山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终4451号
上诉人（原审被告）：马春晓，女，1977年6月30日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：于宁，男，1975年11月1日出生，汉族，系马春晓丈夫，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区小港二路79号。
负责人:吴平岩，副总经理。
委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。
上诉人马春晓因与被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称家利公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5416号民事判决，于2019年3月5日向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员胡金鳌共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马春晓上诉请求：依法撤销原审判决并改判上诉人给付被上诉人物业服务费17,705.73元和上诉人不承担违约金8,000元或将本案发回重审。事实与理由：一、被上诉人的服务水平和收费等级之间存在差距，其违约在先。被上诉人提供的物业服务与小区业主缴纳的物业费不属于同一等级。涉案小区的物业收费组成为基础物业服务费2.52元/月.㎡，电梯费0.4元/月.㎡，增值物业服务费0.33元/月.㎡（其中水景动力费0.12元/月.㎡，外墙清洗费0.15元/月.㎡，保险费0.06元/月.㎡)。上述基础收费标准依据是《物业服务规范第1部分：住宅物业》（DB37/T1997.1-2011）中的五星级物业服务标准，但被上诉人在提供物业服务中存在重大过失，小区水景和外墙清洗均未提供充分服务。依据《青岛市物业服务收费管理办法》第31条、第34条和《山东省服务价格管理办法》第16条规定，被上诉人的物业服务水平远未达标甚至相差甚远。二、被上诉人的收费行为未按行业主管部门的规定进行登记备案公示。上诉人在入住涉案小区后曾多次要求被上诉人公示收费标准和价格主管部门的备案手续，但被上诉人至今未提供，上诉人对其收费合法性有异议。三、原审判决认定事实明显错误。原审法院仅对被上诉人的诉讼请求和证据进行了全面认定，而对上诉人提供的证据和事实只字未提。上诉人在一审中多次强调未按期交纳物业费是因被上诉人不仅未给小区业主提供便利优质的服务，反而多次违反物业服务合同约定的义务，给包括上诉人在内的小区业主造成严重影响，且多项花费从未按约向业主公示，严重侵害了业主权益，应对上诉人的物业费酌情予以部分减免且不应支付违约金。原审判决对被上诉人的职务失误和其对小区造成的不良影响一笔带过，公共卫生的不清洁、车辆秩序的混乱、外来人员的随意出入、电梯间的持续性故障几度闹上新闻之后才有的轻微起色却被原审法院仅凭被上诉人的一份物业服务合同和催款函直接不予认可。上诉人从未要脱离小区整体寻求个体差异性，但不能仅凭上诉人的房屋并非独立于小区等便全部否定被上诉人服务违约，显失公平难以令人信服。四、原审判决适用法律错误。本案系物业服务合同纠纷，受我国合同法约束。被上诉人存在多处违约情况，上诉人已举证证明且被上诉人未举证反驳，原审法院依法应支持上诉人的抗辩主张而非支持被上诉人的诉请理由。上诉人请求减免部分物业费并无不当。
家利公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
家利公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令马春晓向家利公司支付2014年7月至2018年3月期间的物业费25,293.9元；2、判令马春晓向家利公司支付物业费延期违约金11,631.21元（计算至2018年1月23日）；3、本案诉讼费、律师费由马春晓承担。事实及理由：2012年6月9日，马春晓与和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔公司）签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市小港二路53号小港名城一期x号楼x单元x户房，2013年5月27日交付房屋。家利公司为小港名城一期的前期物业服务商，自2013年5月18日起提供物业服务。家利公司多次催告马春晓交纳物业费，马春晓自2014年7月至2018年3月至今未交。
马春晓在一审中答辩称：家利公司收费过高，未能提供与收费同等级服务，应调整收费标准，马春晓根据相关规定和服务水平缴费。物业服务合同的前后两次签订，均不以马春晓的意志为转移，第一次是开发商的捆绑式销售，马春晓无权进行选择，只能被动接受。第二次物业服务合同的签订，也仅是对前一次合同的延续，在多次反映情况之后，业主委员会及业主期望家利公司进行有效积极合理的改善，但并未得到很好的效果。马春晓的房屋是整个小区的一部分，但不能否定马春晓享受物业服务的权利。按照家利公司的收费标准，前期物业服务合同当中，其提供的应是5星级物业服务，家利公司并未完成相应的服务质量标准，存在电梯质量不过关、消防设施检修不到位、小区内人车不分流存在安全隐患，保险费的支出情况也未进行公示，对于所有的物业收费标准，物业收支情况，并未按约进行公示告知。家利公司违约在先，马春晓不同意支付违约金。
