山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终6569号
上诉人（原审被告）：青岛宝龙商业物业管理有限公司，住所地：青岛市城阳区城阳街道文阳路269号。
法定代表人：许健康，系公司董事长。
委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何洪勤，女，1976年8月10日生，汉族，户籍所在地：福建省福清市。
委托诉讼代理人：孙翠翠，山东森扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周森，山东森扬律师事务所律师。
上诉人青岛宝龙商业物业管理有限公司因与被上诉人何洪勤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青岛宝龙商业物业管理有限公司向本院提出上诉请求:1、请求依法裁定撤销原审判决，发回青岛市城阳区人民法院重审；2、上诉费由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由:一、原审法院认定事实不清、适用法律错误。（一）本案涉案纠纷系委托合同纠纷而非租赁合同纠纷，原审法院对双方合同关系性质认定错误。被上诉人提交的两份《委托租赁协议》中约定，由被上诉人委托上诉人，将被上诉人所有的宝龙城市广场C区二层2283、2284（该二商铺以下简称“涉案商铺”）委托上诉人进行对外租赁及经营管理。合同同时约定委托期限、委托报酬及双方权利义务等与委托关系相关的事项。根据合同内容及双方权利义务可以判断，上诉人、被上诉人之间形成的系委托合同关系而非租赁合同关系，应按照调整委托合同的相关法律规定，而非租赁合同的相关法律规定对本案法律关系进行判定。被上诉人所主张的租金是对本协议错误理解的基础上产生的，依法不应得到支持。原审法院认定双方系租赁合同关系，并按照租赁合同关系相关法律规定予以认定，属认定事实不清、适用法律错误。（二）被上诉人未将涉案商铺交付上诉人，未实际履行合同，故上诉人无法实际完成委托事项。被上诉人提交的《委托租赁协议》第5.1.条约定:“甲方应保证自本协议签订之日起即将委托物业交付乙方，并保证在委托租赁期限内不再自行对外租赁委托物业。根据上述协议约定，上诉人承办委托事项的前提，是被上诉人履行交付涉案商铺的义务。但在本案中，被上诉人未能履行上述义务。其在庭审中也未能提交任何证据证明被上诉人在合同签订之日将涉案商铺交付给了上诉人，其应承担相应举证不能的责任原审法院在被上诉人举证不能的前提下，直接认定被上诉人已将涉案商铺交付给上诉人，属认定事实不清。（三）上诉人作为受委托方，非因受托人的责任导致合同无法实际履行的，不应承担相应责任根据被上诉人提交的《委托租赁协议》可以看出，在涉案委托合同关系中，受托人（即上诉人）未约定任何委托报酬，约定的委托对外出租的租金标准也远远高于涉案商铺正常的市场价标准。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定:有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，即使法院认定涉案商铺已交付上诉人，但由于《委托租赁协议》中约定的对外出租标准过高，导致商铺无法对外出租，且上诉人未在本协议中收取任何报酬，故被上诉人无法实现委托事项而产生的租金损失，不应由上诉人承担。二、原审法院审理违反法定程序，遗漏当事人。据上诉人了解，涉案商铺由于被青岛花溪花园酒店管理有限公司占用而一直未能将商铺交付给上诉人，且期间被上诉人可能已直接与青岛花溪花园酒店管理有限公司就涉案商铺签订相关租赁协议。上诉人在一审庭审中就上述事实已对原审法院做了明确说明，上述事实的认定将直接影响本案的裁判结果以及青岛花溪花园酒店管理有限公司将承担的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定:“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”故本案应依法追加青岛花溪花园酒店管理有限公司作为本案第三人，对青岛花溪花园酒店管理有限公司是否实际占用涉案商铺、占用涉案商铺的期间以及是否已与被上诉人就涉案商铺签订租赁协议等事实进行查明。原审法院未依法追加青岛花溪花园酒店管理有限公司作为本案当事人，属严重违反法定程序，遗漏当事人。综上，原审程序违法，遗漏当事人，认定事实不清、适用法律错误，请求贵院依法裁定撤销，并发回青岛市城阳区人民法院重审。
被上诉人何洪勤答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。双方确实为租赁合同关系，委托合同的关系前提是委托人以受托人的名义进行委托的事务，本案中上诉人是以自己的名义对外租赁商铺，并且上诉人与被上诉人所签协议约定，上诉人拥有涉案商铺的管理权、经营权、使用权以及收益权，双方明显为租赁合同关系；本案所提交的委托租赁协议为续签协议，商铺上诉人一直未返还给被上诉人，上诉人应当按照协议约定支付租赁费，而且根据协议约定，不论上诉人是否使用出租商铺，其均应当向被上诉人支付租赁费。
何洪勤向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令青岛宝龙商业物业管理有限公司支付其所欠租赁费231148.26元、自应付租赁费之日起至2018年8月14日止的违约金22850.63元，共计253998.89元；并以231148.26元为基数按照每日万分之二标准承担自2018年8月15日起至实际付款之日止的违约金。2、案件受理费由青岛宝龙商业物业管理有限公司承担。事实与理由：2013年5月22日，双方签订两份委托租赁协议，分别约定甲方将其购买的青岛城阳宝龙城市广场的C区之二层2283和2284号商铺委托青岛宝龙商业物业管理有限公司代租并管理，委托期限自2014年8月1日至2023年7月31日，并约定青岛宝龙商业物业管理有限公司于每季度最后一个月的23-25日将租赁费转付给何洪勤，但青岛宝龙商业物业管理有限公司至今未交付租赁费。
