山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终5824号
上诉人（原审原告、反诉被告）：窦辉，女，1974年9月13日出生，住青岛市市市北区。
委托诉讼代理人：贾锦林，山东锦林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛门萨全脑文化发展有限公司，住所地:青岛市市南区香港中路76号颐中皇冠假日酒店三楼。
法定代表人：陈妮，总经理。
委托诉讼代理人：杨小青，山东康裕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。
上诉人窦辉与上诉人青岛门萨全脑文化发展有限公司（以下简称门萨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
窦辉向本院提出上诉请求：请求二审法院查明事实，判令被上诉人在原审判决的基础上再支付上诉人房屋租赁费74997元。事实理由:原审查明，涉案租赁房屋的钥匙在2019年2月1日之前一直在门萨公司手里。期间，在×××年9月29日，**政曾通过微信让门萨公司的工作人员去租赁房屋开门以便于供热师傅进行停止供热操作。门萨公司中途违约，应承担相应的违约责任。但认定门萨公司工作人员与**政多次协商退租事宜，虽没有证据证明窦辉授权**政与门萨公司交涉，但窦辉用**政的微信向门萨公司交涉房屋租赁事宜，可以推定窦辉自×××年4月1日始知道门萨公司与**政交涉房屋退租事宜，窦辉并没有反对**政与门萨公司进行交涉，故可推定自×××年4月1日之后，**政能够代表窦辉与门萨公司进行交涉，对此上诉人认为该“推定”不当，上诉人虽使用**政的微信与被上诉人交流，那仅限于合同的履行问题，在该问题上，上诉人并未提出解除合同。再者被上诉人提出解除合同，按照法律规定是解除合同通知直接送达合同相对人，而非是第三人处。因而解除通知送达对象错误不产生效力。现双方认可2019年2月1日前涉案房屋的控制权在门萨公司掌握，被上诉人应承担相应的租赁责任。为此，请求二审法院查明事实依法予以改判。
门萨公司答辩称，窦辉所述与事实不符。因峰会原因，门萨不能对外悬挂广告牌，已经失去最初租赁房屋的合同目的，门萨于×××年3月3日开始与窦辉协商不再续租事宜，不存在窦辉所称送达问题，一审法院依据×××年4月1日，窦辉通过窦辉之母**政的微信沟通解除事宜，表明其认可其母亲的代理人身份，也认可通过该微信沟通合同解除事宜。如果不能确定解除时间，应以×××年4月13日搬离房屋的时间作为合同解除的时间。该日门萨公司已经以实际行动表明不再续租并解除合同的意思。
门萨公司向本院提出上诉请求:1、请求依法撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6710号一审民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、依法改判被上诉人向上诉人退还房屋押金8333元,返还多支付的房屋租金5555.33元,以上合计13888.33元；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定上诉人退租属于违约行为，没有事实及法律依据。上诉人之所以与被上诉人签订房屋租赁合同，是因为涉案房屋可以悬挂广告牌用于上诉人经营所需，对此目的被上诉人是明知的，否则，上诉人也不会花费如此高的房租租赁被上诉人的房屋。后因峰会召开以及城市管理局加大广告牌悬挂管理等原因涉案房屋不能悬挂广告牌，致使上诉人合同目的不能实现。事件发生后，自2018年3月3号开始，上诉人就与被上诉人协商不再续租事宜。至2018年3月22日，上诉人就明确告知被上诉人不再续租其房屋，被上诉人当时也同意解除合同，但要求上诉人必须于2018年4月4日前搬离房屋。所以，双方实际上已经就提前解除租赁合同达成一致，并不是一审法院认定的是上诉人擅自解除，属于违约行为。二、一审法院认定双方的租赁合同于2018年5月10日解除，没有事实与法律依据，属于认定事实错误，上诉人对该解除时间不予认可。