，具备过户条件。诉讼中，经释明，原告同意剩余尾款4万元在本案中一并处理。
本院认为，《最高人民法院第十五批指导性案例》第72号案例的《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》的裁判要点认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，原、被告双方在民间借贷纠纷诉讼过程中，因被告无力偿还借款本息，双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，不违反法律的规定，该商品房买卖合同具有法律效力。转化为已付购房款的借款本金56.6万元及利息23.4万元数额亦不违反法律规定。双方以房抵债协议订立后，原告按约定向被告交付了购房款35万元，被告亦将房屋及其他资料交付给原告，现房屋已具备过户条件，原告请求被告履行房屋过户义务，本院予以支持。对于剩余购房款4万元，原告同意在案件中一并处理，为减轻当事人诉累，本院一并处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：
一、被告王光照、董爱竹于本判决生效之日起15日内将坐落于青岛市李沧区户房屋过户至原告于正宏名下，原告于正宏履行协助过户义务；
二、原告于正宏于上述房屋过户至原告名下之日起10日将剩余购房款4万元给付被告王光照、董爱竹。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由被告王光照、董爱竹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李恒义
人民陪审员 王海丽
人民陪审员 刘玉芳
二〇一九年九月三日
法官助理陈密亮
书记员宫艺榕