原审查明，2012年6月9日，马春晓与和记黄埔公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市小港二路53号小港名城一期6号楼2单元902户房，2013年5月27日交付房屋。合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》。家利公司为马春晓购买房屋小区前期物业服务商，服务期限自2013年6月30日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效时止。合同对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定；对于物业服务费用，住宅物业按每月每建筑平方米3.25元收取，物业费按季度收费，逾期交纳每天按0.07%支付违约金。合同签订后，家利公司开始对小区进行物业服务。马春晓系晓港名城一期x号楼x单元x户业主，房屋建筑面积为172.95平方米。马春晓自2014年7月未向家利公司缴纳物业费，自2014年7月至2018年3月拖欠物业费25,293.9元。家利公司对马春晓欠费进行过催交。晓港名城一期小区业主委员会于2017年成立，于2018年2月1日与家利公司签订《晓港名城一期物业服务合同》，合同内容与《前期物业服务合同》基本一致，收费标准无变化。
原审法院认为，和记黄埔公司与家利公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，合同约定内容效力及于全体业主。家利公司对涉案小区提供了物业服务，要求马春晓按照《前期物业服务合同》约定标准交纳物业服务费，原审法院予以支持。马春晓的房屋坐落于晓港名城一期内，应受《前期物业服务合同》规定所制约。涉案小区物业是不可分割的一个整体，家利公司实行的是统一管理、综合服务，马春晓的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已溶入小区整体，即已无形中接受了物业服务。物业服务是一个长期、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护、公共卫生需连续性清扫，均决定了不能仅凭某个时刻小区内有外来人员、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标。晓港名城一期现已成立业主委员会，如物业服务水平不达标，需要对收费标准予以调整，可由业主委员会与物业公司接洽商谈，个体业主以物业服务不达标为由拒绝全额交纳物业服务费或要求法院予以减免于法无据，原审法院不予支持。马春晓未交纳物业服务费无正当理由，其应按约交纳费用并承担违约责任，涉案合同约定违约金比例过高，应予适当调减。家利公司要求马春晓负担律师代理费于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，原审法院判决：一、马春晓给付家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司物业服务费25,293.9元（2014年7月至2018年3月）。二、马春晓支付家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司违约金8,000元。上述一、二项于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费723元，由马春晓负担。
被上诉人家利公司在二审中提交如下证据：
证据一，晓港名城1期水景巡查记录表一宗、劳动合同9份、社保缴费记录一份，证明涉案晓港名城一期水景按约每年4月1日至11月15日运行开放，动力水景检查人员为被上诉人工作人员。
证据二，外墙清洗合同两份、外墙清洗费付款凭证及发票共14份、外墙清洗照片两张，证明被上诉人每年对晓港名城一期外墙进行清洗。
证据三，保险费发票4份、保险通知书2份、保单8份、物业保险摘要1份，证明被上诉人每年对晓港名城一期物业公共部位和公共设施向保险公司投保。
证据四，物业费收支公示图片7张，证明被上诉人每半年向晓港名城一期全体业主公示物业费收支使用情况。
上诉人马春晓质证称：证据一显示的巡查人不相同，但落款日期笔迹相似且有补记痕迹，记录中有显示不正常运行的内容，证明水景动力未完全运行，且记录不全，例如2017年7月10日、2017年8月3日无任何记录，2017年7月30日无巡查人签字，从2018年开始没有河道巡查记录。2016年10月29日、2016年10月30日显示有故障，2016年11月9日至2016年11月13日显示停止运行。整个巡查记录只是对水景设施的巡查记录，不代表水景已开放运行。关于证据二，外墙清洗合同无签署日期，对其真实性有异议。关于证据三，有些保险项目不应由业主缴纳保险费，物业公司应投保公众责任险或物业管理责任险。关于证据四，对公示场所和时间有异议，是否公示上诉人不知道，现在都可利用微信群公示，被上诉人未采取此方法，涉案小区每个单元都有专门的公示栏，被上诉人提供的照片不是公示栏位置。