1、自2018年3月3号，上诉人就与被上诉人协商不再续租事宜。至2018年3月22日，上诉人就明确告知被上诉人不再续租其房屋，被上诉人当时也同意解除合同，但要求上诉人必须于2018年4月4日前搬离房屋。上诉人认为房屋已经缴纳至2018年5月4日，无权要求其提前搬离房屋，上诉人最终于2018年4月13日搬离涉案房屋，并通知了被上诉人要求交接钥匙。因此，上诉人已经于2018年04月13日搬离涉案房屋不再使用涉案房屋，并履行了通知义务，租赁合同应于该日解除。2、上诉人提交4月13日与中介小张的通话录音及搬家人员的录音，足以认定2018年4月13日上诉人从被上诉人处办理并要求与被上诉人交接，但是被上诉人拒绝交接，由此产生的责任，不应由上诉人承担。三、一审法院以上诉人没有证据证明已经结清相关费用为理由，驳回了上诉人要求退还押金8333元的反诉请求，既属于认定事实错误，也属于错误分配举证责任。1、关于租赁合同解除的时间，根据上诉人提交的证据，上诉人是于2018年4月13日腾空房屋，通知了被上诉人要求交接，并通过中介小张要求交接。因此无论是双方合意解除合同，还是一审法院错误认定的擅自解除，租赁合同实际解除的时间都应该是2018年4月13日，而不是一审法院臆测推定的2018年的5月10日。上诉人已经提交证据证实，上诉人结清了截至2018年4月13日以前的所有费用，所以被上诉人依据合同约定应该退还押金。2、即使诚如一审法院认定的2018年5月10日解除合同，被上诉人拒绝退还押金时，举证责任也应在被上诉人，应该由被上诉人举证证明上诉人未结清物业费等相关费用及未结清的费用具体的项目及数额，而不是由上诉人证明，一审法院属于错误的分配举证义务。综上，一审法院错误认定双方合意解除租赁合同的行为为上诉人的单方违约行为，错误认定合同的实际解除时间，错误分配举证责任，从而作出了侵害上诉人合法权益的判决，据此上诉人提起上诉，望二审法院依法审理，居中裁判。
窦辉答辩称，原审判决对2018年4月4日没有解除租赁合同认定事实清楚，应当驳回门萨公司的上诉。
窦辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令门萨公司支付×××年度租金10万元并承担利息损失；2.本案诉讼费用由门萨公司承担。事实与理由：2017年4月27日，窦辉与门萨公司签订房产租赁合同，约定由门萨公司承租窦辉所有的位于青岛市市南区户房产一处，租赁期间36个月，自2017年5月5日起至2020年5月4日止，每年租金10万元，第二年租金应在次年5月4日前的一个月向窦辉支付。但门萨公司至今未支付第二年的租金。
门萨公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令窦辉退还房屋押金8333元；2.请求判令窦辉返还多支付的房屋租金5555.33元；3.本案诉讼费用由窦辉承担。事实与理由：双方签订租赁合同后，门萨公司依约向窦辉支付了第一年至×××年5月4日的租金10万元，并交纳房屋押金8333元。因峰会原因涉案房屋不能悬挂广告牌，自×××年3月3日，门萨公司就与窦辉协商不再续租事宜。×××年3月22日，门萨公司明确告知窦辉不再续租其房屋，窦辉同意解除合同，但是要求门萨公司于×××年4月4日搬离房屋。门萨公司认为房租已经交纳至×××年5月4日，窦辉无权要求其提前搬离，但是门萨公司积极配合，并于×××年4月13日搬离涉案房屋。后门萨公司多次找到窦辉的母亲及中介小张要求交还房屋钥匙，但窦辉多次推诿，故意拖延拒不接收，并要求门萨公司向其支付自×××年4月5日至13日房屋租金的三倍赔偿金4000多元，门萨公司予以拒绝。门萨公司解除合同，系合同目的不能实现，不存在违约，有权要求窦辉退还房屋押金及多付的房屋租金。
门萨公司在一审中针对本诉辩称，其已于×××年4月13日从承租房屋搬出，并于×××年3月22日开始与窦辉沟通不再租赁事宜。×××年3月25日门萨公司明确通知窦辉不再租赁承租房屋，门萨公司已经结清至×××年4月13日前的物业、水电费，窦辉无权向门萨公司主张第二年的房屋租赁费10万元，反而应退还门萨公司向窦辉交付的押金8333元及退还未到期房屋租金5833元。