青岛宝龙商业物业管理有限公司在原审中辩称，何洪勤的主张无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审查明，青岛市城阳区崇阳路510号宝龙城市广场C区之二层2283号、2284号商铺登记权利人均系何洪勤。2013年5月22日，双方当事人签订两份委托租赁协议，分别约定甲方（委托方）即何洪勤，乙方（受托方）即青岛宝龙商业物业管理有限公司，甲方将其购买的青岛城阳宝龙城市广场的C区之二层2283和2284号商铺委托乙方代租并管理，委托期限2014年8月1日至2023年7月31日，自2014年8月1日起开始按年租金标准收租金，2014年8月1日至2015年7月31日年租金为0元，2015年8月1日至2019年7月31日2283号商铺年租金为44561.66元，2015年8月1日至2019年7月31日2284号商铺年租金为28432.76元，乙方每季度最后一个月的23-25日将租金转付给甲方，在本协议委托期限内，如乙方未按本协议约定的时间向甲方转付租金，则每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未转付租金万分之二的违约金。合同签订之前，青岛宝龙商业物业管理有限公司分别于2012年11月28日、2013年11月29日及2014年6月3日，向何洪勤支付涉案中2283号和2284号商铺的租赁费，该已支付租赁费的期间系2011年2月1日至2014年7月31日。自2014年8月1日至今，青岛宝龙商业物业管理有限公司未向何洪勤支付租赁费。根据合同约定，2014年8月1日至2015年7月31日年租金为0元，故何洪勤起诉青岛宝龙商业物业管理有限公司的租赁费为2015年8月1日之后的租赁费。自2015年8月1日至2019年7月31日2283号商铺年租金为44561.66元，2015年8月1日至2019年7月31日2284号商铺年租金为28432.76元，故该期间该两商铺租金共计72994.42元/年，即6082.86元/月。本次诉讼，何洪勤主张所欠租赁费为2015年8月1日至2018年9月30日期间共38个月的租赁费即231148.68元（6082.86元/月×38月），何洪勤自愿主张其中的租赁费231148.26元。根据合同约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付租金万分之二的违约金，何洪勤主张自2015年8月1日至2018年7月31日期间共3年租金的违约金，该两商铺租金计算数额为72994.42元/年，违约金计算比例为0.073元/日（即每日万分之二）,何洪勤自愿主张36个月即3年期间所欠租金的违约金15985.77元（72994.42元/年×0.073元/年×3年）。其余租金及违约金，何洪勤将另行主张权利。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁协议，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，何洪勤请求青岛宝龙商业物业管理有限公司支付2015年8月1日至2018年9月30日期间所欠共38个月的租赁费，即231148.68元（6082.86元/月×38月）中的租赁费231148.26元，证据确实充分，原审法院予以支持。青岛宝龙商业物业管理有限公司未按照合同约定支付租赁费，构成违约，应根据合同约定承担违约责任，故原告请求被告支付违约金，证据充分，但其主张的违约金22850.63元计算数额过高，何洪勤在诉讼中自愿变更违约金为自2015年8月1日至2018年7月31日期间共3年租金的违约金，系对自己诉讼权利的合法处分，原审法院予以确认；因该两商铺租金计算数额为72994.42元/年，违约金计算比例为0.073元/年（即每日万分之二）,故原告自愿主张该3年期间所欠租金的违约金15985.77元（72994.42元/年×0.073元/年×3年），予以支持。其余租金及违约金，何洪勤可另行主张。青岛宝龙商业物业管理有限公司主张何洪勤未履行交付涉案房屋的义务，请求驳回其诉讼请求，与事实明显不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：青岛宝龙商业物业管理有限公司支付何洪勤租赁费231148.26元、违约金15985.77元，共计247134.03元，于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。何洪勤预交案件受理费5110元，由何洪勤承担138元，由青岛宝龙商业物业管理有限公司承担4972元。
二审审理期间，各方均未提交新证据。
二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案焦点问题如下：一、原审法院对涉案合同性质的认定是否正确；二、原审判决上诉人承担合同责任是否正确；三、原审是否遗漏必要诉讼当事人。
关于焦点问题一，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。虽然两份涉案合同显示为《委托租赁协议》，但根据上述合同规定，被上诉人将房屋交付上诉人使用、收益，上诉人支付租金，符合法律关于租赁合同的规定。原审据此对双方之间法律关系认定为租赁合同关系符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于涉案合同为委托合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。
关于焦点问题二，双方当事人之间系租赁合同关系，涉案合同对于租赁费的数额，收取的时间及违约责任等约定明确，不违反法律法规禁止性规定。原审按照双方合同约定对租赁费及违约金的计算于法有据，本院依法予以确认。双方之间的租赁合同履行期间是连续的，双方对第一个租赁合同进行了履行，上诉人应当举证证明在上一个租赁期届满后将涉案商铺交还给了被上诉人。上诉人在未完成举证责任的情况下，认为应当由被上诉人承担交付涉案商铺举证责任的上诉理由不成立。原审判决上诉人应按照涉案合同约定支付被上诉人租金及违约金于法有据。
关于焦点问题三，上诉人未能举证证明在上一个租赁期届满后将涉案商铺交还给了被上诉人，其未提交证据证明被上诉人与案外人另行签订租赁合同。且上诉人与被上诉人系涉案合同的相对方，上诉人所提到的案外人与本案被上诉人在原审中主张的诉讼请求非同一法律关系，原审对此未予追加符合法律规定。上诉人关于遗漏必要诉讼当事人的上诉理由亦不成立。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5007元，由上诉人青岛宝龙商业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年八月二十九日
法官助理 刘思涵
书记员 张 燕