基于本案双方的示证和质证意见，并结合本院查明的事实，本院对上述证据作如下分析认证：首先，因上诉人对上述证据一的真实性并未表示异议，而此宗水景巡查记录表保存完整齐全，可真实反映涉案小区水景动力运行情况，其中关于记载运行不正常、零星空白记录、运行故障或停止的内容与被上诉人所述因恶劣天气停运和遇故障检修的解释相契合，恰可证明上述水景动力巡查记录真实可信而非刻意伪造，且涉案小区业委会主任王彬也在接受本院调查询问时称水景动力基本运行正常并定时开放，故本院对上述证据一予以采信并认定被上诉人已依约向涉案小区业主提供了水景动力服务。其次，虽然上诉人以被上诉人所提交外墙清洗合同无签署日期为由质疑其真实性，但因未签署日期仅系形式瑕疵，且被上诉人所举证据二不仅有书面合同，还有付款凭证、发票甚至照片相佐证，环环相扣已形成完整的证据链，足可证实被上诉人依约清洗涉案小区外墙的事实，加之涉案小区业委会主任王彬关于被上诉人每年10月份左右清洗一次涉案小区外墙的陈词也可佐证上述事实，故本院对上述证据二予以采信并认定被上诉人已依约履行了清洗外墙义务。再次，因上诉人对上述证据三的真实性并未表示异议，此组证据中的保单和物业保险摘要均清楚记载投保项目含有晓港名城一期公共区域和外围绿化，而被上诉人并未主张上述保单所列保险项目均由业主承担保费，故本院对此组证据予以采信并认定被上诉人已为涉案小区的公共设施等财产进行了投保。最后，被上诉人所提交证据四中的照片虽均为近照，不易辨别其所拍摄公示通知具体张贴地点，但因涉案晓港名城一期业委会主任王彬在接受本院调查询问时明确陈述被上诉人每隔半年在涉案小区内公示一次物业费收支情况，故本院对此组证据亦予采信并认定被上诉人已按约向涉案小区业主公示了物业费收支情况。
上诉人马春晓在二审中提交青岛市市长信箱问题反映和答复信息记录打印件一份，证明涉案小区物业管理在消防方面存在瑕疵。
被上诉人家利公司质证称：对此份证据的真实性及证明事项均不予认可，此份证据为复印件，只能证明名为于先生的个人理解，不能证明晓港名城一期存在其所述情况。
因这份信息记录可在青岛政务网政府信箱中查询到，故本院对此份证据的真实性予以确认，但从答复信息看，仅有个别灭火器维修过期和部分消防逃生通道被杂物堵塞问题获公安等部门查实；而因被上诉人在本案中诉请的是上诉人自2014年7月-2018年3月期间的物业费，但此份信息显示的是2018年12月份的消防安全瑕疵，其与本案并无关联性，故本院对此份证据在本案中不予采信。
本院经审理查明，上诉人在一审中曾提交新闻网站截图一宗，证明涉案小区的电梯质量存在诸多问题，严重影响小区业主人身安全和出行质量；并提交消防栓和灭火器照片一宗以及光盘一份，证明涉案小区灭火器应于2018年11月份检修却超期未检；且提交照片一宗，证明车辆随便进出涉案小区和单元楼前堆放建筑垃圾；又提交业主情况反映书一宗和业主微信群讨论信息截图一宗，证明涉案小区业主曾多次向被上诉人反映物业服务质量问题；还提交涉案小区业委会分别于2017年2月20日和2017年4月19日向被上诉人领导所发函件各一份，证明涉案小区业委会曾要求尽快解决车库管理不严、小区古力暗埋冒溢和业委会办公经费以及小区活动室建设等问题。
再查明，经本院询问晓港名城一期业委会主任王彬，其认可涉案小区业委会确曾于2017年向被上诉人上级领导反映过小区物业存在的问题，但称业委会反映的问题在2017年5月份已获解决，并称被上诉人至今一直服务良好。被上诉人对王彬所述未表示异议，上诉人则对王彬所述不予认同。
还查明，2012年8月13日发布的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第八条规定：物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价；普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定；为业主提供代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。
上述办法第九条规定：普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
上述办法第十二条规定：普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》（山东省人民政府令第241号）的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理登记手续。