窦辉在一审中针对反诉辩称，门萨公司反诉与事实不符，本案租赁合同双方签订三年的租赁期，是门萨公司擅自解除合同，并且并没有将租赁房屋交还窦辉，请求法庭驳回门萨公司的反诉请求。
一审法院查明事实如下：2017年4月27日，窦辉与门萨公司签订《房产租赁合同》，约定窦辉将其所有的位于青岛市市南区户房产出租给门萨公司居住/办公使用，租赁期36个月，自2017年5月5日至2020年5月4日，租金总额为30万元，月租金8333元，每年房租需提前一个月支付。合同第十条约定，在租赁期内，乙方（指门萨公司，下同）中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方（指窦辉）支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。合同第十六条约定，甲方收取乙方租赁押金8333元，待租赁期满物业交接之时，乙方结清所有应交费用，甲方无息退还乙方押金。合同签订后，门萨公司向窦辉支付了一年的租金10万元及押金8333元。自×××年3月3日始，门萨公司工作人员多次与**政协商合同解除事宜，在×××年3月22日向**政提出不再续租了，**政回复称其房租是每年十二万元，因门萨公司同意承租三年才将房租降到每年十万元，如果门萨公司不租了，其损失怎么办？后又回复称如果不租了就四月四号前搬走。窦辉用**政的微信与门萨公司工作人员聊天时（×××年4月1日）称，4号是门萨公司应该给窦辉交钱的时间，要么把钱交上，要么就搬出去，只有这样一个结果，否则的话，就只能采取法律行为。门萨公司工作人员×××年5月10日给**政发微信称：“您在国外，让我去和中介交接，又不让他和我交接，十三号我找中介他说您不交接，等您回来交接？”该微信前一个微信是×××年4月10日门萨公司工作人员发的微信：“好的，阿姨明天我和中介见个面”。**政×××年5月11日回微信称：“你们的傲慢对法律的无视让我很惊讶法庭见吧”。庭审中，双方均认可，涉案租赁房屋的钥匙在2019年2月1日之前一直在门萨公司手里。期间，在×××年9月29日，**政曾通过微信让门萨公司的工作人员去租赁房屋开门以便于供热师傅进行停止供热操作。门萨公司已经交清了至×××年4月13日的物业费、电费等。
一审法院认为：合法有效的合同对合同当事人均具有约束力，当事人均应依法履行合同约定的义务，并享有合同约定的权利，违约的，应承担相应的违约责任。本案双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，门萨公司中途退租，构成违约，应承担相应的违约责任。门萨公司主张因不能悬挂广告牌而解除合同不是违约，没有事实和法律依据，不予支持。门萨公司工作人员与**政多次协商退租事宜，虽没有证据证明窦辉授权**政与门萨公司交涉，但窦辉用**政的微信向门萨公司交涉房屋租赁事宜，可以推定窦辉自×××年4月1日始知道门萨公司与**政交涉房屋退租事宜，窦辉并没有反对**政与门萨公司进行交涉，故可推定自×××年4月1日之后，**政能够代表窦辉与门萨公司进行交涉。本案争议的焦点是，1.合同是何时解除的？2.钥匙未交接的责任在哪一方？就第一个焦点问题，窦辉认为合同并未解除，理由是钥匙一直在门萨公司掌握直至到2019年2月1日。门萨公司则主张×××年3月22日门萨公司已经明确向窦辉表明不再继续租赁房屋，至×××年4月13日全部腾空涉案房屋，双方合同解除。一审法院认为，双方协商一致可解除合同。门萨公司主张窦辉提出要求门萨公司搬走腾房，表明双方已经就解除合同达成合意。但窦辉提出解除合同的前提是门萨公司在×××年4月4日之前搬走，门萨公司并没有满足这一解除合同的前提条件，故门萨公司主张窦辉同意解除合同，没有事实依据，不予支持。根据合同约定，门萨公司有权中途擅自退租，但需承担违约责任。合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。门萨公司虽然在×××年3月22日向**政提出解除合同，但并不能据此推定其向窦辉提出解除合同，因为没有证据证明此时窦辉知道门萨公司有要求解除合同的意思表示。