山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终6568号
上诉人（原审被告）:金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市市北区敦化路138号西王大厦907户。
法定代表人：卢成波，总经理。
委托诉讼代理人：李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，住河南省襄城县，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：孔高原，男，1980年8月30日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司与被上诉人孔高原房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司上诉请求：撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4999号民事判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定上诉人违约的事实错误。双方在合同履行期间，因被上诉人委托上诉人代理实务，代理事务内容、权限约定清晰、具体、明确：代理出租房屋，代收租金，双方属于委托法律关系，上诉人代收租金而非上诉人承担租金，一审法院认定上诉人交纳租金的事实是错误的。且上诉人不使用、占用房屋，并没有违约事实，一审法院认定上诉人构成违约是缺乏事实、法律和合同依据。即使一审法院认定双方属于租赁合同法律关系，逾期支付租金的事实成立，根据最高人民法院关于合同法司法解释（二）第二十九条的规定，一审法院认定的违约金也过高。被上诉人也未能举证证明其损失，实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，不超过中国人民银行公布的同期贷款利率计算四倍的标准对违约金数额予以调整。综上，一审判决认定事实错误，显失公平，请求依法改判。
被上诉人孔高原辩称:上诉人的陈述与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
孔高原向一审法院提出诉讼请求：1.金宣（青岛）公寓管理有限公司向孔高原支付违约金4200元；2.金宣（青岛）公寓管理有限公司向孔高原支付2018年10月10日至11月12日的租金2310元；3.金宣（青岛）公寓管理有限公司向孔高原结清水电费166元；4.金宣（青岛）公寓管理有限公司向孔高原支付2018年7月10日至2018年10月9日的免租期的租金补偿4200元；5.本案诉讼费由金宣（青岛）公寓管理有限公司承担。
一审法院认定事实如下：2018年3月18日，孔高原与金宣（青岛）公寓管理有限公司签署《青岛市房屋出租委托代理合同》，约定孔高原将其所有青岛市市北区山东路185号5单元401户房屋委托金宣（青岛）公寓管理有限公司代为出租；期限自2018年4月10日至2021年4月10日，共三年；月租金标准2100元，第三次付款日期为2018年10月10日；合同约定的房屋代理其中免租期内金宣（青岛）公寓管理有限公司免费使用，无需向甲方支付租金；如金宣（青岛）公寓管理有限公司未按规定划付租金达5日以上的，孔高原有权解除合同，金宣（青岛）公寓管理有限公司应按照月租金的200%向孔高原支付违约金；出租委托代理期间内，孔高原不承担与房屋有关的水费、电费等费用。
庭审中，孔高原提交《房屋交割清单》一份，其上载明孔高原与金宣（青岛）公寓管理有限公司双方确认涉案房屋于2018年11月12日退回孔高原。孔高原主张水电等费用166元，但未明确水、电用量及其计算方式。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应全面履行合同”的规定，合同双方对签署的合同均应遵照履行。对于孔高原主张房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，金宣（青岛）公寓管理有限公司租用孔高原房屋，应当支付租用期间的租金。因此,对于孔高原按照月租金2100为标准主张2018年10月10日至2018年11月12日期间租金计2310元的诉讼请求,一审法院予以支持。
对于要求金宣（青岛）公寓管理有限公司按照月租金2100元的200%向孔高原支付违约金4200元的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人履行合同义务不符合约定应当承担违约责任”的规定，孔高原该请求符合法律规定及双方合同约定，且金宣（青岛）公寓管理有限公司未应诉、抗辩，因此一审法院予以支持。
对于孔高原要求金宣（青岛）公寓管理有限公司支付2018年7月10日至2018年10月9日免租期内租金补偿4200元的诉讼请求，一审法院认为，孔高原与金宣（青岛）公寓管理有限公司所签署合同租赁期共计三年，约定免租期90日。现合同履行不满一年即不再履行，仍以90日为免租期扣除租金有违公平原则。因此，应按合同实际履行时间按比例计算免租期为宜，金宣（青岛）公寓管理有限公司应按两个月租金标准补偿孔高原4200元。
对于孔高原主张水、电等费用166元的诉讼请求，因不能明确具体计算方式，本案中不予一并处理。孔高原可持据另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、金宣（青岛）公寓管理有限于判决生效之日起10日内支付孔高原房屋租金2310元；二、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起10日内支付孔高原违约金4200元；三、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起10日内支付孔高原免租期补偿金4200元；四、驳回孔高原的其它诉讼请求。如金宣（青岛）公寓管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币72元，减半收取36元，由金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人是否构成违约并承担违约责任，以及双方约定的违约金是否过高应予调整。结合本案查明的事实，对焦点问题分析如下：上诉人与被上诉人于2018年3月18日签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中对于租金的数额、付款时间、付款方式等均进行了明确约定，且并未约定上诉人向被上诉人支付租金系附条件的，故被上诉人有权依约向上诉人主张合同期内的租金，上诉人无正当理由未能按约向被上诉人支付租金，构成违约，一审法院认定其违约并承担相应违约责任并无不当。关于违约金的问题，一方面，上诉人对其主张的违约金过高负有举证责任，另一方面，上诉人无正当理由违反合同约定，负有全部的过错责任。在上诉人未能提交初步证据证明违约金过高，并结合其过错程度的情形下，一审法院认定上诉人应按照约定支付违约金并无不当。综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费72元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一九年八月二十七日
法官助理 刘思涵
书记员 丛丽红