山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终6030号
上诉人（原审被告）：刘德荣，男，1968年8月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李维懿，山东鲁青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于艳，女，1979年10月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：徐建伟，山东仁通律师事务所律师。
原审被告：李伟，男，1978年10月14日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
上诉人刘德荣因与被上诉人于艳、原审被告李伟房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘德荣及其委托诉讼代理人崔海峰、李维懿，被上诉人于艳的委托诉讼代理人徐建伟，原审被告李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘德荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于艳的诉讼请求；一、二审诉讼费由于艳负担。事实和理由：刘德荣于2016年3月12日与李伟签订房屋买卖合同，并支付了相应房款。该合同是双方真实意思表示，不存在合同无效情形。刘德荣购买的是拆迁安置房屋，依据现有政策和法律法规，该房屋建设土地已经变更为国有，该房屋并非村集体宅基地上的农村房屋，故涉案合同是附条件和期限的有效合同。另外，于艳在一审起诉状中事实和理由部分称其对涉案合同不知情，是说谎。实际上，双方在签订涉案合同、交房款以及事后餐馆吃饭时，于艳都在场。综上，一审判决错误，请求依法改判。
于艳辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
李伟述称，李伟在其妻子于艳不知情的情况下，将房子卖了。刘德荣的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
于艳向一审法院起诉请求：确认李伟与刘德荣签订的房屋买卖协议无效；诉讼费用由李伟与刘德荣承担。
一审法院认定事实：于艳与李伟系夫妻关系，两人在隐珠街道两河村有房屋一处，后拆迁改造为楼房两套。2016年3月12日，李伟未经于艳同意，私自与刘德荣签订房屋买卖协议，约定将尚未建成的拆迁安置房屋一处出售给刘德荣。
一审法院认为，李伟与刘德荣之间签订的《房屋买卖协议》买卖的系农村集体房屋拆迁安置房屋，而刘德荣非集体组织成员，根据相关法律规定，应为无效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，一审判决：李伟与刘德荣于2016年3月12日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，由李伟与刘德荣负担。
本院二审期间，根据刘德荣调取涉案房屋所属土地性质相关资料的申请，本院委托一审法院到有关部门调取了关于涉案房屋所在土地的《青岛市不动产登记信息》一份、《情况说明》一份，上述材料显示涉案房屋所在土地为划拨土地，批准用途为经济适用房，土地权利人为胶南经济开发区管理委员会，暂不具备交易条件。刘德荣质证称，对该材料的真实性和关联性均没有异议，该信息恰恰说明一审判决认定的涉案房屋系集体安置房屋、刘德荣非该集体组织成员错误。该信息证实该土地批准用途为经济适用房，与村集体土地无关。根据国务院经济适用房管理办法，经济适用房允许上市交易。另外，双方签订合同时，刘德荣与李伟共同到社区咨询过，该房屋系大产权房，上市以后可以交易，该条款在双方合同第2条第2款中有约定。综上，刘德荣与李伟之间房屋买卖协议有效，涉案土地性质为划拨，房屋为经济适用房，根据有关规定房屋可以交易。该房屋暂时无法交易，我方予以认可，因为现在房产证还没有办理，经济适用房上市需要年限。于艳质证称，对证据的真实性和关联性均无异议，但认为涉案房屋系于艳与两河村委会签订的搬迁安置补偿协议取得，来源于宅基地房屋，并且不动产登记信息也没有明确，该土地并非是宅基地，且明确载明了现不具备交易条件，刘德荣并非两河村村民，该九龙社区的土地以及房屋都是针对两河村民进行安置的，刘德荣不具备购买条件，合同应为无效。李伟质证称，对该证据认可，但是认为现在合同无效。
刘德荣提交李伟出具的涉案房屋房款收条三份，证明刘德荣共支付李伟房款35.6万元。李伟质证称，该三份收条是我向刘德荣出具的，但是其中2016年3月12日的27万元的收条，实际刘德荣向我转帐支付了17万元，刘德荣怕我反悔，就让我多打了10万元的收条。于艳质证称，是李伟给刘德荣打的三份收条，但是其中2016年3月12日27万元的收条，刘德荣实际向李伟转帐支付了17万元，至于多打的10万元，具体情况我方不了解。
李伟提交手机通话录音文字材料一份，并提交录音光盘一个（当庭播放手机录音），证明李伟实际收到刘德荣转账支付的17万元，并非收条载明的27万元。刘德荣质证称，对该录音的真实性无异议，录音中的确为我与李伟的通话，但我在通话录音当中没有认可李伟所说的内容，我给他转帐17万元，他给我打了27万元的收条，因为我还给了他10万元现金。于艳质证称，对该录音的真实性无异议。
经本院审理查明，经本院释明，如果法院认定买卖合同无效，当事人是否要求对合同无效的后果一并作出处理。刘德荣称，要求一并处理，我方要求根据合同约定，除了返还房款35.6万元以外，还要求赔偿从签定合同时到现在房屋的差价损失的评估价。于艳称，合同无效的后果不应当在本案中处理，并且于艳与李伟商议过，李伟同意退还购房款25.6万元。李伟称，其同意退还购房款25.6万元，但认为不应当赔偿刘德荣损失。
二审中，刘德荣向本院提交评估申请书，申请对涉案房屋自刘德荣支付房款之日起至于艳确认合同无效之日止的房屋差价进行司法评估，以确定合同无效给刘德荣造成的损失。
另查明，李伟、于艳二审中称，已将涉案房屋另行出售。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，根据业已查明的事实，涉案房屋系由李伟、于艳居住使用的宅基地房屋拆迁安置而来，刘德荣与李伟签订涉案房屋买卖协议时涉案房屋尚未交付，标的物不明确，李伟出售涉案房屋未经过涉案房屋所在土地权利人的同意或者事后追认，李伟出售涉案房屋的行为系无权处分，一审认定李伟与刘德荣签订的涉案房屋买卖协议无效，并无不当，本院予以确认。
关于房屋买卖协议无效的后果应否一并处理问题，本院认为，双方对李伟实际收取刘德荣支付的涉案房屋购房款的数额存在争议，且刘德荣要求李伟、于艳赔偿其涉案房屋升值损失，鉴于当事人在对涉案合同无效的后果处理上存在较大争议，本案不宜在二审程序中对合同无效后果一并作出处理。当事人可在本案判决生效后，对合同无效的后果另行主张。因涉及合同无效后果的处理，本院对当事人在二审中提交的证据不予评判。
综上所述，上诉人刘德荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘德荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一九年七月二十三日
书记员 于遨洋
书记员 王冉冉