在窦辉×××年4月1日要求门萨公司在4月4日搬走时，可以推定窦辉知道门萨公司想解除租赁合同，但因门萨公司没有在4月4日搬走，即双方没有就解除合同达成一致。门萨公司主张双方租赁合同至4月13日解除，但没有证据证明门萨公司曾通知窦辉在4月13日解除合同，故不予支持。需要指出的是，门萨公司从租赁房屋搬走并不等同于租赁合同解除，当事人如想解除合同，必须符合法律规定。从门萨公司提交的微信记录看，双方在×××年4月10日后一直没有联系，直到×××年5月10日门萨公司才又联系**政协商房屋交接事宜，故应认定门萨公司直到×××年5月10日才通知窦辉解除合同，即双方在×××年5月10日解除合同。就第二个焦点问题，窦辉认为合同没有解除，钥匙当然不需要交接。门萨公司则主张其多次要求交接钥匙，窦辉置之不理，过错在窦辉一方。一审法院认为，从双方的微信聊天记录看，门萨公司工作人员在×××年5月10日提出了交接的要求，**政回微信不提交接的事，而是称要法庭上见。由此，可以认定窦辉不同意交接钥匙。窦辉因不同意交接钥匙给自己扩大的损失，应由其自己承担。综上，一审法院认定窦辉与门萨公司之间的租赁合同在×××年5月10日解除，门萨公司应当支付给窦辉自×××年5月4日至5月10日共计7天的租金1944元。门萨公司擅自解除合同，构成违约，应按照合同约定支付给窦辉一个月的租金损失8333元。门萨公司主张多支付的房屋租金5555.33元，与本案查明的事实不符，不予支持。门萨公司主张窦辉应退还押金，但其尚未支付×××年5月10日前的物业费等相关费用，不符合合同约定的结清所有应交费用的退押金的前提条件，一审法院亦不予支持。门萨公司可待结清应交费用后，另案向窦辉主张。一审法院判决：一、青岛门萨全脑文化发展有限公司于判决生效之日起10日内支付窦辉房屋租金1944元并赔偿窦辉一个月租金损失8333元；二、驳回窦辉的其他诉讼请求；三、驳回青岛门萨全脑文化发展有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由窦辉负担2000元，青岛门萨全脑文化发展有限公司负担300元。反诉案件受理费74元，由青岛门萨全脑文化发展有限公司负担。
本院二审审理期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
本院查明的事实与原审基本一致，本案经调解未达成一致意见。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。窦辉与门萨公司之间的租赁合同合法有效，窦辉已经按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，其交付的房屋符合双方合同约定，门萨公司作为承租人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，门萨公司以不能悬挂广告牌为由单方解除合同，构成违约，一审法院认定门萨公司违约并判决其承担违约责任并无不当。关于合同解除时间，因门萨公司并无合同解除权，双方亦未就解除合同达成一致意见，一审法院结合双方的信息往来认定×××年5月10日解除合同并无不当，故一审法院判决门萨公司支付合同解除前的租金符合法律规定。关于门萨公司主张的押金，因合同约定了退还押金的前提条件，故一审法院以门萨公司未结清×××年5月10日的应交费用为由不予支持并无不当，门萨公司可在结清上述费用后另行主张。关于房屋交接问题，因合同当事人具有止损义务，且在合同到期前，门萨公司已经多次告知窦辉，其不再继续承租房屋，在搬走之后亦提出交接钥匙，窦辉未能及时办理交接手续，导致房屋闲置并产生损失，对损失扩大有一定责任，一审法院判决由其自行承担相应损失亦无不当。
综上所述，窦辉、门萨公司的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1822元，由上诉人青岛门萨全脑文化发展有限公司负担147元，由上诉人窦辉负担1675元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年七月二十五日
书记员 冯文静
书记员 祁 康