本院审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为，首先，上诉人虽主张被上诉人就涉案小区水景动力和外墙清洗均未提供充分服务，但被上诉人所举证据和涉案小区业委会主任王彬的陈词已足可证实被上诉人已依约向涉案小区业主提供了充分的水景动力和外墙清洗服务，此间偶因天气和检修未做到水景动力定时开放也完全合乎常情常理，不宜据此些微瑕疵苛责被上诉人，而上诉人并未提交切实充分的证据反驳被上诉人关于其已依约提供水景动力和外墙清洗服务的主张，则依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，上诉人应就此承担举证不能的法律后果，因此，上诉人关于被上诉人未充分提供水景动力和外墙清洗服务的上诉理由不成立，本院不予支持。
其次，上诉人虽主张被上诉人的收费行为未按规定进行登记备案，但依据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，只有普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费需到项目所在地价格主管部门办理备案登记手续，而上诉人并未举证证明涉案晓港名城一期住宅属普通住宅，且物业收费的登记备案并非行政许可或行政确认行为，上诉人关于被上诉人收取物业费未曾备案属非法收费的上诉理由也不成立，本院不予支持。又因被上诉人已举证证明并经涉案晓港名城一期业委会主任王彬确认其已依约向涉案小区业主公示了物业费收支情况，故上诉人以被上诉人未公示收费情况作为其拒付物业费的抗辩理由不成立，且即使上诉人关于被上诉人未公示收费开支明细的抗辩主张属实，也属上诉人应通过反诉予以主张权利的范畴。
再次，因上诉人在一审中所提交报道涉案小区电梯质量问题的新闻截图显示的时间是2013年，而被上诉人在本案中诉请的是上诉人自2014年7月-2018年3月期间的物业费，故即使上述新闻截图属实，也与本案无关联性，因此，本院对其在本案中不予采信。因上诉人在一审中提交的消防栓和灭火器照片和光盘记载的时间是2018年11月份，与本案也无关联性，本院仍不予采信；而上诉人提交的车辆停放照片和建筑垃圾堆放照片未显示拍摄时间，本院不能确认其是否与本案存在关联性，本院对其也不予采信；关于上诉人在一审中提交的业主情况反映书和业主微信群讨论信息截图，即使属实也仅可证明涉案小区业主曾向被上诉人反映物业服务质量问题，并不能证明其反映的问题确实存在，故本院也不予采信；而涉案小区业委会于2017年2月20日和2017年4月19日向被上诉人领导所发函件经晓港名城一期业委会主任王彬确认属实，且被上诉人对王彬所述也不持异议，此可证明涉案小区在2017年5月份之前确存在车库管理不严、小区古力暗埋冒溢等问题。因此，本院认定被上诉人在2017年5月份之前向晓港名城一期业主所提供物业服务确有瑕疵不足之处。
最后，涉案《前期物业管理服务合同》和《晓港名城一期物业服务合同》合法有效，其效力及于晓港名城一期小区全体业主。在上述合同签订后，被上诉人对晓港名城一期小区提供了物业服务，上诉人作为晓港名城一期小区业主，应受上述合同所确定权利义务的约束，按约定标准向被上诉人交纳物业费和电梯费。基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准难以计量的特点，业主若对物业服务不满意，应通过正当途径提出或通过业主委员会向物业公司主张，而不能以某项物业服务存在瑕疵为由，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费。若业主均以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益，此行为不应提倡。而被上诉人作为物业服务企业，在其与上诉人因物业费等问题发生纠纷后，应与上诉人积极沟通协商解决纠纷并引导上诉人合法行使权利，而不是消极拖延致使矛盾持续存在。物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。基于上述分析认定，本院认为上诉人关于应减免其部分物业服务费的上诉主张欠缺充分依据和有效证据予以支持，本院不予采纳；但因被上诉人在2017年5月份之前向晓港名城一期业主所提供物业服务确有瑕疵不足之处，上诉人在此之前拒向被上诉人支付物业费和电梯费也属事出有因，故本院对上诉人关于其不应向被上诉人支付8,000元违约金的上诉请求予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5416号民事判决第一项和第三项。
二、撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5416号民事判决第二项。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费723元，由上诉人马春晓负担495元，由被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司负担228元；本案二审案件受理费723元，由上诉人马春晓负担495元，由被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司负担228元。
本判决为终审判决。
审判长 冯 梅
审判员 曲 波
审判员 胡金鳌
二〇一九年七月二十九日
法官助理 王 清
书记员 刘欣瑜
书记员 纪 磊